Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2016 г. N 15АП-18105/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 февраля 2017 г. N Ф08-156/17 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

14 декабря 2016 г.

дело N А32-46981/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 декабря 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Смотровой Н.Н.,

судей Сурмаляна Г.А., Филимоновой С.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Шемшиленко А.А.,

при участии:

от заявителя: представитель Фирсов М.В. по доверенности от 20.05.2016;

от заинтересованных лиц: представители не явились, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Сочи и Администрации города Сочи,

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 12.10.2016 по делу N А32-46981/2014,

по заявлению индивидуального предпринимателя Матус Екатерины Дмитриевны,

к Администрации города Сочи, Департаменту имущественных отношений Администрации города Сочи; обществу с ограниченной ответственностью "Южная консалтинговая группа",

о признании недостоверным отчета об оценке рыночной стоимости, о признании недействительным постановления, об обязании установить надлежащую цену подлежащих выкупу нежилых помещений,

принятое судьей Семушиным А.В.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Матус Екатерина Дмитриевна (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Администрации города Сочи (далее - администрация), Департаменту имущественных отношений Администрации города Сочи (далее -департамент); обществу с ограниченной ответственностью "Южная консалтинговая группа" (далее - общество) о признании отчета об оценке рыночной стоимости от 28.11.2013 N 673/13, выполненного ООО обществом - не достоверным, признании недействительным Постановления от 25.12.2013 N 2878 об утверждении условий приватизации нежилых помещений в части установления в п.1 Приложения к указанному постановлению нормативной цены предлагаемых к реализации нежилых помещений в доме N 106 по ул.Донской литер А, первого этажа, помещений N 1-3, 6-10, общей площадью 88,7 кв.м., размере 6 754 953 руб., обязании департамент установить цену подлежащих выкупу предпринимателем муниципального имущества - нежилых помещений, общей площадью 88,7 кв.м., в том числе: литер А этаж первый, комната N 1, площадью 11,7 кв.м., комната N 2, площадью 33,7 кв.м., комната 3, площадью 9,9 кв.м., комната 6, площадью 2,0 кв.м., комната 7, площадью 14,9 кв.м., комната 8, площадью 13,3 кв.м., комната 9, площадью 2,1 кв.м., комната 10, площадью 1,1 кв.м., расположенных по адресу: г. Сочи, ул. Донская, д. 106, в размере 3 314 407 руб. (без учета НДС 18%).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.10.2016 требования частично удовлетворены. Суд признал недействительным Постановление администрации г.Сочи от 25.12.2013 N 2878 "Об утверждении условий приватизации нежилых помещений, расположенных в доме N 106 по улице Донской Центрального района г.Сочи" в части установления в п.1 Приложения к указанному постановлению нормативной цены предлагаемых к реализации нежилых помещений в доме N 106 по ул.Донской литер А, первого этажа, помещений N 1 -3, 6-10, общей площадью 88,7 кв.м. в размере 6 754 953 руб.; обязал администрацию установить цену подлежащих выкупу предпринимателем спорного имущества в размере 3 314 407 руб. (без учета НДС 18%); взыскал администрации в пользу предпринимателя судебные расходы в размере 47 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, департамент и администрация подали в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просят решение суда первой инстанции по делу отменить и принять по делу новый судебный акт. Жалоба мотивирована тем, что предприниматель недобросовестно исполнила п. 5.2.6 договора аренды от 01.01.2006 N 7/33-06, сдача арендатором помещений в субаренду является основанием для его расторжения; у предпринимателя отсутствует преимущественного право на приобретение муниципальной собственности. Вывод о том, что включение суммы НДС в цену нежилых помещений было незаконно, не является обоснованным. В течение тридцати дней с даты получения предложения от департамента, предприниматель не подписала договор купли-продажи и не заявила в суд иск об оспаривании величины рыночной стоимости объекта оценки.

Предприниматель представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с гл. 34 АПК РФ.

Заинтересованный лица своих представителей в судебное заседание не направили, о месте, дате и времени его проведения извещены надлежащим образом, в связи с чем, на основании части 3 статьи 156 АПК РФ судебное заседание проводится без их участия.

Как следует из апелляционной жалобы, департаментом и администрацией судебный акт обжалуется лишь в части удовлетворенных требований предпринимателя.

Представитель предпринимателя в судебном заседании пояснил, что не возражает против решения суда первой инстанции в необжалованной администрацией и департаментом части.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Учитывая изложенное, в отсутствие возражений сторон, суд апелляционной инстанции на основании ч.5 ст. 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой администрацией и департаментом части.

Представитель предпринимателя в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение суда в обжалованной части оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя предпринимателя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между предпринимателем и МУП г. Сочи "Ремонтно-эксплуатационная организация -7" был заключен Договор аренды муниципального имущества, зданий, сооружений и нежилых помещений г. Сочи от 01.01.06 N 7/33, в соответствии с которым МУП г. Сочи "Ремонтно-эксплуатационная организация - 7" передал, а предприниматель принял в пользование помещения общей площадью 88,7 кв. м, в том числе здание (литера А) этаж первый, комната N 1 площадью 11,7 кв. м, комната N 2 площадью 33,7 кв. м, комната N 3 площадью 9,9 кв. м, комната N 6 площадью 2,0 кв. м, комната N 7 площадью 14,9 кв. м, комната N 8 площадью 13,3 кв. м, комната N 9 площадью 2,1 кв. м, комната N 10 площадью 1,1 кв. м, расположенные по адресу: г. Сочи, ул. Донская, д. 106. Пунктом 1.6 договора аренды установлен срок аренды с 01.01.2006 по 31.12.2012.

Пунктом 1.6 договора аренды установлен срок аренды с 01.01.2006 по 31.12.2012.

В соответствии с пунктом 6.1 договора аренды арендатор надлежащим образом выполнявший принятые на себя по договору аренды обязательства имеет право на пролонгацию договора в соответствии с действующим законодательством, с письменного согласия арендодателя. Срок действия договора аренды продлен на неопределенный срок.

Предприниматель обратился к департаменту с соответствующим заявлением о реализации права преимущественного выкупа нежилых помещений.

По результатам рассмотрения указанного заявления, администрация приняла постановление от 25.12.2013 N 2878 "Об утверждении условий приватизации нежилых помещений, расположенных в доме N 106 по улице Донской Центрального района города Сочи", которое получено заявителем, однако договор купли-продажи предпринимателю департамент не направил.

Указанным постановлением администрацией утверждены условия приватизации нежилых помещений, расположенных в доме N 106 по ул. Донской Центрального района г. Сочи: характеристика объекта нежилые помещения в доме N 106 по ул. Донской (литера А), первый этаж, помещения N 1 - 3, 6 - 10, общая площадь 88,7 кв. м, обременение - договор аренды, заключенный на неопределенный срок; способ приватизации - возмездное отчуждение имущества с предоставлением предпринимателю преимущественного права приобретения имущества; цена имущества - 6 754 953 рублей (с НДС); рассрочка по оплате объекта - не более 5 лет со дня заключения договора купли- продажи.

Цена нежилых помещений, установлена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости имущества от 28.11.2013 N 673/13, выполненным ООО "Южная консалтинговая группа", и составила 6 754 953 руб., в том числе 1 030 416,56 руб. НДС.

Не согласившись с суммой оценки в отчете, истец обратился в ООО "Автолюкс" для проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости: нежилое помещение (N 48-55), расположенное по адресу: г. Сочи, центральный округ, ул. Донская, д. 106. По результатам оценки был составлен Отчет N 203 90Н от 17.02.2014, в соответствии с которым рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию на 17.02.2014 составляет 2 758,000 руб., то есть, на 3 996 953 руб. меньше чем выкупная стоимость, указанная в Постановлении Администрации г. Сочи от 25.12.2013 N 2878.

Считая цену, определенную в отчете об оценке рыночной стоимости имущества от 28.11.2013 N 673/13, существенно завышенной, предприниматель обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением об оспаривании отчета об оценке рыночной стоимости имущества от 28.11.2013 N 673/13 и признании недействительным в части постановления администрации от 25.12.2013 N 2878.

Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашёл достаточных оснований для переоценки вывода суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

В силу норм статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, судам следует иметь в виду, что, исходя из 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Удовлетворение такого заявления само по себе не влечет перевода прав и обязанностей покупателя на арендатора.

Из указанной нормы следует, что для удовлетворения требований заявителей необходимо одновременное наличие двух условий: акт, действия или бездействие должны противоречить закону и нарушать права и законные интересы заявителей, а, следовательно, у лица, которое обращается с таким требованием субъективное право, которое нарушено, должно существовать.

Очевидно, что у предпринимателя имеется интерес в установлении объективной цены, выкупаемых помещений, соответствующей рыночной.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие при приватизации государственного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, регулируются положениями ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В силу п.1 ст.10 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" порядок планирования приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации определяется органами государственной власти субъектов Российской Федерации самостоятельно.

Частью 5 ст.3 названного Федерального закона предусмотрено, что особенности участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Согласно ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", закреплено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано

Согласно ч. 1 и 2 ст. 4 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" одним из этапов передачи государственного и муниципального имущества в собственность субъектам малого и среднего предпринимательства является принятие уполномоченным на то публичным органом решения об условиях приватизации такого имущества. Копия решения направляется субъектам малого и среднего предпринимательства, обладающим преимущественным правом на приобретение государственного и муниципального имущества, с предложением о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проектом договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требованием о погашении такой задолженности.

Таким образом, порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества регламентирован ст.4 Федерального закона N 159-ФЗ.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что предприниматель является арендатором нежилых помещений, общей площадью 88,7 кв. м, в том числе (литера А) этаж первый, комната N 1 площадью 11,7 кв. м, комната N 2 площадью 33,7 кв. м, комната 3 площадью 9,9 кв. м, комната N 6 площадью 2,0 кв. м, комната N 7 площадью 14,9 кв. м, комната N 8 площадью 13,3 кв. м, комната N 9 площадью 2,1 кв. м, комната N 10 площадью 1,1 кв. м, расположенные по адресу: г. Сочи, ул. Донская, д. 106 на основании договора аренды муниципального имущества, зданий, сооружений и нежилых помещений г. Сочи от 01.01.2006 N 7/33, заключенного Комитетом по управлению имуществом г. Сочи, МУП г. Сочи "Ремонтно-эксплуатационная организация - 7" и предпринимателем.

Срок аренды с 01.01.2006 по 31.12.2012.

Договором аренды зарегистрирован Управлением Федеральной Регистрационной службы по Краснодарскому краю 04.10.2006, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделана запись регистрации за N 23-23-50/027/2006-292.

По истечении указанного срока действия договора аренды стороны не высказали возражения и не отказались от его исполнения, в связи с чем согласно ст. 621 ГК РФ, в случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, срок действия договора аренды муниципального имущества, зданий, сооружений и нежилых помещений г. Сочи N 7/33 от 01.01.2006 продлен на неопределенный срок.

Предприниматель является субъектом малого предпринимательства и арендатором нежилого помещения.

Орган, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества: принимает решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества; в течение десяти дней с даты принятия такого решения направляет арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства копию этого решения, предложение о заключении договора купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а при наличии задолженности по арендной плате и неустойкам (штрафам, пеням) - требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (ч.4 ст.4 Федерального закона N 159-ФЗ), в противном случае субъекты малого или среднего предпринимательства утрачивают данное право (п.2 ч.9 ст.4 Федерального закона N 159-ФЗ), а уполномоченный орган вносит изменения в принятое решение об условиях приватизации арендуемого имущества в части использования способов его приватизации либо отменяет это решение (часть 10 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ).

По правилам п.2 ст.445 ГК РФ, в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

В случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст.446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Однако проекта договора купли-продажи истцу направлен не был.

Вместе с тем, предпринимателем была получена копия Постановления Администрации г. Сочи от 25.12.2013 N 2878 в соответствии с которым были утверждены условия приватизации нежилых помещений, расположенных в доме N 106 по ул. Донской Центрального района г. Сочи: нежилые помещения в доме N 106 по ул. Донской литер А, первый этаж, помещения N 1 -3, 6-10, общая площадь 88,7 кв.м., обременение -договор аренды, заключенный на неопределенный срок; способ приватизации - возмездное отчуждение имущества с предоставлением ИП Матус Е. Д. преимущественного права приобретения имущества; цена имущества - 6 754 953 руб. (с НДС); рассрочка по оплате объекта - не более 5 лет со дня заключения договора купли-продажи.

По правилам статей 6, 8, 13 Закона N 135-ФЗ оценка принадлежащего муниципальному образованию недвижимого имущества в целях его приватизации является обязательной, и результаты оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В данном случае результаты оценки недвижимого имущества (отчет об оценке рыночной стоимости нежилых помещений от 22.06.2012 N 13С/6/ОН-2012) положены в основу постановления администрации от 24.09.2012 N 2001.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - информационное письмо N 92), в случае обязательности величины стоимости объекта оценки, оспаривание ее достоверности, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только до момента издания акта государственным органом (заключения договора, принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу изданного акта (в том числе дела об оспаривании ненормативного акта).

Исходя из приведенных норм и учитывая изложенные разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, с учетом обязательного характера оценки для определения условий приватизации государственного и муниципального имущества, достоверность ее результатов может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в самостоятельном порядке с привлечением в качестве ответчика независимого оценщика только до момента принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации.

Таким образом, предприниматель имеет право на оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки путем оспаривания ненормативного правового акта, установившего, по его мнению, завышенную нормативную цену выкупа муниципального имущества. В рамках рассмотрения такого спора согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (пункт 2 информационного письма N 92).

В ст. 11 Закона об оценочной деятельности N 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, согласно которым отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В статье 15 Закона об оценочной деятельности N 135-ФЗ установлена обязанность оценщика, в том числе соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Администрация приняла постановление от 25.12.2013 N 2878 об условиях приватизации спорного нежилого помещения по цене 6 754 953 руб., определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости имущества от 28.11.2013 N 673/13, выполненного ООО "Южная консалтинговая группа".

Истец считает, что цена, определенная отчетом об оценке рыночной стоимости Имущества от 28.11.2013 N 673/13 существенно завышена.

С целью определения соответствия отчета от 28.11.2013 N 673/13 требованиям закона и установления действительной рыночной цены спорного имущества в соответствии со статьей 82 АПК РФ определением суда от 03.02.2016 по данному делу была назначена судебная экспертиза.

Частью 1 ст. 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и 8 рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится, в том числе, в целях проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (абз. 2 ч. 1 ст. 17.1 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (часть 3 статьи 17.1 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Приведенные положения Закона об оценочной деятельности позволяют заключить, что надлежащей формой проверки достоверности отчета независимого оценщика служит экспертиза отчета.

Именно экспертиза, проведенная вне суда или же в форме судебной экспертизы, позволяет выявить нарушения, допущенные оценщиком в самом процессе проведения оценки и свидетельствующие о недостоверности итогового результата рыночной стоимости независимо от ее конкретного значения

Согласно заключению экспертизы ООО "Эксперт ЮФО" рыночная стоимость нежилых помещений N 1-3, 6-10, литер А, общей площадью 88,7 кв.м., расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Донская, 106, составляет 3 911 000 руб. (с учетом НДС(18%)), 3 314 407 руб. (без учета НДС).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что стоимость помещений, указанная в постановлении, превышает в два раз рыночную стоимость.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции посчитал, что требования предпринимателя о признании недействительным Постановления от 25.12.2013 N 2878 об утверждении условий приватизации нежилых помещений в части установления в п.1 Приложения к указанному постановлению нормативной цены предлагаемых к реализации нежилых помещений в доме N 106 по ул.Донской литер А, первого этажа, помещений N 1 -3, 6-10, общей площадью 88,7 кв.м., размере 6 754 953 руб., подлежат удовлетворению.

В силу п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ, арбитражный суд в случае удовлетворения заявленных требований, в судебном акте указывает на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Таким образом, на администрацию суд возложил обязанность по установлению цены подлежавшего приватизации предпринимателем муниципального имущества - нежилых помещений в доме N 106 по ул.Донской литер А, первого этажа, помещений N 1-3, 6-10, общей площадью 88,7 кв.м., размере 6 754 953 руб.

В ходе рассмотрения дела ответчиком было представлено постановление администрации от 18.07.2014 N 1346 "О признании утратившим силу постановления администрации города Сочи от 25.12.2013 N 2878 "Об утверждении условий приватизации нежилых помещений, расположенных в доме N 106 по улице Донской Центрального района города Сочи".

Судом установлено, что предприниматель в рамках дела N А32-27627/2015 обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрация о признании недействительным постановления администрации от 18.07.2014 N 1346 "О признании утратившим силу постановления администрации города Сочи от 25.12.2013 N 2878 "Об утверждении условий приватизации нежилых помещений, расположенных в доме N 106 по улице Донской Центрального района города Сочи", как несоответствующее законодательству.

Определением от 04.08.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных отношений администрации города Сочи.

Решением суда первой инстанции от 30.10.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 29.12.2015, признано недействительным постановление администрации N 1346, как не соответствующее Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В постановлении суда апелляционной инстанции отклонен довод жалобы администрации о том, что судом сделан неверный вывод о неполучении истцом проекта договора купли-продажи не могут быть подтверждены представленными с дополнениями к апелляционной жалобе документами, в частности проектом договора купли-продажи с сопроводительным письмом 27.12.2013, которые получены предпринимателем 27.12.2013 нарочно, о чем имеется подпись, ввиду следующего.

Указанное письмо от 27.12.2013 отсутствовало в материалах дела при рассмотрении дела судом первой инстанции и не может быть принято и оценено в качестве надлежащего доказательства, уважительных причин невозможности представления данных доказательств в суд первой инстанции ответчик не привел.

Действительно после проведения экспертизы в ходе рассмотрения дела по существу заинтересованным лицом были представлены доказательства в обоснование возражений на заявление, а именно: письмо Департамента от 27.02.2013, из текста которого следует, что предпринимателю направляется проект договора купли-продажи и копия постановления администрации города Сочи от 25.12.2013.

На письме Департамента проставлена подпись заявителя, свидетельствующая о получении документов, указанных в письме.

Однако заявитель настаивает на том, что письмо Департамента от 27.02.2013 не получал и не подписывал, а проставленная на письме подпись не соответствует подписи предпринимателя.

Предприниматель заявила о фальсификации доказательств, представленных ответчиком в обоснование заявленных требований, и исключении данного документа из числа доказательств по делу.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.06.2016 была назначена судебная (почерковедческая) экспертиза Негосударственному частному экспертному учреждению "Межрегиональный центр независимой экспертизы" (350063, г.Краснодар, ул.Кубанская Набережная, 150) эксперту Моисееву Юрию Анатольевичу по вопросу Матус Екатериной Дмитриевной или иным лицом подписано уведомление о направлении договора от 27.12.2013 N 26272/0205-17.

Согласно заключению экспертизы рукописная запись "получила на руки", расположенная в нижней части уведомления о направлении договора от 27.12.2013 N 26272/0205-17 выполнена не Матус Екатериной Дмитриевной, а другим лицом.

При таких обстоятельствах уведомление о направлении договора от 27.12.2013 N 26272/0205-17 является ненадлежащим доказательством подтверждающим направление (передачу) договора купли-продажи.

Следовательно, предприниматель не имела возможности воспользоваться своим правом на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по договору купли-продажи, а также не мог направить протокол разногласий.

Таким образом, ссылка заинтересованных на утрату истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в связи с неподписанием в тридцатидневный срок договора купли-продажи не принимается судом.

Согласно пункту 4.1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ течение тридцатидневного срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

В данной ситуации суд первой инстанции верно указал, что орган местного самоуправления в полном объеме не выполнил требования предусмотренные статьей 4 Закона ; 159-ФЗ, тем самым нарушив права и законные интересы заявителя.

При таких обстоятельствах апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что предпринимателем не пропущен срок на оспаривание величины оценки указанной в ненормативном правовом акте в целях восстановления своих нарушенных прав.

Кроме того, суд первой инстанции верно указал, что заявитель не утратил срок на оспаривание самого постановления, так как фактически администрация не исполнила в полном объеме требования закона в виде направления договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

При наличии решения публичного образования об утверждении выкупной стоимости арендуемого муниципального имущества удовлетворение требований о признании недостоверными результатов оценки не защитит нарушенные интересы лица, желающего воспользоваться правом на приватизацию такого имущества.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости признать Постановление от 25.12.2013 N 2878 об утверждении условий приватизации нежилых помещений в части установления в п.1 Приложения к указанному постановлению нормативной цены предлагаемых к реализации нежилых помещений в доме N 106 по ул.Донской литер А, первого этажа, помещений N 1-3, 6-10, общей площадью 88,7 кв.м., размере 6 754 953 руб. недействительным. Обязать администрацию г.Сочи установить цену подлежащих выкупу Индивидуальным предпринимателем Матус Екатериной Дмитриевной муниципального имущества - нежилых помещений, общей площадью 88,7 кв.м., в том числе: литер А этаж первый, комната N 1, площадью 11,7 кв.м., комната N 2, площадью 33,7 кв.м., комната 3, площадью 9,9 кв.м., комната 6, площадью 2,0 кв.м., комната 7, площадью 14,9 кв.м., комната 8, площадью 13,3 кв.м., комната 9, площадью 2,1 кв.м., комната 10, площадью 1,1 кв.м., расположенных по адресу: г. Сочи, ул. Донская, д. 106, в размере 3 314 407 руб. (без учета НДС 18%).

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, фактически повторяют приведенные при рассмотрении в суде первой инстанции и не свидетельствуют о незаконности решения суда, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся лишь к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта в обжалуемой части апелляционная инстанция не установила.

Нарушения и неправильного применения норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.10.2016 по делу N А32-46981/2014 в обжалованной части оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, в течение двух месяцев с даты его вступления в законную силу (даты изготовления в полном объёме), через Арбитражный суд Краснодарского края.

Председательствующий

Н.Н. Смотрова

Судьи

Г.А. Сурмалян С.С. Филимонова