Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10 марта 2017 г. N Ф08-763/17 по делу N А32-31397/2014

г. Краснодар

10 марта 2017 г.

Дело N А32-31397/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 07 марта 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 марта 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., при участии в судебном заседании от истца - закрытого акционерного общества "Санаторий "Анапа-Океан"" (ИНН 2301008744, ОГРН 1022300519680) - Милоша А.А. (доверенность от 12.06.2016), от ответчиков: общества с ограниченной ответственностью "Научно-практический центр экономики и права "Аудиторская служба "Экономика"" (ИНН 2301026359, ОГРН 1022300509197) - Мусаэляна М.Г. (доверенность от 28.10.2016) и Жицкого В.В. (доверенность от 25.11.2016), индивидуального предпринимателя Мусаэлян Анжелы Альбертовны (ИНН 230107272026, ОГРНИП 304230116300024) - Ржевского Д.С. (доверенность от 10.11.2014), в отсутствие ответчиков: администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 2301027017, ОГРН 1022300523057), федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии"" (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757) в лице филиала по Краснодарскому краю и третьего лица - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мусаэлян Анжелы Альбертовны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2016 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2016 (судьи Величко М.Г., Ванин В.В., Баранова Ю.И.) по делу N А32-31397/2014, установил следующее.

ЗАО "Санаторий "Анапа-Океан"" (далее - санаторий) обратилось в арбитражный суд к ООО "Научно-практический центр экономики и права "Аудиторская служба "Экономика"" (далее - общество), индивидуальному предпринимателю Мусаэлян А.А. (далее - предприниматель), администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - администрация), ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю (далее - кадастровая палата) со следующими требованиями:

- признать недействительным (ничтожным) договор аренды от 05.02.2014 N 3700005963 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102001:95, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, проезд Новый;

- применить последствия недействительности указанной сделки в виде аннулирования в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о регистрации обременения арендой земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102001:95 (требования уточнены; т. 5, л. д. 95).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2016, требования удовлетворены. Признан недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды от 05.02.2014 N 3700005963. В порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки суд обязал погасить в ЕГРП запись о регистрации обременения арендой земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102001:95. С общества и предпринимателя в пользу санатория взыскано по 3 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Судебные инстанции установили, что 05.02.2014 управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - управление), предприниматель и общество подписали договор аренды N 3700005963 земельного участка общей площадью 1130 кв. м с кадастровым номером 23:37:0102001:95, расположенного по адресу: г. Анапа, пр. Новый, в квартале 23:37:0102001. Участок имеет вид разрешенного использования проезд Новый. Срок аренды установлен до 23.01.2063. Земельный участок предоставлен управлением в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования (пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"; далее - Закон N 137-ФЗ). Договор зарегистрирован в ЕГРП 07.02.2014. Постановлением администрации от 03.03.2014 N 779 на основании заявления арендаторов изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102001:95 "проезд Новый" на вид "для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения". Постановлением администрации от 17.03.2016 N 885 отменено постановление администрации от 03.03.2014 N 779 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102001:95, расположенного по адресу: г. Анапа, пр. Новый". При проверке доводов санатория о недействительности договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102001:95 судебные инстанции учли обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по ранее рассмотренным делам N А32-7179/2004, N А32-22333/2004, N А32-57735/2005, N А32-17144/2010 и N А32-8490/2016. Из содержания судебных актов по указанным делам следует, что решением исполнительного комитета Анапского городского Совета народных депутатов от 27.12.1991 N 825/1 зарегистрировано арендное предприятие "Коммунальная служба". С целью выкупа арендованного имущества члены трудового коллектива учредили ТОО "Горкомхоз", зарегистрированное 25.12.1992 и выкупившее имущественный комплекс арендного предприятия. Постановлением главы администрации г. Анапы от 27.07.1993 N 1347 утвержден план границ земельных участков общей площадью 2,1445 га, занимаемых предприятием "Коммунальная служба", в том числе гостиницей "Анапа" (площадью 0,5159 га). Землепользователю выдан государственный акт серии КК-2 N 403000000300, подтверждающий право бессрочного (постоянного) пользования на три земельных участка общей площадью 2,1445 га, в том числе участок N 2 под гостиницей "Анапа" площадью 0,5159 га. ТОО "Горкомхоз" (правопреемник арендного предприятия) признано субъектом права постоянного бессрочного пользования по государственному акту серии КК-2 N 403000000300. ТОО "Горкомхоз" преобразовано в ООО "Горкомхоз" (постановление главы г. Анапа от 29.07.1998 N 275). Постановлением главы города-курорта Анапы от 30.08.2002 N 884 (в редакции постановления от 06.09.2002 N 908) земельный участок площадью 5099 кв. м с кадастровым номером 23:37:0102001:0028, на котором расположено здание гостиницы (пансионата) "Анапа", предоставлен в аренду ООО "Горкомхоз". Арендатору предписывалось обеспечить санаторию беспрепятственный доступ на части земельного участка, необходимые для эксплуатации, ремонта и обслуживания канализационной насосной станции (площадью 17 кв. м) и трансформаторной подстанции (площадью 34 кв. м), а также занимаемые коммунальными, инженерными и электрическими сетями. ООО "Горкомхоз" заключен с администрацией договор аренды земельного участка от 23.09.2002 N 196, с санаторием - соглашение об установлении частного сервитута для ремонта и обслуживания объектов последнего. Соглашение о сервитуте признано в судебном порядке недействительной (ничтожной) сделкой. Также признаны недействительными постановления главы города-курорта Анапы от 30.08.2002 N 884 и от 06.09.2002 N 908 (о предоставлении земельного участка в аренду ООО "Горкомхоз") как нарушающие права санатория - собственника канализационной насосной станции и трансформаторной подстанции. По заказу ООО "Горкомхоз" границы участка восстановлены в соответствии с содержанием государственного акта серии КК-2 N 403000000300. Земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102001:0028 (снят с учета), расположенный по адресу г. Анапа, ул. Набережная, 2, в этот период являлся федеральной собственностью (расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта). Следовательно, договор аренды заключен муниципальным образованием город-курорт Анапа в отсутствие полномочий. Поэтому договор аренды от 23.09.2002 N 196 квалифицирован судами как недействительная (ничтожная) сделка, не влекущая переход к ООО "Горкомхоз" прав арендатора на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102001:0028. ООО "Горкомхоз" и общество заключили договор от 29.03.2007 купли-продажи объектов (здания гостиницы "Анапа", здания насосной с резервуаром, зданий складов и мощения асфальтового), расположенных на земельном участке. Переход права собственности за обществом на имущество, указанное в договоре купли-продажи, зарегистрирован в ЕГРП 03.09.2007. На основании договора купли-продажи от 15.12.2008 указанное имущество перешло в общую долевую собственность общества и предпринимателя (в долях 9/10 и 1/10 соответственно), что подтверждается представленными в дело свидетельствами о государственной регистрации права. Договор аренды от 05.02.2014 N 3700005963 заключен ответчиками в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 23:37:0102001:95 (как части участка с кадастровым номером 23:37:0102001:0028, ранее закрепленным на праве постоянного (бессрочного) пользования за ООО "Горкомхоз"). Доводы общества и предпринимателя о том, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком общей площадью 5199 кв. м, перешло к ним в связи с заключением договоров купли-продажи недвижимости от 29.03.2007 и от 15.12.2008, отклонен судами. Покупатели объектов недвижимости приобретают право пользования частью земельного участка, занятого расположенным на этом участке объектом недвижимости и необходимой для его использования (статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс)). Кроме того, постановлением главы города-курорта Анапа от 16.06.2005 N 1836 часть земельного участка из состава земельного участка, ранее закрепленного за ООО "Горкомхоз" на праве постоянного (бессрочного) пользования, названа проездом Новым. Образованный участок поставлен на государственный кадастровый учет 20.07.2005, ему присвоен кадастровый номер 23:37:0102001:95 и вид разрешенного использования - проезд Новый. Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи от 29.03.2007 из земельного участка площадью 5 199 кв. м уже был выделен (сформирован) участок с кадастровым номером 23:37:0102001:95 площадью 1130 кв. м, на который было зарегистрировано право собственности Российской Федерации. Покупатель недвижимого имущества (общество) не зарегистрировал право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102001:0028 в ЕГРП. Поэтому судебные инстанции пришли к выводу о том, что ограниченное вещное право на спорный участок у общества не возникло. Материалы дела подтверждают, что земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102001:95 был предназначен для доступа к объектам истца и ответчиков, расположенных на земельных участках, примыкающих к спорному участку (проезд Новый). Участок с кадастровым номером 23:37:0102001:95 формировался для обеспечения сквозного проезда между зданиями и сооружениями, принадлежащими истцу и ответчикам, проезда пожарных машин и выполнения спасательных работ в случае возникновения пожара. Для проверки доводов санатория судом первой инстанции по делу назначалась экспертиза (статья 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс). Из заключения эксперта от 09.03.2016 N 1160/09-3/16.1 следует, что расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102001:95 проезд является единственным способом доступа специальных служб к имуществу (строениям и сооружениям) санатория от дорог (улиц) общего пользования. В статье 67 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" (далее - Закон N 123-ФЗ), пункте 8.1 Приказа МЧС России от 24.04.2013 N 288 "Об утверждении свода правил СП 4.13130 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям"" (далее - Свод правил СП 4.13130) закреплено, что подъезд пожарных автомобилей должен быть обеспечен с двух продольных сторон к зданиям и сооружениям высотой 18 и более метров. Поэтому суды признали, что выводы эксперта подтверждают обоснованность доводов санатория о наличии интереса в оспаривании заключенного ответчиками договора аренды (земельный участок необходим для проезда специальной техники к объектам санатория). Руководствуясь положениями статьи 85 Земельного кодекса, статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) и представленными в дело доказательствами, судебные инстанции пришли к выводу о том, что спорный участок относится к землям общего пользования и не мог быть представлен в индивидуальное пользование общества и предпринимателя. Кроме того, единственным объектом недвижимости, принадлежащим ответчикам и расположенным в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102001:95, является здание насосной (общей площадью 1,6 кв. м). Площадь спорного участка составляет 1130 кв. м, то есть значительно превышает площадь, расположенного на нем объекта (составляет 0,14% от общей площади участка). Поэтому суды не усмотрели оснований для применения к отношениям сторон положений статьи 180 Гражданского кодекса. Довод ответчиков о размещении на земельном участке недвижимого имущества (асфальтового мощения площадью 2076 кв. м) отклонен судебными инстанциями с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление от 23.06.2015 N 25). В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 07.04.2016 N 310-ЭС15-16638 также указано, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью (независимо от осуществления государственной регистрации права собственности) судам следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам. При этом замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса). Поэтому оснований для вывода о предоставлении спорного земельного участка обществу и предпринимателю в соответствии с положениями статьи 36 Земельного кодекса (как собственникам объектов недвижимости - здания насосной, асфальтового мощения) не имеется. С учетом приведенных правовых норм и установленных обстоятельств, судебные инстанции пришли к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды как противоречащего закону и нарушающего интересы неопределенного круга лиц (статьи 166, 168 Гражданского кодекса). При применении последствий недействительности арендной сделки суды исходил из норм статьи 167 Гражданского кодекса и разъяснений, изложенных в пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22). Апелляционный суд отказал в удовлетворении ходатайств общества о назначении по делу повторной и дополнительной экспертиз. Суд руководствовался статьями 64, 82, 86, 87 Кодекса, статьями 8, 16, 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и разъяснениями, содержащимися в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе". Ходатайство общества о приобщении к материалам дела для последующей правовой оценки дополнительных документов отклонено судом на основании части 2 статьи 268 Кодекса и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" (пункт 26). Государственная пошлина распределена между сторонами по правилам статьи 110 Кодекса.

Предприниматель обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель в жалобе просит указанные акты отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм процессуального и материального права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Резолютивная часть апелляционного постановления не содержит выводов об удовлетворении (отказе в удовлетворении) ходатайств ответчика о приобщении дополнительных материалов, о назначении по делу повторной и дополнительной экспертиз. Суд апелляционной инстанции ссылается на арбитражные дела N А32-11921/2016 и N А32-8490/2016. При этом по делу N А32-11921/2016, в рамках которого администрация требовала остановить ремонт резервуаров на спорном участке и привести его в первоначальное состояние ввиду отнесения его к землям (местам) общего пользования (проезд), в удовлетворении требований администрации отказано. Дело N А32-8490/2016 находится в настоящее время в стадии обжалования и не могло иметь преюдициальное значение по рассматриваемому делу. Требования санатория мотивированы тем, что в письмах 2005 года подразделение МЧС России указывало на необходимость наличия сквозного проезда между двумя санаториями для обеспечения противопожарной безопасности. Таким образом, единственным основанием для подачи иска явилась консультация государственного органа (должностного лица), датированная 2005 годом. Материалы дела не содержат доказательств того, что предоставление в аренду ответчикам земельного участка нарушило положение истца, поскольку не представлены доказательств того, что действиями ответчиков нарушаются права санатория как собственника объектов недвижимости. Санаторий не подтвердил, какие права его будут восстановлены в результате признания сделки ничтожной, так как он не имеет имущественных прав (притязаний) на спорный участок. В письме от 22.12.2014 N 23-4341-9-2 указано, что согласно СНиП 2.07.01-89 (действовавшим на момент предоставления участка и в настоящее время) отсутствует необходимость устройства второго въезда на территорию санатория, площадью менее 1 га. Допускается устраивать тупиковые проезды протяженностью до 150 метров включительно. Выполнение условия соответствия требованиям пожарной безопасности объектов санатория возможно без использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102001:95. Поэтому вывод судебных инстанций о незаконном предоставлении в аренду земельного участка ввиду несоблюдения требований о пожарной безопасности является необоснованным. При этом ответчики имеют права на спорный участок, что подтверждается вступившим в законную силу судебным актом по делу N А32-57735/2005. Судами не учтены обстоятельства, установленные по делам N А32-10945/2008 и N А32-7179/2004. Существенным доказательством по настоящему делу является письмо комитета по земельным ресурсам и землеустройству администрации от 02.11.2004 N 1319, согласно которому наложений между земельными участками, используемыми санаторием и санаторием "Старинная Анапа" не имеется (сведения даны с учетом, в том числе, и требований противопожарной безопасности). Данное письмо впоследствии было подтверждено двумя топографическими планами от 06.05.2005 (с нанесением границ земельных участков). В дело представлены копии свидетельств о государственной регистрации права на все объекты недвижимости, расположенные на спорном участке. Однако суды без достаточных на то оснований дали правовую оценку только двум из них, что привело к неправильно расчету процентного соотношения между спорным участком и площадью объектов, расположенных на нем. При этом суд не применил положения статьи 130 Гражданского кодекса, указав, что асфальтное мощение не является недвижимой вещью. Нахождение на земельном участке указанных объектов недвижимости подтверждаются кадастровыми выписками. Апелляционный суд принял в качестве допустимого доказательства схему размещения кабельных линий на земельном участке, необходимом для эксплуатации здания (литера А), выполненную экспертом ООО "ЭКСКО". Из схемы следует, что склад (литера Г1) площадью 47,1 кв. м и склад (литера Г) расположены вне границ участка с кадастровым номером 23:37:0102001:95. Однако данная схема является графическим документом, носящим субъективный характер и не исключающим техническую погрешность. Готовивший ее специалист не предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Материалы настоящего дела содержат заключение эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности и пришедшего к выводу о том, что объекты недвижимости расположены на спорном участке. Судами сделан также ошибочный вывод о том, что наличие государственной регистрации права не подтверждает право собственности на тот или иной объект. Данный вывод противоречит положениям статей 218, 219 Гражданского кодекса. Собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в аренду земельный участок с целью эксплуатации этих объектов. Сооружение может представлять собой единый объект, состоящий из разнородных элементов, объединенных обидим функциональным назначением. Все объекты ответчиков, включая асфальтное мощение, являются единым комплексом недвижимого имущества, объединенным общим функциональным назначением - санаторий "Старинная Анапа". Доказательства представлены через канцелярию суда ходатайством от 02.02.2016, но остались без оценки. Иск по настоящему делу мог быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска ответчиками, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим, истец не готов (не желает) реализовать право на аренду. Если земельный участок делим, то собственник объекта недвижимости, чьи права при аренде участка не были учтены, не готов реализовать право на аренду земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для его использования. Суды сослались на схему расположения земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102001:95, из которой следует, что один из углов участка вплотную примыкает к существующему капитальному строению, что не позволяет транспортным средствам специальных служб иметь доступ к 13-этажному зданию гостиницы истца. Однако этот угол - часть земельного участка между двумя санаториями со стороны улицы Набережная, что подтверждается схемами, на которые ссылается истец (фото N 1 заключения эксперта). Расстояние между санаториями менее 4 метров, следовательно, данный проезд не может быть использован для проезда специальных машин. Поэтому истец не имеет законного основания требовать признания ничтожности сделки даже на указанную часть земельного участка. Суд первой инстанции сделал противоположный вывод, указав на обязанность ответчиков выразить намерение сохранить указанный договор аренды в части земельного участка, необходимого для использования принадлежащего им объекта недвижимого имущества. А также заявить ходатайство о назначении экспертизы для установления координат поворотных точек земельного участка для своего объекта и остального земельного участка. Суды пришли также к необоснованному выводу о том, что договор нарушает права санатория, поскольку, получив в аренду земельный участок, который должен использоваться истцом для противопожарного проезда, ответчики имеют возможность ограничить доступ к нему путем установления шлагбаумов или иного имущества, препятствующего перемещению через него. В отсутствие механических или иных устройств, препятствующих движению по участку, ответчики будут вправе ставить перед истцом вопрос об определении размера оплаты пользования частью участка, которая может использоваться для проезда транспорта специальных служб. Данные выводы противоречат требованиям статьи 65 Кодекса. Истцом не представлены в дело доказательства того, что за весь период нахождения в пользовании ответчиков спорного участка, последними осуществлялись действия по воспрепятствованию проезда автотранспорта посетителей санатория и машин специального назначения. Действия, которые могут произойти в будущем, не могут являться доказательством по делу. Заключение эксперта от 09.03.2016 N 1160/09-3/16.1 является недопустимым доказательством, так как противоречит материалам дела. Участок с кадастровым номером 23:37:0102001:95 не может являться способом доступа от дорог, улиц общего пользования к имуществу истца в целях проезда специальных служб, что подтверждается письмом УНД ГУ МЧС по КК от 22.12.2014 и судебными актами по делу N А32-7179/2014. Иные проезды к имуществу истца от улиц (дорог общего пользования) для использования в виде проезда специальных служб имеются со стороны пер. Греческого, ул. Ленина, ул. Пушкина, ул. Набережная, что более чем достаточно для проезда специального транспорта. Спорный участок не может являться дорогой (территорией общего пользования), так как этот факт ранее установлен судебными актами. Эксперт неверно указал, что проезд со стороны ул. Набережной является единственным для истца способом обеспечить доступ от дорог общего пользования. Еще один проезд имеется у истца с пер. Греческого по земельному участку, смежному относительно спорного участка (лист 6 экспертного заключения, фото N 3, 4, 5, 7, 8 из фототаблицы к заключению эксперта). Данный проезд начинается с пер. Греческого и выходит на ул. Ленина. При этом ширина проезда соответствует установленным требованиям и составляет 6 м. Однако санаторий, злоупотребляя правом, постоянно огораживает его, складирует на нем строительные и иные материалы, размещает легко разборные конструкции, тем самым устраняя реальную возможность обеспечить доступ от дорог общего пользования. Наличие у истца собственного проезда исключает право на обращение в суд с заявленными требованиями. Экспертом сделан неверный вывод о количестве объектов, расположенных на спорном участке, принадлежащих ответчикам на праве собственности. Истец возражал против данных экспертных выводов, что подтверждается письменными объяснениями от 14.06.2016 и от 07.06.2016. Поэтому необходимо провести повторную судебную экспертизу. Апелляционный суд необоснованно не принял материалы судебных разбирательств. Суд дал им правовую оценку при рассмотрении дела N А32-7179/2004, а часть данных документов является официально опубликованными актами. Существенным для настоящего дела является запрос от 27.07.2004 в адрес ОГИБДД ОУВД г. Анапа относительно нахождения на территории санатория "Старинная Анапа" дорог. Согласно письму от 09.08.2004 N 3154 представлена информация об отсутствии на территории санатория дорог, проездов (дело N А32-7179/2004). В соответствии с письмом от 09.08.2004 N 3154 представлена информация об отсутствии на территории санатория дорог, проездов. Кроме того, специально уполномоченный орган власти сообщил, что спорный участок не имеет и не может иметь признаков дороги (проезда) и по пространственным характеристикам и по причине отсутствия тротуаров. Данным обстоятельствам не дана правовая оценка, суды не применили законодательство, регулирующее правоотношения в области автомобильных дорог. Письмом от 13.01.2012 N 103-68/12-07 администрация сообщила, что отменено постановление от 16.06.2005 N 1836 о наименовании нового проезда в городе Анапа. Следовательно, вывод суда первой инстанции относительно наименования земельного участка необоснован. Согласно справке от 26.01.2015 N 152 земельный участок имеет адрес: г. Анапа, ул. Набережная, д. 2 (но не пр. Новый), что также подтверждается планом установления почтового адреса. Письмом от 22.08.2016 N 1341-9-2-5 УНД ГУ МЧС по Краснодарскому краю сообщило, что информация, содержащаяся в письме от 22.12.2014 N 23-4341-9-2, является актуальной. Во исполнение определения от 30.09.2016 по делу N А32-17236/2016 администрацией совместно с представителями общества и санатория проводился осмотр спорного участка на предмет установления наличия на нем объектов недвижимости, принадлежащих ответчикам. По результатам осмотра составлен акт от 30.09.2016, согласно которому администрация установила факт нахождения на земельном участке не только здания насосной, асфальтного мощения, но и здания складов, прачечной, двух подстанций, бара, резервуаров. Все объекты принадлежат ответчикам на праве собственности. Суд первой инстанции также указал на недостаточную ясность экспертного заключения в части размещения на спорном земельном участке объектов недвижимости, поскольку в заключении не указано, какие методики эксперт применил для установления указанных обстоятельств. В заключении эксперта не указано на наличие на спорном участке асфальтового мощения, что, по мнению суда, тоже подтверждает неполноту заключения. Суд также не дал правовой оценки тому обстоятельству, что спорный участок полностью входит в состав земельного участка, который принадлежит ответчикам на праве постоянного бессрочного пользования по государственному акту серии КК-2 N 403000000300.

Санаторий в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. По мнению истца, предприниматель ссылается в качестве основания для отмены принятых судебных актов на неверную оценку доказательств. Доводы кассационной жалобы ответчика направлены на переоценку доказательств, которые уже получили оценку судов первой и апелляционной инстанций. Ходатайства о назначении повторной и дополнительной экспертиз рассмотрено судом апелляционной инстанции и отклонено по законным процессуальным основаниям, поскольку ответчики не заявляли такого ходатайства в суде первой инстанции и не оспаривали заключение экспертизы, проведенной при рассмотрении дела в суде первой инстанции. Судом апелляционной инстанции дважды (08.09.2016, 10.10.2016) выносились определения об отложении судебных заседаний в связи с представлением ответчиками дополнительных доказательств. Представляемые ответчиками дополнительные (новые) доказательства не содержали в себе информации, опровергающей выводы судебных инстанций, и не могли быть приняты апелляционным судом в силу части 2 статьи 268 Кодекса. Ссылки на решение по делу N А32-11921/2016 в постановлении суда апелляционной инстанции отсутствуют. Решение по указанному делу не содержит каких-либо установленных судом обстоятельств, доказывающих позицию ответчиков. Отказано в иске администрации по причине выбора неправильного способа защиты права. Решение по делу N А32-8490/2016 вступило в силу 22.09.2016, поэтому суд апелляционной инстанции имел право ссылаться на указанный судебный акт и на установленное указанным судебным актом обстоятельство о том, что земельный с кадастровым номером 23:37:0102001:95 относится к территориям общего пользования. Суды установили, что основанием для заключения оспариваемого договора явилось нахождение на земельном участке принадлежащих ответчикам объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано 29.03.2007. Земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102001:95, на котором расположены объекты недвижимости, входил в границы земельного участка площадью 5199 кв. м, ранее принадлежавшее ООО "Горкомхоз" на праве постоянного (бессрочного) пользования. Судебными инстанциями также сделан вывод о том, что право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок у общества не возникло, поскольку покупатель не зарегистрировал соответствующее право за собой. До подписания договора от 05.02.2014 N 3700005963 ответчики пользовались земельным участком, необходимым для использования их объектов недвижимого имущества в силу закона без определения титула на землю. Довод ответчиков о том, что им перешло в порядке универсального правопреемства право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 5199 кв. м в связи с заключением договора купли-продажи объектов недвижимости от 29.03.2007, противоречит требованиям действующего законодательства. На момент заключения договора купли-продажи от 29.03.2007 из земельного участка площадью 5199 кв. м выделен (сформирован) участок площадью 1130 кв. м с кадастровым номером 23:37:0102001:95. Таким образом, при заключении договора от 29.03.2007 ответчики приобрели право пользования частью земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102001:95, занятого объектами недвижимости, расположенными на указанном участке и необходимым для их обслуживания. Судами установлено и подтверждается материалами дела, что в результате заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102001:95 созданы препятствия в пользовании 13-этажного здания гостиницы санатория. Участок с кадастровым номером 23:37:0102001:95 изначально формировался как проезд между санаториями и служит для обеспечения доступа к зданиям, в том числе служб по предотвращению чрезвычайных ситуаций. Данное обстоятельство подтверждается также текущими сведениями информационной системы обеспечения градостроительной деятельности. В соответствии с Генеральным планом муниципального образования город-курорт Анапа участок площадью 1130 кв. м с кадастровым номером 23:37:0102001:95 относится к зоне существующих улиц и дорог (сведения информационной системы обеспечения градостроительной деятельности предоставлены на обозрение окружного суда). Факт возможного нарушения противопожарных норм и правил установлен также назначенной по делу судебной экспертизой. Ссылка заявителя жалобы на письмо УНД ГУ МЧС по Краснодарскому краю от 22.12.2014 N 23-4341-9-2 не может быть принята во внимание. Указанное письмо имеет характер консультации и выдано без исследования всех необходимых обстоятельств. Подъезд пожарных автомобилей для здания гостиницы (как для здания высотой более 18 м) должен быть обеспечен с двух продольных сторон. Судами также исследовалась представленная в дело схема расположения земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102001:95. Один из углов спорного участка расположен практически вплотную к существующему капитальному строению, что не позволяет транспортным средствам специальных служб иметь доступ к принадлежащему истцу 13-этажному зданию гостиницы. Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. Существование спорного договора нарушает права истца по делу, поскольку, получив в аренду земельный участок, который должен использоваться истцом для противопожарного проезда, ответчики имеют возможность ограничить доступ к нему путем установления шлагбаумов или иного имущества, препятствующего перемещению через него. Кроме того, в отсутствие механических или иных устройств, препятствующих движению по участку, ответчики будут вправе ставить перед истцом вопрос об определении размера оплаты пользования частью участка, которая должна использоваться для проезда транспорта специальных служб. Имущество истца (13-этажное здание гостиницы) единовременно используется значительным числом проживающих и обслуживающим персоналом. Наличие договора аренды земельного участка может привести к невозможности осуществления проезда через него машин специальных служб, в случае возникновения чрезвычайной ситуации и, как следствие к человеческим жертвам. Учитывая, что требования истца направлены на предотвращение вредных последствий возможных чрезвычайных ситуаций, заявление ответчика о недобросовестных действиях санатория противоречат фактическим обстоятельствам дела. Суды справедливо посчитали доказанным факт невозможности сохранения договора аренды земельного участка, в связи с его несоответствием закону, а также нарушением его существованием прав истца. Кроме того, судами установлены нарушения при заключении договора аренды земельного участка, выразившиеся в предоставлении ответчиками недостоверной информации о наличии на земельном участке принадлежащих ответчикам объектов недвижимости. В действительности на спорном участке площадью 1130 кв. м при предоставлении его в аренду расположен единственный объект ответчиков - насосная площадью 1,6 кв. м. Из схемы земельного участка с прилегающей территорией следует, что имущество ответчиков занимает ничтожно малую часть участка сложной геометрической формы, включающего проезды между существующими зданиями. Оспариваемый договор не содержит информации о том, что он является договором присоединения и, что в него вправе вступить иные заинтересованные лица. Ответчики не выразили мнения о том, что имеют намерение сохранить указанный договор аренды в части земельного участка, необходимого для использования принадлежащего им объекта недвижимого имущества. Ходатайство о назначении экспертизы для установления координат поворотных точек земельного участка для своего объекта и остального земельного участка, не заявили, денежные средства на депозитный счет суда не перечислили. Судами сделан обоснованный вывод, что не может быть признано в качестве объекта недвижимости, для эксплуатации которого используется земельный участок, асфальтовое мощение общей площадью 2076 кв. м, на которое у ответчиков зарегистрировано право собственности. Право на объект недвижимости (прачечная) зарегистрировано 08.10.2015 на основании декларации об объекте недвижимого имущества от 17.09.2015. Постановка указанного объекта на кадастровый учет произведена 12.10.2015. На момент подачи ответчиками заявления о предоставлении земельного участка в аренду от 07.11.2013 здание прачечной у ответчиков отсутствовало и потому создание здания прачечной уже после предоставление участка в аренду не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела. Поскольку на участке с кадастровым номером 23:37:0102001:95 по адресу проезд Новый при заключении договора купли-продажи, находился единственный объект недвижимости - здание насосной, то к покупателям насосной станции перешло право постоянного бессрочного пользования не всем земельным участком, а только его частью, необходимой для использования насосной станции. Здание гостиницы "Анапа" находилось на другом земельном участке площадью 4 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:37:0102001:685. Поэтому площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации недвижимости не может быть распространена за пределы этого участка.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представители предпринимателя и общества поддержали доводы кассационной жалобы, которую просили удовлетворить. Судебной коллегии представлены также письменные возражения на отзыв санатория на кассационную жалобу (с приложением к нему новых (дополнительных) документов). Представители обратили внимание окружного суда на то, что эксперт в заключении ссылался на требования статьи 67 Закона N 123-ФЗ, недействующей с 12.07.2012 (названная статья признана утратившей силу в соответствии с Федеральным законом от 10.07.2012 N 117-ФЗ).

Представитель санатория возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие судебных выводов нормам действующего законодательства и имеющимся в деле доказательствам. Возражал против приобщения к делу дополнительных (новых) документов, а также пояснил, что статье 67 Закона N 123-ФЗ воспроизводились требования действующих СНиП и СП. Необходимость обеспечения для зданий и сооружений устройства пожарных проездов и подъездных путей для пожарной техники предусмотрена статьей 90 Закона N 123-ФЗ и пунктами 7.1, 8.1 Свода правил СП 4.13130.2013.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей санатория, общества и предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит достаточных правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления администрации от 23.01.2014 N 170 управление (арендодатель), предприниматель и общество (арендаторы) подписали договор от 05.02.2014 N 3700005963 аренды земельного участка общей площадью 1130 кв. м с кадастровым номером 23:37:0102001:95, расположенного по адресу: г. Анапа, пр. Новый. Участок имеет вид разрешенного использования - проезд Новый. Срок аренды установлен до 23.01.2063. Договор зарегистрирован в ЕГРП 07.02.2014 (т. 1, л. д. 133, 138 - 145).

По сведениям государственного кадастра недвижимости (кадастровый паспорт от 29.04.2013) и сведениям из ЕГРП (выписка от 20.05.2014) земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102001:95 поставлен на кадастровый учет 02.08.2005 с видом разрешенного использования - проезд Новый. Собственником земельного участка является муниципальное образование город-курорт Анапа (т. 1, л. д. 100, 101).

Постановлением администрации от 03.03.2014 N 779 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102001:95 "проезд Новый" на вид "для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения" (т. 1, л. д. 137).

Постановлением администрации от 17.03.2016 N 885 отменено постановление от 03.03.2014 N 779 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102001:95 (т. 5, л. д. 50).

При разрешении спора по делу N А32-17144/2010 санаторию стало известно о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102001:95 передан в аренду обществу и предпринимателю на основании договора от 05.02.2014 N 3700005963. Полагая, что указанная сделка нарушает требования закона и посягает на охраняемые законом интересы санатория, истец обратился в арбитражный суд с заявленными требованиями.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Статья 168 Гражданского кодекса определяет, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В постановлении от 23.06.2015 N 25 (пункты 73, 74, 75 и 78) приведены следующие разъяснения. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой. Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

В обоснование исковых требований санаторий указывает на то, что по договору от 05.02.2014 N 3700005963 обществу и предпринимателю в аренду передан земельный участок, сложившийся как территория общего пользования. Данный участок формировался для соответствующей цели в 2005 году и предназначен не только для доступа к объектам, принадлежащим санаторию, обществу и предпринимателю, но и для обеспечения проезда между этими зданиями и сооружениями, проезда пожарных машин, а также выполнения спасательных работ в случае возникновения пожара. Подлежащий защите (законный) интерес истца в оспаривании арендной сделки и применении последствий ее недействительности состоит в восстановлении владения неограниченного круга лиц земельным участком (включая санаторий как смежного землепользователя по отношению к участку с кадастровым номером 23:37:0102001:95). Удовлетворением исковых требований будет обеспечена возможность проезда транспорта специальных служб к 13-этажному спальному корпусу, принадлежащему санаторию на праве собственности (будет устранена угроза нарушения права истца, заключающаяся в безопасной эксплуатации принадлежащего ему недвижимого имущества посредством обеспечения проезда пожарных машин и выполнения спасательных работ при чрезвычайных ситуациях).

В соответствии с пунктом 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса и положений статьи 262 Гражданского кодекса, перечень земель (территорий) общего пользования не является закрытым.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

Исследовав представленные доказательства (в том числе заключение экспертизы от 09.03.2016 N 1160/09-3/16.1), оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, принимая во внимание обстоятельства, установленные в рамках иных арбитражных дел, судебные инстанции пришли к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды от 05.02.2014 N 3700005963, нарушающего права неопределенного круга лиц и интересы санатория (смежного землепользователя и собственника 13-этажного здания гостиницы, используемого значительным числом проживающих и обслуживающим персоналом). Суды признали, что спорный участок формировался (используется в настоящее время) как территория общего пользования (неограниченным кругом лиц). Предоставление земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102001:95 в индивидуальное пользование общества и предпринимателя не только нарушает публичные интересы, но и может привести к невозможности проезда машин специальных служб (в том числе, в случае возникновения чрезвычайной ситуации) к зданию санатория, что влечет нарушение прав истца. В связи с предоставлением ответчикам земельного участка, представляющего собой территорию общего пользования, режим которой не может быть надлежаще соблюден в условиях существования арендных отношений, договор от 05.02.2014 N 3700005963, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102001:95, не может быть признан действительной (законной) сделкой.

В пункте 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

По смыслу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса суд обязан разрешить вопрос о реституции одновременно с удовлетворением требования о признании сделки недействительной (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2010 N 5243/10).

Принимая решение о признании сделки недействительной, суд должен применить последствия ее недействительности, предусмотренные статьей 167 Гражданского кодекса (определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.01.2015 N 4-КГ14-33).

При разрешении требования санатория о применении последствий недействительности ничтожной сделки, судебные инстанции учли фактически сохранившийся статус спорного земельного участка как территории общего пользования. Поэтому суд первой инстанции в решении указал, что оно является основанием для внесения в ЕГРП записи о прекращении права аренды общества и предпринимателя в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102001:95.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В кассационной жалобе предприниматель приводит доводы о том, что установленный вид разрешенного использования земельного участка соответствует виду разрешенного использования, установленному муниципальными нормативными актами. Материалы дела не подтверждают, что земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102001:95 относится к территориям общего пользования. Данные доводы окружным судом отклоняются как не основанные на нормах действующего законодательства (статья 262 Гражданского кодекса, статья 1 Градостроительного кодекса, статья 85 Земельного кодекса) и представленных сторонами доказательствах. Обстоятельства, на которые ссылается заявитель, были проверены и отвергнуты судебными инстанциями, которые по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, пришли к выводу о ничтожности договора аренды как заключенного в отношении земель общего пользования, и нарушающего публичные интересы (права неопределенного круга лиц).

Доводы кассационной жалобы об отсутствии охраняемого законом интереса санатория в оспаривании договора аренды и применении реституции в отношении земельного участка отклоняются с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 78 постановления от 23.06.2015 N 25. В исковом заявлении санаторий указал законный интерес, защита которого будет обеспечена удовлетворением заявленных им требований.

Довод о наличии в границах спорного участка объектов недвижимости, принадлежащих ответчикам, что, по мнению заявителя, может влечь недействительность договора аренды от 05.02.2014 N 3700005963 в части (статья 180 Гражданского кодекса), проверялся судебными инстанциями. Данный довод отклонен судами в связи с тем, что предоставленный в аренду ответчикам земельный участок относится к территории общего пользования, режим которой не может быть соблюден в условиях существования арендных отношений. При этом площадь принадлежащего ответчикам объекта незначительна (составляет от площади земельного участка 0,14%), что позволило судам прийти к выводу недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102001:95 в целом. Суд округа также учитывает, что спорный участок имеет сложную геометрическую форму, включающую проезды между существующими зданиями. Ответчики в судах первой и апелляционной инстанций не указывали на намерение сохранить оспариваемый истцом договор аренды в части территории, необходимой для использования принадлежащего им объекта недвижимости. Ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы для установления координат поворотных точек земельного участка, необходимого для обслуживания принадлежащего им объекта, ответчики также не заявляли.

Довод жалобы предпринимателя о неправомерности вывода судов о том, что право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102001:0028 (из которого образован спорный участок) у общества не возникло, поскольку покупатель недвижимости не зарегистрировало соответствующее право за собой, является обоснованным. Указанный вывод судов противоречит нормам статьи 20 (с 01.03.2015 - 39.9) Земельного кодекса, пункту 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, а также положениям статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действовавшего в тот период). Однако это не влияет на законность принятых по делу судебных актов с учетом установленных при разрешении спора судами первой и апелляционной инстанций обстоятельств формирования и использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102001:95. На момент заключения договора купли-продажи от 29.03.2007 спорный участок (площадью 1130 кв. м) уже был образован (поставлен на государственный кадастровый учет в 2005 году), на него было зарегистрировано право собственности Российской Федерации. Земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102001:95 фактически представляет собой территорию общего пользования, он предназначен для доступа к объектам санатория, общества и предпринимателя, расположенных на смежных земельных участках, а также для обеспечения проезда между этими объектами, проезда машин специальных служб и выполнения работ в случае возникновения нештатных ситуаций. На такую территорию не могут распространяться положения пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Ссылка предпринимателя на неправомерное применение в экспертном заключении от 09.03.2016 N 1160/09-3/16.1 положений статьи 67 Закона N 123-ФЗ судом округа также не принимается. Федеральным законом от 10.07.2012 N 117-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности"" названная статья признана утратившей силу с 12.07.2012. Между тем, названная статья воспроизводила требования многочисленных СНиП и сводов Правил, касающихся организации (обеспечения) проходов, проездов и подъездов к зданиям, сооружениям и строениям (СНиП 2.07.01-89, СНиП 2.08.02-89, свод правил СП 4.13130.2013 и другие).

В решении Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2014 N АКПИ14-1089 указано, что отсутствие сводов правил или СНиП в Перечне, утвержденном Правительством Российской Федерации на основании Закона N 123-ФЗ, само по себе не означает, что они прекратили свое действие. Поскольку своды правил или СНиП не противоречат федеральному закону и иным нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, то в настоящее время они продолжают действовать независимо от того, в каком порядке подлежат применению (в обязательном порядке или на добровольной основе).

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" требования пожарной безопасности - это специальные условия социального и (или) технического характера, установленные в целях обеспечения пожарной безопасности законодательством Российской Федерации, нормативными документами или уполномоченным государственным органом.

Согласно пункту 6 статьи 63 Закона N 123-ФЗ первичные меры пожарной безопасности включают в себя, в частности, обеспечение беспрепятственного проезда пожарной техники к месту пожара.

На основании пункта 1 статьи 90 Закона N 123-ФЗ для зданий и сооружений должно быть обеспечено устройство пожарных проездов и подъездных путей к зданиям и сооружениям для пожарной техники, специальных или совмещенных с функциональными проездами и подъездами.

Требования пожарной безопасности по обеспечению подходов, проездов и подъездов к зданиям, сооружениям и строениям установлены в действующих СНиП и сводах Правил, включая СНиП 2.07.01-89 и в свод Правил СП 4.13130.2013.

В силу пункта 2 приложения 1 к СНиП 2.07.01-89 при проектировании проездов и пешеходных путей необходимо обеспечивать возможность проезда пожарных машин к жилым и общественным зданиям, в том числе со встроенно-пристроенными помещениями, и доступ пожарных с автолестниц или автоподъемников в любую квартиру или помещение. Расстояние от края проезда до стены здания, как правило, следует принимать 5 - 8 метров для зданий до 10 этажей включительно и 8 - 10 метров для зданий свыше 10 этажей.

Согласно пункту 8.1 Свода правил СП 4.13130.2013 подъезд пожарных автомобилей должен быть обеспечен: с двух продольных сторон - к зданиям и сооружениям класса функциональной пожарной опасности Ф1.3 высотой 28 и более метров, классов функциональной пожарной опасности Ф1.2, Ф2.1, Ф2.2, ФЗ, Ф4.2, Ф4.3, Ф4.4 высотой 18 и более метров; со всех сторон - к зданиям и сооружениям классов функциональной пожарной опасности Ф1.1, Ф4.1.

В пункте 576 действовавших до 21.07.2012 Правилах пожарной безопасности в Российской Федерации, утвержденных Приказом Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий от 18.06.2003 N 313 предусматривалось, что ко всем строящимся и эксплуатируемым зданиям должен быть обеспечен свободный подъезд. Вдоль зданий шириной более 18 м проезды должны быть с двух продольных сторон, а шириной более 100 м - со всех сторон здания. Расстояние от края проезжей части до стен зданий, сооружений и площадок не должно превышать 25 м.

В пункте 11.3.1 Нормативов градостроительного проектирования Краснодарского края (утверждены постановлением Законодательного Собрания Краснодарского края от 24.06.2009 N 1381-П; действовали до 31.12.2014) также установлены требования к проездам пожарных машин к зданиям и сооружениям. В названном пункте указано, что подъезд пожарных автомобилей должен быть обеспечен с двух продольных сторон - к зданиям многоквартирных жилых домов высотой 28 и более метров (9 и более этажей), а также к иным зданиям для постоянного проживания и временного пребывания людей, высотой 18 и более метров (6 и более этажей).

В настоящее время на территории Краснодарского края действует приказ Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 16.04.2015 N 78 "Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Краснодарского края", в пункте 13.3 которого содержатся аналогичные требования к проездам пожарных машин к зданиям и сооружениям.

Исходя из приведенных нормативных документов, учитывая их направленность на обеспечение пожарной безопасности (в первую очередь, защиту интересов граждан) следует признать, что указанные требования содержат правила (предписания), касающиеся как этапов проектирования (строительства) зданий, так и эксплуатации уже существующих зданий. Возможность применения Свода правил СП 4.13130.2013 к существующим (эксплуатируемым) зданиям допускается и судебной практикой (определение Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2015 N 303-КГ15-14416).

Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, не влияют на правомерность вывода судебных инстанций о наличии оснований для удовлетворения исковых требований. Эти доводы не опровергают обоснованность выводов судов первой и апелляционной инстанций по существу спора, которые при правильном применении норм материального права полно, всесторонне исследовали и оценили представленные сторонами доказательства.

Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или апелляционном постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Государственная пошлина уплачена заявителем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (чек-ордер от 18.01.2017).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2016 по делу N А32-31397/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов Я.Е. Волков