Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 ноября 2011 г. N Ф08-6571/11 по делу N А32-23014/2010

г. Краснодар

22 ноября 2011 г.

Дело N А32-23014/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 ноября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Плотниковой Л.Н., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) - Голлоевой Е.С. (доверенность от 13.01.2011), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Кубанский солодовенный завод" (ИНН 2308012725, ОГРН 1022301219929) - Терентьевой Ж.А. (доверенность от 01.02.2011), в отсутствие третьих лиц - Ушаковой Татьяны Николаевны, открытого акционерного общества "Краснодартеплосеть" (ИНН 2312122495, ОГРН 1052307230456), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования г. Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.05.2011 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2011 (судьи Авдонина О.Г., Галов В.В., Малыхина М.Н.) по делу N А32-23014/2010, установил следующее.

Администрация муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация) обратилась с иском к ООО "Кубанский солодовенный завод" (далее - общество) о взыскании 783 353 рублей 08 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 31.05.2007 N 4300014795, не оплаченной арендатором за период с 01.02.2010 по 31.07.2010, а также 56 303 рублей 04 копеек пени по состоянию на 07.07.2010. Заявленные требования мотивированы неисполнением обществом принятых на себя обязательств по договору аренды, на основании которого был предоставлен земельный участок с разрешенным видом использования "для строительства многоквартирного жилого комплекса".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Ушакова Татьяна Николаевна и ОАО "Краснодартеплосеть".

Решением от 13.05.2011 в удовлетворении иска отказано. Суд пришел к выводу, что обществом договор аренды от 31.05.2007 N 4300014795 в части строительства многоэтажного жилого комплекса исполнен, цель договора достигнута. Возможность использования арендатором земельного участка после ввода в эксплуатацию комплекса жилых домов истец не доказал. Материалами дела подтверждается факт регистрации гражданами права собственности на квартиры и нежилые помещения в жилых домах, расположенных на земельном участке. Суд произвел зачет подлежащей уплате арендной платы за пользование частью земельного участка площадью 2 090 кв. м, констатировав, что в период до 01.02.2010 у общества имелась переплата по арендным платежам.

Постановлением апелляционного суда от 21.07.2011 решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска частично отменено. С общества в пользу администрации взыскано 28 120 рублей 24 копеек платы за пользование земельным участком в период с 01.02.2010 по 01.06.2010 и 2 849 рублей 46 копеек неустойки за нарушение срока исполнения денежного обязательства с 11.02.2010 по 07.07.2010. В остальной части решение оставлено без изменения. Судебный акт мотивирован тем, что суд ошибочно произвел по своей инициативе зачет имеющейся переплаты по арендным платежам, поскольку общество не предъявляло встречного иска к администрации о взыскании переплаты по договору аренды. Апелляционный суд пришел к выводу, что требование администрации о взыскании арендной платы за пользование частью земельного участка площадью 2 090 кв. м ( отдельно стоящее нежилое здание) за период с 01.02.2010 по 01.06.2010 подлежало удовлетворению.

В кассационной жалобе администрация просит судебные акты отменить, иск удовлетворить полностью. Заявитель указывает, что договор аренды земельного участка от 31.05.2007 в установленном порядке сторонами не расторгался. Земельный участок считается сформированным для целей, указанных в статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) с момента внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении вида разрешенного использования участка (эксплуатация многоквартирного жилого дома). До момента внесения таких изменений общество по ранее заключенному договору аренды несет обязанность по внесению арендных платежей.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Ответчик просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения, указывая, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

На основании распоряжения главы администрации г. Краснодара от 29.01.2007 N 193-р администрация (арендодатель) и общество (арендатор) сроком до 29.01.2012, заключили договор от 31.05.2007 аренды земельного участка с кадастровым номером 23: 43:02 06 059:0024 площадью 38 947 кв. м, расположенного в Западном внутригородском округе города Краснодара (ул. им. Каляева, 1), предоставленного арендатору для эксплуатации нежилых зданий и сооружений (т. 1, л. д. 11 - 16).

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 13.06.2007.

Соглашением от 27.06.2007 N 448 внесены изменения в договор аренды в части вида разрешенного использования земельного участка, который предоставлен арендатору для строительства многоэтажного жилого комплекса (т. 1, л. д. 24).

Стороны определили ежегодную арендную плату 2 369 535 рублей 48 копеек и предусмотрели возможность изменения ее размера арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, а также в связи с изменениями, вносимыми в действующее законодательство (пункты 2.1 - 2.3 договора).

В договоре предусмотрено, что стороны согласовали условие о вступлении в договор иных лиц (пункт 1.2)

Администрация передала обществу в аренду земельный участок, поставленный на кадастровый учет с кадастровым номером 23:43:02 06 059:0024, что подтверждено кадастровым планом земельного участка от 25.06.2007, содержащим сведения о его обременении арендой с множественностью лиц на стороне арендатора (т. 1 л. д. 26 - 28).

Неисполнение обществом требований арендодателя о внесении арендной платы за период с 01.02.2010 по 31.07.2010 послужило основанием для обращения администрации с иском в арбитражный суд.

Судебные акты обжалуются в части отказа в удовлетворении требований, в связи с чем кассационный суд в соответствии с требованиями статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность решения и постановления в пределах доводов жалобы.

В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Согласно пунктам 2, 3 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

В силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В соответствии с частью 2 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), в частности, разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения (часть 3 статьи 16 Закона об участии в долевом строительстве).

Из предоставленной в материалы дела проектной документации судами установлено, что площадь земельного участка в размере 38 947 кв. м, расположенного в Западном внутригородском округе города Краснодара (улица им. Каляева, 1), предназначается для эксплуатации расположенных на нем восьми жилых домов, административных зданий, котельной и теплопункта.

Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар обществу выданы разрешения от 27.05.2009 N RU 23306000-819-в, от 27.05.2009 N RU 23306000-818-в, от 10.04.2009 N RU 23306000-796-в, от 29.08.2008 N RU 23306000-568-в, от 15.11.2007 N RU 23306000-332-в, от 21.11.2007 N RU 23306000-333-в, от 24.12.2007 N RU 23306000-370-в на ввод в эксплуатацию построенных обществом многоквартирных жилых домов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23: 43:02 06 059:0024 (т. 1, л. д. 34 - 90).

По актам приема-передачи от 30.11.2007, 18.12.2007, 30.11.2007, 18.02.2008, 29.05.2009 жилые дома обществом переданы управляющим компаниям для обслуживания и эксплуатации зданий их собственниками (т. 1, л. д. 58 - 68).

Жилым домам после ввода их в эксплуатацию присвоены адреса: г. Краснодар, улица Минская, с N 122/3 по N 122/ 8.

В пунктах 66, 67 постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суду Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что согласно части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Суды правильно указали, что в силу закона земельный участок, занятый согласно проекту застройки многоквартирными жилыми домами с элементами озеленения и благоустройства, иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, перешли в общую долевую собственность собственников помещений этих домов.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что земельный участок будет считаться сформированным для целей, указанных в статье 16 Вводного закона, только с момента внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о таком виде разрешенного использования, как эксплуатация многоквартирного дома, несостоятелен.

Из положений пунктов 2, 3 и 5 статьи 16 Вводного закона и пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не следует, что возникновение права общей долевой собственности связано с указанием на определенный вид разрешенного использования. Вид разрешенного использования может являться одним из доказательств формирования земельного участка для размещения и эксплуатации многоквартирного дома. Изменение вида разрешенного использования относится к компетенции администрации, которая вправе принять соответствующее распоряжение и осуществить внесение изменений в сведения государственного кадастрового учета.

При рассмотрении спора администрацией не доказано, что для эксплуатации построенного обществом комплекса жилых домов (с элементами озеленения и благоустройства) не требуется земельный участок, изначально предоставленный для их строительства, либо что ответчик имеет возможность использовать земельный участок либо его часть в собственных интересах.

Кроме того, на спорном земельном участке расположены отдельно стоящие административные здания и тепловой пункт, право собственности на которые от общества перешло с 03.06.2010 к гражданке Ушаковой Т.Н. по договору купли-продажи от 05.04.2010 (свидетельства о государственной регистрации права от 03.06.2010 серии 23-АЖ N 551922 и серии 23-АЖ N 551923; т. 2, л.д. 135 -156).

Площадь, необходимая для эксплуатации указанных объектов, составляет 2090 кв. м (постановление администрации от 16.03.2010 N 1415; т. 1, л. д. 93).

Котельная площадью 268,8 кв. м (построена в 2004 году) расположена на этом же участке, но имеет адрес г. Краснодар, улица Минская, 122/1, и принадлежит на праве собственности ОАО "Краснодартеплосеть" (свидетельство о государственной регистрации права от 31.07.2009 серии 23-АЕ N 908408).

Таким образом, из материалов дела установлено, что ранее арендованный обществом земельный участок перешел в собственность владельцев помещений в многоквартирных жилых домах; права на часть земельного участка, занятого нежилыми объектами недвижимости, приобрели иные собственники указанных зданий.

Объектов недвижимости, принадлежащих обществу, на земельном участке не имеется. По смыслу статей 606, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 22, 41, 42, 43 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор должен иметь право и возможность временного пользования предоставленным ему имуществом, внося за это соответствующую плату. В рассматриваемом деле невозможность использования обществом спорного земельного участка, права на который в силу закона перешли к иным зелепользователям, материалами дела установлена и администрацией не оспаривается.

Суд апелляционной инстанции учел момент прекращения права собственности общества на отдельно стоящие нежилые здания и принял во внимание, что к новым собственникам административных зданий и котельной в силу статьи 345 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации перешло право аренды части земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования. За период, предшествующий переходу права пользования земельным участком к новым собственникам нежилых зданий, арендная плата с общества взыскана пропорционально площади земельного участка, определенной администрацией для эксплуатации указанных объектов (постановление администрации от 16.03.2010 N 1415).

В связи с тем, что апелляционный суд изменил решение суда первой инстанции, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в силу изложенного основания для отмены или изменения постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2011 по делу N А32-23014/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.Н. Плотникова

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин