Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 декабря 2016 г. N Ф08-8443/16 по делу N А53-28720/2015

Требование: о взыскании долга и пени по договору аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: решение суда апелляционной истанции оставлено в силе

г. Краснодар

01 декабря 2016 г.

Дело N А53-28720/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 декабря 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С. при участии в судебном заседании от ответчика - гаражно-строительного кооператива "Автомобилист" (ИНН 61020098778, ОГРН 1026100661872) - Гоги В.Н. (доверенность от 03.12.2015), в отсутствие представителей истца - администрации Аксайского городского поселения (ИНН 6102021522, ОГРН 1056102027871), надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы администрации Аксайского городского поселения и гаражно-строительного кооператива "Автомобилист" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2016 (судьи Малыхина М.Н., Авдонина О.Г., Попов А.А.) по делу N А53-28720/2015, установил следующее.

Администрация Аксайского городского поселения (далее - администрация) подала в Арбитражный суд Ростовской области иск к гаражно-строительному кооперативу "Автомобилист" (далее - кооператив) о взыскании 422 781 рубля задолженности по договору от 14.06.2002 N 37 аренды земельного участка площадью 3,456 га с кадастровым номером 61:02:0120103:4, расположенного по адресу: г. Аксай, ул. Промышленная, в районе завода "Пластмасс" по объездной дороге, (далее - договор аренды, земельный участок) за период с 01.07.2015 по 30.09.2015 и 2557 рублей 83 копейки пени.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.11.2015 иск удовлетворен. Суд первой инстанции исходил из того, что факт заключения договора аренды, исполнения арендодателем обязанности по передаче объекта аренды арендатору установлены преюдициально вступившими в законную силу судебными актами по делу N А53-22851/2015 и доказыванию в рамках настоящего дела не подлежат, а невнесение кооперативом арендных платежей привело к образованию задолженности и возникновению основания для начисления договорной неустойки (пени).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2016 решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.11.2015 изменено, сумма основного долга уменьшена до 188 927 рублей 46 копеек, неустойки - до 1190 рублей 24 копеек. Судебный акт мотивирован следующим. Плата за пользование земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, по договору аренды, заключенному в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, определена по ставке 2,29 % от кадастровой стоимости без учета предусмотренной законодательством льготы (2 % от кадастровой стоимости). При расчете задолженности указанная в договоре аренды площадь земельного участка уменьшена до 1,3877 га с учетом переоформления части земельного участка в собственность членов кооператива, выплативших паевой взнос. Завершение строительства гаражных боксов не повлекло прекращение деятельности кооператива по обеспечению возможности эксплуатации гаражного комплекса в целом. Основания для распространения на гаражные боксы правового режима общего имущества многоквартирного дома отсутствуют. За кооперативом сохранено право аренды на часть земельного участка под проездами и иными местами общего пользования (не занятую гаражными боксами).

Администрация и кооператив обжаловали постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2016 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс). Доводы администрации сводятся к следующему. Право собственности на гаражи у членов гаражного кооператива, выплативших паевой взнос, автоматически не возникло, поскольку кооператив не осуществлял проектирование и строительство гаражных боксов, не стал их собственником по завершении строительства. Справки о полной выплате членами кооператива паевых взносов документально не подтверждены. Гаражные боксы не регистрировались в бюро технической инвентаризации. Не обладая правом собственности на гаражные боксы, кооператив не мог передать права на них членам кооператива. Места для строительства гаражей выделялись физическим лицам, часть недостроенных гаражей переоформлена на иных лиц в связи с выходом членов из гаражного кооператива. Расчет площади, необходимой для эксплуатации гаражей, технически возможен. Площадь части земельного участка, используемой кооперативом, составляет от 27 519 кв. м до 22 968 кв. м, а средняя площадь земли под каждым гаражом - 27,6 кв. м.

Индексация размера арендной платы должна производится начиная с года, следующего за годом, в котором принято решение об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, а не в котором она изменена.

Кооператив в своей кассационной жалобе приводит следующие доводы.

Договор аренды ничтожен ввиду принадлежности гаражных боксов членам кооператива на праве собственности. Кооператив не являлся и не является собственником находящегося на земельном участке недвижимого имущества, поэтому не мог быть стороной договора аренды. На подавляющее большинство расположенных на земельном участке гаражей оформлено право собственности. Земельные участки под гаражными боксами также принадлежат членам кооператива на праве собственности. Только члены кооператива могут быть арендаторами по договору аренды. Кооператив уполномочен на заключение договора аренды от их имени. У кооператива отсутствует обязанность по внесению арендной платы. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком у кооператива не прекращено, в том числе и при оформлении собственниками гаражных боксов прав на землю. Кооператив является товариществом собственников недвижимости, поэтому с момента приобретения гражданами права собственности на гаражи часть земельного участка перешла в общую долевую собственность. Часть земельного участка предоставлялась администрацией гражданам для строительства гаражей после заключения договора аренды фактически была изъята у кооператива.

В деле отсутствуют всех постановления о предоставлении земельных участков членам кооператива с 1990 год по настоящее время. Ходатайство об их истребовании необоснованно отклонено судами. К спорным отношениям применима льготная ставка арендной платы (2 % от кадастровой стоимости).

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя кооператива, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что решением исполнительного комитета Аксайского городского совета народных депутатов от 19.07.1990 N 214-А по заявлению граждан создан гаражный кооператив "Автомобилист". Распоряжением исполнительного комитета Аксайского городского совета народных депутатов от 24.12.1990 N 155 кооперативу согласовано место расположения индивидуальных гаражей на землях племсовхоза "Аксайский" площадью 2 га. Решением исполнительного комитета Аксайского городского совета народных депутатов от 19.09.1991 N 224-Б кооперативу выделен и передан земельный участок площадью 2,5 га в районе завода пластмасс по объездной дороге.

Кооперативу выдан государственный акт от 14.10.1991 серии А-I N 119629 на право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 3 га для строительства гаражей.

Постановлением главы администрации Аксайского района Ростовской области от 07.05.2002 N 596 кооперативу передан в аренду земельный участок площадью 3,456 га под гаражными боксами членов кооператива на 10 лет. Комитет по управлению имуществом Аксайского района (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили договор аренды земельного участка для эксплуатации гаражного массива до 14.06.2012 (далее - договор аренды, земельный участок). Арендную плату арендатор должен был вносить ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца отчетного квартала (пункт 2.3). Арендодателю предоставлено право пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке в связи с принятием соответствующих актов органами государственной власти и местного самоуправления об изменении базовых ставок арендной платы и в других предусмотренных законодательными актами Российской Федерации случаях (пункт 2.4). Надлежащее исполнение арендатором обязанности по своевременному внесению арендных платежей обеспечено неустойкой (пеней) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на дату заключения договора за каждый день просрочки (пункт 2.6). Государственная регистрация договора аренды проведена 09.03.2007 (номер регистрации 61-61-04/017/2007-47). Дополнительным соглашением от 26.05.2009 стороны уточнили кадастровый номер объекта аренды (61:02:0120103:4), его адрес (Ростовская область, город Аксай, улица Объездная, 3), разрешенное использование (под территорией гаражей граждан, входящих в состав гаражного кооператива "Автомобилист"), основание заключения договора (постановление главы администрации Аксайского района от 07.05.2002 N596) и срок аренды (10 лет).

Ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы с 01.07.2015 по 30.09.2015 послужило основанием обращения администрации в арбитражный суд. Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. Принимая обжалуемый судебный акт, суд апелляционной инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со статьями 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Согласно статьям 424, 614 Гражданского кодекса, пункту 4 статьи 22 и пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды, стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей за использование таких земельных участков. Стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. При этом участники сделки не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. Соответствующие разъяснения и правовые позиции изложены в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, от 15.03.2012 N 15117/11, от 17.04.2012 N 15837/11, от 29.05.2012 N 17475/11.

Действие положения пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в действовавшей в момент заключения договора аренды редакции, которым на юридических лиц возлагалась обязанность по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды и устанавливалась для этих случаев льготная арендная плата в пределах двух процентов от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, не дифференцировалось в зависимости от организационно-правовой формы и вида деятельности субъекта права постоянного (бессрочного) пользования. Ограничение действия названного положения случаем предоставления земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования гаражному потребительскому кооперативу введено статьей 21 Федерального закона от 18.10.2007 N 230-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий", вступившим в силу 22.10.2007. Переоформление гаражными потребительскими кооперативами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками предписано осуществлять в порядке, установленном статьей 36 Земельного кодекса, не предусматривающей льготное ценообразование.

Действующим в спорный период (третий квартал 2015 года) утвержденным постановлением правительства Ростовской области от 02.03.2015 N 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предусмотрено установление размера арендной платы органами местного самоуправления городских округов и муниципальных районов по видам использования земель (пункт 1). В случае предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов от кадастровой стоимости земельных участков, не относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения (пункт 5). Размер годовой арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка определяется путем последовательного перемножения кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы и индексов уровня инфляции, предусмотренных федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период и установленных по состоянию на начало очередного финансового года. При этом индексация размера арендной платы производится начиная с года, следующего за годом принятия решения об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков (пункт 11).

На основании и во исполнение указанного регионального нормативного акта решением Собрания депутатов Аксайского района Ростовской области от 06.03.2015 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования Аксайский район" утвержден Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения за использование таких земельных участков и установления ставок арендной платы за них. В случае предоставления в аренду земельного участка без проведения торгов в соответствии с подпунктом 11 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса юридическим лицам - субъектам права постоянного (бессрочного) пользования на этот участок арендная плата устанавливается в размере двух процентов от кадастровой стоимости (статья 6). Индексация размера годовой арендной платы производится с года, следующего за годом изменения кадастровой стоимости (статья 11). Для земельного участка, используемого под гаражами, утверждена ставка 2,29 % от его кадастровой стоимости (приложение N 2).

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что за кооперативом на праве постоянного (бессрочного) пользования закреплялся земельный участок площадью 3,456 га. Государственный акт выдавался только на 3 га, а муниципальными ненормативными актами 2 и 2,5 га. Ни постановление главы администрации Аксайского района Ростовской области от 07.05.2002 N 596, ни сам договор аренды не содержат указание на то, что они соответственно издавались и заключались в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, установленном пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. Отсутствуют в деле и доказательства того, что с кооперативом заключен договор аренды земельного участка в порядке подпункта 11 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса в действующей с 01.03.2015 редакции. В этой связи, в рассматриваемом случае отсутствуют основания для применения льготной ставки арендной платы в размере двух процентов от кадастровой стоимости земельного участка, установленной вышеприведенными нормативными положениями федерального, регионального и муниципального уровней. Суд апелляционной инстанции обоснованно применил ставку 2,29 % от кадастровой стоимости земельного участка, используемого под гаражами, утвержденную муниципальным нормативным актом.

Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что датой утверждения результатов определения кадастровой стоимости считается дата вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и соответствующей нормы такого акта (статья 24.17). Правительство Ростовской области постановлением от 25.11.2014 N 776 утвердило результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области по состоянию на 01.01.2014. Данное постановление опубликовано 27.11.2014 на официальном интернет-портале правовой информации www.pravo.gov.ru и 19.12.2014 в Собрании правовых актов Ростовской области" N 11 (часть I), а вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования (пункт 3). Произведенный судом апелляционной инстанции расчет задолженности, в том числе применение индексов инфляции соответствует вышеназванным положениям.

По общему правилу, закрепленному в статье 219 Гражданского кодекса, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В силу пункта 4 статьи 218 Гражданского кодекса, член гаражного потребительского кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за гараж, предоставленный этому лицу кооперативом, приобретает право собственности на указанное имущество. Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218, пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса).

Суд апелляционной инстанции на возражения администрации обоснованно отметил, что отсутствие предварительной регистрации права кооператива на гаражные боксы в предприятии технической инвентаризации не исключало возможность возникновения права на возведенные гаражные боксы у кооператива и переход права к членам кооператива, выплатившим паевые взносы. Закон не связывал момент возникновения права на объект недвижимости с проводимой органами технической инвентаризации регистрацией.

Право землепользования под объектом недвижимости, согласно положениям статей 36 (в предыдущей редакции), 39.6 (в действующей редакции) Земельного кодекса, может принадлежать исключительно собственнику объекта недвижимости. Кооператив не может являться арендатором части земельного участка, необходимой для эксплуатации принадлежащих членам кооператива гаражных боксов.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции заключил, что указанная в договоре аренды площадь земельного участка не может быть применена к расчету задолженности, поскольку часть земельного участка находится в собственности членов кооператива, а на оставшейся части - все гаражные боксы принадлежат на праве собственности членам кооператива, которые являются пользователями земельных участков, необходимых для эксплуатации гаражей. В качестве документа, наиболее реально и достоверно отражающего необходимые для расчета величины принято заключение кадастрового инженера муниципального унитарного предприятия Аксайского района "Бюро технической инвентаризации" от 29.03.2016, согласно которому площадь части земельного участка, занятая местами общего пользования и используемая кооперативом в целях обеспечения нужд его членов, составляет 13 877 кв. м. Несмотря на завершение строительства гаражных боксов, кооператив продолжает свое существование с целью обеспечения возможности эксплуатации гаражного комплекса в целом. Основания для распространения на гаражные боксы правового режима общего имущества многоквартирного дома, определенного нормами Жилищного кодекса Российской Федерации, отсутствуют. За кооперативом сохраняется право аренды той части земельного участка, которая занята проездами и иными местами общего пользования.

Иные доводы кассационных жалоб направлены на признание судом кассационной инстанции в нарушение приведенного процессуального положения не установленных или отвергнутых судом апелляционной инстанции обстоятельств. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом норм права (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационных жалобах, исключают возможность удовлетворения последних в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2016 по делу N А53-28720/2015 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

В.Е. Епифанов Н.С. Мазурова