Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2016 г. N 15АП-16588/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 марта 2017 г. N Ф08-706/17 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о признании частично недействующим договора аренды

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Ростов-на-Дону

20 декабря 2016 г.

дело N А32-14743/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 декабря 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Маштаковой Е.А., Нарышкиной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Машневым А.Э.,

при участии:

от истца: представитель Архангельская А.Н. паспорт, доверенность N б/н от 05.09.2016 (после перерыва - не явился);

от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.09.2016 по делу N А32-14743/2016

по иску ИП Ковальского С.Н. (ИНН 232000111502, ОГРН 310236632900015),

к администрации г. Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367),

об признании недействительным договора аренды N 4900009118 от 10.07.2013

принятое в составе судьи Савина Р.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Ковальский С.Н. (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации г. Сочи (далее - ответчик) с требованием о признании недействительным договора аренды от 10.07.2013 N 4900009118, заключенного между муниципальным образованием город-курорт Сочи и Ковальским С.Н. в части п. 3.2 "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 29.05.2013 N 9С/71/ОЗ-2013 и составляет 499 122 (четыреста девяносто девять тысяч сто двадцать два) рубля".

Исковые требования мотивированы неправильным расчетом арендной платы, произведенным органом местного управления.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.09.2016 принят отказ истца от взыскания судебных расходов, производство в данной части прекращено. Признан недействительным договор аренды от 10.07.2013 N 4900009118, заключенный между муниципальным образованием город-курорт Сочи и Ковальским С.Н. в части п. 3.2 "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 29.05.2013 N 19С/71/ОЗ-2013 и составляет 499 122 (четыреста девяносто девять тысяч сто двадцать два) рубля".

С принятым судебным актом не согласилась Администрация города Сочи, в порядке, определённом положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что администрацией города Сочи 03 июня 2011 года принято постановление N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи". Вместе с тем, по состоянию на 08.10.2015 года, указанное постановление отменено полностью (Постановление АТС N 2872). Ссылка суда на указанное постановление несостоятельна. Размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 499 122 руб., определен на основании Отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 29.05.2013 N19с/71/оз-2013. Указанный отчет никем не оспорен и выполнен в соответствии с постановлением главы г. Сочи от 30.06.2009 N210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи".

В судебное заседание ответчик, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ответчика, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 14.12.2016 до 09 час. 25 мин. После перерыва судебное заседание было продолжено в отсутствие представителей сторон.

Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10.07.2013 между Администрацией города Сочи и истцом был заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900009118.

Согласно договору истцу передан во владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 23:49:0125003:186 площадью 1000 кв. м расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, пос. Уч-Дере, ул. Семашко, для его использования по целевому назначению (пансион семейного типа).

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия установлен с момента государственной регистрации до 18.07.2054.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 21.08.2013 (номер государственной регистрации 23-23-46/086/2013-308), что подтверждено выпиской из ЕГРП от 11.03.2015 N 23/050/107/2015-060.

Размер годовой арендной платы определен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 29.05.2013 г. N 19с/71/оз-2013 и составляет 499 122 руб." (пункт 3.2 договора).

Полагая, что согласованный в договоре размер годовой арендной платы необоснованно завышен, истец обратился в администрацию города Сочи 14.03.2014 с предложением произвести перерасчет годового размера арендной платы, исходя из отчета об оценке, составленного по состоянию на 12.12.2008.

Своим письмом от 10.04.2014 N 6663/0205-17 администрация города Сочи сообщила истцу, что спор о достоверности величины рыночной стоимости или иной стоимости объекта оценки подлежит рассмотрению судом.

Изложенные обстоятельства, послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктами 1, 2 постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" в редакции, действовавшей в период заключения договора (далее - постановление N 210) 2009-2012 годы определены периодом поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи. Размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона N 135 "Об оценочной деятельности".

Пунктом 5.2 постановления N 210 установлен перечень земельных участков, арендная плата в отношении которых определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается в процентах. Рассматриваемый земельный участок не относится к категории земельных участков, указанных в пункте 5.2 постановления N 210, поэтому арендную плату следует определять в зависимости от рыночной стоимости земельного участка.

В пункте 3.2 договора, подписанного обеими сторонами, имеется ссылка на отчет ООО "Бизнес-Оценка" об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 29.05.2013 N 9С/71/ОЗ-2013, в соответствии с которым размер арендной платы установлен 499 122 руб. в год.

В соответствии со ст. 12 и 13 Закона N 135 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

При этом оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица (пункт 1 информационного письма N 92).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Основанием для изменения или расторжения договора служит одновременное наличие четырех условий, указанных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, изменение договора допускается лишь в случаях, прямо названных в данном пункте.

Из содержания указанных норм права следует, что лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 данного Кодекса).

Как следует из материалов дела договор аренды сторонами заключен без разногласий; подписывая договор, общество согласилось, в том числе с существенным условием данного договора в виде размера арендной платы, определенной по итогам оценки, произведенной ООО "Бизнес-Оценка".

В рамках настоящего спора истец ссылается на то, что в договоре аренды установлена арендная плата за год, рассчитанная на основании отчета, который должен был содержать только рыночную стоимость земельного участка, а не стоимость арендной платы за год.

Во исполнение пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановления Правительства Российской Федерации N 582 от 16 июля 2009 года, были утверждены Постановлением от 27 января 2011 N 50 (в редакции по состоянию на 05 сентября 2011 года) главы администрации (губернатора) Краснодарского края Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края (далее - Правила Краснодарского края).

Пунктом 2 названного Постановления главы администрации Краснодарского края рекомендовано органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края не позднее 1 марта 2011 года привести в соответствие с настоящим постановлением свои нормативные правовые акты, а также ранее заключенные договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке.

Во исполнение краевого постановления, администрацией города Сочи 03.06.2011 было принято постановление N 1061 "О правилах (далее - Правила г. Сочи) определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи". Оно было опубликовано 09 июня 2011 года в газете "Новости Сочи" N 92, и, соответственно, вступило в силу с указанной даты.

В преамбуле к Правилам указано, что это правила, в том числе, для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности. Пунктом 1.2. Правил установлено, что правила применяются в случаях заключения договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчета арендной платы.

Пунктом 4.1. Правил установлено: "Если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края (по состоянию на 05 сентября 2011 года), размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: Ап = Р x С x Ки, где Ап - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы, %; Ки - коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с п. 5.2. раздела 5 Правил г. Сочи, т.е. при расчете арендной платы в год проведения рыночной оценки соответственно Ки принимается равным 1.

В соответствии с п. 2 Информационного письма N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).

Так, в отчете от 29.05.2013 N 9С/71/ОЗ-2013 имеются выводы о рыночной стоимости земельного участка, равной 499 122 руб.

Судом верно установлено, что основным выводом отчета является стоимость арендной платы за год, которая составляет 5 797 000 руб. и была включена в спорный договор аренды.

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что включение в условия договора размера годовой арендной платы, рассчитанной экспертным учреждением, не соответствует постановлению администрации г. Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи".

Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (п.1 ст.180 Кодекса).

На основании изложенного суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о недействительности указанного выше п.3.2 договора аренды.

Вместе с тем, судом верно указано, что ничто не препятствует арендодателю рассчитать арендную плату земельного участка, применяя отчет от 29.05.2013 N 9С/69/ОЗ-2013 исходя из рыночной стоимости 5 797 000 руб. земельного участка с учетом п.4.1 постановления администрации г.Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи".

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении АС СКО от 14.01.2015 по делу N А32-9463/2014.

Относительно доводов заявителя апелляционной жалобы о том, что постановление Администрации города Сочи 03 июня 2011 года N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" по состоянию на 08.10.2015 отменено (постановление Администрации города Сочи N 2872 от 08 октября 2015 года), суд апелляционной инстанции полагает необходимым указать следующее.

В соответствии с пунктом 2 Постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Согласно пункту 5.7 Постановления N 210 с 1 марта 2010 года при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.

В пунктах 5.1 - 5.5 Постановления N 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 Постановления N 210).

Поскольку спорный земельный участок к перечисленным в пунктах 5.1 - 5.5 Постановления N 210 категориям не относится, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что арендную плату за его использование следует определять исходя из величины рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления N 210), что следует из действующей в спорный период редакции пунктов 2, 4.2, 8, 9 и 9.4 Постановления N 210, которые предусматривали необходимость расчета арендной платы на основании рыночной стоимости земельного участка.

Тождественный механизм определения арендной платы содержался в пункте 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи (далее - Правила г. Сочи), утвержденных Постановлением N 1061, закреплявшем, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее, чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, ставки арендной платы и коэффициента инфляции (АП=Р х С х Ки). Данный нормативный акт был отменен Постановлением администрации города Сочи от 08.10.2015 N 2872 "Об отмене Постановления администрации города Сочи от 3 июня 2011 года N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи".

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на день направления проекта договора ответчиком истцу, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип запрета необоснованных предпочтений исключает возможность введения для земель, принадлежащих соответствующему публично-правовому образованию, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, дифференцированного порядка расчета арендной платы.

В отсутствие соответствующего регулирования в Постановлении N 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - Постановление N 50) применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, земельные участки, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 данного постановления).

Судом установлено, что основным выводом отчета является стоимость арендной платы за год, которая составляет 5 797 000 руб. и была включена в спорный договор аренды.

Таким образом, включение в условия договора размера годовой арендной платы, рассчитанной экспертным учреждением, не соответствует требованиям Постановления N 210 и Постановления N 50.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку. Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов арбитражного суда первой инстанции.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц. Оснований к отмене судебного акта не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.09.2016 по делу N А32-14743/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Ковалева

Судьи

Е.А. Маштакова Н.В. Нарышкина