Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 апреля 2017 г. N Ф08-1265/17 по делу N А63-9550/2013

г. Краснодар

26 апреля 2017 г.

Дело N А63-9550/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 апреля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от заявителя - открытого акционерного общества "Ставропольский завод "Спутник"" (ИНН 2634011038, ОГРН 1022601932759) - Филиппченко В.В. (директор), от ответчика - министерства имущественных отношений Ставропольского края - Алейниковой О.Э. (доверенность от 17.02.2017), общества с ограниченной ответственностью "Жорес" (ИНН 2635818392, ОГРН 1132651003000) - Колпиковой Г.Н. (доверенность от 10.03.2017), в отсутствие представителей третьих лиц: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, правительства Ставропольского края, администрации города Ставрополя, федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы открытого акционерного общества "Ставропольский завод "Спутник"" и общества с ограниченной ответственностью "Жорес" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.08.2016 (судья Карпель В.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2016 (судьи Егорченко И.Н., Марченко О.В., Сулейманов З.М.) по делу N А63-9550/2013, установил следующее.

ОАО "Ставропольский завод "Спутник"" (далее - акционерное общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к министерству имущественных отношений Ставропольского края (далее - министерство) и ООО "Жорес" (далее - общество) о признании незаконным распоряжения от 06.03.2013 N 353 "О разделе земельного участка" (далее - распоряжение от 06.03.2013 N 353), признании недействительными (ничтожными) договора купли-продажи от 25.09.2013 N 177-з и дополнительного соглашения от 06.06.2013 к договору аренды от 21.04.2009 N 3-12 в части передачи обществу, соответственно, в собственность и аренду необходимых для эксплуатации принадлежащих акционерному обществу зданий (сооружений) частей земельных участков площадью 7484 кв. м (кадастровый номер 26:12:030115:480) и 404 кв. м (кадастровый номер 26:12:030115:481), расположенных по адресу: г. Ставрополь, ул. Артема, 18; о применении последствий недействительности ничтожных сделок путем признания отсутствующими прав аренды и собственности общества на данные части земельных участков с кадастровыми номерами 26:12:030115:480, 26:12:030115:481; признании отсутствующим права собственности Ставропольского края на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030115:481 в части несоответствия земельному участку, необходимому для эксплуатации находящихся в собственности и пользовании общества зданий (сооружений) (с учетом изменения предмета иска).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, правительство Ставропольского края (далее - правительство края), администрация города Ставрополя (далее - администрация), федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю (далее - кадастровая палата), Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет).

Решением от 17.02.2015 признано незаконным распоряжение от 06.03.2013 N 353; признаны недействительными (ничтожными) дополнительное соглашение от 06.06.2013 к договору аренды от 21.04.2009 N 3-12 в части площади, занятой находящимися в собственности и пользовании акционерного общества зданиями (сооружениями), а также договор купли-продажи от 25.09.2013 N 177-з относительно частей общей площадью 467 кв. м с учетными номерами 26:12:030115:480:n2 (площадь 37 кв. м), 26:12:030115:480:n3 (площадь 328 кв. м), 26:12:030115:480:n4 (площадь 102 кв. м) земельного участка с кадастровым номером 26:12:030115:480, описание границ которых приведено в межевом плане от 10.06.2014 кадастрового инженера ФГУП "Ростехинвентаризация-федеральное БТИ" в лице филиала по Ставропольскому краю; признаны отсутствующими право аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030115:481, право собственности данного лица на части с учетными номерами 26:12:030115:480:n2, 26:12:030115:480:n3, 26:12:030115:480:n4 земельного участка с кадастровым номером 26:12:030115:480. С учетом обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными актами по делу N А63-15960/2012, суд первой инстанции пришел к выводам о наличии у акционерного общества права на использование земельного участка, необходимого для эксплуатации производственного нежилого здания площадью 127,6 кв. м (литеры в, в5-пристройка, В; инвентарный N 1073; кадастровый (условный) номер 26:12:000000:0000:1037/192:1001-1002/В) и производственного нежилого здания котельной площадью 231,6 кв. м (литера В; инвентарный N 1074; условный номер 26-26-12/112/2009-843); о нарушении данного права разделом земельного участка площадью 7890 кв. м с кадастровым номером 26:12:030115:21, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Артема, 18, и образованием земельных участков 26:12:030115:480, 26:12:030115:481; незаконности приватизации обществом земельного участка 26:12:030115:480 в части, необходимой для использования здания-пристройки и котельной; о возможности восстановления прав акционерного общества путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 26:12:030115:480, 26:12:030115:481 по варианту, учитывающему ранее существовавший порядок использования земельного участка под зданием котельной и условий его технической эксплуатации. Признание договора купли-продажи недействительным в части суд обосновал возможностью раздела земельного участка с кадастровыми номерами 26:12:030115:480 с соблюдением прав спорящих сторон. Отказ в применении последствий недействительности ничтожных сделок обусловлен тем, что акционерное общество не является стороной данных сделок, удовлетворение такого требования не обеспечит восстановление нарушенных прав заявителя, право собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030115:480 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр), земельный участок 26:12:030115:481 из владения акционерного общества не выбывал. Отказ в удовлетворении требования о признании отсутствующим права собственности Ставропольского края на земельный участок 26:12:030115:481 мотивирован тем, что акционерное общество не имеет соответствующего интереса, восстановление его прав удовлетворением такого требования не достигается. Дополнительным решением от 17.04.2015 распределены судебные расходы.

Постановлением апелляционного суда от 17.07.2015 решение от 17.02.2015 и дополнительное решение от 17.04.2015 отменены, в удовлетворении иска отказано. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что оспариванием сделок с применением реституции не восстанавливаются права акционерного общества на объекты купли-продажи и аренды; договор купли-продажи и дополнительное соглашение к договору аренды не ущемляют права и законные интересы акционерного общества; предложенный кадастровым инженером и принятый судом первой инстанции вариант раздела земельного участка не отвечает правилам эксплуатации производственных зданий и требованиям пожарной безопасности; акционерное общество может инициировать процедуру установления сервитута; наличие технической возможности устройства альтернативного проезда подтверждено экспертным заключением.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.10.2016 апелляционное постановление от 17.07.2015 и решение от 17.02.2015 отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края, поскольку не установлено расположение частей участка относительно принадлежащих акционерному обществу объектов недвижимости, не выяснен порядок использования здания котельной, существовавший до раздела земельного участка, не учтено исключительное право истца.

При новом рассмотрении дела акционерное общество в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) уточнило исковые требования, просило признать недействительной и применить последствия недействительности ничтожной сделки по разделу земельного участка земель населенных пунктов - разрешенное использование "территория типографии" с кадастровым номером 26:12:030115:21, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Артема, 18, площадью 7890 кв. м, на два самостоятельных земельных участка: 26:12:030115:480 (площадь 7484 кв. м) и 26:12:030115:481 (площадь 404 кв. м), совершенной министерством на основании (во исполнение) распоряжения от 06.03.2013 N 353; признать недействительными и применить последствия недействительности ничтожных сделок: договора купли-продажи от 25.09.2013 N 177-з и дополнительного соглашения от 06.06.2013 к договору аренды от 21.04.2009 N 3-12 в части передачи обществу, соответственно, в собственность и аренду земельных участков с кадастровыми номерами 26:12:030115:480, 26:12:030115:481; признать обременение земельного участка с кадастровым номером 26:12:030115:481, зарегистрированное в пользу общества (номер регистрации 26-26-01/011/2013-669) отсутствующим; признать право собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030115:480 (номер регистрации 26-26-01/102/2013-383) отсутствующим; исправить кадастровую ошибку в сведениях, установив смежную границу между принадлежащим акционерному обществу земельным участком (26:12:030115:24) по адресу: г. Ставрополь, ул. Артема, 18 и смежным с ним земельным участком (26:12:030115:481), находящимся в собственности Ставропольского края, в соответствии с координатами, указанными в межевом плане от 22.01.2013 кадастрового инженера ФГУП "Ростехинвентаризация-федеральное БТИ" в лице филиала по Ставропольскому краю. В части требований о признании незаконным распоряжения от 06.03.2013 N 353 и отсутствующим права собственности Ставропольского края на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030115:481 истец заявил отказ.

Решением от 29.08.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 07.12.2016, исковые требования удовлетворены частично. Признаны недействительными (ничтожными) дополнительное соглашение от 06.06.2013 к договору аренды от 21.04.2009 N 3-12 земельного участка площадью 404 кв. м, кадастровый номер 26:12:030115:481, в части площади, занятой находящимися в собственности и пользовании общества объектами недвижимости, а также договор купли-продажи от 25.09.2013 N 177-з земельного участка площадью 7484 кв. м, кадастровый номер 26:12:030115:480, в части площади 277 кв. м, необходимой для обеспечения проезда к объекту (литера В) по ул. Артема, 18 в г. Ставрополе, принадлежащему акционерному обществу на праве собственности (геоданные части земельного участка приведены в таблице N 2 экспертного заключения от 22.05.2015 N 83/К); признаны отсутствующими право аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030115:481 площадью 404 кв. м, и право собственности общества на часть земельного участка с кадастровым номером 26:12:030115:480 площадью 277 кв. м (геоданные части земельного участка приведены в таблице N 2 экспертного заключения от 22.05.2015 N 83/К). В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе акционерное общество просит названные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование своей позиции податель жалобы указывает, что отказ в удовлетворении требования о признании недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки по разделу земельного участка с кадастровым номером 26:12:030115:21 не соответствует статьям 167 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ). В нарушение статьи 49 Кодекса суд, приняв изменение предмета иска, впоследствии отказал в удовлетворении первоначальных требований. Не применение арбитражными судами требований пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса в оценке законности раздела земельного участка с кадастровым номером 26:12:030115:21 нарушает единообразие в применении и толковании судами норм права, что влечет отмену судебных актов. Раздел участка произведен против воли акционерного общества, которое не было уведомлено, согласия на раздел не давало, распоряжение от 06.03.2013 N 353 издано в нарушение требований приведенной нормы Земельного кодекса. Отсутствие государственной регистрации права пользования земельным участком у прежнего собственника не может служить препятствием для его перехода к покупателю. Нормы части 3 статьи 33 Земельного кодекса не подлежали применению к спорным правоотношениям, так как статьей 11.9 (части 1, 4 и 6) установлены специальные требования к образуемым и измененным земельным участкам, в том числе, при разделе. Совершение сделки по разделу земельного участка 26:12:030115:21 на участки 26:12:030115:480 и 26:12:030115:481 с разрешенным использованием "территория типографии" ущемляет права и интересы истца ввиду несоответствия разрешенному использованию (назначению) здания котельной и здания-пристройки, противоречит требованиям части 4 статьи 11.9 Земельного кодекса. Котельная размещена в зоне многоэтажной жилой застройки (Ж1), что подтверждается картой градостроительного зонирования (приложение N 1 к правилам землепользования и застройки города Ставрополя, утвержденным решением Ставропольской городской Думы от 27.10.2010 N 97 "Об утверждении правил землепользования и застройки города Ставрополя). Каждый выделяемый земельный участок должен соответствовать предельным минимальным размерам земельных участков той же категории и тем же разрешенным использованием. Котельная осуществляет обеспечение потребителей горячей водой с непосредственным водоразбором. Размер земельного участка котельной не может составлять менее 0,7 га. Данное обстоятельство, на основании положений пункта 1 статьи 6, пунктов 1, 4 статьи 11.9 Земельного кодекса и статьи 133 Гражданского кодекса является формальным юридическим основанием неделимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:030115:21. Суды не учли, что нормативы плотности застройки, для целей определения размеров земельных участков, создаваемых в процессе раздела, носят общий характер и неприменимы, так как в указанном случае правовыми нормами для этих целей установлено специальное регулирование, т. е. нормативно установлены минимальные размеры земельных участков котельных. Вопрос о границах (форме) земельного участка, необходимого для технической эксплуатации здания котельной, а также о транспортной доступности земельного участка, здания котельной и оборудования, судами не разрешен. Суды не исследовали порядок использования котельной до раздела земельного участка с кадастровым номером 26:12:030115:21. Вывод о его делимости сделан без исследования вопроса о землеотводе и возведении в установленном порядке объекта недвижимости - автомобильной дороги с одной полосой движения и усовершенствованным капитальным покрытием для обеспечения требуемых условий технической эксплуатации котельной. Несоблюдение такого условия эксплуатации здания, как обеспечение минимально допустимого расстояния от стен здания котельной до границ земельного участка, не позволяют обеспечить требуемые условия технической эксплуатации котельной, исключают вывод о делимости участка 26:12:030115:21. Ввиду самостоятельного разрешения судами вопроса о транспортной доступности земельного участка, здания котельной и оборудования, обязательному применению подлежали требования к обеспечению пожарной безопасности здания котельной и территории земельного участка, необходимого для его эксплуатации, основанные на положениях статьи 20 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности"; пунктов 1, 75 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25.04.2012 N 390; пункта 6 статьи 63, пункта 1 статьи 90 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности". Использование института сервитута исключено ввиду отсутствия у истца и ответчика во владении соответствующих линейных объектов и сооружений, в отношении которых по закону может быть установлен сервитут. В основу экспертного заключения положены геоданные и результаты кадастровых работ, выполненные неуполномоченными лицами. Обжалуемыми судебными актами ответчик в интересах истца лишен права собственности на часть (площадь 277 кв. м.) земельного участка с кадастровым номером 26:12:030115:480 в границах согласно геоданным, приведенным в таблице N 2 заключения от 22.05.2015 N 83/К. При этом иной собственник указанной части земельного участка 26:12:030115:480 в обжалуемых судебных актах не указан.

С этой частью земельного участка невозможно совершить какие-либо сделки по отчуждению, приобретению, обременению. При реституции будет восстановлена ранее существовавшая и используемая сторонами возможность беспрепятственного выезда с территории земельного участка с кадастровым номером 26:12:030115:21, от зданий и сооружений истца, ответчика на дороги общего пользования по ул. Лермонтова в городе Ставрополе, возможность использования внутриплощадочных функциональных и противопожарных проездов, которой истец был лишен ввиду раздела земельного участка.

В кассационной жалобе общество просит решение от 29.08.2016 и апелляционное постановление от 07.12.2016 отменить, признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от 25.09.2013 N 177-з общей площадью 7484 кв. м с кадастровым номером 26:12:030115:480 в части площади 277 кв. м, необходимой для обеспечения проезда к объекту (литера В), принадлежащему акционерному обществу. Податель жалобы указывает, что здание (литера В) на момент заключения договора купли-продажи принадлежало на праве собственности муниципальному образованию город Ставрополь. До раздела земельный участок с кадастровым номером 26:12:030115:21 принадлежал обществу на праве аренды. После раздела исходного участка образовано два земельных участка: 26:12:030115:481 (площадь 404 кв. м) и 26:12:030115:480 (площадь 7484 кв. м). За обществом сохранилось право аренды на два образованных земельных участка в силу прямого указания закона. Признавая отсутствующим право аренды общества на земельный участок площадью 404 кв. м с кадастровым номером 26:12:030115:481, суды не учли факт прекращения договора аренды на данный участок и исключение из реестра записи о его государственной регистрации.

В отзывах спорящие стороны привели контраргументы по доводам, приведенным в своих кассационных жалобах.

Определением от 23.03.2017 судебное разбирательство по кассационным жалобам откладывалось до 16 часов 10 минут 19.04.2017, о чем информация размещена в сети Интернет. В назначенное время судебное разбирательство продолжено.

Определением от 14.04.2017 в порядке статьи 18 Кодекса произведена замена судьи Волкова Я.Е. на судью Мазурову Н.С., судебное разбирательство произведено с самого начала.

Присутствующие в судебном заседании представители акционерного общества, общества и министерства поддержали свои позиции по делу. Третьи лица явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены на основании статей 121 и 123 Кодекса. Судебное заседание проведено на основании статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы жалоб и возражений, выслушав процессуальных представителей участников процесса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает жалобы не подлежащими удовлетворению с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, исполком Ленинского районного Совета народных депутатов города Ставрополя утвердил устав арендного предприятия механического завода "Спутник", согласно которому трудовой коллектив предприятия добровольно арендовал сроком на 5 лет у Министерства культуры РСФСР имущество механического завода "Спутник". Арендное предприятие создано в предусмотренном Основами законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23.11.1989, Законом РСФСР от 25.12.1990 "О предприятиях и предпринимательской деятельности" порядке, на арендованное имущество сохранилась собственность государства. Во исполнение постановления главы администрации Ленинского района города Ставрополя от 01.04.1993 N 473 зарегистрировано товарищество с ограниченной ответственностью "Спутник" как правопреемник механического завода "Спутник".

Распоряжением комитета по управлению имуществом Ставропольского края Территориального агентства Госкомимущества Российской Федерации от 23.03.1994 N 560 утвержден план приватизации государственного имущества ТОО "Спутник", преобразованного в акционерное общество с правопреемством. Переход к последнему права собственности на здание-пристройку зарегистрировано в реестре, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 17.11.2003 серии 26-АГ N 290211. Здание котельной в план приватизации не включено.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А63-15960/2012 установлено, что у муниципального образования город Ставрополь право собственности на здание котельной возникло на основании приложения N 3 к постановлению Верховного совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1, постановления главы администрации Ставропольского края от 17.03.1992 N 72, зарегистрировано в реестре 23.12.2009. Акционерное общество фактически владеет зданием котельной по договору аренды от 19.08.1991, возобновленному на неопределенный срок.

На основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 03.05.2006 N 635-р в реестре 21.05.2008 зарегистрировано право Ставропольского края на земельный участок 26:12:030115:21 (номер регистрации 26-26-12/021/2008-448).

По договору купли-продажи от 20.03.2013 общество приобрело в собственность находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030115:21 нежилое производственное здание с пристройками общей площадью 3997,1 кв. м (литеры А, а, а1, а2, а3, а4; инвентарный N 1074; свидетельство о государственной регистрации права от 10.06.2013 серии 26-АИ N 347076); нежилое производственное складское здание общей площадью 1372, 9 кв. м (литеры Ф, ф1, ф2; инвентарный N 1074, свидетельство о государственной регистрации права от 10.06.2013 серии 26-АИ N 347075), нежилое здание гаража, складское с пристройкой проходной общей площадью 247,2 кв. м (литеры Ш, ш1; инвентарный N 1074; свидетельство о государственной регистрации права от 10.04.2013 серии 26-АЗ N 984155).

Указанные объекты ранее находились в собственности Акоповой Л.Г., с которой министерство (арендодатель) заключило договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:030115:21 на период с 21.04.2009 по 20.04.2014. Договор аренды зарегистрирован в реестре 28.04.2009 под номером 26-26-12/056/2009-243.

В связи с переходом права собственности на объекты к Бежановой З.А. и Волковой И.А. с данными лицами заключен договор от 26.09.2012 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды. Договор перенайма от 26.09.2012 зарегистрирован в реестре 11.04.2013 под номером 26-26-01/011/2013-669.

На основании заявления Бежановой З.А. и Волковой И.А. министерство 06.03.2013 издало распоряжение N 353 о разделе земельного с кадастровым номером 26:12:030115:21 на участки 26:12:030115:480, 26:12:030115:481, что послужило основанием заключения министерством и обществом дополнительного соглашения от 06.06.2013 к договору аренды от 21.04.2009 N 3-12 об изменении объекта аренды. Дополнительное соглашение зарегистрировано в реестре 28.06.2013 под номером 26-26-01/057/2013-789.

На основании распоряжения правительства края от 23.09.2013 N 325-рп министерство (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи находившегося в собственности Ставропольского края земельного участка с кадастровым номером 26:12:030115:480 по цене 1 825 583 рублей 32 копеек. Выкупная стоимость определена в соответствии с пунктом 1.1 статьи 36 Земельного кодекса, частью 1 статьи 11 Закона Ставропольского края от 12.04.2010 N 21-кз "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений", постановлением правительства края от 27.12.2012 N 516-п "Об утверждении Порядка определения цены и оплаты земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края или государственная собственность на которые не разграничена, в целях их продажи собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках", решением Ставропольской городской Думы от 11.11.2005 N 149 "Об установлении земельного налога и введении его в действие на территории города Ставрополя" и кадастровым паспортом земельного участка (выпиской из государственного кадастра недвижимости) от 08.05.2013 N 26/501/13-174933. Переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030115:480 к обществу зарегистрирован в реестре 02.10.2013 под номером 26-26-01/102/2013-383.

Полагая, что в результате издания распоряжения от 06.03.2013 N 353, заключения договора купли-продажи от 25.09.2013 N 177-з и дополнительного соглашения от 06.06.2013 к договору аренды от 21.04.2009 N 3-12 нарушены законные интересы акционерного общества, данное лицо обратилось в арбитражный суд.

По общему правилу арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражными судами первой и апелляционной инстанций, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы (часть 1 статьи 286 Кодекса).

На основании пункта 1 статьи 2 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и может быть оспорена только в судебном порядке.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 52, 53, 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22), оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в реестр. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Кодекса, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Как указали судебные инстанции, предъявленным иском акционерное общество преследует цель восстановления исключительного права на земельный участок, необходимый для эксплуатации принадлежащих ему на праве собственности здания-пристройки и котельной.

В силу статьи 11.2 Земельного кодекса (в применимой к спору редакции) земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1). Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (пункт 2). При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (пункт 6 статьи 11.4 Земельного кодекса).

Пункты 1 и 2 статьи 11.3 Земельного кодекса устанавливают специальные правила образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Образование таких земельных участков осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статей 29 Земельного кодекса, которые могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Для принятия решения об образовании земельных участков необходимы кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка; правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.

Суды установили и материалами дела подтверждено, что раздел земельного участка с кадастровым номером 26:12:030115:21 осуществлен на основании распоряжения от 06.03.2013 N 353 после проведения кадастровых работ по образованию участков 26:12:030115:480, 26:12:030115:481, что соответствует закрепленному статьей 11.3 Земельного кодекса порядку образования земельных участков из участков, находящихся в публичной собственности.

Образование земельных участков в результате раздела не отнесено Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (пункт 3 статьи 38, пункты 1 - 3 статьи 39) к случаям обязательного согласования местоположения границ земельных участков.

Как верно указали суды, требование об оспаривании сделки по разделу земельного участка фактически направлено на оспаривание распоряжения от 06.03.2013 N 353, которое не восстановит права истца, поскольку не влечет каких-либо изменений в сведениях реестра в отношении земельных участков 26:12:030115:480, 26:12:030115:481.

Оспаривая договор купли-продажи от 25.09.2013 N 177-з и дополнительное соглашение от 06.06.2013 к договору аренды от 21.04.2009 N 3-12, истец ссылается на невозможность раздела земельного участка с кадастровым номером 26:12:030115:21, нарушение статьи 36 Земельного кодекса (в применимой редакции), указывая, что нахождение на данном участке объектов недвижимости акционерного общества свидетельствует о наличии материально-правовой заинтересованности данного лица в оспаривании сделок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, федеральными законами.

Данное право является исключительным - то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

На основании пункта 1 статьи 11.4 Земельного кодекса при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Требования к образуемым и измененным земельным участкам установлены статьей 11.9 Земельного кодекса.

Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Образование земельных участков не должно приводить к невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные данным Кодексом, другими федеральными законами (пункты 4, 6 статьи 11.9 Земельного кодекса).

При проведении процедуры раздела исходного (делимого) земельного участка (образовании новых земельных участков под объектами недвижимости, принадлежащими разным лицам) публичный собственник обязан учитывать исключительное право собственников недвижимости на приобретение прав в отношении занятых такими объектами участков в соответствии с нормами статьи 36 Земельного кодекса. При этом предельные размеры земельных участков, подлежащих предоставлению собственникам недвижимости, согласно пункту 3 статьи 33 Земельного кодекса по общему правилу определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11 указано, что по смыслу статьи 36 Земельного кодекса при наличии на участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них вправе ставить вопрос о выделе части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении прав на него независимо от других лиц. Это допустимо, если первоначальный участок делим, размер образуемых земельных участков превышает минимально допустимый предел и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута. Каждый собственник объектов недвижимости, расположенных на одном делимом участке, мог бы приобрести права на причитающуюся ему часть участка после ее выделения в натуре и внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о ней как о самостоятельном объекте.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.02.2008 N 119-О-О указано, что делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что, в частности, означает невозможность установления права собственности только лишь на его часть, - такой земельный участок выступает объектом прав в целом. Вместе с тем Гражданский кодекс устанавливает основания приобретения права общей собственности, одно из которых - поступление в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Следовательно, на неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц в силу его особых природных свойств допускается существование только общей собственности.

В целях установления возможности раздела участка с кадастровым номером 26:12:030115:21 по делу назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФБУ Северо-Кавказского РЦСЭ Минюста России.

Согласно заключению от 16.04.2014 N 2438/8-3, полученному по результатам строительно-технической экспертизы, с учетом текущего состояния объектов недвижимости, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 26:12:030115:480 и 26:12:030115:481 (ранее земельный участок 26:12:030115:0021), установленных минимальных размеров и норм отвода земель для соответствующих видов деятельности, земельный участок с кадастровым номером 26:12:030115:0021 являлся делимым, площадь данного участка достаточна для раздела на два отдельных земельных участка. Отношение площади, занятой под зданиями и сооружениями котельной, к площади участка, размером 404 кв. м, соответствует требованиям таблицы Г.1 в приложении Г (в соответствии с требованиями СП 18.13330.2011 "Генеральные планы промышленных предприятий. Актуализированная редакция СНиП 11-89-80*", а также СП 42.13330.2011 "Градостроительство"). Размеры земельных участков, которые необходимы для технической эксплуатации расположенных объектов недвижимости с учетом их состава на дату раздела следующие: площадь участка 26:12:030115:480 - не менее 5182, 4 кв. м; площадь участка 26:12:030115:481 - не менее 600 кв. м (для эксплуатации здания котельной) и площадь автомобильной дороги, необходимой для проезда пожарной машины, шириной 4,5 м - 157 кв. м.

С учетом выводов эксперта суды пришли к правильному выводу, что формирование новых земельных участков из участка с кадастровым номером 26:12:030115:21 осуществлено исключительно в пользу ответчика, в нарушение интересов истца, являвшегося на момент раздела законным владельцем и пользователем здания котельной общей площадью 231,6 кв. м, а также собственником нежилого здания площадью 127,6 кв. м, находившихся на делимом участке.

Судами также приняты во внимание выводы экспертов ООО "Экспертно-юридической фирмы "Щит"" в заключении от 22.05.2015 N 83/Л, которым предложен наиболее приемлемый вариант организации проезда к зданию котельной.

Учитывая экспертные заключения от 16.04.2014 N 2438/8-3 и 22.05.2015 N 83/К, суды сочли возможным принять во внимание вариант N 2 в заключении N 83/К, в котором приведены геоданные части земельного участка с кадастровым номером 26:12:030115:480 (277 кв. м), необходимые для обеспечения проезда к объекту (литера В) по ул. Артема 18 в городе Ставрополе, и предусмотрен въезд от существующих ворот на участке 26:12:030115:24, расположенном по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Артема, 18 по существующему проезду вдоль границы со смежным земельным участком с кадастровым номером 26:12:030115:480 до участка границы от т. 13 до т. 14, приведенных в кадастровой выписке от 26.08.2013 N 26/501/13-359463.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса (в редакции, действовавшей в спорный период) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса).

Установив возможность раздела исходного земельного участка с сохранением за сторонами по делу прав на образованные участки, суды правомерно удовлетворили исковые требования в части. Относительно исправления кадастровой ошибки в сведениях и установлении смежной границы между принадлежащим истцу земельным участком с кадастровым номером 26:12:030115:24 и смежным с ним участком 26:12:030115:481, находящимся в собственности Ставропольского края, суды правомерно указали, что данное требование является новым, основанным на иных обстоятельствах, и не подлежит рассмотрению в рамках настоящего спора.

Довод о том, что минимальный размер земельного участка, необходимого для эксплуатации котельной, должен составлять не менее 0,7 га, подлежит отклонению, поскольку опровергается экспертным заключением от 16.04.2014 N 2438/8-3.

Доводы, приведенные обществом в жалобе относительно прекращения права аренды на участок площадью 404 кв. м и исключения из реестра соответствующей записи о его государственной регистрации не может иметь решающего значения по делу, поскольку данный вопрос может быть урегулирован на стадии исполнения судебного акта.

Суды обеих инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Основания для отмены или изменения решения от 29.08.2016 и постановления от 07.12.2016 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену состоявшихся по делу судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.08.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2016 по делу N А63-9550/2013 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов Н.С. Мазурова