Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 марта 2016 г. N Ф08-646/16 по делу N А32-26296/2012

г. Краснодар

11 марта 2016 г.

Дело N А32-26296/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 марта 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Золотой век" (ИНН 2308048305, ОГРН 1022301205277) - Ардакова А.В. (доверенность от 27.11.2015), Кивоенко Д.В. (доверенность от 23.12.2013), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Кайрос" (ИНН 0106005182, ОГРН 1022301199887) - Бескровного А.Б. (доверенность от 09.12.2014), в отсутствие представителей ответчиков: администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799), федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кайрос" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2015 (судьи Фахретдинов Т.Р., Мисник Н.Н., Тимченко О.Х.) по делу N А32-26296/2012, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Золотой век" (далее - общество-1) подало Арбитражный суд Краснодарского края иск к администрации муниципального образования город Краснодар, обществу с ограниченной ответственностью "Кайрос", федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю (далее - администрация, общество-2, учреждение) о признании отсутствующими установленных в пользу общества-2 обременений в виде аренды прав на земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0302021:16, 23:43:0302021:17, 23:43:0302010:52, 23:43:0302010:53, 23:43:0302010:54, 23:43:0302010:55, 23:43:0302010:64, 23:43:0302021:124, 23:43:0302021:125, 23:43:0302021:2478, 23:43:0302021:2479, 23:43:0302021:2480, об исключении из государственного кадастра недвижимости (аннулировании) сведений о названных земельных участках, об установлении определенных экспертным путем и приведенных в иске характеристик и координат характерных точек земельных участков площадью 1993 кв. м с кадастровым (условным) номером 23:43:0302010:(ЗУ1) с периметром 215,07 м и площадью 3236 кв. м с кадастровым (условным) номером 23:43:0302021:(ЗУ1) с периметром 320,69 м, расположенных по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Леваневского, 214, относящихся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для эксплуатации зданий и сооружений складского назначения. Общество-1 также просило указать в резолютивной части решения на то, что оно является основанием для утверждения схемы расположения земельных участков с кадастровыми (условными) номерами 23:43:0302010:(ЗУ1), 23:43:0302021:(ЗУ1) на кадастровом плане территории, подготовки их межевых планов, осуществления их государственного кадастрового учета, а также внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственный кадастр недвижимости (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекс).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - управление Росреестра, департамент муниципальной собственности).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.03.2015 иск удовлетворен. Суд первой инстанции исходил из того, что на части земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0302021:16, 23:43:0302021:17, 23:43:0302010:52, 23:43:0302010:53, 23:43:0302010:54, 23:43:0302010:55, 23:43:0302010:64, 23:43:0302021:124, 23:43:0302021:125, 23:43:0302021:2478, 23:43:0302021:2479, 23:43:0302021:2480 расположены нежилые здания, помещения в которых принадлежат на праве собственности обществу-1 и обществу-2. Такие земельные участки могли быть предоставлены либо в общую долевую собственность, либо в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора. Предоставлением их в аренду только обществу-2 нарушены права и законные интересы общества-1, не привлеченного к участию в процедуре их формирования. Соответствующие договоры аренды являются недействительными (ничтожными) сделками. Площади, границы и конфигурация земельных участков с кадастровыми (условными) номерами 23:43:0302010:(ЗУ1), 23:43:0302021:(ЗУ1), необходимых для эксплуатации принадлежащих обществам-1,-2 помещений в нежилых зданиях, определены посредством проведенной по делу судебной землеустроительной экспертизы. Их кадастровый учет и предоставление обществам-1,-2 в аренду признаны возможными только при условии снятия с кадастрового учета земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0302021:16, 23:43:0302021:17, 23:43:0302010:52, 23:43:0302010:53, 23:43:0302010:54, 23:43:0302010:55, 23:43:0302010:64, 23:43:0302021:124, 23:43:0302021:125, 23:43:0302021:2478, 23:43:0302021:2479, 23:43:0302021:2480 и аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих сведений.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2015 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.03.2015 изменено в части установленных характеристик и координат характерных точек земельных участков с кадастровыми (условными) номерами 23:43:0302010:(ЗУ1), 23:43:0302021:(ЗУ1), в остальной части решение оставлено без изменения. С выводами суда первой инстанции суд апелляционной инстанции согласился. Внесенными изменениями устранены пересечения границ земельных участков с кадастровыми (условными) номерами 23:43:0302010:(ЗУ1), 23:43:0302021:(ЗУ1) с границами смежных земельных участков.

Общество-2 обжаловало постановление суда апелляционной инстанции в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), настаивая на том, что в момент согласования границ арендуемых им земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0302021:16, 23:43:0302021:17, 23:43:0302010:52, 23:43:0302010:53, 23:43:0302010:54, 23:43:0302010:55, 23:43:0302010:64, 23:43:0302021:124, 23:43:0302021:125, 23:43:0302021:2478, 23:43:0302021:2479, 23:43:0302021:2480 и государственной регистрации одного из договоров аренды общество-1 не являлось собственником помещений в нежилых зданиях, расположенных на указанных земельных участках, площадь спорной территории достаточна для удовлетворения потребностей всех собственников помещений в нежилых зданиях, экспертные заключения не содержат обоснования площади застройки всех зданий и сооружений, находящихся в пределах спорной территории, указанная экспертом минимальная площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилых зданий и сооружений складского назначения, является рекомендуемой, фактическая плотность застройки спорной территории (49 %) не превышает нормативную плотность застройки (60 %). Общество-2, признав право общества-1 как собственника помещений в нежилых зданиях на земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0302010:52, 23:43:0302010:54, 23:43:0302021:17, указывает на отсутствие принадлежащего обществу-1 недвижимого имущества на земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0302021:16, 23:43:0302010:53, 23:43:0302010:55, 23:43:0302010:64, 23:43:0302021:124, 23:43:0302021:125, 23:43:0302021:2478, 23:43:0302021:2479, 23:43:0302021:2480.

В отзыве на кассационную жалобу общество-1 просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей обществ, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела видно и судами установлено, что общество-1 на основании определения Первомайского районного суда от 22.08.2003 является собственником помещений в нежилых зданиях складского назначения (литеры Г1, Г2, Г3, Г4), расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Леваневского, 214 (далее - нежилые здания).

По данным государственного унитарного предприятия Краснодарского края "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" по состоянию на 11.05.2012 нежилое здание (литера Г1) состоит из помещений N 1, 1/1, 1/2, 1/3, 2, 3, 4. Собственником помещений N 1, 1/1, 1/2, 1/3 является общество-1, помещений N 2, 3, 4 - общество-2. Нежилое здание (литера Г2) состоит из помещений N 1, 2, 3, 4. Собственником помещений N 1, 4 является общество-1, помещений N 2, 3 - общество-2. Нежилое здание (литера Г3) состоит из помещений N 1, 1/1. Собственником помещения N 1/1 является общество-1, помещения N 1 - общество-2. Нежилое здание (литера Г4) состоит из помещений N 1, 2. Собственником помещения N 1 является общество-2, помещения N 2 - общество-1.

В свидетельствах о государственной регистрации права от 28.04.2000, 11.01.2001, 19.06.2000, 15.07.2002, 01.07.2003, 25.11.2004 отражено, что обществу-2 на праве собственности принадлежат помещения первого этажа N 2, 3 нежилого здания (литера Г), нежилое помещение склада-гаража (литера Г13), нежилое помещение гаража (литера Г7), помещение первого этажа N 1 нежилого здания (литера Г3), помещение первого этажа N 1 нежилого здания (литера Г4), нежилое здание-склад (литера Г10), нежилое здание-склад (литера Г14), склад (литеры А, а), помещение первого этажа N 1 нежилого здания (литера Г9), помещения первого этажа N 1, 2 нежилого здания (литера Г5), помещение второго этажа N 1 нежилого здания (литера Г5), помещение первого этажа N 3 нежилого здания (литера Г6), нежилое здание-склад (литера Г16), нежилое здание-склад (литера Г15), расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Леваневского, 214. Из письменных пояснений истца, не опровергнутых ответчиками, следует, что на спорной территории помимо инженерных коммуникаций, дорог, стоянок, подъездов, также существует ж/д путь, пользование которым осуществляют для целей выгрузки товара.

По инициативе общества-2 в целях эксплуатации принадлежащих ему объектов произведены формирование и кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0302021:16, 23:43:0302021:17, 23:43:0302010:52, 23:43:0302010:53, 23:43:0302010:54, 23:43:0302010:55, 23:43:0302010:64, 23:43:0302021:124, 23:43:0302021:125. По заключенным на основании постановлений главы администрации от 26.12.2007 N 4722, от 08.05.2009 N 1467 договорам от 19.05.2009 N 4300015646, от 02.02.2009 N 4300015554, от 02.02.2009 N 4300015558, от 02.02.2009 N 4300015557, от 02.02.2009 N 4300015552, от 02.02.2009 N 4300015556, 4300015551, 4300015555, 4300015553 администрация (арендодатель) передала названные участки обществу-2 (арендатор) в аренду до 26.12.2013 (далее - договоры аренды).

Записи о государственной регистрации обременений прав на земельные участки правом аренды в пользу общества-2 внесены в сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (выписки из реестра от 21.05.2012).

На заявление общества-1 об утверждении схемы расположения на кадастровом плане соответствующей территории земельного участка, необходимого для эксплуатации названных помещений, департамент архитектуры и градостроительства администрации письмом от 12.04.2012 N 29/1369-1 известил заявителя о принятом решении об отказе в формировании земельного участка в испрашиваемых границах, указав на необходимость совместного обращения с подобным заявлением всех собственников помещений в нежилых зданиях и формирования единого земельного участка под всеми объектами недвижимости. Для формирования земельного участка в соответствии с представленной схемой расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории обществу-1 указано на необходимость разлитеровки нежилых зданий и присвоения выделяемому земельному участку почтового адреса. В сообщении МКУ МОГК "Информационный центр по обеспечению градостроительной деятельности муниципального образования город Краснодар" от 30.03.2012 N 23/3-2388 обществу разъяснены причины отказа в предоставлении испрашиваемой муниципальной услуги, в том числе прохождение границ формируемых земельных участков по нежилым зданиям, недопустимость присвоения новых адресов частям нежилых зданий, отсутствие технического паспорта помещений в нежилых зданиях, в отношении которых при разделе произведена разлитеровка. Государственное унитарное предприятие Краснодарского края "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" отказало обществу-1 в проведении разлитеровки помещений в нежилых зданиях.

В мае 2012 года общество-1 обратилось к обществу-2 с предложением о совместном обращении в администрацию для формирования и постановки на кадастровый учет земельных участков, необходимых для эксплуатации нежилых зданий.

Предложение оставлено обществом-2 без ответа.

Полагая, что земельные участки под нежилыми зданиями являются неделимыми, неделимость обусловлена невозможностью разъединения стоящего на этих участках зданий (общие фундамент, несущие стены, крыша, коммуникации), а формирование и постановка на кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0302021:16, 23:43:0302021:17, 23:43:0302010:52, 23:43:0302010:53, 23:43:0302010:54, 23:43:0302010:55, 23:43:0302010:64, 23:43:0302021:124, 23:43:0302021:125 под принадлежащими обществу-2 помещениями и их предоставление последнему в аренду препятствуют образованию земельных участков под нежилыми зданиями и реализации обществом-1 как собственника недвижимости исключительного права на землю, общество-1 обратилось в арбитражный суд.

На основании содержащихся в экспертных заключениях общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональный центр независимой экспертизы" от 15.08.2013 и Южного филиала открытого акционерного общества "Государственный проектно-изыскательский институт земельно-кадастровых съемок имени П.Р. Поповича" от 19.11.2014 N 29 выводов, судами первой и апелляционной инстанций установлены площади, конфигурации и координаты характерных точек границ земельных участков с кадастровыми (условными) номерами 23:43:0302010:(ЗУ1), 23:43:0302021:(ЗУ1), которыми с учетом фактического землепользования, потребности в местах для складирования товаров под открытым небом, разворотных площадках для пожарной техники, проездах для автомобилей и автотехники, требований земельного и градостроительного законодательств, строительных, санитарных, противопожарных и иных норм и правил может быть обеспечена эксплуатация принадлежащих обществам-1,-2 объектов недвижимости. Экспертами установлены нахождение земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0302021:16, 23:43:0302021:17, 23:43:0302010:52, 23:43:0302010:53, 23:43:0302010:54, 23:43:0302010:55, 23:43:0302010:64, 23:43:0302021:124, 23:43:0302021:125 в границах земельных участков с кадастровыми (условными) номерами 23:43:0302010:(ЗУ1), 23:43:0302021:(ЗУ1), невозможность кадастрового учета последних без исключения из государственного кадастра недвижимости сведений о первых. Корректировка координат характерных точек границ земельных участков с кадастровыми (условными) номерами 23:43:0302010:(ЗУ1), 23:43:0302021:(ЗУ1) произведена на основании заключений кадастровых инженеров в целях недопущения пересечения границ названных земельных участков с границами смежных земельных участков. Уточненные площади земельных участков с кадастровыми (условными) номерами 23:43:0302010:(ЗУ1), 23:43:0302021:(ЗУ1) составили 1980,64 кв. м и 3235,47 кв. м. Южный филиал открытого акционерного общества "Госземкадастрсъемка" - ВИСХАГИ в письме от 24.06.2015 01-08/871 подтвердил некорректность приведенных в экспертном заключении от 19.11.2014 N 29 ранее предоставленных сведений о границах земельных участков с кадастровыми (условными) номерами 23:43:0302010:(ЗУ1), 23:43:0302021:(ЗУ1).

Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации в применимой к спорным правоотношениям редакции (далее - Земельный кодекс), исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом долей в праве собственности на здание. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в уполномоченный орган с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

В пункте 19 постановления от 24.03.2005 N 11 Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к следующим выводам. Нахождение в собственности обществ-1,-2 помещений в нежилых зданиях исключало возможность образования самостоятельных земельных участков в целях эксплуатации каждого из помещений. Исключительные права собственников помещений на землю могли быть реализованы только путем приобретения земельных участков с кадастровыми (условными) номерами 23:43:0302010:(ЗУ1), 23:43:0302021:(ЗУ1) в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Образованием земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0302021:16, 23:43:0302021:17, 23:43:0302010:52, 23:43:0302010:53, 23:43:0302010:54, 23:43:0302010:55, 23:43:0302010:64, 23:43:0302021:124, 23:43:0302021:125 с нарушением норм действующего законодательства и их предоставлением в аренду исключительно обществу-2 нарушены права и законные интересы общества-1. Договоры аренды этих участков являются недействительными (ничтожными) сделками ввиду их противоречия статьям 6, 36 Земельного кодекса. Обществом-1 избран единственно возможный в рассматриваемом случае способ защиты нарушенного права. Принятыми по делу судебными актами устранены препятствия в реализации заявителем как собственником объектов недвижимости исключительного права на приобретение в собственность или аренду земельных участков. Названные выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Доводы кассационной жалобы направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденные доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом процессуальных норм (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2015 по делу N А32-26296/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова