Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 марта 2017 г. N Ф08-10399/16 по делу N А32-7653/2016

г. Краснодар

15 марта 2017 г.

Дело N А32-7653/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 марта 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Аваряскина В.В. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от заявителя - акционерного общества "Всероссийский банк развития регионов" (ИНН 7736153344, ОГРН 1027739186914) - Фединой В.А. (доверенность от 03.12.2015), от третьего лица - открытого акционерного общества "Российские железные дороги" - Белой А.Н. (доверенность от 19.12.2016), в отсутствие заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), третьих лиц: закрытого акционерного общества "Химик", общества с ограниченной ответственностью "Кронос", Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.08.2016 (судья Корейво Е.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2016 (судьи Ефимова О.Ю., Гуденица Т.Г., Илюшин Р.Р.) по делу N А32-7653/2016, установил следующее.

АО "Всероссийский банк развития регионов" (далее - банк) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление), выраженного в сообщении от 18.12.2015 N 38-03/2495, в государственной регистрации договора о залоге недвижимости (ипотеке) от 07.08.2015 N 319/1, заключенного банком и ЗАО "Химик".

Решением от 04.08.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 23.11.2016, отказ управления в регистрации договора об ипотеке признан незаконным, суд возложил на управление обязанность зарегистрировать договор не позднее десяти дней со дня вступления в законную силу решения. Судебные акты мотивированы тем, что согласно абзацу 2 статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) и пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В кассационной жалобе управление просит решение и постановление апелляционного суда отменить, принять по делу новый судебный акт. Заявитель указывает, что по условиям договора субаренды части земельного участка от 27.08.2013 N ЦРИ/4/СА/5219/13/0011356 субарендатор обязался не заключать сделки, следствием которых является обременение предоставленных ему прав, без письменного разрешения арендатора. Поскольку согласие арендатора не было представлено, управление полагает отказ в регистрации сделки законным и обоснованным.

В отзывах на жалобу банк и ОАО "Российские железные дороги" просят оставить без изменения обжалуемые судебные акты, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представители банка и ОАО "Российские железные дороги" возражали против удовлетворения жалобы.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Из материалов дела видно и судами установлено, что банк (залогодержатель) и ЗАО "Химик" (залогодатель) 07.08.2015 подписали договор о залоге недвижимости (ипотеке) N 319/1, по условиям которого в обеспечение исполнения обязательств заемщика - ООО "Кронос" по кредитным договорам залогодателем залогодержателю переданы нежилое сооружение - подъездной железнодорожный путь протяженностью 1321 м, земельный участок площадью 880 кв. м с кадастровым номером 23:46:0000000:0009, а также право субаренды части земельного участка площадью 7840 кв. м с учетным кадастровым номером 23:46:00000001/5 на ст. Лабинская, от 31 км ПК 6 по 32 км ПК 8+70 по договору от 27.08.2013 N ЦРИ/4/СА/5219/13/001356.

10 августа 2015 года банк обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора ипотеки. К заявлению прилагался договор ипотеки, дополнительные соглашения к кредитным договорам, платежные документы об оплате государственной пошлины.

Уведомлением от 18.08.2015 государственный регистратор сообщил заявителю о приостановлении государственной регистрации на срок до 18.09.2015, указав на необходимость предоставления разрешения арендатора на обременение земельного участка, как это предусмотрено пунктом 5.4.9 договора от 27.08.2013 N ЦРИ/4/СА/5219/13/001356.

В период приостановки государственной регистрации заявитель представил уведомление о передаче в залог права субаренды части земельного участка от 10.08.2015 N 713, направленное залогодателем в адрес арендатора.

В сообщении от 18.12.2015 N 38-03/2495 государственный регистратор уведомил заявителя об отказе в государственной регистрации договора залога по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 18 и пунктом 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), в связи с неустранением причин приостановления государственной регистрации.

Считая, что действия заинтересованного лица нарушают права и законные интересы заявителя в сфере осуществления предпринимательской деятельности, банк обратился в суд.

В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено названным Кодексом.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемые решения и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (статья 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 131 Кодекса, пункту 5 статьи 2 и пункту 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.

В силу пункта 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Статьей 16 Закона N 122-ФЗ определено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

На основании пунктов 1 и 2 статьи 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В силу статей 9 и 13 Закона N 122-ФЗ регистрация прав включает правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Суды пришли к верному выводу о том, что право собственника свободно распоряжаться принадлежащим ему зданием либо сооружением посредством его ипотеки не может быть обусловлено получением или неполучением согласия арендодателя на залог права аренды земельного участка под этим объектом. Пункт 3 статьи 552 Кодекса предусматривает, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Данная правовая позиция нашла свое отражение в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке".

Поскольку в рассматриваемом случае ипотека права аренды части земельного участка осуществлена в связи с ипотекой сооружения - линейного объекта (подъездного железнодорожного пути, расположенного на указанном участке), относящегося к объектам недвижимости, к спорным правоотношениям применяются положения главы XII Закона N 102-ФЗ, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений.

В силу абзаца второго статьи 69 Закона N 102-ФЗ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Системное толкование приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что собственник здания или сооружения, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание (сооружение) и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Факт уведомления арендатора земельного участка ОАО "РЖД" о передаче ЗАО "Химик" арендных прав в залог подтвержден уведомлением о передаче в залог права субаренды части земельного участка от 10.08.2015 N 713 с приложенным к нему уведомлением о вручении почтового отправления.

Кроме того, в отзыве на жалобу ОАО "РЖД" указало, что приказом от 08.04.2014 N 17 утверждена новая типовая форма договора субаренды земельного участка, согласно которой для заключения договора ипотеки субарендатору достаточно письменно уведомить арендатора; все тексты ранее заключенных договоров субаренды земельных участков приводятся в соответствии с ней.

Изложенные в кассационной жалобе доводы управления не опровергают выводы судов и по существу сводятся к несогласию заявителя с произведенной судом оценкой установленных обстоятельств и конкретных доказательств, представленных в материалы дела и получивших надлежащую оценку.

С учетом установленных обстоятельств суды правильно применили нормы материального права, регулирующие правоотношения.

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.08.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2016 по делу N А32-7653/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.И. Афонина

Судьи

В.В. Аваряскин О.Л. Рассказов