Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 февраля 2017 г. N Ф08-206/17 по делу N А32-4415/2016

Требование: о взыскании неосновательного обогащения в отношении жилья

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Краснодар

14 февраля 2017 г.

Дело N А32-4415/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 февраля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) и ответчика - товарищества собственников жилья "Учитель" (ИНН 2320192827, ОГРН 1112366005597), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.10.2016 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2016 (судьи Ломидзе О.Г., Галов В.В., Малыхина М.Н.) по делу N А32-4415/2016, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к ТСЖ "Учитель" (далее - товарищество) с иском о взыскании 87 293 рублей 44 копеек неосновательного обогащения за период с 24.07.2015 по 31.10.2015.

Иск основан на статьях 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьях 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и мотивирован использованием ответчиком земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203024:39 без внесения арендных платежей по истечении срока действия договора аренды.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.10.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2016 в удовлетворении иска отказано.

Судебные инстанции установили, что на основании постановления главы администрации г. Сочи от 18.10.2006 N 1903 и договора от 20.10.2006 N 4900004003 ПЖСК "Учитель" передан в аренду земельный участок площадью 1550 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203024:39 для строительства многоквартирного жилого дома на срок до 18.10.2009. ПЖСК "Учитель" прекратил свою деятельность в связи с реорганизацией путем преобразования в товарищество. Право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на данный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 03.08.2011, что подтверждается представленной истцом выпиской из ЕГРП от 21.12.2015. Договор аренды от 20.10.2006 N 4900004003 также зарегистрирован в ЕГРП. Администрация отыскивает задолженность по плате за пользование земельным участком за период с 24.07.2015 по 31.10.2015, ссылаясь на истечение срока действия договора аренды. При проверке доводов администрации о необходимости взыскания с товарищества платы за использование земельного участка суды исходили из принципа платности землепользования (статьи 1, 65 Земельного кодекса). Судебные инстанции при разрешении спора установили, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203024:39 возведен многоквартирный жилой дом. В дело представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 03.03.2015 N RU 23309-1171, согласно которому многоквартирный дом построен, в том числе, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203024:39. В ЕГРП содержатся сведения о государственной регистрации права собственности на жилое помещение в этом доме (выписка из ЕГРП от 24.07.2015). Введение жилого дома в эксплуатацию, передача квартир собственникам, регистрация права собственности граждан, является той совокупностью обстоятельств, которая позволяет сделать вывод о том, что пользование земельным участком в этот (заявленный истцом) период ответчиком не осуществлялось. Данный вывод следует из положений статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ), а также разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73). Поэтому в удовлетворении требований администрации судебные инстанции отказали.

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель просит указанные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права. Жалоба мотивирована следующим. Администрация и правопредшественник товарищества заключили договор от 20.10.2006 N 4900004003 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203024:39. Использование земли на территории Российской Федерации является платным (статья 36 Конституции Российской Федерации, пункт 7 статьи 1 Земельного кодекса). Товарищество допустило задолженность за пользование земельным участком за период с 24.07.2015 по 31.10.2015 в размере 87 293 рублей 44 копеек. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование и в том месте, где оно происходило (статьи 1102, 1105 Гражданского кодекса). Право на взыскание арендной платы требует наличия договора, но если такой договор не заключался, а фактически пользование участком осуществлялось, то собственник земли имеет право на взыскание сумм, равных арендной плате как сумме неосновательного обогащения. При этом не имеет значения, был ли заключен договор аренды (был ли он зарегистрирован в органе, осуществляющим государственную регистрацию). Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса). Таким образом, решение и апелляционное постановление незаконны, необоснованные и нарушают права администрации как участника договорных отношений.

От товарищества отзыв на жалобу не поступил.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления главы администрации г. Сочи от 18.10.2006 N 1903 администрация (арендодатель) и ПЖСК "Учитель" (арендатор; правопредшественник товарищества) заключили договор от 20.10.2006 N 4900004003 аренды земельного участка общей площадью 1550 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203024:39. Участок расположен по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, д. 4, и предоставлен для строительства многоквартирного жилого дома. Передаваемый арендатору земельный участок занят многоквартирным жилым домом, подлежащим сносу. Срок действия договора установлен до 18.10.2009. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 26.11.2006 (л. д. 9 - 14).

Право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203024:39 зарегистрировано в ЕГРП 03.08.2011, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской от 21.12.2015 (л. д. 17 - 20).

По сведениям государственного кадастра недвижимости (кадастровая выписка от 20.12.2010) земельный участок площадью 1 550 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203024:39 поставлен на государственный кадастровый учет 18.05.2006. Участок относится к землям населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования - размещение многоквартирного жилого дома (л. д. 21, 22).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение товариществом обязательства по внесению арендных платежей, администрация обратилась в арбитражный суд с требованием о взыскании с ответчика 87 293 рублей 44 копеек платы за пользование земельным участком в период с 24.07.2015 по 31.10.2015 (как неосновательного обогащения).

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

Таким образом, стоимость аренды публичной земли относится к категории регулируемых цен, поэтому стоимость пользования указанным имуществом должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы.

На основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие (01.03.2005) Жилищного кодекса (часть 2 статьи 16 Закона N 189-ФЗ). Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ).

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В пункте 26 постановления от 17.11.2011 N 73 содержатся следующие разъяснения. В силу части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Судебная практика при применении указанных норм (разъяснений) к ситуации возведения на арендуемом застройщиком земельном участке жилого многоквартирного дома, право собственности первого лица на любое из помещений в котором зарегистрировано в ЕГРП, также исходит из того, что у застройщика прекращается обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации такого жилого дома.

При разрешении спора судебные инстанции установили, что многоквартирный жилой дом возведен на нескольких земельных участках, включая участок с кадастровым номером 23:49:0203024:39. Жилой дом введен в эксплуатацию в установленном порядке, что подтверждается выданным администрацией товариществу разрешением на ввод объекта в эксплуатацию (л. д. 52, 53). Предоставленный товариществу (его правопредшественнику) земельный участок с 24.07.2015 находится в собственности жильцов многоквартирного дома, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности на жилое помещение в жилом доме, расположенном по ул. Виноградной, д. 4 (л. д. 64). С учетом установленных обстоятельств, суды пришли к выводу о том, что арендная плата (неосновательное обогащение) за период с 24.07.2015 по 31.10.2015, заявленный администрацией в иске, не подлежит взысканию с товарищества.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Довод кассационной жалобы администрации о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, окружным судом отклоняется. Обстоятельства, на которые ссылается заявитель, были проверены и отвергнуты судебными инстанциями, которые по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска. Правовая позиция судов первой и апелляционной инстанций по существу спора основана на законе (статья 36 Жилищного кодекса, статья 16 Закона N 189-ФЗ, статья 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") и соответствует разъяснениям, приведенным в пункте 26 постановления от 17.11.2011 N 73.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили к отношениям сторон нормы права. Окружной суд не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, изложенным в жалобе администрации. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.10.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2016 по делу N А32-4415/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин