Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 февраля 2017 г. N Ф08-8/17 по делу N А53-29844/2015

г. Краснодар

21 февраля 2017 г.

Дело N А53-29844/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 февраля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Ярахмедова Курбанмагомеда Абдуллаевича (ИНН 616843513962, ОГРНИП 312619425000026) - Жукова С.И. (доверенность от 04.02.2017), в отсутствие истца - департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и индивидуального предпринимателя Ярахмедова Курбанмагомеда Абдуллаевича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.07.2016 (судья Великородова И.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2016 (судьи Маштакова Е.А., Баранова Ю.И., Величко М.Г.) по делу N А53-29844/2015, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Ярахмедову К.А. (далее - предприниматель) с иском о взыскании 872 861 рубля 90 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.10.2014 по 30.09.2015 и 48 100 рублей 04 копеек пеней за период с 20.12.2014 по 30.09.2015 (уточненные требования; л. д. 35).

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением предпринимателем обязательства по внесению арендной платы по договору от 21.04.2009 N 31164, возобновленному по истечении срока его действия на неопределенный срок (статьи 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Неустойка рассчитана истцом на основании статьи 330 Гражданского кодекса и условий договора аренды.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.07.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2016 иск удовлетворен частично. С предпринимателя в пользу департамента взыскано 452 386 рублей 30 копеек задолженности и 30 349 рублей 28 копеек пеней. В удовлетворении остальной части требований отказано. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 12 655 рублей государственной пошлины.

Судебные инстанции установили, что на основании договора от 21.04.2009 N 31164 предпринимателю передан в аренду земельный участок площадью 1539 кв. м с кадастровым номером 61:44:020607:0020, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Белокалитвинская, д. 2 а. Участок предоставлен для строительства лечебно-реабилитационного центра. Срок действия договора установлен с 27.01.2009 по 27.01.2012. По истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком, поэтому суды признали, что договор аренды возобновлен на неопределенный срок (статьи 621, 610 Гражданского кодекса). При проверке доводов департамента о наличии оснований для взыскания с предпринимателя задолженности суды исходили из принципа платности землепользования (статьи 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс)), а также наличия у ответчика обязанности по внесению арендной платы в нормативно установленном размере (статьи 424, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса). Расчет арендной платы произведен департаментом на основании постановления администрации города Ростова-на-Дону от 09.04.2012 N 240 "Об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону" (далее - постановление от 09.04.2012 N 240), постановления администрации города Ростова-на-Дону от 27.05.2014 N 580 "О порядке расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования город Ростов-на-Дону" (далее - постановление от 27.05.2014 N 580). Названные постановления изданы в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" (далее - постановление от 27.02.2012 N 120), постановления Правительства Ростовской области от 02.03.2015 N 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" (далее - постановление от 02.03.2015 N 135). В силу приведенных актов размер арендной платы определяется произведением коэффициента индексации (Ки), устанавливаемого с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год, кадастровой стоимости земельного участка (Кс, руб.), ставки арендной платы по виду использования земель, устанавливаемой в процентах от кадастровой стоимости земельного участка (Сап). По результатам проверки подготовленного департаментом расчета задолженности за пользование земельным участком, арендуемым предпринимателем, судебные инстанции признали, что истец применил неактуальную кадастровую стоимость земельного участка. В расчете арендной платы за 2015 год должно применяться значение удельного показателя кадастровой стоимости (далее - УПКЗС), относящегося к 18 группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры искусства, религии). Довод предпринимателя о необходимости исчисления арендной платы применительно к ставке, установленной для земельных участков с видом разрешенного использования - для жилищного строительства, судебными инстанциями отклонен. Действующие на момент возникновения спорных правоотношений положения Земельного кодекса устанавливали, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта путем продажи на торгах права на заключение договора аренды. При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды стороны связаны установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Предоставление земельного участка осуществлялось без проведения торгов для целей, не связанных с жилищным строительством. Изменение вида разрешенного использования земельного участка по существу направлено на обход процедур торгов. Следовательно, исчисление арендной платы должно осуществляется в соответствии с условиями заключенного договора. Ответчик доказательств внесения арендной платы в установленном судами размере не представил, поэтому суды пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с предпринимателя в пользу департамента 452 386 рублей 30 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.10.2014 по 30.09.2015. Требование о взыскании с ответчика пеней за просрочку внесения арендных платежей также признано судами обоснованным и удовлетворено в размере 30 349 рублей 28 копеек со ссылкой на статью 330 Гражданского кодекса и условия договора. Расходы по государственной пошлине распределены между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

Департамент и предприниматель обжаловали решение и апелляционное постановление в кассационном порядке.

Истец в жалобе просит указанные акты отменить, удовлетворить требования в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права. Жалоба мотивирована следующим. Арендная плата с 01.10.2014 по 31.12.2014 по договору от 21.04.2009 N 31164 рассчитана департаментом исходя из ставки в размере 2 % от кадастровой стоимости земельных участков, предоставленных для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов. Расчет арендной платы за период с 01.01.2015 по 30.09.2015 произведен истцом путем умножения индекса инфляции на текущий год, установленный Федеральным законом от 01.12.2014 N 384-ФЗ "О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 - 2017 годов" на размер арендной платы, действовавший в 2014 году. Данный расчет подготовлен департаментом в связи с тем, что в постановлении администрации г. Ростова-на-Дону от 09.07.2015 N 576 "О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования г. Ростова-на-Дону и признании утратившими силу некоторых правовых актов администрации города Ростова-на-Дону" (далее - постановление от 09.07.2015 N 576) отсутствует ставка по виду использования земель, предоставленных для цели строительства. Правовая позиция департамента подтверждена также судебной практикой. При разрешении спора по делу N А53-26366/2008 суд признал обоснованным расчет, произведенный путем индексации размера арендной платы предыдущего года на коэффициент уровня инфляции текущего года ввиду отсутствия утвержденной ставки арендной платы по виду использования земельного участка.

Предприниматель в жалобе просит решение и апелляционное постановление отменить, взыскать в пользу департамента 18 467 рублей 05 копеек задолженности и 919 рублей 26 копеек пеней, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права. Жалоба мотивирована следующим. Суды необоснованно отклонили доводы предпринимателя об определении размера арендной платы с учетом значений кадастровой стоимости и ставок арендной платы, установленных соответствующими нормативными правовыми актами для земельных участков, имеющих вид разрешенного использования - для индивидуальной жилой застройки. В спорный период на арендуемом земельном участке располагался объект незавершенного строительства жилого назначения площадью 775,2 кв. м (степень готовности 50%), принадлежащий ответчику на праве собственности на основании решения Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 26.09.2011 по делу N 2-2039/11. Судом общей юрисдикции установлено, что возведение жилого объекта осуществлено на земельном участке, расположенном в территориальной зоне жилой застройки и предоставленном для строительства, что соответствует целевому назначению участка. С учетом участия департамента в деле N 2-2039/1 указанные обстоятельства в силу норм статьи 69 Кодекса являются преюдициальными и не подлежат повторному доказыванию (опровержению) в рамках рассмотрения данного спора. Действия по изменению вида разрешенного использования земельного участка не оспорены, в установленном порядке недействительными не признаны. Кроме того, обстоятельства изменения вида разрешенного использования земельного участка судами не выяснялись и не устанавливались. Вывод о незаконном изменении вида разрешенного использования земельного участка ответчиком в одностороннем порядке без согласия истца не основан на обстоятельствах дела и не подтвержден надлежащими доказательствами. При определении размера арендной платы в спорный период подлежали применению значения кадастровой стоимости и ставки арендной платы, предусмотренные соответствующими правовыми актами для земельных участков с видом разрешенного использования "для индивидуальной жилой застройки". Постановлением администрации Ростовской области от 28.04.2008 N 212 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области" для данного кадастрового квартала установлен УПКСЗ для участков с видом разрешенного использования "индивидуальная жилая застройка" (2 группа) в размере 3 074,34 руб./кв. м (подлежит применению с 01.10.2014 по 31.12.2014). Постановлением Правительства Ростовской области от 25.11.2014 N 776 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области" кадастровая стоимость участка установлена в размере 5 498 216 рублей 01 копейки (УПКСЗ - 3572,59 руб./кв. м). Указанная кадастровая стоимость официально внесена в сведения государственного кадастра недвижимости (подлежит применению с 01.01.2015 по 30.09.2015). Ставка арендной платы за земельные участки индивидуальной жилой застройки в течение всего спорного периода определена в размере 0,3% процента от кадастровой стоимости (пункты 2 Приложений N 2 к постановлениям от 27.05.2014 N 580 и от 09.07.2015 N 576). Поэтому размер арендной платы за земельный участок в период с 01.10.2014 по 30.09.2015 составит 18 467 рублей 05 копеек. При применении указанных значений кадастровой стоимости и ставки арендной платы (2%), использованной судами (пункты 16, 21 Приложений N 2 к постановлениям от 27.05.2014 N 580 и от 09.07.2015 N 576 для участков, предоставленных для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта), размер арендной платы за период с 01.10.2014 по 30.09.2015 составит 123 113 рублей 65 копеек. Пеня за период с 21.12.2014 по 30.09.2015 составляет 6128 рублей 55 копеек. Земельный участок предоставлялся предпринимателю в аренду для строительства лечебно-реабилитационного центра, что подпадает не под 18 группу, а под группу вида разрешенного использования "земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения" (8 группа). Поэтому для определения размера арендной платы в спорный период следует применять УПКСЗ, установленный постановлением администрации Ростовской области от 28.04.2008 N 212 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области" и постановлением Правительства Ростовской области от 25.11.2014 N 778 "Об утверждении средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов по кадастровым кварталам, населенным пунктам, муниципальным районам (городским округам) Ростовской области и групп видов разрешенного использования земельных участков". В данном кадастровом квартале для участков, имеющих разрешенный вид использования "земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения" (УПКСЗ - 377,51 руб./кв. м и 1978,08 руб./кв. м соответственно), ставки арендной платы, установленные пунктами 8, 10 Приложений N 2 к постановлениям от 27.05.2014 N 580 и от 09.07.2015 N 576 для земельных участков под такими объектами, составляют 1,5% процента от кадастровой стоимости. При таких обстоятельствах размер арендной платы за земельный участок в период с 01.10.2014 по 30.09.2015 составит 39 456 рубля 67 копеек. Пеня за период с 21.12.2014 по 30.09.2015 составит 1519 рублей 94 копейки. При применении указанных значений кадастровой стоимости и ставки арендной платы (2%), использованной судами (установлена пунктами 16, 21 Приложений N 2 к постановлениям от 27.05.2014 N 580 и от 09.07.2015 N 576 соответственно для участков, предоставленных для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта), размер арендной платы в период с 01.10.2014 по 30.09.2015 составит 52 608 рублей 90 копеек. Пеня за период с 21.12.2014 по 30.09.2015 составит 2026 рублей 61 копейка. При расчете арендной платы за период с 01.10.2014 по 31.12.2014 судами применена ставка арендной платы, не соответствующая ставке (1,5% от кадастровой стоимости), установленной пунктом 8.2 Приложения N 2 к постановлению от 27.05.2014 N 580 для земельных участков, предназначенных для размещения объектов, в том числе, здравоохранения.

От предпринимателя в суд округа поступил также отзыв на кассационную жалобу департамента. Ответчик не согласен с доводом департамента о необходимости определения размера арендной платы за период с 01.01.2015 по 30.09.2015 путем индексации на коэффициент инфляции 2015 года размера арендной платы, действовавшего в 2014 году ввиду отсутствия в этот период установленного размера ставки арендной платы для земельных участков, предоставленных для строительства. Предприниматель также отмечает, что департамент обжалует судебные акты только в части размера арендной платы за период с 01.01.2015 по 30.09.2015. Размер арендной платы за период с 01.10.2014 по 31.12.2014, с которым согласен истец, определен исходя из ставки арендной платы в размере 2 %, установленной пунктом 21 Приложения N 2 к постановлению от 27.05.2014 N 580 для земельных участков, предоставленных для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. Названный пункт не изменялся до признания его утратившим силу в связи с принятием постановления от 09.07.2015 N 576, пункт 16 Приложения N 2 к которому установил аналогичный размер ставки арендной платы (2%) для участков с таким же назначением, действовавший до конца спорного периода. Таким образом, довод департамента об отсутствии в период с 01.01.2015 по 30.09.2015 установленного размера арендной платы является неправомерным. Заявляя об определении размера арендной платы в период с 01.01.2015 по 30.09.2015 путем увеличения размера арендных платежей за 2014 год на индекс инфляции, установленный на 2015 год, департамент полагает не подлежащими применению постановлений администрации Ростовской области от 28.04.2008 N 212 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области" и постановлением Правительства Ростовской области от 25.11.2014 N 778 "Об утверждении средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов по кадастровым кварталам, населенным пунктам, муниципальным районам (городским округам) Ростовской области и групп видов разрешенного использования земельных участков". Однако данные доводы истца противоречат положениям земельного законодательства и условиям договора аренды.

От департамента отзыв на жалобу предпринимателя не поступил.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы предпринимателя, а также просил отказать в удовлетворении жалобы департамента.

Истец, извещенный о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечил.

Изучив материалы дела, доводы жалоб и отзыва (возражений) предпринимателя, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит достаточных правовых оснований для удовлетворения кассационных жалоб.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, департамент (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 21.04.2009 N 31164 аренды земельного участка общей площадью 1539 кв. м с кадастровым номером 61:44:02 06:07:0020, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, улица Белокалитвинская, 2а. Участок (из земель населенных пунктов) предоставлен арендатору для строительства лечебно-реабилитационного центра (пункт 1.1). Срок договора аренды установлен с 27.01.2009 по 27.01.2012 (пункт 2.1). Размер арендной платы по договору составляет 963 414 рублей в год, арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала (пункты 3.1, 3.2). В пункте 3.3 стороны предусмотрели возможность изменения арендной платы в одностороннем порядке арендодателем в связи с изменением ставок арендной платы, прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы и (или) кадастровой стоимости земельного участка. В этом случае размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об их установлении и обязательного заключения дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы не требуется. За нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2). Договор зарегистрирован в ЕГРП 26.05.2009 (л. д. 12 - 18).

Суды установили, что после истечения срока действия (27.01.2012), в отсутствие возражений со стороны арендодателя, договор аренды возобновлен на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем обязательства по внесению арендных платежей, департамент обратился в арбитражный суд с требованиями о взыскании с него задолженности и пеней по договору аренды от 21.04.2009 N 31164.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

В пунктах 16 и 19 постановления от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

С учетом приведенных правовых норм (разъяснений), а также условий договора от 21.04.2009 N 31164, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит начислению арендодателем (взысканию судом) исходя из нормативно установленных (действовавших в спорный период) ставок.

Расчет задолженности по арендной плате за период с 01.10.2014 по 30.09.2015 произведен департаментом на основании постановлений от 09.04.2012 N 240, от 27.05.2014 N 580, от 27.02.2012 N 120, от 02.03.2015 N 135. В силу приведенных нормативных актов размер арендной платы определяется произведением коэффициента индексации (Ки), устанавливаемого с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год, кадастровой стоимости участка (Кс, руб.), ставки арендной платы по виду использования земель, устанавливаемой в процентах от кадастровой стоимости земельного участка (Сап).

При определении размера арендной платы судебные инстанции учли актуальную кадастровую стоимость земельного участка и применили к отношениям сторон значение УПКЗС, относящегося к 18 группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры искусства, религии). По расчету судов задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.10.2014 по 30.09.2015 составила 452 386 рублей 30 копеек. Доказательства погашения долга (внесения арендных платежей) ответчик не представил, поэтому суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требование департамента о взыскании с предпринимателя 452 386 рублей 30 копеек арендной платы (с 01.10.2014 по 30.09.2015).

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 и пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, по которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Установив наличие задолженности, а также ее размер, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с предпринимателя в пользу департамента 30 349 рублей 29 копеек пеней, предусмотренных пунктом 5.2 договора аренды.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Департамент в жалобе ссылается на необходимость определения задолженности предпринимателя в период с 01.01.2015 по 30.09.2015 исходя из размера арендной платы за 2014 год, увеличенной на индекс инфляции, установленный на 2015 год Федеральным законом от 01.12.2014 N 384-ФЗ "О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 - 2017 годов". Данный расчет проверен и не принят судами, которые применили к отношениям сторон постановления от 09.04.2012 N 240, от 27.05.2014 N 580, от 27.02.2012 N 120, от 02.03.2015 N 135. Размер арендной платы определен судебными инстанциями произведением коэффициента индексации, устанавливаемого с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год, кадастровой стоимости земельного участка, и ставки арендной платы по виду использования земель, устанавливаемой в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. С учетом имеющихся в деле доказательств, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения требований истца.

Не могут быть приняты окружным судом и приведенные предпринимателем в кассационной жалобе доводы о наличии оснований для взыскания в пользу департамента 18 467 рублей 05 копеек задолженности и 919 рублей 26 копеек пеней. По мнению ответчика, земельный участок в спорный период следовало относить к 8 группе, предназначенной для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения (УПКСЗ - 377,51 руб./кв. м и 1978,08 руб./кв. м соответственно). При определении размера арендной платы за 2014 - 2015 годы необходимо также учитывать измененный (после заключения договора аренды) вид разрешенного использования земельного участка (для индивидуальной жилой застройки). Ставка арендной платы для таких земельных участков в течение всего спорного периода определялась в размере 0,3% процента от кадастровой стоимости (пункты 2 Приложений N 2 к постановлениям от 27.05.2014 N 580 и от 09.07.2015 N 576).

К землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан (пункт 1 статьи 98 Земельного кодекса).

В состав земель рекреационного назначения входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты (пункт 2 статьи 98 Земельного кодекса).

При этом земельные участки оздоровительного и рекреационного назначения могут включаться только в зоны особо охраняемых территорий (пункт 10 статьи 85 Земельного кодекса, пункт 12 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0206:07:0020 предоставлен предпринимателю в аренду для строительства лечебно-реабилитационного центра. С учетом приведенных правовых норм и представленных в дело документов оснований полагать, что здание лечебно-реабилитационного центра относится к объектам рекреационного и оздоровительного назначения (предназначено для организации отдыха, туризма, оздоровительной и спортивной деятельности граждан), не имеется.

Земельным кодексом установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей жилищного строительства (по результатам аукциона) и для целей, связанных со строительством объектов нежилого назначения.

Стороны не вправе изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора. Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. В такой ситуации изменение вида разрешенного использования земельного участка по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления участков в целях жилищного строительства, что недопустимо (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13).

В определении от 06.08.2013 N 56-КГ13-5 Верховный Суд Российской Федерации также указал, что произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель (определения Верховного Суда Российской Федерации от 10.09.2014 N 18-КГ14-95 и от 21.01.2015 N18-КГ14-182).

Если предоставление земельного участка в аренду для определенной в договоре цели было осуществлено без проведения аукциона, изменение условий такого договора на аренду для жилищного строительства прямо противоречит статье 39.6 Земельного кодекса (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.12.2015 N 18-КГ15-173).

Предприниматель ссылается на то, что на арендуемом им земельном участке фактически возведен объект незавершенного строительства жилого назначения (степень готовности 50%), принадлежащий ему на праве собственности на основании решения Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 26.09.2011 по делу N 2-2039/11. Судом общей юрисдикции установлено, что жилой объект возводился в соответствии с целевым назначением земельного участка, предоставленного для строительства. С учетом участия департамента в деле N 2-2039/1 указанные обстоятельства являются преюдициальными и не подлежат повторному доказыванию в рамках рассмотрения данного спора (статья 69 Кодекса). Действия по изменению вида разрешенного использования земельного участка не оспорены, в установленном порядке недействительными не признаны. Поэтому ответчик полагает, что имеются основания для применения к отношениям сторон ставки арендной платы (0,3% процента от кадастровой стоимости) для участков, предоставленных для индивидуальной жилой застройки (пункты 2 Приложений N 2 к постановлениям от 27.05.2014 N 580 и от 09.07.2015 N 576).

Однако предприниматель не учитывает, что решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 26.09.2011 по делу N 2-2039/11 не является судебным актом по вопросу о законности изменения одного вида разрешенного использования арендуемого ответчиком земельного участков на другой вид такого использования.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях, закрепленные в статьях 35 и 40 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях. Самовольное же строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Право собственности на объект незавершенного строительства (жилой дом степенью готовности 50%) возникло (признано за ним) по решению суда как на самовольную постройку (статья 222 Гражданского кодекса). Незавершенный строительством жилой дом, право собственности на который признано за ответчиком судом общей юрисдикции, возведен им на земельном участке, предоставленном департаментом (представителем публичного собственника) в аренду для строительства иного (нежилого) объекта (здания лечебно-реабилитационного центра). Исходя из норм статьи 30.1 Земельного кодекса (действовавшей в период возведения объекта) продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах (общее правило). Такой участок мог быть предоставлен для индивидуального жилищного строительства без проведения аукциона только в случае, когда при соблюдении открытости и публичности намерение о приобретении данного участка выразило только одно лицо. Эта процедура направлена на соблюдение баланса прав и законных интересов публичного собственника земельного участка и граждан, заинтересованных в приобретении соответствующих прав на земельный участок. Следовательно, самовольная постройка возводилась предпринимателем с нарушением целевого назначения арендуемого земельного участка, а действия застройщика были направлены по существу на обход публичных процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления участков в целях жилищного строительства. Такие действия правомерно не признаны судами первой и апелляционной инстанций добросовестными и подлежащими судебной защите, поскольку никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения (пункты 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса). Поэтому судебные инстанции правомерно не учли возражения предпринимателя относительно возможности применения к спорным отношениям ставки арендной платы (0,3% процента от кадастровой стоимости) для участков, предоставленных для индивидуальной жилой застройки.

Иные доводы жалобы предпринимателя не принимаются, поскольку они не влекут правовые последствия, с которыми податель жалобы связывает ее удовлетворение (взыскание в пользу департамента 18 467 рублей 05 копеек задолженности и 919 рублей 26 копеек пеней). С учетом изложенного, суд округа не усматривает оснований для отмены решения и постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Департамент освобожден от уплаты пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации). Предпринимателем государственная пошлина уплачена в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (чек-ордер от 23.01.2017).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.07.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2016 по делу N А53-29844/2015 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин