Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 марта 2017 г. N Ф08-10324/16 по делу N А32-30886/2015

г. Краснодар

27 марта 2017 г.

Дело N А32-30886/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 марта 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Рафстрой" (ИНН 2320206660, ОГРН 1122366016717) - Самоткан Ю.В. (доверенность от 13.01.2017), в отсутствие представителя истца - администрации города Сочи, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2015 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2016 (судьи Ковалева Н.В., Величко М.Г., Маштакова Е.А.) по делу N А32-30886/2015, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Рафстрой" (далее - общество) о взыскании 50 335 327 рублей 10 копеек задолженности по оплате пользования земельным участком с кадастровым номером 23:49:0401008:1249 площадью 44 790 кв. м за период с 29.01.2013 по 30.06.2015, 9 129 493 рублей 49 копеек пени по состоянию на 05.08.2015; а также о расторжении договора аренды земельного участка от 27.04.2006 N 490000770184.

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением обществом обязательств по внесению арендной платы во исполнение договора аренды земельного участка. Неустойка рассчитана на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пункта 6.2 договора. Длительное невнесение платы за пользование объектом аренды является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его расторжения в соответствии с положениями статей 450 и 619 Гражданского кодекса.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2016 (с учетом исправительного определения от 22.11.2016) в удовлетворении исковых требований отказано. При разрешении спора суды исходили из принципа платности землепользования (статьи 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации; (далее - Земельный кодекс), а также наличия у общества обязанности по внесению арендной платы в нормативно установленном размере (статьи 424, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса). Принимая во внимание представленные ответчиком платежные поручения о внесении арендных платежей и пени, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска администрации в части взыскания с общества долга и договорной неустойки. При рассмотрении требования о расторжении договора аренды земельного участка судебные инстанции руководствовались положениями статей 450 и 619 Гражданского кодекса, указав на наличие доказательств использования обществом объекта аренды по целевому назначению (осуществление работ по жилищному строительству). Факт несвоевременного исполнения арендатором обязательств по оплате аренды (с учетом фактических обстоятельств, установленных при разрешении данного конкретного спора) сам по себе не может служить основанием, достаточным для удовлетворения требования органа местного самоуправления о расторжении договора от 27.04.2006 N 490000770184.

В кассационной жалобе администрация просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Податель жалобы ссылается на нарушение обществом как арендатором договорных обязательств и наличие задолженности по арендным платежам. Ответчик погасил долг в ходе рассмотрения данного дела.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая выводы судебных инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, отметив, что арендная плата в искомый период правомерно определена на основании постановления главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи" (далее - постановление от 15.06.2007 N 791) с применением ставки 0,15% от кадастровой стоимости земельного участка.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в отзыве и дополнениях к нему. Администрация представителя в арбитражный суд округа не направила, извещена в соответствии со статьями 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

В судебном заседании в соответствии со статьей 163 Кодекса объявлялся перерыв до 21.03.2017 до 14 часов 10 минут, информация о котором размещена в сети Интернет. После перерыва судебное разбирательство по жалобе продолжено.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве с дополнениями, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - территориальное управление) от 22.03.2006 N 04-04/1123С ОАО "Агрофирма "Кудепста"" (далее - агрофирма) в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в аренду для жилищного строительства сроком до 27.04.2055 предоставлены земельные участки общей площадью 714,3312 га.

27 апреля 2006 года территориальное управление (арендодатель) и агрофирма (арендатор) заключили договор N 04-24/184С о предоставлении последней в пользование на условиях аренды на 49 лет для застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса земельного участка с кадастровым номером 23:49:0408000:0006 общей площадью 44 790 кв. м, находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, микрорайон Кудепста, участок N 1. Объект аренды передан по акту приема-передачи от 27.04.2006, договор зарегистрирован 06.07.2006 в установленном законом порядке (т. 1, л. д. 6 - 13).

7 июля 2006 года агрофирма и ЖСК "Гранит" (далее - кооператив) заключили договор N 1 (сделка перенайма), по условиям которого последнему переданы права и обязанности арендатора по договору от 27.04.2006 N 04-24/184С (т.1, л. д. 19 - 21).

13 декабря 2012 года кооператив и общество заключили договор (сделка перенайма), по условиям которого последнему переданы права и обязанности арендатора по договору от 27.04.2006 N 04-24/184С (т. 1, л. д. 16 - 18).

7 ноября 2009 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0401008:1249 (предыдущий номер 23:49:0408000:0006) общей площадью 44 790 кв. м, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 17.07.2015 N 23/022/156/2015-311, а также свидетельством о государственной регистрации права от 07.11.2009 серии 23-АЖ N 452664 (т. 1, л. д. 39, 40, 56). В связи со сменой собственника земельного участка договору аренды присвоен новый номер 490000770184.

Согласно кадастровому паспорту от 13.07.2015 N 2343/12/15-770023 из участка с кадастровым номером 23:49:0408000:0006 образован участок 23:49:0401008:1249.

15 апреля 2014 года в адрес общества администрация направила претензию N 6156/02-05-16 о необходимости ликвидации задолженности по арендной плате в десятидневный срок, с предупреждением о предъявлении иска в суд в случае неисполнения (т. 1, л. д. 46). В претензии от 09.07.2014 обществу предложено явиться в орган местного самоуправления для подписания соглашения о расторжении договора аренды (т. 1, л. д. 50).

Ссылаясь на нарушение обществом как арендатором обязательств по внесению арендных платежей в период с 29.01.2013 по 30.06.2015, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании долга по арендной плате, неустойки, а также о расторжении договора от 27.04.2006 N 490000770184 аренды земельного участка.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

На основании статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса).

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73), в редакции постановления от 25.01.2013 N 13, разъяснено следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора не требуется.

Поскольку в заявленный период земельный участок находился в муниципальной собственности, суды при расчете долга за исследуемый земельный участок применили постановление от 15.06.2007 N 791, что соответствует правовой позиции, сформулированной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4 и 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558.

Доводы о неправильном применении методики расчета, ставки арендной платы, значения кадастровой стоимости земельного участка в кассационной жалобе администрации отсутствуют, поэтому законность и обоснованность обжалуемых судебных актов в указанной части арбитражный суд округа не проверяет (статья 286 Кодекса).

При разрешении спора судебные инстанции установили, что задолженность по арендным платежам за период с 29.01.2013 по 30.06.2015, а также пене за просрочку внесения арендной платы, у общества отсутствует. На основании приведенных (документально подтвержденных) фактов, суды признали неправомерными требования истца о взыскании долга и неустойки по договору.

При проверке доводов жалобы о наличии оснований для расторжения договора аренды от 27.04.2006 N 490000770184 суды исходили из того, что данная мера ответственности может быть применена к недобросовестному арендатору, когда исчерпаны иные способы воздействия и, несмотря на предупреждение арендодателя, нарушение не устранено.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Согласно материалам дела, основанием обращения администрации в суд с требованием о расторжении договора от 27.04.2006 N 490000770184 аренды земельного участка послужило нарушение обществом обязанности по своевременной оплате аренды в период с 29.01.2013 по 30.06.2015.

Как разъясняется в пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73, в редакции постановления от 25.01.2013 N 13, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В то же время данное право не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суды обеих инстанций установили, что задолженность по арендной плате и пене обществом полностью погашена; объект аренды (земельный участок) используется в соответствии с условиями заключенного сторонами договора аренды (общество осуществляет работы по жилищному строительству).

С учетом приведенных норм и установленных фактов, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требования о расторжении договора аренды. Нарушения, на которых основано требование истца, устранены и не лишили арендодателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора. Выводы судебных инстанций соответствуют разъяснениям, изложенным в постановлении от 17.11.2011 N 73.

Обстоятельства, на которые ссылается администрация в жалобе, проверены и отвергнуты судебными инстанциями, которые по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, пришли к противоположным выводам.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили к отношениям сторон нормы права.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения от 28.12.2015 и апелляционного постановления от 15.11.2016 по доводам, приведенным в кассационной жалобе. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену обжалуемых судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2016 по делу N А32-30886/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов Н.С. Мазурова