Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 марта 2017 г. N Ф08-706/17 по делу N А32-14743/2016

г. Краснодар

06 марта 2017 г.

Дело N А32-14743/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 марта 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Ковальского Сергея Николаевича (ИНН 232000111502, ОГРН 310236632900015) - Архангельской А.Н. (доверенность от 05.09.2016), в отсутствие ответчика - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.09.2016 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2016 (судьи Ковалева Н.В., Маштакова Е.А., Нарышкина Н.В.) по делу N А32-14743/2016, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Ковальский С.Н. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации города Сочи (далее - администрация) о признании недействительным пункта 3.2 договора аренды от 10.07.2013 N 4900009118, устанавливающего годовую арендную плату за участок в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 29.05.2013 N 9С/71/ОЗ-2013 и составляет 499 122 рубля.

Решением от 01.09.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 20.12.2016, принят отказ истца от взыскания судебных расходов, производство по делу в данной части прекращено. Исковые требования удовлетворены. Суды исходили из того, что арендная плата за участок носит регулируемый характер, поэтому должна определяться на основании действующих нормативных правовых актов (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс). Оспариваемое условие пункта 3.2 договора аренды, устанавливающее размер годовой арендной платы в сумме 499 122 рубля, не соответствует действующему нормативному регулированию, в связи с чем является недействительным (статьи 168 и 180 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).

Суды установили, что 14.03.2014 предприниматель обращался в администрацию с предложением изменить порядок расчета арендной платы. Письмом от 10.04.2014 Департамент имущественных отношений администрации (далее - департамент) в подписании дополнительного соглашения отказал. Суды не усмотрели оснований для запрета арендодателю рассчитать арендную плату за земельный участок с применением отчета от 29.05.2013 и с учетом пункта 4.1 постановления администрации от 03.06.2011 N 1061 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" (далее - постановление N 1061, Правила города Сочи).

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, размер арендной платы по договору правомерно определен арендодателем в соответствии с пунктами 1 и 2 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210) на основании отчета о рыночной оценке земельного участка, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ). Предприниматель, приобретая права и обязанности арендатора земельного участка, выразил согласие с указанным в договоре размером арендной платы.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель указал на отсутствие оснований для отмены решения и апелляционного постановления.

В судебном заседании представитель предпринимателя возражал против отмены обжалуемых судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании решения Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 05.07.2005 и определения Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 09.08.2011 администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 10.07.2013 заключили договор 4900009118, по условиям которого арендодатель предоставил во временное владение и пользование, а арендатор принял земельный участок площадью 1000 кв. м с кадастровым номером 23:49:0125003:186, расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, пос. Уч-Дере, ул. Семашко, для размещения пансиона семейного типа. Договор зарегистрирован в установленном порядке 21.08.2013.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия установлен с момента государственной регистрации и до 18.07.2054.

Размер годовой арендной платы определен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 29.05.2013 N 19с/71/оз-2013 и составил 499 122 рублей (пункт 3.2 договора).

Полагая, что согласованный в договоре размер годовой арендной платы необоснованно завышен, истец 14.03.2014 обратился в администрацию с предложением произвести перерасчет годового размера арендной платы, исходя из отчета об оценке, составленного по состоянию на 12.12.2008.

В письме от 10.04.2014 N 6663/0205-17 администрация сообщила, что спор о достоверности величины рыночной стоимости или иной стоимости объекта оценки подлежит рассмотрению судом.

Предприниматель, полагая, что условие договора о годовом размере арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0125003:186 не соответствует действующему законодательству, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

В пункте 4 статьи 22 Земельного кодекса закреплено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса в применимой к спорным отношениям редакции).

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса) плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Договор от 10.07.2013 N 4900009118 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125003:186 заключен в период действия Земельного кодекса, поэтому арендная плата по нему является регулируемой. Условие договора о размере арендной платы является однозначно определимым и не зависит от усмотрения (воли) сторон.

Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 29.05.2013 N 19с/71/оз-2013 по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), судебные инстанции установили, что в нем определена не только рыночная стоимость участка с кадастровым номером 23:49:0125003:186 (5 797 000 рублей), но и стоимость годовой арендной платы (499 122 рубля).

В силу статьи 168 Гражданского кодекса (в применимой редакции) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Поскольку включение в договор условия о размере годовой арендной платы, рассчитанной оценщиком, не соответствовало условиям нормативных правовых актов, устанавливающих размер арендной платы за участок, суды первой и апелляционной инстанций признали пункт 3.2 договора аренды от 10.07.2013 N 4900009118 недействительным (ничтожным).

Постановлением N 210 определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009 - 2016 годы).

В соответствии с пунктом 2 постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ.

Согласно пункту 5.7 постановления N 210 с 1 марта 2010 года при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.

Судебные инстанции при разрешении спора установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0125003:186 к перечисленным в указанных пунктах постановления N 210 категориям не относится, поэтому признали, что арендную плату за пользование данным участком следует определять в зависимости от его рыночной стоимости.

Довод заявителя о том, что в силу пунктов 2 постановления N 210 арендную плату за предоставленный истцу во временное владение и пользование земельный участок необходимо определять от рыночной стоимости земельного участка, согласуется с положенными в основу обжалуемых судебных актов выводами.

Внесение изменений (постановлением от 07.09.2015 N 2580) и последующая отмена (постановлением от 08.10.2015 N 2872) постановления N 1061 не влияют на вывод судов о несоответствии закону пункта 3.2 договора аренды, иное из кассационной жалобы не следует.

Ссылаясь на достоверность отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 29.05.2013, податель жалобы не подтвердил его выполнение и использование при заключении договора аренды земельного участка от 10.07.2013 N 4900009118 в соответствии с муниципальными правовыми актами.

Приведенные в кассационной жалобе доводы, суд округа не принимает, поскольку они являлись предметом рассмотрения апелляционного суда и получили надлежащую правовую оценку (статьи 286 и 287 Кодекса).

Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

С учетом изложенного основания для отмены или изменения решения от 01.09.2016 и апелляционного постановления от 20.12.2016 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.09.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2016 по делу N А32-14743/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин