Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 июля 2017 г. N Ф08-3355/17 по делу N А53-22173/2016

г. Краснодар

13 июля 2017 г.

Дело N А53-22173/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 июля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Дон-Стройзащита" (ИНН 6164320794, ОГРН 1146196005757) - Арзуманяна А.А.

(доверенность от 25.12.2016), Хадисова М.К. (доверенность от 26.06.2017), от ответчика и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: обществ с ограниченной ответственностью "Западная строительная компания" (ИНН 6165195708, ОГРН 1156196055180), "Элитжилстрой", "Аквамарин" - Вершины Э.П. (доверенности от 17.10.2016, от 10.04.2017), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дон-Стройзащита" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.12.2016 (судья Пипник Т.Д.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2017 (судьи Фахретдинов Т.Р., Глазунова И.Н., Мисник Н.Н.) по делу N А53-22173/2016, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Дон-Стройзащита" (далее - общество-1) подало в Арбитражный суд Ростовской области иск к обществу с ограниченной ответственностью "Западная строительная компания" (далее - общество-2) об истребовании земельного участка площадью 1891 кв. м с кадастровым номером 61:44:0050220:10, расположенного по адресу: Ростовская область, город Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. 8-го Марта, 1 (далее - земельный участок).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общества с ограниченной ответственностью "Элитжилстрой" и "Аквамарин" (далее - общества-3,-4).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 05.12.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2017, в иске отказано со следующей мотивировкой. Расторжение в рамках дела N А53-7746/2016 договора купли-продажи земельного участка ввиду неполучения продавцом встречного предоставления не свидетельствует о выбытии объекта купли-продажи из владения обществаа-1 помимо его воли. Добросовестность действий общества-2 в момент приобретения земельного участка предполагается, а доказательства обратного отсутствуют. Выбытие земельного участка из владения общества-1 по его воле исключает возможность удовлетворения иска к обществу-2 как к добросовестному приобретателю. Общество-3 вправе было отчуждать земельный участок до расторжения заключенного им с обществом-1 договора купли-продажи. Предполагаемая обществом-1 согласованность действий обществ-2,-3,-4 не подтверждена, а заключенные ими сделки с земельным участком в установленном порядке не оспорены.

Общество обжаловало решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.12.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Расторгнутый в рамках дела N А53-7764/2016 договор купли-продажи от 11.08.2015, по которому земельный участок передан обществу-3, квалифицирован как договор мены. При его заключении общество-1 ожидало получение от общества-3 встречного равноценного предоставления в виде квартир и нежилых помещений. Строительство многоквартирного дома общество-3 не осуществило, что препятствует исполнению им обязательства перед обществом-1. Обращаясь в суд, общество-1 преследует цель возврата земельного участка. С момента выражения соответствующего волеизъявления земельный участок находился в собственности общества-3 и отчужден им помимо воли общества-1. Вывод о добросовестности общества-2 как приобретателя земельного участка сделан без учета воли общества-1, направленной на возврат данного участка. Аффилированными обществами-2,-3,-4 создана схема, направленная на уклонение от возврата земельного участка первоначальному собственнику. Договор купли-продажи земельного участка от 26.04.2016 носит фиктивный характер, расчеты по нему не произведены. Вместо 20 млн. рублей оплата произведена недвижимым имуществом, приобретенным в 2014 году за 100 тыс. рублей у родственника учредителя общества-3. Последнее не имело право отчуждать земельный участок до встречного предоставления обществу-1. Указанное свидетельствует о недобросовестном поведении обществ-2,-3,-4. В отзыве на кассационную жалобу ответчик и третьи лица выразили мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, общество-1 (продавец) и общество-3 (покупатель) заключили договор от 11.08.2015 купли-продажи земельного участка и расположенных на нем строений площадью 437,9 кв. м (литера А), 449,1 кв. м (литера Б), 239,3 кв. м (литера В). Стоимость отчуждаемого имущества составила 75 млн. рублей (пункт 3). Оплата должна была производиться путем передачи продавцу нежилых и жилых помещений в возводимом покупателем на земельном участке 10-этажном многоквартирном жилом доме (далее - помещения в многоквартирном доме). Стоимость одного квадратного метра помещений согласована равной 41 тыс. рублей (пункт 4.6), а обязанность по их передаче обществу-1 должна была возникнуть у общества-3 после получения им разрешения на строительство многоквартирного дома (не позднее 01.09.2015) и подписания соответствующих договоров долевого участия в строительстве (не позднее 01.12.2015). Запись о соответствующем переходе к обществу-3 права собственности внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) 08.09.2015. Дополнительным соглашением стороны изменили цену земельного участка (35 054 180 рублей), условия оплаты и порядок фиксации окончания расчетов.

Общество-3 получило разрешение от 05.11.2015 N 61-310-871601-2015 на строительство на земельном участке многоквартирного жилого дома.

Общество-3 (продавец) и общество-2 (покупатель) заключили договор от 26.04.2016 купли-продажи земельного участка. В разрешение от 05.11.2015 N 61-310-871601-2015 на строительство на земельном участке многоквартирного жилого дома внесены изменения, касающиеся наименования застройщика (вместо общества-3 указано общество-2). В выписке из Единого государственного реестра прав от 10.11.2016 N 61/001/800/2016-3339 отражено, что собственником земельного участка является общество-2, а арендатором на основании договора аренды от 30.05.2016 N 1 - общество-4.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2016 по делу N А53-7764/2016 договор купли-продажи от 11.08.2015 расторгнут по причине невнесения покупателем платы за земельный участок.

Указанные обстоятельства послужили основанием обращения общества в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Отказывая в удовлетворении иска суды первой и апелляционной инстанций обоснованно руководствовались следующим.

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). В Постановлении от 21.04.2003 N 6-П Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что при отчуждении имущества по ничтожным сделкам надлежащим способом защиты интересов собственника является виндикационный иск, предъявляемый к последнему приобретателю имущества. Рассмотрением виндикационного иска обеспечивается возможность установления добросовестности приобретения имущества и его надлежащего собственника, соединения права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав, интересов, а также стабильность гражданского оборота. Аналогичные правовые подходы сформулированы.

Иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения относятся к искам о правах на недвижимое имущество. Названные иски подлежат удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником. Ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель). Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу. Если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о возврате имущества во владение его собственника, то такое решение является основанием для внесения записи в реестр (пункты 2, 36, 37, 39, 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22).

В пункте 6.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что если основанием для расторжения договора послужило нарушение договора стороной, получившей по нему имущество в собственность, то сторона, нарушившая договор и обязанная вернуть имущество, должна компенсировать всякие недостачу или ухудшение имущества применительно к пункту 1 статьи 405 Гражданского кодекса.

При невозможности возврата имущества в натуре сторона, нарушившая договор, обязана возместить другой стороне его стоимость по цене, указанной в расторгнутом договоре, а при наличии недостатков у имущества в расчет принимается его стоимость, определенная с учетом данных недостатков.

В рассматриваемом случае для отказа в удовлетворении иска отсутствовала необходимость в квалификации общества-2 в качестве добросовестного приобретателя с точки зрения статьи 302 Гражданского кодекса, поскольку общество-3 на момент заключения договора купли-продажи от 26.04.2016 обладало полномочиями по распоряжению земельным участком как его собственник. Невнесение обществу-1 предусмотренной договором купли-продажи от 11.08.2015 платы за земельный участок такому распоряжению не препятствовало. Договор купли-продажи от 26.04.2016 в судебном порядке не оспорен, в том числе в связи с предполагаемым недобросовестным поведением аффилированных обществ-2,-3,-4. До признания названного договора недействительным общество-2 является законным собственником земельного участка. Отсутствие у нарушившего договор купли-продажи от 11.08.2015 общества-3 возможности возврата земельного участка в натуре влечет возникновение у него обязанности по возмещению обществу-1 стоимости земельного участка, указанной в расторгнутом в судебном порядке договоре. В рамках настоящего дела такое требование не заявлено. Заключив договор купли-продажи от 11.08.2015, общество-1 выразило волю на отчуждение земельного участка. Заключение такого договора в противоречие его интересам, неисполнение обществом-3 обязанностей покупателя и связанное с этим последующее расторжение договора в судебном порядке составляют предпринимательский риск общества-1. Оно не утратило возможность защиты нарушенного права иным способом. Презюмируемая добросовестность обществ-2,-3,-4 как участников гражданских правоотношений обществом-1 в рамках настоящего дела не опровергнута. Приобретя земельный участок, общества-2,-3 открыто владели им, приняли меры по получению и переоформлению разрешения на строительство многоквартирного дома. Общество-4 как арендатор земельного участка также оформило свои права застройщика, заключило договоры долевого участия в строительстве. Стоимость приобретенного обществом-3 в счет платы по договору купли-продажи от 26.04.2016 недвижимого имущества соразмерна кадастровой стоимости земельного участка и уточненной сторонами цене договора купли-продажи от 11.08.2015. При указанных обстоятельствах у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований общества-1.

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.12.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2017 по делу N А53-22173/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Я.Е. Волков И.В. Сидорова