Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 августа 2016 г. N Ф08-5139/16 по делу N А32-47164/2015

Требование: о взыскании долга и пени, о признании недействительным договора аренды, по договору водоснабжения в отношении земельного участка

Вывод суда: решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Краснодар

11 августа 2016 г.

Дело N А32-47164/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 августа 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Альфа-Ритм" (ОГРН 1022302920969, ИНН 2320096591) - Харченко И.А. (доверенность от 08.08.2016), в отсутствие истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Альфа-ритм" и администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2016 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2016 (судьи Мисник Н.Н., Галов В.В., Ильина М.В.) по делу N А32-47164/2015, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Альфа-Ритм" (далее - общество) со следующими требованиями:

- взыскать 283 370 рублей 47 копеек задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0125001:2 общей площадью 22 968 кв. м, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, пос. Уч-Дере с 01.04.2015 по 30.06.2015 и 71 289 рублей 39 копеек пеней;

- признать договор аренды от 22.06.2001 N 4900002242 недействительной (ничтожной) сделкой, применив последствия ничтожности путем погашения регистрационной записи 23-01.46-3.1.2001-295;

- признать обременение указанного земельного участка в виде договора аренды от 22.06.2001 N 4900002242 отсутствующим.

Требования мотивированы тем, что ответчик ненадлежащим образом исполняет обязательства по внесению платы за пользование земельным участком. Истец полагает, что не имел прав на заключение договора, в связи с чем требует признать договор недействительным (ничтожным).

Решением от 21.03.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 27.05.2016, признано обременение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125001:2 общей площадью 22 968 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, пос. Уч-Дере, в виде права отсутствующим. В остальной части иска отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Спорный земельный участок находится во второй зоне округа санитарной охраны курорта Сочи, следовательно, относится к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, в связи с чем, на момент совершения договора аренды от 22.06.2001 N 4900002242 являлся федеральной собственностью (пункт 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" в действующей в спорный период редакции). На момент заключения договора муниципальное образование г. Сочи не являлось собственником земельного участка, доказательства наличия у администрации полномочий по распоряжению федеральной собственностью в деле отсутствуют, поэтому договор аренды от 22.06.2001 N 4900002242 является недействительной (ничтожной) сделкой. Суд принял во внимание заявление общества на необходимость применения сроков исковой давности и отказал администрации в удовлетворении искового требования о признании указанного договора ничтожной (недействительной) сделкой. Образовавшаяся задолженность в полном размере оплачена обществом в процессе рассмотрения спора. Исковое требование о взыскании пени не подлежит удовлетворению в силу ничтожности договора. Удовлетворяя исковые требования о признании отсутствующим зарегистрированного права аренды, суд руководствовался следующим. Заявленное требование фактически носит негаторный характер, соответственно, на него не распространяется срок исковой давности. Судом учтено, что договор аренды от 22.06.2001 N 4900002242 является ничтожным, имеющаяся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве аренды общества была внесена в государственный реестр в отсутствие к тому правового основания. Доказательства того, что истец утратил владение спорным земельным участком, в материалы дела не представлены.

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и постановление и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что администрация не имела права на заключение спорного договора аренды, в связи с чем просит признать договор недействительной (ничтожной) сделкой. Истец поддержал исковые требования о взыскании 283 370 рублей 47 копеек задолженности за пользование спорным земельным участком и 71 289 рублей 39 копеек пеней.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление и принять новый судебный акт. По мнению ответчика, суды ошибочно не приняли довод о пропуске истцом срока исковой давности для признания договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой и применения последствий недействительности сделки. Суд не дал должной оценки тому обстоятельству, что истец чинил препятствия обществу в пользовании спорным земельным участком. В настоящее время действующее постановление Правительства Российской Федерации, устанавливающее границы и режимы округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи, отсутствует. Суд не учел, что в кадастровом паспорте отсутствуют сведения о нахождении спорного участка в границах земель особо охраняемых природных территорий, а также о включении данного участка в государственный кадастр особо охраняемых природных территорий. В материалы дела не представлены доказательства того, что спорный земельный участок в момент заключения договора относился к федеральной собственности. Суд ошибочно квалифицировал требования администрации в качестве негаторных. Администрация не владеет спорным земельным участком. Оспаривание зарегистрированного права (обременения) путем признания его отсутствующим не может быть использовано для обхода норм о сроке исковой давности. Ответчик указывает, что в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие нахождение земельного участка во владении ответчика, а именно переписка с администрацией по проложенному на участке водоводу, проект застройки участка. Также ответчиком проводились работы по согласованию разрешительной документации на строительство, получены технические условия на водоснабжение, радиологическое заключение, выполнены инженерно-геологические изыскания, и выполнен ряд других мероприятий, указывающих на факт владения участком. Администрация в лице Комитета по управлению имуществом г. Сочи имела все полномочия по управлению государственным (федеральным) имуществом (в том числе и земельными участками).

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы.

Изучив материалы дела и доводы жалоб, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Суды установили, что администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 22.06.2001 N 4900002242, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование земельный участок площадью 22 968 кв. м для проектирования мотеля-люкс на 42 номера с автосервисом и автозаправочной станцией и строительства первого пускового комплекса в составе трех коттеджей в пос. Уч-Дере в Лазаревском районе г. Сочи.

Срок действия договора с 01.01.2001 по 01.04.2047 (пункт 2.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.04.2015 N 23/046/118/2015-434.

В силу пункта 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения пятнадцатого дня начала следующего квартала. Оплата за IV квартал производится до 15 ноября текущего года. В случае нарушения сроков внесения арендной платы, установленных пунктом 2.3 договора, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,05% от суммы арендной платы за истекший расчетный период (пункт 5.3 договора).

Администрация, полагая, что спорный договор является ничтожным, а также то, что общество не надлежащим образом исполняет обязанность по внесению платы за пользование земельным участком, обратилась в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

При разрешении спора судебные инстанции пришли к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды от 22.06.2001 N 4900002242, заключенного администрацией в отношении участка, расположенного во второй зоне горно-санитарной охраны курорта федерального значения, как не соответствующего положениям статей 209 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Вместе с тем, истцом пропущен срок исковой давности, о котором заявил ответчик. Данный вывод судов основан на правильном применении норм гражданского, земельного, природоохранного законодательства и соответствует материалам дела.

Материалы дела подтверждают, что возникшее из договора от 22.06.2001 N 4900002242 обременение права собственности муниципального образования (в виде аренды в пользу общества) зарегистрировано в ЕГРП (запись регистрации от 26.02.2010 N 23-23-46/018/2010-402).

Удовлетворяя иск в указанной части, суд учел разъяснения, содержащиеся в пункте 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), а также правовые позиции, изложенные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11 и указал, что применение такого способа защиты, как признание обременение права отсутствующим, является допустимым и в тех случаях, когда соответствующее право ответчика было внесено в ЕГРП в отсутствие правового основания, чем нарушаются имущественные права истца.

Суд установил, что администрация не утратила владение спорным участком, поэтому у администрации отсутствует необходимость в восстановлении фактического владения спорным имуществом. Законный интерес администрации заключается в беспрепятственной реализации своих полномочий собственника в отношении земельного участка, в том числе путем предоставления его в аренду, а также в устранении из ЕГРП всех необоснованно внесенных записей о правах иных лиц на данный участок.

Доводы кассационной жалобы следует отклонить, поскольку применительно к рассматриваемому спору суды правомерно указали, что у администрации отсутствует потребность в защите владения (нет необходимости заявлять требование о возврате земельного участка ни посредством виндикации, ни посредством реституции). Права муниципального образования, нарушенные совершением ничтожной сделки и внесением в ЕГРП безосновательной регистрационной записи о праве аренды общества, восстанавливаются посредством погашения такой записи.

Одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита прав и законных интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 2 Кодекса).

Удовлетворение заявленного администрацией требования будет иметь положительное значение и для целей приведения сведений ЕГРП в соответствие с действительностью (часть 9 статьи 14 Федерального закона от 27.07.2006 N 149-ФЗ "Об информации, информационных технологиях и о защите информации", пункт 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Довод общества о том, что именно оно пользуется спорным земельным участком, отклоняется. Как верно отметил суд, доказательства, которые приводит общество в обоснование своего владения, свидетельствуют лишь о подготовке к освоению земельного участка и не означают вступление во владение им. Ограждение земельного участка забором из металлической сетки означает расположение на земельном участке движимого имущества, что само по себе не способно породить владение им. Представитель общества в судебном заседании пояснил, что недвижимое имущество на земельном участке отсутствует.

Указание общества на то, что по требованию о признании обременения спорного земельного участка в виде договора аренды от 22.06.2001 N 4900002242 отсутствующим пропущен срок исковой давности, не принимается судом. Как указано в абзаце 3 пункта 57 постановления N 10/22 в силу абзаца пятого статьи 208 Гражданского кодекса в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется. Суд пришел к выводу, что ответчик спорным земельным участком не владеет. Данный вывод обществом надлежащими доказательствами не опровергнут.

Ссылка администрации на то, что за обществом числится задолженность и пени, не принимается судом.

При производстве по делу в суде первой инстанции ответчик представил доказательства, подтверждающие внесение испрашиваемой истцом платы за спорный участок. С учетом квалификации договора аренды в качестве недействительной (ничтожной) сделки суды пришли к верному выводу об отсутствии оснований для взыскания с общества договорной неустойки.

Иные доводы администрации и общества основаны на ошибочном понимании норм материального и процессуального права, в связи с чем подлежат отклонению.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2016 по делу N А32-47164/2015 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин