Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 февраля 2017 г. N Ф08-10479/16 по делу N А32-7656/2016

Требование: о признании незаконным отказа в регистрации, о признании незаконным решения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации в отношении недвижимого имущества

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Краснодар

21 февраля 2017 г.

Дело N А32-7656/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 февраля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Улько Е.В., судей Аваряскина В.В. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании от заявителя - акционерного общества "Всероссийский банк развития регионов" в лице филиала Банка "ВБРР" в г. Краснодаре (ИНН 7736153344, ОГРН 1027739186914) - Фединой В.А. (доверенность от 03.12.2015), от заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510) - Димидовой А.А. (доверенность от 19.12.2016), от третьего лица - открытого акционерного общества "Российские железные дороги" - Белой А.Н. (доверенность от 19.12.2016), в отсутствие третьих лиц: закрытого акционерного общества "Химик", Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Кубанские краски"", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.08.2016 (судья Корейво Е.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2016 (судьи Филимонова С.С., Смотрова Н.Н., Сурмалян Г.А.) по делу N А32-7656/2016, установил следующее.

АО "Всероссийский банк развития регионов" в лице филиала Банка "ВБРР" (далее - банк) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора о залоге недвижимости (ипотеке) от 07.08.2015 N 316/1, заключенного банком и ЗАО "Химик" (далее - акционерное общество).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - агентство), ОАО "РЖД" и ООО "Торговый дом "Кубанские краски"" (далее - торговый дом).

Решением суда первой инстанции от 04.08.2016, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 28.10.2016, суд признал незаконным отказ, выраженный в сообщении управления от 18.12.2015 N 38-03/2495/1, как несоответствующий положениям статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), и обязал управление не позднее 10 дней со дня вступления в законную силу решения произвести государственную регистрацию договора о залоге недвижимости (ипотеке) от 07.08.2015 N 316/1, заключенного банком и акционерным обществом, а также взыскал с управления в пользу банка 3 тыс. рублей государственной пошлины.

В кассационной жалобе управление просит решение от 04.08.2016 и постановление от 28.10.2016 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы указывает, что на государственную регистрацию не представлено согласие арендатора на залог права субаренды, как это предусмотрено пунктом 5.4.9 договора субаренды части земельного участка от 27.08.2013 N ЦРИ/4/СА/5219/13/001256. Решение государственного регистратора об отказе в государственной регистрации является законным и обоснованным.

В отзыве на кассационную жалобу ОАО "РЖД" указало, что приказом ОАО "РЖД" от 08.04.2014 N 17 утверждена новая типовая форма договора субаренды земельного участка (части земельного участка). В соответствии с новой формой, все пункты ранее заключенных договоров субаренды земельных участков (части земельных участков) приведены в соответствие с ней. Раздел 5 пункта 5.4.6 изменен и изложен в следующей редакции: "без письменного уведомления, направленного арендатору, не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение участка и (или) предоставленных субарендатору по настоящему договору имущественных прав, в том числе переход их к иному лицу (договоры залога, последующей субаренды, внесение прав субаренды участка и его части в уставный капитал хозяйствующих обществ и товариществ)". Указанный спор ОАО "РЖД" просит разрешить в соответствии с действующим законодательством.

В отзыве на кассационную жалобу банк указал на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность оспариваемых судебных актов.

От иных, участвующих в деле лиц, отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель управления поддержал доводы жалобы, представитель банка возражал против ее удовлетворения, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам, представитель ОАО "РЖД" изложил доводы отзыва и указал, что принятыми по делу судебными актами права ОАО "РЖД" не нарушены.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанции, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и в возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено названным Кодексом.

Из материалов дела следует и судами установлено, что 07.08.2015 банк и акционерное общество (залогодатель) заключили договор о залоге недвижимости (ипотеке) N 316/1, по условиям которого в обеспечение исполнения обязательств заемщика (торгового дома) по кредитным договорам залогодателем залогодержателю переданы нежилое сооружение - подъездной железнодорожный путь протяженностью 1321 м, земельный участок площадью 880 кв. м с кадастровым номером 23:46:0000000:0009, а также право субаренды части земельного участка площадью 7840 кв. м с учетным кадастровым номером 23:46:00000001/5 в станице Лабинской, от 31 км ПК 6 по 32 км ПК 8 + 70 по договору от 27.08.2013 N ЦРИ/4/СА/5219/13/001356.

В целях регистрации договора 10.08.2015 банк обратился в управление с заявлением.

Уведомлением от 18.08.2015 управление сообщило банку о приостановлении государственной регистрации на срок до 18.09.2015, указав, что необходимо предоставить разрешение арендатора на обременение земельного участка, как это предусмотрено пунктом 5.4.9 договора субаренды от 27.08.2013 N ЦРИ/4/СА/5219/13/001356.

В период приостановки государственной регистрации банк представил уведомление о передаче в залог права субаренды части земельного участка от 10.08.2015 N 713, направленное залогодателем в адрес территориального подразделения арендатора.

Сообщением от 18.12.2015 N 38-03/2495/1 управление уведомило банк об отказе в государственной регистрации договора залога по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 18 и пунктом 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ, в связи с неустранением банком причин приостановления государственной регистрации.

Полагая, что отказ в регистрации договора является незаконным, банк обратился в арбитражный суд с заявлением.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Кодекса, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Пунктом 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

В государственной регистрации прав может быть отказано по основаниям, приведенным в статье 20 Закона N 122-ФЗ.

Управление указало, что основанием для отказа в регистрации договора об ипотеке послужило отсутствие согласия арендатора земельного участка на передачу права субаренды в залог. Так, по условиям договора субаренды N ЦРИ/4/СА/5219/13/001356 субарендатор обязался не заключать сделки, следствием которых является обременение предоставленных ему прав, без письменного разрешения арендатора (пункт 5.4.9 договора).

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) арендатор вправе с согласия арендодателя, в частности, сдавать арендованное имущество в субаренду, отдавать арендные права в залог, если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Особенности аренды земельных участков определены Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В силу пункта 3 статьи 335 Гражданского кодекса залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.

В соответствии с пунктом 4 статьи 6 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.

Согласно пункту 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке арендатор земельного участка (гражданин или юридическое лицо) вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Однако указанное правило распространяется на случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки, либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Системное толкование изложенных норм позволяет сделать вывод о том, что собственник объекта недвижимости, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке объект недвижимости и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды.

Данная правовая позиция выражена в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке".

Суды установили, что ипотека права аренды части земельного участка осуществлена в связи с ипотекой нежилого сооружения (подъездного железнодорожного пути), расположенного на указанном участке.

При таких обстоятельствах является обоснованным вывод судов, о том, что к спорным правоотношениям применяются положения главы XII Закона об ипотеке. Так, в силу абзаца второго статьи 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства в соответствии со статьей 71 Кодекса в их совокупности и взаимосвязи, доводы и возражения участвующих в деле лиц, с учетом того, что собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления, а факт уведомления арендатора земельного участка (ОАО "РЖД") о передаче акционерному обществу арендных прав в залог подтвержден уведомлением от 10.08.2015 N 713 о передаче в залог права субаренды части земельного участка, с приложенным к нему уведомлением о вручении почтового отправления, суды правомерно признали незаконным отказ в государственной регистрации договора о залоге недвижимости, изложенный в письме от 07.08.2015 N 316/1.

Доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и влияли на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов либо опровергали выводы судов.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.08.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2016 по делу N А32-7656/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Улько

Судьи

В.В. Аваряскин И.И. Фефелова