Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 февраля 2017 г. N Ф08-24/17 по делу N А32-17723/2016

г. Краснодар

14 февраля 2017 г.

Дело N А32-17723/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 февраля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца - непубличного акционерного общества "Красная поляна" (ИНН 2320102816, ОГРН 1022302937062) - Раскотикова И.С. (доверенность от 19.05.2016), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Стар Синема С" (ИНН 2320218289, ОГРН 1132366023723) - Антонова А.В. и Цымбаловой Ю.В. (доверенности от 06.10.2016), в отсутствие третьего лица - государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности" (ИНН 7750004150, ОГРН 1077711000102), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу непубличного акционерного общества "Красная поляна" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2016 (судья Григорьева Ю.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2016 (судьи Малыхина М.Н., Авдонина О.Г., Галов В.В.) по делу N А32-17723/2016, установил следующее.

НАО "Красная поляна" (далее - общество "Красная поляна") обратилось в арбитражный суд к ООО "Стар Синема С" (далее - общество "Стар Синема С") со следующими требованиями:

- признать недействительным договор от 30.12.2014 N Е2-01 аренды нежилого помещения площадью 1307,8 кв. м, являющегося частью здания торгово-развлекательного центра "Горки Город Мол";

- обязать общество "Стар Синема С" возвратить обществу "Красная поляна" указанное имущество.

Требования обоснованы положениями статей 1, 10, 168, 346, 351 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и мотивированы следующим. Арендная плата по договору существенно занижена, что причиняет вред истцу и влечет недобросовестность в осуществлении ответчиком гражданских прав. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление от 23.06.2015 N 25), сделка, нарушающая запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса, может быть признана судом недействительной. Кроме того, в нарушение пункта 2.4.13 договора ипотеки от 24.03.2014 N 110200/1938-ДИ оспариваемая сделка совершена сторонами без согласия залогодателя (государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности"; далее - банк).

Банк привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

До принятия судом решения общество "Красная поляна" на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) ходатайствовало об уточнении заявленных требований. Истец просил признать договор от 30.12.2014 N Е2-01 незаключенным, а арендную сделку сторон - недействительной, применив последствия ее недействительности в виде возврата ответчиком нежилых помещений истцу (т. 1, л. д. 214 - 216).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2016 уточнение исковых требований принято частично (в части признания недействительной арендной сделки и применения последствий ее недействительности). В принятии к производству остальной части уточненных требований истца отказано. В удовлетворении ходатайства общества "Стар Синема С" об отложении судебного разбирательства, а также в удовлетворении исковых требований общества "Красная поляна" - отказано.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2016 решение от 22.08.2016 оставлено без изменения.

Судебные инстанции установили, что общество "Красная поляна" и общество "Стар Синема С" заключили основной договор аренды от 30.12.2014 N Е2-01, по условиям которого арендатору передано нежилое помещение площадью 1307,8 кв. м, являющееся частью здания торгово-развлекательного центра "Горки Город Мол", расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, п. Эсто-Садок, ул. Горная Карусель, д. 3. Помещение предоставлено для ведения коммерческой деятельности мультиплекса под торговым брендом "StarCinema", включая устройство технических и административных помещений, необходимых для надлежащего осуществления деятельности арендатора. Арендодатель гарантировал, что помещение не является предметом судебного разбирательства, свободно от вещных и иных имущественных прав на него третьих лиц, за исключением права банка по договору ипотеки от 24.03.2014 N 110200/1938-ДИ. Пунктом 5.22 договора установлено, что стороны не несут ответственности в случае неполучения согласия залогодержателя на заключение данного договора, в таком случае существенные условия договора считаются не согласованными сторонами. Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации в уполномоченном регистрирующем органе до 24.03.2021. Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 10.03.2015. Здание торгово-развлекательного комплекса, в котором расположено арендуемое помещение, является предметом ипотеки по договору залога недвижимого имущества от 24.03.2014 N 110200/1398-ДИ, заключенного обществом "Красная поляна" и банком. Согласно пункту 2.4.13 договора ипотеки залогодатель обязался не продавать, не отчуждать иным способом и не передавать предмет ипотеки во владение и пользование третьим лицам, включая аренду (субаренду), доверительное управление без письменного согласия залогодержателя. На момент подписания договора аренды (30.12.2014) имущество уже находилось во владении арендатора по ранее заключенному договору аренды от 25.03.2014 N Е2-01. Общество "Красная поляна" 18.06.2015 обратилось в банк за получением согласия на заключение договора аренды от 30.12.2014 N Е2-01. Поскольку банк согласия на заключение договора аренды спорного помещения не дал (письмо от 03.09.2015 N 1741/110300) истец обратился в арбитражный суд с требованием о признании договора аренды недействительной сделкой. При проверке доводов общества "Красная поляна" судебные инстанции исходили из того, что отсутствие согласия залогодержателя на заключение оспариваемой сделки не свидетельствуют о ее недействительности (статьи 166, 168 Гражданского кодекса, статья 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; далее - Закон об ипотеке). Довод истца о ничтожности договора на основании статей 10 и 168 Гражданского кодекса (существенное занижение размера арендной платы за пользование нежилым помещением), судами отклонен. Данное условие согласовано сторонами договора в порядке, предусмотренном статьей 421 Гражданского кодекса. Содержание договора не позволяет установить признаки злоупотребления правом со стороны арендатора. Апелляционный суд дополнительно указал, что к спорным отношениям применимы положения абзаца четвертого пункта 2 и пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса. Общество "Красная поляна" в суде первой инстанции ходатайствовало об уточнении требований и просило признать договор аренды незаключенным. Несмотря на то, что данное ходатайство судом первой инстанции отклонено, довод истца о незаключенности договора аренды судебными инстанциями проверен по существу. Суды установили, что в течение полугода с момента заключения договора (30.12.2014) и до момента обращения общества "Красная поляна" к банку в порядке пункта 2.4.13 договора ипотеки (18.06.2015) истец принимал от ответчика исполнение и не заявлял каких-либо претензий. Получив отказ залогодержателя от согласования арендной сделки, истец продолжал исполнять договорные обязательства до подачи иска (в течение 9 месяцев). Обязательство по внесению арендных платежей ответчиком также исполнялось. При таких обстоятельствах не имеется оснований признавать незаключенным договор, который длительное время исполнялся сторонами (пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса в редакции в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ). По приведенным мотивам отклонена и ссылка общества "Красная поляна" на пункт 5.22 договора аренды. Поскольку правовые основания для выводов о недействительности (незаключенности) договора аренды отсутствуют, не подлежит удовлетворению и требование истца о возврате нежилого помещения. Срок действия договора не истек, а арендатор использует недвижимое имущество в соответствии с условиями договора (принятыми на себя обязательствами).

Общество "Красная поляна" обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель в жалобе просит судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Общество "Красная поляна" обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Кодекса, о признании договора незаключенным и освобождении нежилого помещения. Судом указанное ходатайство отклонено, однако довод истца о незаключенности договора рассмотрен по существу и отклонен в нарушение разъяснений, изложенных в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" (далее - информационное письмо от 25.02.2014 N 165). В нем указано, что требования о признании договора недействительным и незаключенным являются взаимоисключающими, такие требования не могут дополнять друг друга. Следовательно, одновременное рассмотрение судебными инстанциями требований о признании договора аренды недействительным и незаключенным неправомерно. При разрешении спора арбитражный суд вышел за пределы заявленных требований и нарушил положения статьи 49 Кодекса. В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Согласно пункту 2 статьи 1 и статье 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения. Согласовывая условия договора аренды, стороны определили, что получение согласия банка на заключение данной сделки является для них существенным условием договора. На основании пункта 5.22 договора аренды стороны не несут ответственности в случае неполучения согласия на заключение договора от залогодержателя по договору ипотеки, в данном случае существенные условия договора считаются несогласованными сторонами. Банк направил арендодателю письмо от 03.09.2015 N 1741/110300 с требованием расторгнуть договор аренды и выразил несогласие на заключение указанной сделки. В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Поскольку стороны не согласовали все существенные условия договора (не получено согласие на заключение сделки банком), договор аренды является незаключенным. Судебные инстанции сослались на пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса, однако данная норма введена в Гражданский кодекс Федеральным законом от 08.03.2015 N 42 "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации". Согласно пункту 1 статьи 2 названного закона его положения вступают в силу с 01.06.2015. Положения Гражданского кодекса применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу Федерального закона. Правоотношение сторон возникли до 01.06.2015, то есть до вступления в действие новой редакции Гражданского кодекса. Таким образом, основания для применения положений, предусмотренных пунктом 3 статьи 432 Гражданского кодекса, введенной в действие указанным законом, отсутствовали. Суды неправомерно пришли к выводу о заключенности договора аренды по правилам статьи 432 Гражданского кодекса. Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 7 информационного письма от 25.02.2014 N 165, если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным. Сторонами по договору аренды не устранена необходимость согласования его условия о получении согласия залогодержателя. Пунктом 2.4.13 договора ипотеки установлен запрет залогодателю продавать, отчуждать иным способом и передавать предмет ипотеки во владение и пользование третьим лицам, включая аренду (субаренду), доверительное управление без письменного согласия залогодержателя. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по соглашению, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством, залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет ипотеки в судебном порядке в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 4.1. договора залога). Отсутствие согласия банка на заключение договора аренды подтверждается письмом, полученным истцом 16.09.2015. Следовательно, стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям договора, который не может породить последствия в будущем. Общество "Красная поляна", действуя добросовестно, проинформировало общество "Стар Синема С" о наличии обременения на объект недвижимого имущества, являющимся предметом договора аренды. В условия договора включен пункт 1.4, согласно которому арендодатель гарантирует, что арендуемое помещение не является предметом судебного разбирательства, свободно от вещных и иных имущественных прав на него третьих лиц, за исключение прав банка по договору ипотеки. Вступая в арендные правоотношения, ответчик не мог не понимать юридические последствия недостижения существенных условий договора (неполучение согласия банка) и риск связанных с этим негативных последствий. Более того, истец представил суду доказательства того, что договор аренды заключен на невыгодных для арендодателя и залогодержателя условиях, с учетом снижения потребительной ценности заложенного имущества и ухудшения состояния имущества, переданного в аренду. Из отчета об оценки рыночной арендной ставки N 565, подготовленного ООО "Интерком-Аудит", следует, что рыночная ставка нежилого помещения, являющегося предметом договора аренды, составляет 11 400 кв. м в год, что составляет 14 908 920 рублей. За период действия договора аренды с 01.01.2015 по 31.12.2015 на счет истца поступила арендная плата в сумме 1 249 458 рублей 92 копейки, что более чем в десять раз ниже рыночной. Таким образом, заключение договора аренды в отсутствие согласия залогодержателя в отношении объекта недвижимости свидетельствует о нарушении прав и интересов залогодержателя, влияет на возможность обращения взыскания на заложенное имущество и получение максимальной выручки от его реализации, а также влечет незаключенность договора аренды.

Общество "Стар Синема С" в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. По мнению ответчика, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что истцу следует использовать иной способ защиты нарушенного права, направленный на изменение условия договора о размере арендной платы, что допускается законом (статья 614 Гражданского кодекса). Ходатайство об уточнении исковых требований, в котором истец просил признать договор незаключенным, суд первой инстанции отклонил. Однако суды дали оценку доводам истца о незаключенности договора аренды от 30.12.2014 N Е2-01, правомерно указав на необоснованность этих доводов.

От банка отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель общества "Красная поляна" поддержал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Представители общества "Стар Синема С" возражали против удовлетворения жалобы, ссылались на соответствие выводов судебных инстанций нормам действующего законодательства и материалам дела.

Банк, извещенный о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечил.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судами, общество "Красная поляна" (арендодатель) и общество "Стар Синема С" (арендатор) заключили основной договор от 30.12.2014 N Е2-01 аренды нежилого помещения, являющегося частью здания торгово-развлекательного центра "Горки Город Мол", площадью 1 307,8 кв. м, расположенного на втором этаже торгового центра, помещение 204, 204/1, 204/2, 204/3, 205, 206, 207, 208, 209, 209/1, 212, 212/2, 213/1, 220, 250, 251 (помещения 212, 213/1 находятся в эксплуатационной ответственности ТРЦ). Торгово-развлекательный центр расположен по адресу: г. Сочи, Адлерский район, п. Эсто-Садок, ул. Горная Карусель, д. 3. (пункт 1.1). Помещение предоставлено для ведения коммерческой деятельности мультиплекса под торговым брендом "StarCinema", включая устройство технических и административных помещений, необходимых для надлежащего осуществления деятельности арендатора (пункт 1.2). Арендодатель гарантировал, что помещение не является предметом судебного разбирательства, свободно от вещных и иных имущественных прав на него третьих лиц, за исключением прав банка по договору ипотеки от 24.03.2014 N 110200/1938-ДИ (пункт 1.4). Стороны не несут ответственности в случае неполучения согласия залогодержателя торгового центра на заключение договора аренды, в таком случае существенные условия договора считаются не согласованными сторонами (пункт 5.22). Арендная плата состоит из двух частей - переменной части арендной платы (за электрическую и тепловую энергию, водоснабжение, водоотведение и пр.) и арендной платы по проценту от товарооборота (пункт 3.1). Начало срока аренды помещения установлено с момента подписания акта приема-передачи арендуемого помещения к краткосрочному договору аренды от 25.03.2014 N Е2-01 (пункт 7.2). Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации в уполномоченном регистрирующем органе до 24.03.2021 (пункт 7.1). Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 10.03.2015 (т. 1, л. д. 15 - 49).

Переданное в аренду по указанному договору помещение является предметом ипотеки по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) от 24.03.2014 N 110200/1398-ДИ, заключенному банком (залогодержатель) и обществом "Красная поляна" (залогодатель). В пункте 2.4.13 договора ипотеки указано, что залогодатель обязуется не продавать, не отчуждать иным способом и не передавать предмет ипотеки во владение и пользование третьим лицам, включая аренду (субаренду), доверительное управление без письменного согласия залогодержателя.

18 июня 2015 года общество "Красная поляна" направило банку письмо о возможности согласования долгосрочного договора аренды от 30.12.2014 N Е2-01, заключенного с обществом "Стар Синема С" (т. 1, л. д. 105, 106). Банк указал истцу на необходимость соблюдения действующих условий кредитного соглашения от 29.09.2013 N 110100/1398 и предложил расторгнуть договор аренды (т. 1, л. д. 63, 73 - 104).

Ссылаясь на недобросовестность ответчика ввиду существенного занижения арендной платы по договору, а также отсутствие согласия банка (залогодержателя) на заключение договора аренды от 30.12.2014 N Е2-01, истец обратился в арбитражный суд с требованием о признании указанного договора недействительной сделкой.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Как указано в пунктах 1, 7 и 70 постановления от 23.06.2015 N 25, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны. Если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса). Сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 168 Гражданского кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции), сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

В силу норм статьи 166 Гражданского кодекса (в редакции, действовавшей в спорный период) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

По результатам исследования представленных сторонами в дело доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для вывода о наличии в действиях ответчика по исполнению договора аренды признаков недобросовестного поведения (злоупотребления правом). Доводы, приведенные истцом в обоснование необходимости применения к спорным отношениям положений статьи 10 Гражданского кодекса, признаны судами первой и апелляционной инстанций несостоятельными. Условие договора о размере арендной платы согласовано сторонами по правилам статьи 421 Гражданского кодекса (арендная плата установлена не в твердом размере, а определяется в процентах от товарооборота). Из буквального содержания договора не следует недобросовестное намерении общества "Стар Синема С" получить нежилое помещение в арендное пользование по явно заниженной цене (по стоимости, которая явно ниже существующих в данной местности среднерыночных цен). Апелляционный суд, оценив поведение истца (арендодателя, исполнявшего условия сделки в течение длительного периода времени), признал также возможным применить к отношениям сторон положений абзаца четвертого пункта 2 и пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса, а также разъяснений, содержащихся в пункте 70 постановления от 23.06.2015 N 25.

Согласно положениям параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса залог является способом обеспечения исполнения обязательств.

На основании пункта 1 статьи 334 Гражданского кодекса в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 346 Гражданского кодекса залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В случае, когда для распоряжения заложенным движимым имуществом требовалось согласие залогодержателя, сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, не может быть оспорена последним. В подпункте 3 пункта 2 статьи 351 Гражданского кодекса установлено иное последствие нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно - предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога.

В силу пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя. Действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества, а также последующих договоров об ипотеке, заключенных, несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке), не могут быть оспорены последним. Приведенные разъяснения содержатся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 года N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге".

С учетом приведенных правовых норм (разъяснений), судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для признания недействительным договора аренды нежилого помещения, находящегося в залоге, по основанию отсутствия согласия банка (залогодержателя) на заключение данной сделки, что влечет отказ в удовлетворении требования истца о возврате ответчиком арендуемого имущества.

В ходе судебного разбирательства истец в суде первой инстанции ходатайствовал об уточнении требований и просил признать договор аренды от 30.12.2014 N Е2-01 незаключенным. Доводы общества "Красная поляна" в соответствующей части рассмотрены судебными инстанциями по существу (получили правовую оценку).

Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона - принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. Приведенные правовые подходы сформулированы Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 18.05.2010 N 1404/2010 и от 08.02.2011 N 13970/2010.

При решении вопроса о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса (пункт 7 информационного письма от 25.02.2014 N 165).

Судебные инстанции установили, что договор аренды от 30.12.2014 N Е2-01 исполнялся сторонами. В течение полугода с момента его заключения (30.12.2014) и до момента обращения истца к залогодержателю в порядке пункта 2.4.13 договора ипотеки (18.06.2015) общество "Красная поляна" принимало исполнение обязательства от общества "Стар Синема С" и не выражало каких-либо претензий. Получив отказ залогодержателя от согласования договора, истец продолжал исполнять обязательство на протяжении 9 месяцев до подачи искового заявления в арбитражный суд. Ответчиком договорные обязательства также исполнялись. С учетом приведенных правовых норм и установленных обстоятельств, суды первой и апелляционной инстанций отклонили в связи с необоснованностью доводы общества "Красная поляна" о наличии оснований для признания договора аренды незаключенным.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В кассационной жалобе общество "Красная поляна" приводит довод о незаключенности договора аренды от 30.12.2014 N Е2-01 в связи с тем, что стороны не достигли согласия по всем существенным его условиям. Однако обстоятельства, на которые ссылается заявитель, проверялись и были отвергнуты судебными инстанциями, которые по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, пришли к противоположному выводу.

Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).

В жалобе истец также указывает на ошибочное применение судом апелляционной инстанции к спорным правоотношениям, возникшим в 2014 году, положений статьи 432 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ). Однако данное обстоятельство не привело к принятию незаконного судебного акта с учетом разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и в информационном письме от 25.02.2014 N 165.

Довод подателя жалобы о неправомерном (одновременном) рассмотрении судами требований о признании договора аренды недействительным и незаключенным окружным судом не принимается с учетом правовой позиции общества "Красная поляна" в суде первой инстанции (т. 1, л. д. 214 - 216). Истец указывал не только на недействительность, но и на незаключенность договора аренды от 30.12.2014 N Е2-01; эти доводы и были проверены (оценены) судебными инстанциями при разрешении спора.

Иные доводы, приведенные в жалобе, не влияют на правомерность вывода судебных инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований. Эти доводы не опровергают обоснованность выводов судов первой и апелляционной инстанций по существу спора, которые при правильном применении норм материального права полно, всесторонне исследовали и оценили представленные сторонами доказательства.

С учетом изложенного Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Государственная пошлина уплачена заявителем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 21.11.2016 N 6048).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2016 по делу N А32-17723/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

Я.Е. Волков Н.С. Мазурова