Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 марта 2017 г. N Ф08-839/17 по делу N А63-11247/2015

г. Краснодар

03 марта 2017 г.

Дело N А63-11247/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 марта 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "СтройБизнес-Консалтинг" (ОГРН 1022601936280) - Эбаноидзе В.В. (директор), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, -администрации города Ставрополя - Лянгузовой С.Н. (доверенность от 25.01.2017), в отсутствие представителей истца - комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ОГРН 1022601934486), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы администрации города Ставрополя и комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.08.2016 (судья Капункин Ю.Б.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2016 (судьи Луговая Ю.Б., Марченко О.В., Сулейманов З.М.) по делу N А63-11247/2015, установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СтройБизнес-Консалтинг" (далее - общество), в котором просил:

- взыскать с общества в пользу комитета задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь от 11.10.2012 N 1130 в размере 208 795 рублей 95 копеек за период с 01.01.2015 по 26.08.2015 и пеню в размере 138 992 рубля 49 копеек за период с 24.12.2014 по 16.09.2015 (уточненные требования; т. 3, л. д. 136, т. 4, л. д. 46 - 47).

Общество предъявило к комитету встречный иск, в котором просило:

- признать недействительным (ничтожным) договор аренды от 11.10.2012 N 1130 в части предоставления в аренду земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь, для продолжения строительства жилых домов квартирного типа от 4 до 9 этажей со встроено-пристроенными помещениями и объекта культурно-развлекательного и торгового назначения, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Серова, 482, в квартале 204, общей площадью 11 815 кв. м в период с 19.03.2011 по 26.08.2015 (уточненные требования; т. 3, л. д. 1 - 3, т. 4, л. д. 46 - 47).

Определением от 09.02.2016 встречный иск общества принят судом к производству для рассмотрения в рамках настоящего дела совместно с первоначальным иском комитета к обществу, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Ставрополя (далее - администрация; т. 2, л. д. 149 - 151).

Решением от 12.08.2016 исковые требования комитета удовлетворены частично. С общества взыскано в пользу комитета 16 097 рублей 61 копейка задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 26.08.2015, 111 751 рубль 50 копеек пени за период с 24.12.2014 по 16.09.2015, а также 3 659 рублей 80 копеек государственной пошлины в доход федерального бюджета. В удовлетворении остальной части исковых требований комитета и в удовлетворении встречных исковых требований общества отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что на спорном земельном участке расположено три многоквартирных жилых дома (литеры А-А1-А2, Б, В) и объект незавершенного строительства, принадлежащий обществу на праве собственности. Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), 18.03.2011 (жилой дом литера В), 05.05.2011 (жилой дом литера Б) и 16.04.2013 (жилой дом литеры А-А1-А2) зарегистрированы права собственности физических лиц на квартиры в многоквартирных жилых домах. На момент заключения договора аренды от 11.10.2012 N 1130 комитету не было известно о наличии зарегистрированных прав собственности жильцов на квартиры, участок был предоставлен обществу для завершения строительства объектов незавершенного строительства, а также для ввода их в эксплуатацию. Учитывая, что на момент предоставления земельного участка обществу, на нем расположены три многоквартирных жилых дома и объект незавершенного строительства, а земельные участки под каждым из названных объектов не сформированы, на основании частей 1, 2, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ), пунктов 1, 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ, Закон о государственной регистрации прав) суд пришел к выводу о том, что право общей долевой собственности на данный земельный участок возникло у жильцов в части площади земельного участка, на котором расположены многоквартирные дома с элементами озеленения и благоустройства, иными входящими в состав таких домов объектами недвижимого имущества, за исключением площади земельного участка под объектом незавершенного строительства. С момента регистрации права собственности на квартиры в многоквартирных жилых домах (18.03.2011, 05.05.2011 и 16.04.2013) договор аренды прекратил действие в части площади участка под названными домами, исходя из положений статей 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Арендная плата подлежит взысканию с ответчика исходя из площади участка под принадлежащим обществу объектом незавершенного строительства, равной 987 кв. м. Поскольку ответчик надлежащим образом не исполнил обязательства по внесению арендных платежей в сроки, согласованные сторонами в договоре аренды, суд пришел к выводу о наличии оснований для начисления пени, предусмотренной пунктом 5.2 договора, и статьями 330, 331 Гражданского кодекса. Приняв во внимание решение суда от 30.09.2014 по делу N А63-13875/2013 (о взыскании с общества по спорному договору аренды задолженности за период с 28.11.2010 по 31.12.2013 и пени за период с 15.11.2012 по 05.12.2013), прекращение договора аренды земельного участка в части площади под многоквартирными жилыми домами, судом осуществлен перерасчет пени за спорный в настоящем деле период (с 24.12.2014 по 16.09.2015).

Апелляционным постановлением от 21.11.2016 решение от 12.08.2016 отменено в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований, в отмененной части принят новый судебный акт. Встречные исковые требования общества удовлетворены. Суд апелляционной инстанции признал договор аренды от 11.10.2012 N 1130 в части предоставления в аренду земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь для продолжения строительства жилых домов квартирного типа от 4 до 9 этажей со встроено-пристроенными помещениями и объекта культурно-развлекательного и торгового назначения, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Серова, 482, в квартале 204, площадью 11 815 кв. м, недействительным (ничтожным). С комитета в пользу общества взыскано 3 тыс. рублей возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что на основании норм статьи 36 Жилищного кодекса, частей 2 - 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ, пункта 2 статьи 23 Закона N 122-ФЗ, в соответствии с приведенными в пунктах 66, 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22) разъяснениями, с момента государственной регистрации в марте 2011 года права собственности на квартиру в жилом доме литера В, земельный участок с кадастровым номером 26:12:031002:19 площадью 12 802 кв. м перешел в общую долевую собственность собственников помещений трех многоквартирных жилых домов, расположенных на этом участке. Помимо многоквартирных жилых домов, на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, занимающий площадь 987 кв. м. Применительно к рассматриваемому случаю, комитет не вправе был распоряжаться, путем предоставления в аренду обществу, земельным участком с кадастровым номером 26:12:031002:19 площадью 11 815 кв. м, являющимся частью земельного участка, расположенного под многоквартирными жилыми домами. Вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания договора аренды недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса, является необоснованным.

В кассационной жалобе комитет просит решение от 12.08.2016 отменить в части отказа в удовлетворении его исковых требований, принять по делу в указанной части новый судебный акт об удовлетворении иска комитета в полном объеме, апелляционное постановление от 21.11.2016 - отменить полностью. Податель жалобы указывает, что выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, удостоверяются разрешением на ввод объекта в эксплуатацию (часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, далее - Градостроительный кодекс). Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства (часть 10 статьи 55 Градостроительного кодекса). В соответствии с требованиями части 1 статьи 4, частей 1, 2 статьи 15, частей 1, 3 статьи 16 Жилищного кодекса, объектами жилищных прав не могут являться незавершенные строительством жилые помещения (квартиры). Многоквартирные жилые дома, расположенные на спорном земельном участке, были введены в эксплуатацию после принятия администрацией постановления от 27.08.2012 N 2666 и заключения договора аренды земельного участка от 11.10.2012 N 1130, а именно, 26.11.2012 и 13.06.2013. Вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что с момента регистрации (18.03.2011, 05.05.2011, 16.04.2013) права собственности на квартиры, договор аренды должен считаться прекратившимся в части площади участка под домами, не соответствует закону. Кроме того, раздел ранее сформированного земельного участка площадью 12 802 кв. м не производился, изменения и дополнения к договору аренды, не оформлялись, соглашение о его расторжении не заключалось. За утверждением схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории общество обратилось только в 2016 году. Цель, для которой был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:12:031002:19, не достигнута, на указанном участке расположен незавершенный строительством объект.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 12.08.2016 и апелляционное постановление от 21.11.2016 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края. По мнению подателя жалобы, как заявление общества о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:19, с которым оно обратилось в администрацию в июне 2012 года, так и представленные вместе с ним документы, свидетельствовали о том, что все объекты, расположенные на испрашиваемом участке, не завершены строительством. Объект капитального строительства может быть использован в соответствии с его целевым назначением только после ввода в эксплуатацию. Расположенные на спорном участке многоквартирные жилые дома введены в эксплуатацию уже после принятия администрацией постановления от 27.08.2012 N 2666 и заключения оспариваемого договора аренды земельного участка от 11.10.2012 N 1130; один из находящихся на участке с кадастровым номером 26:12:031002:19 объектов, не введен в эксплуатацию до настоящего времени. Раздел земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:19 площадью 12 802 кв. м, имеющего вид разрешенного использования "для продолжения строительства жилых домов квартирного типа от 4 до 9 этаже со встроенно-пристроенными помещениями и объекта культурно-развлекательного и торгового назначения", до настоящего времени не произведен, земельный участок площадью 11 815 кв. м не существует. С заявлением о разделе спорного участка на земельный участок под многоквартирными домами, и земельный участок под объектом незавершенного строительства, общество обратилось только в 2016 году. Судебные инстанции также не учли, что постановлением администрации от 27.08.2012 N 2666 земельный участок с кадастровым номером 26:12:031002:19 площадью 12 802 кв. м был не только предоставлен обществу для продолжения строительства, но и изменен вид его разрешенного использования. На момент принятия решения о предоставлении спорного земельного участка и заключения оспариваемого обществом договора аренды, на земельном участке отсутствовали объекты, строительство которых завершено. Изложенные обстоятельства свидетельствовали о наличии правовых оснований для удовлетворения иска комитета в полном объеме, и об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска общества.

Отзыв на кассационные жалобы в арбитражный суд округа не поступил.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационных жалоб, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит постановление апелляционного суда от 21.11.2016 подлежащим отмене, а решение суда первой инстанции от 12.08.2016 - оставлению в силе, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 31.03.2005 обществу выдано разрешение на строительство комплекса трехэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями для обслуживания населения, расположенного по ул. Серова, 482, на земельном участке с кадастровым номером 26:12:031021:0001; в качестве правоустанавливающего документа на земельный участок указан договор аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя от 03.06.2003 N 3130 (т. 3, л. д. 105).

В соответствии с постановлением администрации от 28.11.2007 N 3574 с обществом заключен на срок 3 года договор от 07.12.2007 N 6318 аренды земельного участка, расположенного в границах земель г. Ставрополя по ул. Серова, 482, в квартале 204, общей площадью 12 802 кв. м, с кадастровым номером 26:12:031002:0019, для продолжения строительства группы трехэтажных жилых домов на 40 квартир со встроенно-пристроенными помещениями для обслуживания населения (т. 3, л. д. 65 - 71, 72).

Видно из представленного в материалы дела кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:19, находящегося по вышеназванному адресу, что он учтен в государственном кадастре недвижимости 02.07.2003 первоначально за номером 26:12:03 10 02:01 (т. 3, л. д. 61 - 64).

Постановлением администрации от 27.08.2012 N 2666 изменен вид разрешенного использования земельного участка площадью 12 802 кв. м с кадастровым номером 26:12:031002:19, с вида "для продолжения строительства группы 3-х этажных жилых домов на 40 квартир со встроенно-пристроенными помещениями для обслуживания населения" на вид "использование для продолжения строительства жилых домов квартирного типа от 4 до 9 этажей со встроенно-пристроенными помещениями и объекта культурно-развлекательного и торгового назначения", участок предоставлен обществу в аренду на 3 года. Пунктом 3.3 постановления обществу предписано, по окончании строительства получить разрешение на ввод в эксплуатацию в установленном законом порядке, произвести топографическую съемку застроенной территории и инвентаризационные работы (т. 1, л. д. 22 - 23).

11.10.2012 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили на срок 3 года договор N 1130 аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:031002:19 площадью 12 802 кв. м, для продолжения строительства жилых домов квартирного типа от 4 до 9 этажей со встроенно-пристроенными помещениями и объекта культурно-развлекательного и торгового назначения. В пункте 1.2 договора отражено, что на участке имеются незавершенные строительством объекты, отсутствуют инженерные коммуникации. Арендная сделка зарегистрирована в ЕГРП 09.11.2012 (т. 1, л. д. 13 - 17, 19 - 21, 122 - 123).

В пункте 2.1 договора аренды земельного участка от 11.10.2012 стороны установили, что условия договора применяются к правоотношениям, возникшим до его заключения, начиная с 28.11.2010.

Согласно пунктам 3.2, 3.4 договора расчет и размер арендной платы определены в приложении N 1, которое является неотъемлемой частью договора аренды, арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до 15.03, 15.06, 15.09, 15.11 путем перечисления на счет, указанный в этом же приложении N 1.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.3 договора).

26.11.2012 комитетом градостроительства администрации обществу выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства группы 3-х этажных жилых домов на 40 квартир со встроенно-пристроенными помещениями для обслуживания населения (I, II, III очередь строительства) жилая часть литеры А-А1-А2, Б, В, расположенного в Ленинском районе г. Ставрополя, по улице Серова, 482, в квартале 204 (т. 1, л. д. 64 - 66).

13.06.2013 комитетом градостроительства администрации обществу выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства группы 3-х этажных жилых домов на 40 квартир со встроенно-пристроенными помещениями для обслуживания населения (I, II, III очередь строительства) встроенно-пристроенные помещения литеры А-А1-А2, Б, В, расположенного в Ленинском районе г. Ставрополя, по улице Серова, 482, в квартале 204 (т. 1, л. д. 67 - 69).

11.09.2015 в ЕГРП внесена запись о принадлежности обществу на праве собственности объекта незавершенного строительства нежилого назначения (степень готовности объекта 38 %), находящегося по этому же адресу (т. 1, л. д. 135, т. 2, л. д. 117 - 118).

Полагая, что в период с 01.01.2015 по 26.08.2015 у общества возник долг по арендной плате по договору от 11.10.2012 N 1130, на который начислена неустойка за период с 24.12.2014 по 16.09.2015, комитет обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

В свою очередь, указывая, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:031002:19, на котором расположены жилые дома квартирного типа со встроенно-пристроенными помещения и не завершенным строительством объектом культурно-развлекательного и торгового назначения, сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, в отношении него проведен государственный кадастровый учет, 18.03.2011 в ЕГРП зарегистрировано право собственности за физическим лицом на квартиру в дом литера В (т. 2, л. д. 40 - 41), общество во встречном иске заявило о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка от 11.10.2012 N 1130 в части участка площадью 11 815 кв. м в период с 19.03.2011 по 26.08.2015.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса); арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что в силу норм части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ними права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Закона N 122-ФЗ в применимой к спорным отношениям редакции).

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса (в применимой к договору аренды от 11.10.2012 редакции) определено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку на момент предоставления земельного участка обществу, на нем были расположены три многоквартирных жилых дома и объект незавершенного строительства, а земельные участки под каждым из названных объектов не сформированы, право общей долевой собственности на данный участок возникло у жильцов в части площади земельного участка, на котором расположены многоквартирные дома с элементами озеленения и благоустройства, иными входящими в состав таких домов объектами недвижимого имущества, за исключением площади земельного участка под объектом незавершенного строительства. Соответственно, с момента регистрации права собственности на квартиры в многоквартирных жилых домах (18.03.2011 в литере В, 05.05.2011 в литере Б, 16.04.2013 в литере А-А1-А2) договор аренды прекратил действие в части площади участка под названными домами.

Разделяя суждение суда первой инстанции о возможности взыскания с ответчика арендной платы исходя из площади используемого им в спорный период участка под принадлежащим обществу объектом незавершенного строительства, и учете этой площади при исчислении неустойки за просрочку исполнения обязательства, окружной суд руководствуется положениями пункта 1 статьи 328, статей 606, 611 Гражданского кодекса, содержащимися в пунктах 66, 67 постановления Пленумов N 10/22, в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66) разъяснениями.

В силу приведенных норм закона и правовых позиций высших судебных инстанций, собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован и не осуществлен его государственный кадастровый учет, вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме, что исключает одновременное владение и использование такого земельного участка в иных целях и другими лицами, в том числе застройщиком.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае, нормы статьи 16 Закона N 189-ФЗ, статей 36, 37 Жилищного кодекса, статьи 23 Закона о государственной регистрации прав, статьи 413 Гражданского кодекса, перечисленные судом первой инстанции, а также нормы статьи 36 Жилищного кодекса, статьи 16 Закона N 189-ФЗ, пункта 2 статьи 23 Закона N 122-ФЗ, разъяснения пунктов 66, 67 постановления Пленумов N 10/22, на которые сослался суд апелляционной инстанции, не дают оснований для вывода о возникновении права общей долевой собственности на земельный участок, не сформированный под многоквартирным домом, не введенным в эксплуатацию в качестве завершенного строительством объекта, о ничтожности договора аренды земельного участка, заключенного в отношении сформированного для целей строительства нескольких объектов капитального строительства жилого и нежилого назначения, либо о прекращении договора аренды такого земельного участка, в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице.

При установленных судом первой инстанции фактических обстоятельствах, вывод об отказе в удовлетворении встречного иска общества о признании недействительным (ничтожным) договора от 11.10.2012 N 1130 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:19, предоставленного для целей продолжения строительства жилых домов квартирного типа, и объекта нежилого назначения, в части 11 815 кв. м, в период с 19.03.2011 по 26.08.2015, является верным.

Недействительность (ничтожность) сделки в определенный временной период ее действия законом не предусмотрена. Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Заключение договора аренды 11.10.2012 N 1130 в отношении земельного участка, на котором расположен завершенный строительством и принятый в эксплуатацию многоквартирный жилой дом, сформированного в установленном законом порядке под таким домом, из материалов дела не следует.

Кроме того, по смыслу пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса, разъяснений пункта 6 информационного письма N 66, достижение сторонами соглашения о применении к их фактическим отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование имущества на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что договор аренды заключен непосредственно в момент возникновения таких отношений.

По этим же основаниям, суд апелляционной инстанции неправомерно признал недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от 11.10.2012 N 1130 в части предоставления в аренду 11 815 кв. м участка с кадастровым номером 26:12:031002:19, общей площадью 12 802 кв. м.

Относительно представленных ответчиком судебных актов судов общей юрисдикции, которыми до момента ввода в эксплуатацию возводимых на спорном земельном участке жилых домов квартирного типа признавались жилыми помещениями отдельные квартиры, и право собственности граждан на них, арбитражный суд округа отмечает, что в них не разрешался вопрос о вводе в эксплуатацию названных домов, и не устанавливался факт формирования в соответствии с действующим порядком земельных участков под такими многоквартирными жилыми домами.

Напротив, отсутствие такого формирования и учета в государственном кадастре недвижимости земельных участков под введенными в эксплуатацию в 2012 и в 2013 году многоквартирными жилыми домами со встроенно-пристроенными помещениями, следует из собранных по настоящему делу доказательств, не оспаривалось участвующими в нем лицами и обществом, подтвердившим принятие им мер, направленных на раздел арендованного участка с кадастровым номером 26:12:031002:19 общей площадью 12 802 кв. м.

Согласно статье 287 Арбитражного процессуального кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

В пункте 35 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 (в редакции постановления от 24.03.2011 N 30) "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что в случае несогласия только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая не повлекла принятия неправильного решения, вышестоящий суд, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.

Принимая во внимание, что суд первой инстанции правильно разрешил спор исходя из документально подтвержденных обстоятельств, нарушения им норм материального и процессуального права, являющиеся основанием для отмены (изменения) судебного акта в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса, не установлены, апелляционное постановление от 21.11.2016 следует отменить, а решение от 12.08.2016 - оставить в силе.

Доводы кассационных жалоб комитета и администрации о наличии правовых и фактических оснований для взыскания с общества арендной платы за использование в спорный период земельного участка общей площадью 12 802 кв. м, и начисленной на нее неустойки, отклоняются, как не основанные на собранных по делу доказательствах.

Администрация и комитет (органы местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобождены (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2016 по делу N А63-11247/2015 отменить, решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.08.2016 по настоящему делу - оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов