Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 февраля 2017 г. N Ф08-10245/16 по делу N А32-22234/2016

г. Краснодар

21 февраля 2017 г.

Дело N А32-22234/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 февраля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367), ответчика - общества с ограниченной "Эгида" (ОГРН 1036405015657), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - открытого акционерного общества "Торговый городской банк", извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.09.2016 (судья Семушин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2016 (судьи Пономарева И.В., Ванин В.В., Еремина О.А.) по делу N А32-22234/2016, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Эгида" (далее - общество, ООО "Эгида"), в котором просила:

- взыскать с общества в пользу администрации задолженность по арендной плате за пользование земельным участком общей площадью 300 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204029:27, расположенным по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, д. 20/2 (далее - земельный участок), за период с 01.01.2014 по 31.03.2016, в размере 341 067 рублей 33 копейки, и пеню в размере 37 941 рубль 60 копеек,

- расторгнуть договор от 12.11.2009 N 4900005457 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:27, с видом разрешенного использования "гостиница".

Определением от 25.07.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Торговый городской банк" (т. 1, л. д. 55 - 56).

Решением от 15.09.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 17.11.2016, в удовлетворении исковых требований отказано.

Судебные акты мотивированы тем, что задолженность погашена в полном объеме. Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - Гражданский кодекс). Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", далее - постановление Пленума N 11). Непредъявление требования о расторжении договора в течение разумного срока с момента уплаты арендатором долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления от 25.01.2013 N 13, далее - постановление Пленума N 73). В данном случае ответчиком допущена просрочка платы за пользование земельным участком в спорный период. Вместе с тем, задолженность погашена в полном объеме, период просрочки незначительный.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 15.09.2016 и апелляционное постановление от 17.11.2016 отменить, вынести по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. По мнению подателя жалобы, ООО "Эгида" допустило задолженность за пользование участком в период с 01.01.2014 по 31.03.2016. Ответчик оплатил задолженность после принятия судом искового заявления к своему производству. При этом начисленная арендодателем неустойка арендатором не оплачена. Решение и апелляционное постановление нарушают права администрации как участника договорных отношений.

В поступившем отзыве общество против удовлетворения кассационной жалобы возразило.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс).

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204029:27 принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи, передан обществу во временное владение и пользование на срок по 01.01.2054 для целей эксплуатации кафе на 50 посадочных мест на основании договора от 12.11.2009 N 4900005457, согласно договору залога (ипотеки) от 05.11.2014 обременен в пользу банка. Соответствующие записи о государственной регистрации права муниципальной собственности на участок, о его обременении арендой в пользу общества и залогом в пользу банка внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП; т. 1, л. д. 23 - 24, 25 - 30).

По условиям договора аренды от 12.11.2009 N 4900005457, он является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору (пункт 1.2), расчет размера арендной платы за участок изложен в приложении к договору (пункт 3.2), внесение арендной платы в бюджет осуществляется отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения 10-го числа последнего месяца квартала, за 4 квартал - до 10-го ноября текущего года, отдельно по арендной плате, отдельно по пене, одним платежным документом по договору (пункт 3.3), за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных в пункте 3.3 договора, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 6.2).

Дополнительным соглашением от 30.06.2014 N 1 стороны внесли изменения в договор аренды земельного участка от 12.11.2009 N 490005457, обусловленные изменением вида разрешенного использования участка (на вид "гостиница") и определением рыночной стоимости величины (размера) арендной платы за участок (отчет от 03.06.2014 N 1-5/ОЗ-2014). Данное соглашение зарегистрировано в ЕГРП в установленном порядке (т. 1, л. д. 31 - 32).

Письмами от 23.11.2015 и от 03.12.2015 арендатор уведомлялся об образовавшейся у него по договору от 12.11.2009 N 4900005457 задолженности по арендной плате и пене по состоянию на 23.11.2015, о необходимости ее незамедлительно ликвидировать, с предоставлением подтверждающих документов, а также о необходимости явки в 10-дневный срок со дня получения претензии от 03.12.2015 для подписания соглашения о расторжении договора аренды, ввиду неустранения допущенных нарушений условий договора (т. 1, л. д. 13, 14, 15, 16 - 17, 18, 19, 20, 21 - 22).

Ссылаясь на наличие у общества задолженности за арендуемый по договору от 12.11.2009 N 4900005457 земельный участок по состоянию на 31.03.2016, администрация 28.06.2016 обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 309, пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1), а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей (пункты 2, 3 статьи 46 Земельного кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции установили, что заявленная в иске задолженность по арендной плате и пене, как на момент подачи его в арбитражный суд (28.06.2016), так и на момент принятия иска судом к своему производству (29.06.2016), у общества отсутствовала. Приняв во внимание изложенное, а также долгосрочный характер отношений сторон, наличие на спорном земельном участке принадлежащего обществу на праве собственности объекта недвижимости нежилого назначения, суды признали недоказанным факт существенного нарушения обществом условий договора аренды от 12.11.2009 N 4900005457, в связи с чем, в удовлетворении заявленных требований отказали.

Доводы кассационной жалобы о том, что ответчик оплатил задолженность после принятия судом искового заявления к своему производству, при этом не оплатил начисленную арендодателем неустойку, окружным судом не принимаются, поскольку противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам.

Указав, что обжалуемые судебные акты нарушают права администрации как участника договорных отношений, поскольку ООО "Эгида" допустило задолженность за пользование участком в период с 01.01.2014 по 31.03.2016, заявитель не учел иные установленные судами обстоятельства возникшего спора, свидетельствующие о принятии арендатором в разумный срок необходимых мер по устранению нарушения своего обязательства, включая добровольную компенсацию договорной неустойки, а также отсутствие для арендодателя негативных последствий, вызванных несвоевременным внесением арендной платы, которым бы соответствовали и были соразмерны правовые последствия в виде расторжения договора.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 15.09.2016 и апелляционного постановления от 17.11.2016 по доводам кассационной жалобы не имеется. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, их переоценка в полномочия кассационной инстанции не входит (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами верно. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Администрация (орган местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобождена (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.09.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2016 по делу N А32-22234/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов