Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 февраля 2017 г. N Ф08-156/17 по делу N А32-46981/2014

г. Краснодар

16 февраля 2017 г.

Дело N А32-46981/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 февраля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В., судей Садовникова А.В. и Улько Е.В., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Матус Екатерины Дмитриевны (ИНН 232007046443, ОГРНИП 304232031500108) - Фирсова М.В. (доверенность от 20.05.2016), в отсутствие ответчиков: администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), общества с ограниченной ответственностью "Южная консалтинговая группа", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.10.2016 (судья Семушин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2016 (судьи Смотрова Н.Н., Сурмалян Г.А., Филимонова С.С.) по делу N А32-46981/2014, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Матус Е.Д. (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации города Сочи (далее - администрация), департаменту имущественных отношений Администрации города Сочи (далее - департамент) и ООО "Южная консалтинговая группа" (далее - общество) со следующими требованиями:

- признать недостоверным отчет об оценке рыночной стоимости от 28.11.2013 N 673/13, выполненный обществом;

- признать недействительным постановление от 25.12.2013 N 2878 "Об утверждении условий приватизации нежилых помещений, расположенных в доме N 106 по улице Донской Центрального района города Сочи" (далее - постановление N 2878) в части установления в пункте 1 приложения к указанному постановлению нормативной цены предлагаемых к реализации нежилых помещений в доме N 106 по ул. Донской (литера А), первого этажа, помещений N 1 - 3, 6 - 10, общей площадью 88,7 кв. м (далее - нежилые помещения, спорный объект), в размере 6 754 953 рублей;

- возложить на департамент обязанность установить цену подлежащих выкупу предпринимателем муниципального имущества - нежилых помещений, в размере 3 314 407 рублей (без учета НДС 18%).

Решением от 12.10.2016, оставленным без изменения постановлением от 14.12.2016, требования частично удовлетворены. Суды признали недействительным постановление N 2878 в части установления в пункте 1 приложения к указанному постановлению нормативной цены предлагаемых к реализации нежилых помещений в размере 6 754 953 рублей и возложили на администрацию обязанность установить цену подлежащих выкупу предпринимателем нежилых помещений в размере 3 314 407 рублей (без учета НДС 18%); распределили судебные расходы.

В кассационной жалобе администрация и департамент просят отменить решение и постановление и отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. В обоснование жалобы заявители указывают, что у предпринимателя отсутствует преимущественного право на приобретение муниципальной собственности, поскольку в течение тридцати дней с даты получения предложения от департамента предприниматель не подписала договор купли-продажи и не заявила в суд иск об оспаривании величины рыночной стоимости объекта оценки. Предприниматель, в нарушение условий договора аренды, передала спорный объект в субаренду, что является основанием для расторжения договора.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель предпринимателя просил оставить судебные акты без изменения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и суды установили, что 01.01.2006 предприниматель (арендатор) и МУП г. Сочи "Ремонтно-эксплуатационная организация - 7" (арендодатель) заключили договор аренды муниципального имущества, зданий, сооружений и нежилых помещений г. Сочи N 7/33, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в пользование помещения общей площадью 88,7 кв. м, в том числе здание (литера А) этаж первый, комната N 1 площадью 11,7 кв. м, комната N 2 площадью 33,7 кв. м, комната N 3 площадью 9,9 кв. м, комната N 6 площадью 2,0 кв. м, комната N 7 площадью 14,9 кв. м, комната N 8 площадью 13,3 кв. м, комната N 9 площадью 2,1 кв. м, комната N 10 площадью 1,1 кв. м, расположенные по адресу: г. Сочи, ул. Донская, 106.

Пунктом 1.6 договора аренды установлен срок аренды с 01.01.2006 по 31.12.2012.

В соответствии с пунктом 6.1 договора аренды арендатор надлежащим образом выполнявший принятые на себя по договору аренды обязательства имеет право на пролонгацию договора в соответствии с действующим законодательством, с письменного согласия арендодателя. Срок действия договора аренды продлен на неопределенный срок.

Заявитель обратился к департаменту с соответствующим заявлением о реализации права преимущественного выкупа нежилых помещений.

По результатам рассмотрения указанного заявления, администрация приняла постановление N 2878.

Указанным постановлением администрацией утверждены условия приватизации спорных нежилых помещений: характеристика объекта нежилые помещения в доме N 106 по ул. Донской (литера А), первый этаж, помещения N 1 - 3, 6 - 10, общая площадь 88,7 кв. м, обременение - договор аренды, заключенный на неопределенный срок; способ приватизации - возмездное отчуждение имущества с предоставлением предпринимателю преимущественного права приобретения имущества; цена имущества - 6 754 953 рубля (с НДС); рассрочка по оплате объекта - не более 5 лет со дня заключения договора купли-продажи.

Цена нежилых помещений, установлена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости имущества от 28.11.2013 N 673/13, выполненным обществом, и составила 6 754 953 рубля, в том числе 1 030 416 рублей 56 копеек НДС.

Не согласившись с суммой оценки в отчете, истец обратился в ООО "Автолюкс" для проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости - спорных нежилых помещений. По результатам оценки составлен отчет от 17.02.2014 N 203 90Н, в соответствии с которым рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию на 17.02.2014 составляет 2 758 тыс. рублей, то есть, на 3 996 953 рубля меньше, чем выкупная стоимость, указанная в постановлении N 2878.

Предприниматель не согласилась с рыночной стоимостью недвижимого имущества, определенной в отчете, что и послужило основанием для ее обращения в арбитражный суд за защитой своих прав.

В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанции, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и в возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено названным Кодексом.

Судебные акты в части отказа в удовлетворении заявленных требований не обжалуются, поэтому судом кассационной инстанции в данной части не проверяются.

Удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанции, руководствуясь Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ), Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) и результатами судебной экспертизы, правомерно удовлетворили заявленные требования в части.

Согласно положениям статьи 3 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие установленным требованиям, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По правилам статей 6, 8 и 13 Закона N 135-ФЗ оценка принадлежащего муниципальному образованию недвижимого имущества в целях его приватизации является обязательной, и результаты оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - информационное письмо N 92) разъяснена необходимость учитывать в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Кодекса. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Суды установили, что администрация приняла постановление N 2878 об условиях приватизации спорного нежилого помещения по цене 6 754 953 рубля, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости имущества от 28.11.2013 N 673/13, выполненного обществом. Предприниматель, не согласившись с суммой оценки в отчете, представил отчет от 17.02.2014 N 20390Н, выполненный ООО "Автолюкс", согласно которому рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию на 17.02.2014 составляет 2 758 тыс. рублей,

Определением суда от 03.02.2016, с целью определения рыночной цены спорного недвижимого имущества, в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по данному делу назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению экспертизы ООО "Эксперт ЮФО" от 03.04.2015 N 02-189/15 рыночная стоимость нежилых помещений составляет 3 911 тыс. рублей (с учетом НДС (18%) и 3 314 407 рублей (без учета НДС).

Доказательств недостоверности установленной в заключении эксперта по настоящему делу рыночной стоимости спорного объекта или иных противоречий не представлено. С ходатайством о назначении по делу повторной либо дополнительной экспертизы участники процесса не обращались.

С учетом изложенного, суды на основе совокупной оценки доказательств, представленных в материалы дела, правильном распределении бремени доказывания обстоятельств по делу, пришли к обоснованному выводу о том, что стоимость помещений, указанная в постановлении N 2878, превышает в два раз рыночную стоимость, отчет от 28.11.2013 N 673/13, не отражает реальной рыночной стоимости спорных помещений, а значит, указанная в нем величина не может быть использована при определении цены продажи этого имущества, в силу пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерно возложили обязанность на администрацию по установлению цены подлежавшего приватизации муниципального имущества - помещений, в размере 3 314 407 рублей (без учета НДС).

Доводы заявителей об отсутствии у предпринимателя преимущественного право на приобретение муниципальной собственности в связи с неподписанием в тридцатидневный срок договора купли-продажи были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку. В подтверждение факта направления в адрес предпринимателя проекта договора купли-продажи и копии постановления N 2878 в материалы дела представлено письмо департамента от 27.02.2013. На данном письме проставлена подпись заявителя, свидетельствующая о получении документов, указанных в письме. Однако предприниматель заявила о фальсификации доказательств, представленных ответчиком в обоснование заявленных требований, и исключении данного документа из числа доказательств по делу.

Определением суда от 20.06.2016 по делу назначена судебная (почерковедческая) экспертиза. Согласно заключению экспертизы рукописная запись "получила на руки", расположенная в нижней части уведомления о направлении договора от 27.12.2013 N 26272/0205-17 выполнена не Матус Е.Д., а другим лицом.

При таких обстоятельствах уведомление о направлении договора от 27.12.2013 N 26272/0205-17 признано ненадлежащим доказательством по делу. Предприниматель не имела возможности воспользоваться своим правом на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по договору купли-продажи, а также не могла направить протокол разногласий.

Доводы заявителей кассационной жалобы о нарушении предпринимателем условий договора аренды нежилых помещений, которые являются основанием для расторжения договора, не имеют правового значения для разрешения настоящего дела.

Доводы жалобы направлены на иную оценку доказательств по делу и установленных судами обстоятельств, не влияют на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов и не опровергают выводы судов, поэтому не являются для кассационного суда основанием к отмене судебных актов в соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Основания для отмены или изменения судебных актов по приведенным в кассационных жалобах доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.10.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2016 по делу N А32-46981/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Артамкина

Судьи

А.В. Садовников Е.В. Улько