Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 марта 2017 г. N Ф08-1174/17 по делу N А32-17311/2016

г. Краснодар

16 марта 2017 г.

Дело N А32-17311/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 марта 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Афониной Е.И. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Конгресс" (ИНН 2320026555, ОГРН 1022302938668) - Хорохордина Е.В. (доверенность от 19.06.2016), в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью "Лечебно-оздоровительный комплекс "Виамонд"" (ИНН 2320055725, ОГРН 1022302938459), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Конгресс" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2016 по делу N А32-17311/2016 (судьи Ильина М.В., Глазунова И.Н., Мисник Н.Н.), установил следующее.

ООО "Лечебно-оздоровительный комплекс "Виамонд" (далее - комплекс) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Конгресс" (далее - общество) о государственной регистрации перехода права собственности к комплексу 1/2 доли недвижимого имущества - нежилого помещения с условным номером 23:49:03-3.1.2001-243 площадью 87,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Донская, 106, на цокольном этаже в пятиэтажном здании (уточненные требования).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.07.2016 в иске отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 30.12.2016 решение суда от 29.07.2016 отменено, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе общество просит отменить постановление и оставить в силе решение. Заявитель указывает, что комплекс пропустил срок исковой давности. После перепланировки площадь спорного помещения изменилась, однако комплекс в суде апелляционной инстанции уточнил исковые требования, что недопустимо. Спорное имущество не было передано комплексу, а с требованием о понуждении общества передать имущество, комплекс не обращался. Договор купли-продажи является притворной сделкой, поскольку, по сути, является оплатой доли вышедшего участника. Такая сделка является ничтожной. Представленные в материалы дела договоры аренды являются ничтожными сделками, поскольку арендодателем выступило лицо, не являющееся собственником. Договор купли-продажи заключен в отношении объектов с иными характеристиками, предмет договора в настоящее время не существует.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы.

Комплекс заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства, которое мотивировано отсутствием сведений о поданной кассационной жалобе и не получением определения о назначении судебного заседания для рассмотрения жалобы.

Суд кассационной инстанции считает ходатайство не подлежащим удовлетворению, поскольку в материалах дела имеется почтовая квитанция, свидетельствующая о направлении обществом копии кассационной жалобы конгрессу и доказательства направления ему определения суда кассационной инстанции о назначении судебного заседания для рассмотрения кассационной жалобы общества.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Из материалов дела следует и судами установлено, что согласно договору купли-продажи нежилого помещения от 04.07.2012 общество продало, а комплекс купил 1/2 долю недвижимого имущества: нежилое помещение с условным номером 23:49:03-3.1.2001-243 площадью 87,8 кв. м, расположенное в цокольном этаже пятиэтажного здания по адресу: г. Сочи, ул. Донская, 106.

Одновременно с помещением передаются: технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации и другие документы (пункт 1.1 договора).

Цена приобретаемого покупателем помещения составляет 300 тыс. рублей, является окончательной и изменению не подлежит (пункт 2.1 договора). Указанная сумма подлежит перечислению на расчетный счет продавца в течение 3 банковских дней после подписания договора (пункт 2.2).

Согласно пункту 4.1 договора продавец обязан в тридцатидневный срок с даты подписания договора передать покупателю указанное в договоре помещение по акту приема-передачи.

Право собственности на помещение возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца покупателю в Едином государственном реестре прав и выполнения покупателем своих обязательств по перечислению денежных средств за приобретаемое имущество (пункт 5.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договор вступает в силу с момента его заключения и действует до завершения оформления права собственности покупателя на приобретаемое имущество и завершения всех расчетов.

Фактически помещение передано комплексу и им используется, что подтверждается справкой выданной отделом полиции Центрального района УВД по городу Сочи.

Ввиду того, что акт приема-передачи сторонами не подписан, комплекс не имеет возможности зарегистрировать за собой право собственности на приобретенное недвижимое имущество.

В августе 2012 года комплекс направил в адрес общества претензию с приложением акта приема-передачи. Общество оставило претензию без ответа, ссылаясь на необходимость оформления осуществленной в данных помещениях перепланировки.

В феврале 2014 года комплекс повторно обратился к обществу с претензией и требованием о подписании акта приема-передачи. Претензия оставлена без ответа.

Являясь владельцем помещения, комплекс самостоятельно предпринял действия направленные на оформление перепланировки в приобретенных им помещениях (заказал обследование перепланированных помещений специалистом).

В 2016 году комплекс еще раз обратился к обществу с претензией и требованием подписания акта приема-передачи, которые оставлены без ответа.

Действия общества комплекс расценивает как уклонение от государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения комплекса в арбитражный суд с иском.

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

На основании статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право на имущество, имеющее собственника, может быть приобретено на основании сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"; далее - постановление N 10/22). По общему правилу такой иск подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Исходя из изложенного, юридически значимыми обстоятельствами для предъявления требований на основании пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации являются факт владения вещью покупателем, надлежащим образом исполнившим свои обязательства по договору, и необоснованное уклонение продавца от государственной регистрации.

Данные факты подтверждены материалами дела.

Комплекс оплатил предусмотренную пунктом 2.1 договора купли-продажи от 04.07.2012 N 27 цену, что подтверждается платежным поручением от 05.07.2012 N 118 на сумму 300 тыс. рублей.

Из представленных в дело договоров аренды нежилых помещений заключенных обществом с ООО "ЛК "Малахит"" от 01.05.2014 N ЛК05-14, от 01.04.2015 N 10/4л-15 и от 01.03.2016 N 01/4л-16 следует, что общество предоставляло во временное пользование часть спорного помещения площадью 43 кв. м, то есть распоряжалось только своей долей имущества.

Из ответа отдела полиции Центрального района УВД по городу Сочи от 19.04.2016 следует, что согласно опросу сотрудников ООО "ЛК "Малахит"" по адресу: г. Сочи, ул. Донская, 106, в цокольном этаже находится комплекс.

Кроме того, как следует из имеющихся в деле выписок из Единого государственного реестра юридических лиц, устава и учредительного договора комплекса, указанное юридическое лицо с момента его создания (21.22.2002) зарегистрировано по адресу: г. Сочи, ул. Донская, 106, то есть по месту нахождения спорного помещения.

Таким образом, из представленных в материалы дела доказательств следует, что спорное помещение является местом регистрации комплекса, между сторонами сложился фактический порядок пользования спорными помещениями, часть помещений находилась во владении и распоряжении комплекса как на момент заключения договора купли-продажи от 04.07.2012, так и в период рассмотрения спора.

Следовательно, фактическая передача помещения во владение комплекса состоялась, составление акта приема-передачи помещения в данном случае является формальным действием с целью формирования пакета документов для регистрации перехода права собственности.

При таких обстоятельствах, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска.

Довод общества о незаключенности договора был предметом исследования суда апелляционной инстанции и получил надлежащую правовую оценку.

Довод общества о ничтожности договора купли-продажи ввиду его притворности отклоняется судом кассационной инстанции. В пункте 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. Достоверных доказательств, позволяющих сделать вывод о том, что при заключении договора купли-продажи стороны не имели намерения отчуждать объект недвижимости, общество не привело.

Суд апелляционной инстанции правомерно отклонил довод общества о пропуске срока исковой давности в силу следующего. Как разъяснено в пункте 64 постановления N 10/22, поскольку законом не предусмотрено иное, на требование о государственной регистрации перехода права распространяется общий срок исковой давности, установленный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации. По смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации перехода права собственности начинается со дня, когда возникла обязанность зарегистрировать переход права, а если дата исполнения этой обязанности не установлена, то со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для регистрации.

В силу статьи 16 Закона о регистрации в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности по сделке должны обратиться обе ее стороны (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.04.2010 N 312/10 и от 06.09.2011 N 5263/11). Следовательно, уклонение общества от совершения названных действий препятствует комплексу зарегистрировать свое право.

Претензия комплекса от августа 2012 года отклонена обществом по причине самовольной перепланировки спорного помещения, что обществом не оспорено. Материалами дела подтверждается осуществление самовольной перепланировки спорного помещения, в результате чего его площадь помещения уменьшилась с 87,8 кв. м до 82,9 кв. м. В качестве доказательства согласования перепланировки спорного нежилого помещения в материалы дела представлены постановление администрации города Сочи от 08.04.2016 N 888, кадастровый паспорт от 26.08.2016 и выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.09.2016, согласно которым спорное помещение имеет следующие характеристики: кадастровый номер здания 23:49:0202016:1143, нежилые помещения 1 - 7, этаж цокольный, назначение - нежилое, площадь 82,9 кв. м. Изменение технических характеристик объекта недвижимости является объективным обстоятельством, препятствующим осуществлению действий по регистрации перехода права собственности на него до оформления соответствующей разрешительной документации. Таким образом, до принятии постановления администрации города Сочи от 08.04.2016 N 888 и внесения в реестр сведений об измененных технических характеристиках спорного нежилого помещения, действия по регистрации перехода права собственности не могли быть осуществлены, следовательно, до указанного момента права комплекса не могли быть нарушены действиями общества, уклоняющегося от исполнения обязанности по передаче всех необходимых документов для осуществления государственной регистрации права.

Довод общества о физическом отсутствии предмета договора купли-продажи также подлежит отклонению. Из материалов дела следует, что в результате перепланировки не образован новый объект недвижимости, поскольку изменились только внутренние перегородки помещения. Уточнение площади спорного помещения в суде апелляционной инстанции также не свидетельствует об изменении предмета исковых требований.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, поэтому они не принимаются кассационным судом. Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Основания для отмены или изменения постановления суда апелляционной инстанции по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство общества с ограниченной ответственностью "Лечебно-оздоровительный комплекс "Виамонд"" об отложении судебного разбирательства оставить без удовлетворения.

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2016 по делу N А32-17311/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Аваряскин

Судьи

Е.И. Афонина О.Л. Рассказов