Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 июля 2017 г. N Ф08-3814/17 по делу N А32-17785/2016

г. Краснодар

03 июля 2017 г.

Дело N А32-17785/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 июля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Алексеева Р.А., судей Бабаевой О.В. и Чесняк Н.В., при участии от ответчика - индивидуального предпринимателя Паравянца Эдуарда Робертовича (ИНН 231205140608, ОГРНИП 314231200900024) - Санджимитбин М.В. (доверенность от 05.09.2014), в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью "ГУК-Краснодар" (ИНН 2311104687, ОГРН 1072311011431), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Паравянца Эдуарда Робертовича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.11.2016 (судья Иванова Н.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2017 (судьи Маштакова Е.А., Ванин В.В., Нарышкина Н.В.) по делу N А32-17785/2016, установил следующее.

ООО "ГУК-Краснодар" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Паравянц Э.Р. (далее - предприниматель) о взыскании 77 822 рублей 74 копеек платы за содержание и ремонт общего имущества с 16.02.2015 по 31.03.2016 и 3461 рубля 75 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением от 24.11.2016, оставленным без изменения постановлением от 06.03.2017, иск удовлетворен в полном объеме. Суды отклонили довод предпринимателя о том, что часть приобретенных им по договору купли-продажи спорных помещений является общим имуществом собственников многоквартирного дома. Суды сослались на то, что в рассматриваемый период за ответчиком было зарегистрировано право собственности на это имущество.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить судебные акты и отказать в иске. Заявитель ссылается на то, что право собственности на нежилые помещения общей площадью 298,2 кв. м он приобрел на основании договора купли-продажи. При этом в общую площадь нежилых помещений были включены помещения дома площадью 46,9 кв. м, являющиеся общедомовым имуществом.

Это подтверждается решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 20.07.2016. Следовательно, предъявленная к взысканию плата должна определяться без их учета.

В отзыве на жалобу истец указал на законность и обоснованность решения и постановления.

Изучив материалы дела и выслушав представителя ответчика, поддержавшего доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить.

Как следует из материалов дела, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 28.04.2016 N 90-18091312 предприниматель является собственником нежилых помещений первого этажа (N 15, 15/1, 16, 17, 17/1, 18 - 33, 35, 36, 43, 44, площадь 298,2 кв. м) многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Славянская, 81 (литера А).

Общество управляет данным домом (протокол общего собрания собственников от 07.11.2008) по договору от 01.12.2008 N 3289. По условиям договора собственник обязан вносить плату за содержание и текущий ремонт до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем. В соответствии с пунктом 4.1.3 договора собственниками помещений в доме утверждены размеры платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и платы за управление, которые впоследствии проиндексированы.

Как указывает общество, предприниматель ненадлежащим образом исполнял обязательства по оплате за содержание и ремонт общего имущества, поэтому с 16.02.2015 по 31.03.2016 за ним образовалось 77 822 рубля 74 копейки задолженности.

Истец направлял ответчику претензию от 26.08.2015 N 6136-01 с требованием оплатить задолженность, которая оставлена последним без удовлетворения.

Это послужило основанием для обращения общества в суд.

Удовлетворяя иск в полном объеме, суды исходили из следующего.

Разделом 8 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также пунктами 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), предусмотрено, что собственники помещений, расположенных в многоквартирном доме, утверждают условия договора на управление, перечень работ и услуг, условия их оказания и размер их финансирования за счет собственных средств.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование (пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно части 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном данным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. По смыслу части 4 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации условия договора на управление многоквартирным домом устанавливаются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Обязательным условием договора на управление является размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в полном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (статья 37 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Статьей 38 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. В соответствии со статьей 39 названного Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Пунктами 28 - 30 Правил N 491 установлена обязанность собственников помещений нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений. Расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, удержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных платежей за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.

Суды пришли к выводу о том, что ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома с 16.02.2015 по 31.03.2016 подтверждается материалами дела, задолженность в размере 77 822 рублей 74 копеек доказана, иск подлежит удовлетворению.

Кроме того, с ответчика взыскано 3461 рубль 75 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации) по состоянию на 10.04.2016.

Суды отклонили доводы предпринимателя о том, что решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 20.07.2016 установлено прекращение права собственности Паравянц Э.Р. на помещения общей площадью 46,9 кв. м, сославшись на принятие данного решения после спорного периода (с 16.02.2015 по 31.03.2016). Площадь принадлежащего ответчику помещения определена согласно выписке из ЕГРП (298,2 кв. м), которая при отсутствии сведений об оспаривании содержащихся в ЕГРП данных считается достоверной. При этом доказательств перепланировки помещений, внесения изменений в ЕГРП, иных доказательств, подтверждающих иную площадь помещения, ответчик не представил. Кроме того, суды указали, что предприниматель не представил доказательств признания недействительным договора купли-продажи от 05.02.2015, на основании которого ответчик приобрел помещения общей площадью 298,2 кв. м.

Однако суды не исследовали содержание решения Прикубанского районного суда г. Краснодара от 20.07.2016 по делу N 2-8394/2016 и не учли следующее.

В названном решении суда общей юрисдикции, вступившем в законную силу, указано, что часть приобретенных предпринимателем помещений является общим имуществом собственников в многоквартирном доме и не могла быть продана предпринимателю гражданкой Паравянц Т.В. В резолютивной части решения указано на прекращение права собственности предпринимателя на указанные помещения. В силу части 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации данное решение является обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

В соответствии со статьей 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В силу статьи 167 названного Кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку суд общей юрисдикции сделал вывод о том, что часть проданных предпринимателю помещений является общим имуществом собственников многоквартирного дома, следовательно, в силу статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации данное имущество не могло быть продано ответчику. Такая сделка нарушает права и охраняемые законом интересы остальных собственников помещений.

Арбитражный суд с учетом решения суда общей юрисдикции не исследовал вопрос о ничтожности сделки купли-продажи предпринимателем помещений в части общего имущества собственников, ошибочно сославшись на отсутствие соответствующего судебного решения о признании сделки (части сделки) недействительной. Вместе с тем в соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом. В случае ничтожности сделки в указанной части у предпринимателя в силу пункта 1 статьи 167 названного Кодекса отсутствовали правовые основания владения соответствующим имуществом на праве собственности, в том числе и в спорный период.

Поскольку исследование изложенных обстоятельств имеет существенное значение для правильного определения размера платы, подлежащей взысканию с ответчика, решение и постановление надлежит отменить, дело - направить на новое рассмотрение.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.11.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2017 по делу N А32-17785/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Р.А. Алексеев

Судьи

О.В. Бабаева Н.В. Чесняк