Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 февраля 2017 г. N Ф08-10572/16 по делу N А32-10016/2016

г. Краснодар

08 февраля 2017 г.

Дело N А32-10016/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 февраля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "КубаньСтройКонструкции" (ИНН 2320093858, ОГРН 1022302934500) - Шрамко Н.Ю. (доверенность от 19.08.2016), в отсутствии истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2016 по делу N А32-10016/2016 (судьи Мисник Н.Н., Глазунова И.Н., Фахретдинов Т.Р.), установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "КубаньСтройКонструкции" со следующим требованиями:

- взыскать 496 299 рублей 69 копеек основного долга за пользование земельным участком площадью 5481 кв. м с кадастровым номером 23:49:0201013:4, расположенного по ул. Восточная, 15 в центральном районе г. Сочи с 01.04.2014 по 30.06.2015 и 74 113 рублей 66 копеек пеней с 31.03.2015 по 10.06.2015;

- признать договор от 29.05.2001 N 4900002228 аренды указанного земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой и погасить регистрационную запись N 23-01.50-3.1.2001-4;

- признать отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201013:4.

Решением от 29.07.2016 (судья Миргородская О.П) иск удовлетворен частично. Суд квалифицировал договор аренды от 29.05.2001 N 4900002228 как ничтожную сделку. С общества в пользу администрации взыскано 496 299 рублей 69 копеек неосновательного обогащения за использование земельного участка с 01.04.2014 по 30.06.2015. В остальной части исковых требований отказано. Признавая договор аренды недействительной (ничтожной) сделкой, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что на момент его заключения администрация не обладала полномочиями по распоряжению данным участком, так как он относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения и являлся федеральной собственностью. Однако отсутствие заключенного сторонами договора аренды не освобождает общество от обязанности вносить плату за фактическое использование спорным участком. Требование о признании отсутствующим обременения отклонено ввиду недоказанности нахождения земельного участка в фактическом владении истца. Ответчик, являясь собственником объекта недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, в силу положений Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) имеет преимущественное право на приобретение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201013:4 в аренду, что исключает возможность возврата участка в фактическое владение муниципального образования. Суд признал расчет платы за пользование земельным участком, выполненный в соответствии с отчетом от 30.10.2013 N 2/79/ОЗ-2013 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельным участком, верным. Основания для взыскания неустойки отсутствуют в силу ничтожности договора.

Апелляционным постановлением от 24.11.2016 решение 29.07.2016 изменено в части размера неосновательного обогащения. С общества в пользу администрации взыскано 91 958 рублей 46 копеек неосновательного обогащения за использование земельного участка с 01.04.2014 по 30.06.2015. Перераспределены судебные расходы. Судебный акт мотивирован следующим. Поскольку общество осуществляло использование земельного участка в отсутствие соответствующего правового основания, оно обязано компенсировать собственнику земельного участка сбереженную плату. Суд апелляционной инстанции указал, что размер арендной платы за использование спорного земельного участка подлежит расчету исходя из его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. Поскольку в пункте 2 постановлением главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210) нечетко сформулированы положения, касающиеся формулы определения арендной платы за муниципальные земли в городе-курорте Сочи, исходя из их рыночной стоимости, то при определении арендной платы за спорный участок в указанной части надлежит руководствоваться постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - постановление N 50) и постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" (далее - постановление N 1061). В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении N 210 для расчета арендной платы апелляционный суд применил ставку арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости, установленную постановлением N 50. Приняв во внимание произведенные обществом платежи, суд апелляционной инстанции уменьшил размер неосновательного обогащения за использование спорным земельным участком.

В кассационной жалобе администрация просит отменить постановление и оставить в силе решение. Податель жалобы указывает на ненадлежащее исполнение обществом обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком в заявленный период.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на отсутствие оснований для отмены постановления.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, администрация (арендодатель) и ООО "Чезар" (переименовано в ООО "КубаньСтройКонструкции"; арендатор) на основании постановления главы администрации от 17.02.1999 N 140 и в соответствии с постановлением главы администрации от 31.12.1998 N 1143, постановлением главы администрации Краснодарского края от 13.04.2000 N 260, постановления главы администрации от 28.06.2000 N 489 заключили договор от 29.05.2001 N 4900002228 аренды земельного участка площадью 5481 кв. с кадастровым номером 23:49:0020010013:0004, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Восточная, 15, для размещения и эксплуатации хозяйственной базы, сроком на 49 лет.

Право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201013:4 зарегистрировано 06.05.2010.

На спорном земельном участке расположено принадлежащее ответчику на праве собственности недвижимое имущество - производственное одноэтажное здание площадью 512 кв. м (литеры 7129, А-А3), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии КК 149437 от 28.07.2000.

Претензией от 22.02.2015 N 4276/0205-16 арендодатель сообщил арендатору о наличии у него задолженности по арендной плате и потребовал ее погашения в 10-дневный срок со дня получения претензии.

В связи с неисполнением обществом обязательств по внесению арендных платежей с 01.04.2014 по 30.06.2015, администрация обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Судами установлено и сторонами не оспаривается (кассационная жалоба не содержит доводов), что договор от 29.05.2001 N 4900002228 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0020010013:0004 является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку на момент его заключения у администрации отсутствовали полномочия по его распоряжению в связи с его нахождением во второй зоне округа санитарной охраны курорта Сочи (кадастровый паспорт от 21.02.2014 N 2343/12/14-140033). Квалификация договора аренды в качестве недействительной (ничтожной) сделки исключает возможность удовлетворения требований о взыскании с ответчика неустойки, предусмотренной договором.

Вместе с тем, ничтожность договора аренды не освобождает ответчика от внесения платы за землепользование. В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

По правилам статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Принимая во внимание регулируемый характер арендной платы за использование публичных земель, суд апелляционной инстанции правомерно руководствовался правилами соответствующих нормативных правовых актов.

Так, постановлением N 210 определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009 - 2016 годы).

В соответствии с пунктом 2 постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно пункту 5.7 постановления N 210 с 01.03.2010 при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления N 210).

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:49:0020010013:0004 к перечисленным в пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 категориям не относится, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что арендную плату за его использование следует определять исходя из величины рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления N 210).

Размер рыночной стоимости земельного участка (элемент формулы расчета арендной платы) определен апелляционным судом на основании отчета от 15.03.2013 N 2/79/ОЗ-2013 (т. 2, л. д. 29 - 63).

Поскольку для спорного случая в постановлении N 210 отсутствовало соответствующее регулирование, при определении размера ставки арендной платы суд апелляционной инстанции правомерно применил для расчета размера платы за пользование участком ставку арендной платы, установленную постановлением N 50, самостоятельно произвел перерасчет и частично удовлетворил требования администрации в сумме 91 958 рублей 46 копеек.

Основания для отмены постановления от 24.11.2016 по доводам жалобы отсутствуют, поскольку они не опровергают правильности выводов суда апелляционной инстанции, который полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, правильно применил нормы материального права к установленным по делу обстоятельствам.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со статьей 288 Кодекса, арбитражный суд округа не установил.

Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2016 по делу N А32-10016/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин