Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 декабря 2015 г. N Ф08-8704/15 по делу N А32-42429/2013

г. Краснодар

08 декабря 2015 г.

Дело N А32-42429/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца - Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) - Соколовой М.С. (доверенность от 19.10.2015), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Кубань Газ Сервис" (ИНН 2309079874, ОГРН 1022301432108) - Бодровой О.В. (доверенность от 05.02.2015), рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.05.2015 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2014 (судьи Пономарева И.В, Еремина О.А., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-42429/2013, установил следующее.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Кубань Газ Сервис" (далее - общество) о расторжении договора от 12.02.2008 N 0000001859 аренды земельного участка площадью 6510 кв. м с кадастровым номером 23:43:0304059:0280, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. им. Суворова, 151/1, (далее - договор аренды, земельный участок) с указанием на то, что решение является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) записи о прекращении обременения права собственности на земельный участок в виде аренды в пользу общества.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2014, исковые требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.11.2014 решение от 19.06.2014 и постановление от 22.09.2014 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суд кассационной инстанции указал на следующее. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что департамент надлежащим образом исполнил обязанность по передаче обществу земельного участка свободного от прав третьих лиц. Суды не дали должной оценки сроку, установленному департаментом обществу на устранение нарушений условий договора аренды, на предмет его разумности. В отсутствие в материалах дела доказательств того, что общество получало письмо от 04.12.2013 N 52-19106/13-43.11, содержащее предложение о расторжении договора аренды, и с учетом его направления департаментом только 04.12.2013, судам также следовало оценить действия департамента по подаче иска о расторжении договора аренды 18.12.2013 с точки зрения соблюдения установленного статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебного порядка расторжения договора. Сделав вывод о существенности допущенных обществом нарушений договора аренды, суды не обосновали, в чем состоит причиненный такими нарушениями ущерб, лишивший департамент того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.05.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2015, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе департамент просит отменить решение от 29.05.2015 и постановление от 13.08.2015. Заявитель указывает, что суды пришли к неверному выводу о ненадлежащем исполнении арендодателем обязанности по передаче арендатору объекта аренды. Ответчику было известно о нахождении на спорном земельном участке гаражей и иных объектов. Земельный участок предоставлялся обществу исходя из обстоятельств наличия на участке гаражей и ответчик, являясь профессиональным участником предпринимательской деятельности, должен был осознавать и реально оценивать сопряженные с этим риски. Суды не исследовали и не дали оценку обстоятельствам, свидетельствующим о наличии существенных нарушений условий договора аренды. Общество не доказало, что наличие самовольно возведенных гражданами металлических гаражей на арендуемом земельном участке препятствовало получению им проектной и разрешительной документации на строительство. Суд первой инстанции не учел, что одним из оснований для расторжения договора являлось наличие неоднократных и длительных просрочек по оплате аренды.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы кассационной жалобы, представитель общества возражал против ее удовлетворения.

Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и суды установили, что распоряжением главы администрации Краснодарского края от 07.02.2008 N 60-р земельный участок предоставлен обществу в аренду на 49 лет для строительства и эксплуатации многофункционального делового комплекса с набережной и берегоукреплением, что послужило основанием заключения департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) договора аренды. Государственная регистрация договора аренды осуществлена 02.04.2008 (запись регистрации N 23-23-01/142/2008-152). В обязанности арендатора вменялись использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, содержание земельного участка и прилегающей территории в должном санитарном порядке и чистоте (пункты 1.1, 4.1.6, 4.1.7, 10.2 договора аренды), в обязанности арендодателя - передача арендатору земельного участка свободным от прав третьих лиц (пункта 3.1.1 договора аренды).

Приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 23.09.2009 N 284 по заявлению общества в качестве разрешенного использования земельного участка установлено строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и гостиницы с набережной и берегоукреплением.

Приказ послужил основанием внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости (кадастровый паспорт от 27.10.2009 N 2343/12/09-831202) и заключения сторонами дополнительного соглашения от 11.03.2011 к договору аренды, которым кроме вида разрешенного использования земельного участка согласован новый расчет арендной платы (далее - дополнительное соглашение). Государственная регистрация дополнительного соглашения осуществлена 20.05.2011 (запись регистрации N 23-23-01/455/2011-001).

В актах от 27.08.2012 N 919 и от 16.12.2013 N 359, составленных специалистами Краснодарского отдела земельного контроля государственного казенного учреждения Краснодарского края "Кубаньземконтроль" по результатам проведенных по поручениям департамента обследований земельного участка, отражены наличие на земельном участке зданий котельной и насосной, обслуживающих жилые дома, металлических гаражей и многолетних насаждений (деревьев), зарастание береговой полосы примыкающего к земельному участку водного объекта камышом, отсутствие на земельном участке ограждения.

В направленном обществу письме от 21.10.2013 N 52-16862/13-43.11 содержалось требование департамента об устранении в срок до 11.11.2013 нарушений договорных обязательств, выразившихся в неиспользовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

На письмо департамента от 21.10.2013 N 52-16862/13-43.11 общество ответило письмом от 08.11.2013 N 1320, в котором указало на использование земельного участка в соответствии с условиями договора аренды в редакции дополнительного соглашения, целевым назначением и разрешенным использованием. Общество указало на ограждение арендуемой территории, организацию ее охраны, осуществление проектно-изыскательских и подготовительных работ, а также на ненадлежащее исполнение департаментом как арендодателем обязанности по передаче арендатору объекта аренды свободным от прав третьих лиц, что вызвало необходимость осуществления самим арендатором очистки земельного участка от находившихся на нем 89 металлических и капитальных гаражей, из которых на момент подготовки ответа осталось только 4.

В письме от 04.12.2013 N 52-19106/13-43.11 департамент выразил предложение о расторжении договора аренды.

Названные обстоятельства явились основанием обращения департамента в арбитражный суд.

В соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

В пункте 23 постановления от 24.04.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснено, что при применении названной нормы судам следует исходить из того, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Исследовав представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.

Суды установили, что на дату заключения договора на земельном участке, являющемся предметом оспариваемого договора, были расположены металлические гаражи физических лиц, котельная и насосная, обслуживающие жилые дома по ул. Суворова.

Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Договор считается исполненным арендодателем с момента реальной передачи арендатору земельного участка во временное пользование (статьи 606, 611 и 614 Гражданского кодекса). До фактической передачи недвижимости и подписания сторонами передаточного акта договор аренды не может считаться исполненным.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что департамент надлежащим образом исполнил обязанность по передаче обществу земельного участка свободного от прав третьих лиц. При этом суды правомерно приняли во внимание намерение общества продолжать арендные отношения, поскольку им арендная плата в период действия договора вносилась, предпринимались установленные законом меры для освобождения земельного участка от гаражей других лиц.

Несмотря на отсутствие возможности освоения земельного участка в соответствии с условиями договора в объеме, необходимом для строительства объекта, арендатор предпринимал меры по освоению земельного участка, с одной стороны в виде его освобождения от гаражей для вступления во владение, с другой - занимался получением документации, необходимой для строительства.

Суды верно указали, что задержка в освоения земельного участка в виде строительства объекта произошла по не зависящим от арендатора обстоятельствам, указанное нарушение не является существенным, как такому нарушению дано определение в подпункте 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса, и не может быть положено в основание расторжения договора.

Довод жалобы о том, что суд первой инстанции не учел, что одним из оснований для расторжения договора являлось наличие неоднократных и длительных просрочек по оплате аренды, не может служить основанием для отмены судебных актов.

Согласно пункту 8 Информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В то же время, уплата долга не препятствует арендодателю в предъявлении в разумный срок иска о расторжении договора (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Из материалов дела следует, что на момент обращения департамента в суд у общества отсутствовала задолженность по арендной плате (т. 1, л. д. 63). В данном случае суд кассационной инстанции приходит к выводу о несоразмерности избранной истцом меры ответственности (расторжение договора) степени существенности допущенных обществом нарушений (просрочка внесения арендной платы) и балансу интересов сторон.

Следует также отметить, что суды исследовали поставленный судом кассационной инстанцией вопрос о законности заключения договора и изменения цели предоставления земельного участка в аренду с "для строительства и эксплуатации многофункционального делового комплекса с набережной и берегоукреплением" на "для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и гостиницы с набережной и берегоукреплением".

Изменившее условие договора о цели предоставления участка дополнительное соглашение от 11.03.2011 имеет ссылку на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.07.2010 по делу А32-56418/2009.

Судом по указанному делу установлено, что земельный участок был предоставлен обществу с соблюдением порядка предварительного согласования места размещения объекта, то есть в соответствии с действовавшими на дату заключения договора нормами закона.

Пунктом 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах суды верно указали, что договор от 12.02.2008 N 0000001859 в существующем виде не может быть признан судом по настоящему делу недействительной (ничтожной) сделкой по порокам в процедуре его заключения и изменения условий.

Доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку не имеют юридического значения для вынесения судебного акта по существу, не влияют на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов и не опровергают выводы судов.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.05.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2014 по делу N А32-42429/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

В.Е. Епифанов Н.С. Мазурова