Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 декабря 2015 г. N Ф08-8033/15 по делу N А32-38742/2014

г. Краснодар

01 декабря 2015 г.

Дело N А32-38742/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - администрации муниципального образования город-курорт Сочи, ответчика - открытого акционерного общества "Российские железные дороги", третьего лица - Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Сочи и департамента имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.06.2015 (судья Сумин Д.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2015 (судьи Галов В.В., Ломидзе О.Г., Попов А.А.) по делу N А32-38742/2014, установил следующее.

Администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ОАО "Российские железные дороги" (далее - общество) о взыскании 7 896 498 рублей 82 копеек задолженности, 1 031 517 рублей 04 копеек пени и расторжении договора аренды от 28.09.2011 N 4900007110.

Заявленные требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств в части внесения арендных платежей в период 01.01.2013 по 31.03.2014 в рамках договора аренды от 28.09.2011 N 4900007110.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи (далее - департамент).

Решением от 15.06.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 30.08.2015, в удовлетворении иска отказано. Суды пришли к выводу о том, что расчет долга по арендной плате произведен истцом без учета действующих муниципальных нормативных правовых актов, устанавливающих методику и ставки арендной платы (постановлению администрации г. Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи"; далее - постановление N 1061). Суд первой инстанции произвел перерасчет арендной платы в соответствии с положениями постановления N 1061, исходя из рыночной стоимости земельного участка, установив, что за период, предъявленный ко взысканию (с 07.06.2011 по 31.03.2014) на стороне арендатора имеется переплата. Суды также указали, что у ответчика отсутствует возможность использовать всю территорию участка, поскольку на нем, помимо объекта незавершенного строительства, принадлежащего обществу, находится жилой дом, являющийся собственностью физических лиц. Земельный участок частично расположен в санитарно-защитной зоне кладбища. Расчет площади земельного участка, предоставленного в аренду, за минусом площади, занятой жилым домом и санитарно-защитной зоной (кладбище по ул. Пятигорской), истец не представил.

В кассационной жалобе администрация и департамент просят состоявшиеся судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что расчет долга по арендной плате соответствует нормативным правовым актам города Сочи.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили. Лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены на основании статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено согласно статье 156 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 28.09.2011 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 4900007110 аренды земельного участка площадью 28 423 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205020:102, расположенного по ул. Дагомысской Центрального района г. Сочи, с видом разрешенного использования "учреждение среднего специального образования" (т. 1, л. д. 8 - 18).

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия установлен с момента государственной регистрации до 07.06.2014.

Размер годовой арендной платы определен отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 14.09.2011 N 355-О/3 и составляет 6 334 554 рубля (пункт 3.2 договора).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.01.2012 N 23-23-00/039/2012-035.

Пунктом 1.2 договора стороны предусмотрели, что он является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору.

20 сентября 2013 года истец направил в адрес ответчика претензию N 18322/02-05-16 с требованием о необходимости ликвидации образовавшейся задолженности в разумный срок (т. 1, л. д. 21).

22 октября 2013 года ответчику направлена претензия N 20452/02-05-17 с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды N 4900007110 (т. 1, л. д. 23).

Не получив ответа общества, считая свои права как арендодателя по договору от 28.09.2011 N 4900007110 нарушенными, администрация обратилась с иском в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Поскольку арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, - определение размера долга по договору суды правомерно произвели, исходя из положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.

Так, постановлением от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210) определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009 - 2016 годы).

В соответствии с пунктом 2 постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ.

Согласно пункту 5.7 постановления N 210 с 1 марта 2010 года при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления N 210).

Поскольку исследуемый земельный участок к перечисленным в пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 категориям не относится, суды сделали правильный вывод о том, что арендную плату за его использование следует определять исходя из величины рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления N 210). Данный вывод судебных инстанций соответствует действующей в спорный период редакции пунктов 2, 4.2, 8, 9 и 9.4 постановления N 210, которые предусматривали необходимость расчета арендной платы на основании "рыночной стоимости земельного участка".

Тождественный механизм определения арендной платы содержался в пункте 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи (далее - Правила), утвержденных постановлением N 1061, закреплявшим, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее, чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, ставки арендной платы и коэффициента инфляции (АП = Р х С х Ки).

Сведения о рыночной стоимости земельного участка суды правомерно получили из представленного отчета независимого оценщика от 14.09.2011 N 355-О/З.

Поскольку для спорного случая в постановлении N 210 отсутствовало соответствующее регулирование, - при определении размера ставки арендной платы суды обоснованно руководствовались следующим.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление Правительства N 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постановление Правительства N 582 в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 (вопрос N 7)).

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа.

В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении N 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае в силу подпункта 4 пункта 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 данного постановления).

Исходя из содержания приведенных нормативных правовых актов суды произвели перерасчет размера арендной платы по договору и пришли к верному выводу о том, что долг в заявленном истцом размере у ответчика отсутствует. Кроме того, суды установили наличие у арендатора препятствий в пользовании всей территорией земельного участка. Установленные обстоятельства позволили судам сделать правильный вывод об отсутствии оснований для расторжения договора аренды (статьи 450, 619 Гражданского кодекса).

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В кассационной жалобе администрация и департамент, повторяя содержание искового заявления, доводы апелляционной жалобы, не приводят каких-либо доводов о несогласии с судебными актами. Факт переплаты арендных платежей по договору аренды истцом не опровергнут.

Исходя из конкретных обстоятельств данного спора, а также отсутствие для администрации негативных последствий, которым бы соответствовали и были соразмерны правовые последствия в виде расторжения договора, судебные инстанции отклонили соответствующее требование администрации.

Оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе, окружной суд не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявители (органы местного самоуправления) освобождены от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.06.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2015 по делу N А32-38742/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин