Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 декабря 2015 г. N Ф08-8402/15 по делу N А53-32936/2014

г. Краснодар

14 декабря 2015 г.

Дело N А53-32936/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - индивидуального предпринимателя Степаняна Артура Николаевича (ОГРНИП 305615020600035), ответчика - комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Новочеркасска (ОГРН 1036150011204), рассмотрев кассационную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Новочеркасска на решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.05.2015 (судья Прокопчук С.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2015 (судьи Пономарева И.В., Еремина О.А., Чотчаев Б.Т.) по делу N А53-32936/2014, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Степанян Артур Николаевич (далее -предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Новочеркасска (далее - комитет), в котором просил:

- пункт 3.1. договора аренды земельного участка от 04.07.2014 N 14/065 (далее - договор аренды, в тексте уточненного иска реквизиты договора ошибочно изложены как от 05.03.2012 N 11/160) принять в редакции арендатора: "Размер арендной платы за период с 20.10.2014 по 31.12.2014 составляет 32 239,86 рублей. Размер арендной платы за период с 01.01.2015 по 01.03.2015 составляет 15 451,78 рублей. Размер годовой арендной платы за период с 01.03.2015 по 31.12.2015 - 243 095,90 рублей";

- пункт 8.9 договора аренды исключить;

- датой подписания акта приема-передачи земельного участка к договору аренды принять 20.10.2014;

- абзац 5 акта приема-передачи земельного участка к договору аренды исключить;

- абзац 2 расчета арендной платы Приложение N 3 к договору аренды принять в редакции арендатора: "Размер арендной платы за период с 20.10.2014 по 01.01.2015 составляет 32 239,86 рублей. Размер арендной платы за период с 01.01.2015 по 01.03.2015 составляет 15 451,78 рублей. Размер годовой арендной платы за период с 01.03.2015 г. по 31.12.2015 - 243 095,90 рублей";

- абзац 3 расчета арендной платы Приложение N 3 к договору аренды земельного участка исключить;

- абзац 4 расчета арендной платы Приложение N 3 к договору аренды принять в редакции арендатора: "Расчет годовой арендной платы за период с 20.10.2014 по 31.12. 2014:

8 109 637,14 x l,08 x l,065 x l,06 x l,055 x l,05 x l,5 % = 164 290,96 рублей.

8 109 637,14 руб. - кадастровая стоимость земельного участка

1,5% - ставка арендной платы, в %

1,08 - индекс инфляции 2010

1,065 - индекс инфляции 2011

1,06 - индекс инфляции 2012

1,055 - индекс инфляции 2013

1,05 - индекс инфляции 2014

12 месяцев - количество месяцев в году

2 месяца - количество полных месяцев с 21.10.2014 по 31.12.2014

11 дней - количество дней с 21.10.2014 по 31.10.2014

31 день - количество дней в октябре.

164 290,96 /12 = 13 690 рублей в месяц

13 690,91 /31 x 11= 4 858,04 рублей за неполный месяц октябрь

13 690,91 x 2 + 4858,04 = 32 239,86 рублей.

Итого за период с 20.10.2014 по 31.12.2014 - 32 239,86 рублей.

Расчет годовой арендной платы за период с 01.01.2015 по 28.02.2015.

КС (4 608 452,34) х Ки 2015 (1,055) х Сб (2%) = 97 238,34 рублей

Итого за период с 01.01.2015 по 28.02.2015 (58 дней) 97 238,34 /365 х 58 = 15 451,78 рублей.

Расчет годовой арендной платы за период с 01.03.2015 по 31.12.2015.

КС (4 608 452,34) х Ки 2015 (1,055) х Сб (0,06) = 291 715,03 рублей

291 715,03 /12 = 24 309,59 - ежемесячно.

За период с 01.03.2015 по 31.12.2015: 24 309,59 x 10 = 243 095,90 рублей." (уточненные требования, т. 1, л. д. 113 - 118, 124 - 125).

Решением от 13.05.2015, оставленным без изменения постановлением от 20.08.2015

исковые требования удовлетворены частично. На комитет возложена обязанность в течение четырнадцати дней со дня вступления в законную силу решения суда направить в адрес предпринимателя проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:02:0505501:996 под строительство зданий, строений, сооружений, при этом пункт 8.9 из договора исключить, а также:

- пункт 3.1 договора аренды земельного участка принять в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок составляет: КС (8 109 637,14) Ки 2010 (1,08) Ки 2011 (1,065) Ки 2012 (1,06) Ки 2013 (1,055) Ки 2014 (1,05) Сб (1,5%) = 164 290,96 рублей";

- абзац 5 акта приема-передачи земельного участка от 04.07.2014, являющегося приложением к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 61:02:0505501:996, исключить.

В остальной части исковых требований отказано, с комитета в пользу предпринимателя взыскано 4 тыс. рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины. Судебные акты мотивированы следующим. В соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от 20.06.2012 истец приобрел в собственность объект незавершенного строительства общей площадью застройки 152,8 кв. м, степень готовности 16 %, находящийся в г. Новочеркасске Ростовской области, шоссе Харьковское, 34, на земельном участке площадью 6 984 кв. м, с кадастровым номером 61:02:0505501:941, с видом разрешенного использования - для строительства объектов придорожного сервиса. В отношении указанного участка имелся договор аренды от 05.03.2012 N 11/160, расчет в котором производился с применением ставки платы, равной 1,5 %. Путем раздела участка с кадастровым номером 61:02:0505501:941 на четыре самостоятельных участка образован, в том числе спорный земельный участок площадью 1 983 кв. м, с кадастровым номером 61:02:0505501:996, на котором расположен принадлежащий истцу объект незавершенного строительства, этому участку сохранен адрес: г. Новочеркасск, шоссе Харьковское, 34. Комитетом подготовлен проект договора аренды земельного участка от 04.07.2014 N 14/065, по содержанию которого между сторонами возникли разногласия. Поскольку ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять другой ее размер, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - Гражданский кодекс, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09). Принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких участков и без внесения в текст договоров подобных изменений. В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс, в действующей в спорный период редакции), в случае образования земельных участков из участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков. К спорным правоотношениям подлежат применению положения статьи 11.8 Земельного кодекса, предусматривающие преимущественное право арендатора на заключение с ним договора аренды образуемого участка на прежних условиях. Из условий договора аренды от 05.03.2012 с прежним собственником объекта незавершенного строительства следует, что размер арендной платы определен с применением ставки 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Принимая во внимание, что разрешенное использование участка не изменилось, доказательств нарушения нормативных сроков строительства не представлено, суд пришел к выводу об обоснованности доводов истца в указанной части. Исходя из желания комитета сделать в договоре ссылку на его ретроспективное действие, и из отсутствия такого желания у арендатора, принимая во внимание, что закон не содержит императивных норм, устанавливающих пределы свободы сторон договора придавать ему ретроспективное действие, пункт 8.9 суд признал подлежащим исключению из условий договора, что правовой неопределенности в правоотношениях сторон не создает. Абзац 5 акта приема-передачи, указывающий на дату (01.05.2014), с которой спорный земельный участок находится в фактическом пользовании предпринимателя, суд счел возможным исключить, как не являющийся существенным условием применительно к спорным (арендным) правоотношениям, по которому согласие между сторонами не достигнуто. Относительно даты подписания акта приема-передачи земельного участка (04.07.2014) суд указал, что ее наличие не препятствует указать на иную дату передачи непосредственно участка, равно, как и включению в акт условия о том, что на момент его подписания земельный участок уже находится в фактическом пользовании предпринимателя. Судебные расходы распределены судом с учетом неимущественного характера требований истца (об урегулировании разногласий при заключении договора).

В кассационной жалобе комитет просит решение от 13.05.2015 и апелляционное постановление от 20.08.2015 по настоящему делу отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать. По мнению подателя жалобы, при разрешении разногласий по пункту 3.1 договора аренды, суды необоснованно исключили применение индекса инфляции 2009 года, применение которого обусловлено пунктом 15 постановления администрации г. Новочеркасска от 30.12.2011 N 2599 при определении размера годовой арендной платы за использование неразграниченных земельных участков на основании их кадастровой стоимости, в том числе предоставленных впервые. Индексация размера годовой арендной платы производится путем последовательного перемножения индексов прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, начиная с года, в котором изменилась кадастровая стоимость таких земельных участков. В соответствии с подпунктом 4.3 пункта 4 приложения 1 к постановлению администрации г. Новочеркасска от 25.12.2009 N 3374 в отношении земельных участков с видом использования для размещения автомастерских и автосервиса подлежала применению ставка 5,0 %. Согласно дополнительному соглашению к договору аренды от 05.03.2012, заключенному комитетом с Шаршуковым С.П. (арендатор исходного земельного участка с кадастровым номером 61:02:0505501:941), ставка арендной платы была установлена в размере 1,5 %. Довод суда о том, что при установлении арендной платы за спорный земельный участок подлежала применению ставка арендной платы 1,5 %, не может быть принят. Выводы судов, мотивированные ссылками на пункт 8 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление Правительства N 582, Правила N 582), необоснованны, так как действие данных Правил не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена. Спорный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Предприниматель представил письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы, указал на исполнение решения от 13.05.2015 по настоящему делу путем подписания с комитетом протокола согласования разногласий к договору аренды земельного участка.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Судебные акты в части отказа в удовлетворении иска не обжалуются, поэтому окружным судом кассационной инстанции в данной части не проверяются.

Фактические обстоятельства, связанные с образованием земельного участка площадью 1 983 кв. м, с кадастровым номером 61:02:0505501:996, под существующим объектом незавершенного строительства, принадлежащим предпринимателю (на основании договора купли-продажи от 20.06.2012 N 92-2012(к), из земельного участка площадью 6 984 кв. м, с кадастровым номером 61:02:0505501:941, предоставленного по договору аренды от 05.03.2012 N 11/160 под строительство объектов придорожного сервиса Шаршукову С.П. (в редакции дополнительных соглашений к нему об определении арендной платы за период с 03.08.2011 по 30.11.2011 и с 01.12.2011 по 31.12.2011), возникшими между комитетом и Степаняном А.Н. при заключении договора от 04.07.2014 N 14/065 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:02:0505501:996 из земель, находящихся в государственной собственности, разногласиями, изложены в судебных актах и не оспариваются участвующими в деле лицами.

Оформив протокол разногласий от 20.10.2014 к подписанному комитетом (арендодатель) договору аренды земельного участка при строительстве зданий, строений, сооружений от 04.07.2014 N 14/065, с которыми комитет не согласился, предприниматель (арендатор) обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Заключение договора в обязательном порядке урегулировано статьей 445 Гражданского кодекса. В случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2).

В силу статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 1 Земельного кодекса к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника.

В силу названных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11).

Пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса (в действующей в спорный период редакции) закреплено, что в случае образования земельных участков из участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения, размер арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса, здесь и далее - в применимых к спорным отношениям редакциях).

В пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ, Вводный закон, в действующей в спорный период редакции) закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса. Соответствующие разъяснения сформулированы в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13).

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводам о том, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:02:0505501:941, из которого образован спорный участок с кадастровым номером 61:02:0505501:996, с аналогичным видом разрешенного использования (под строительство объектов придорожного сервиса), при расчете арендной платы подлежит применению ставка арендной платы (1,5 %), установленная действующими в спорный период постановлением правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" (с учетом внесенных в него изменений, далее - постановление правительства N 120) и постановлением администрации г. Новочеркасска от 30.12.2011 N 2599 "Об установлении ставок арендной платы по видам разрешенного использования за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности" (с учетом внесенных в него изменений, далее - постановление администрации N 2599). В отсутствие согласия сторон по вопросу о моменте начала фактического пользования спорным земельным участком, обязанность отражения в договоре аренды от 04.07.2014 N 14/065 и в акте приема-передачи земельного участка по требованию комитета в качестве дня начала такого пользования 01.05.2014, законодательной основы не имеет.

Доводов, опровергающих правомерность удовлетворения иска в части исключения пункта 8.9 договора и абзаца 5 акта приема-передачи земельного участка, кассационная жалоба не содержит, оснований для переоценки выводов судебных инстанций в указанной части окружным судом кассационной инстанции также не выявлено.

Указание подателя жалобы на необоснованное исключение судами при разрешении разногласий по пункту 3.1 договора аренды применения индекса инфляции 2009 года, предусмотренного пунктом 15 постановления администрации N 2599, арбитражный суд округа находит ошибочным. Как следует из материалов дела и протокола разногласий от 20.10.2014 к договору аренды земельного участка от 04.07.2014 N 14/065, являющихся предметом настоящего спора, разногласия между сторонами относительно применения индекса инфляции Ки 2009 в размере 1,13 отсутствовали (судами не разрешались). С учетом изложенного и подписанного без разногласий пункта 3.8 названного договора аренды, указанный коэффициент подлежит применению в порядке и на условиях, предусмотренных нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации (Ростовская область), регламентирующими порядок расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в неразграниченной государственной собственности.

Аргументы жалобы, мотивированные ссылками на подпункт 4.3 пункта 4 приложения 1 к постановлению администрации г. Новочеркасска от 25.12.2009 N 3374, которым в отношении земельных участков с видом использования для размещения автомастерских и автосервиса установлена ставка арендной платы 5,0 %, окружной суд кассационной инстанции считает несостоятельными. Постановление администрации от 25.12.2009 N 3374 утратило силу и не подлежит применению с 1 января 2012 года, в связи с признанием его утратившим силу постановлением администрации от 30.12.2011 N 2599. Несоответствие установленного судом расчета годовой арендной платы положениям постановления N 2599 комитетом в установленном процессуальным законодательством порядке не доказано, опровергается имеющимся в деле расчетом арендной платы по договору от 05.03.2012 N 11/160 с арендатором исходного по отношению к спорному земельного участка, имеющего аналогичный вид разрешенного использования.

Доводы жалобы о том, что к спорным правоотношениям не подлежат применению нормы Правил N 582, которые не распространяются на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена (спорный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена), правомерны. Однако, при наличии в судебных актах упоминания названных Правил, при удовлетворении иска (обжалуемая комитетом часть решения и постановления суда апелляционной инстанции) нормами постановления Правительства N 582 суды не руководствовались.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 13.05.2015 и апелляционного постановления от 20.08.2015 по доводам кассационной жалобы не имеется. Суды полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права. В силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция полномочиями по переоценке доказательств не наделена.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлено.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации комитет (орган местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы освобожден.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.05.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2015 по делу N А53-32936/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

В.А. Анциферов И.В. Сидорова