Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 августа 2017 г. N Ф08-5541/17 по делу N А32-41067/2016

г. Краснодар

25 августа 2017 г.

Дело N А32-41067/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 августа 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Волкова Я.Е. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя, главы крестьянского (фермерского) хозяйства Слынько Константина Николаевича (ОГРНИП 304235009000152) - Пасенко С.В. (доверенность от 11.02.2017), в отсутствие представителей ответчика - администрации муниципального образования Староминский район (ОГРН 1032327995150), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования Староминский район на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.02.2017 (судья Семушин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2017 (судьи Ефимова О.Ю., Сулименко О.А., Филимонова С.С.) по делу N А32-41067/2016, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель, глава крестьянского (фермерского) хозяйства Слынько Константин Николаевич (далее - глава хозяйства, глава КФХ) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации Староминского сельского поселения Староминского района (далее - администрация поселения), в котором просил:

- принять пункт 2.1 договора купли-продажи от 12.08.2016 N 21 в редакции покупателя,

- обязать администрацию поселения заключить с главой КФХ договор купли-продажи земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения площадью 153 540 кв. м с кадастровым номером 23:28:0104001:22, местоположением относительно ориентира бригада N 2, поле 1, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Краснодарский край, р-н Староминский, с/о Староминский мкр, в границах СПК "Кавказ" (далее - земельный участок), изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции:

"2.1. Цена выкупа "Участка" определена в соответствии с правовыми актами Российской Федерации, Краснодарского края, органов местного самоуправления муниципального образования Староминский район и составляет 423 948 (четыреста двадцать три тысячи девятьсот сорок восемь) рублей 57 копеек: 2 119 742,84 * 20 % = 423 948,57 рублей, где 2 119 742,84 руб. - кадастровая стоимость земельного участка, 20 % - процент от кадастровой стоимости (статья 21 Закона Краснодарского края от 5 ноября 2002 года N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае"; постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25 марта 2015 года N 226 "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края").",

- взыскать с администрации поселения 6 тыс. рублей в возмещение государственной пошлины, уплаченной при подаче искового заявления.

Определением от 18.01.2017 суд заменил ответчика администрацию поселения на администрацию муниципального образования Староминский район (далее - администрация района; т. 1, л. д. 105 - 106).

Решением от 17.02.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 10.05.2017, суд обязал администрацию района заключить с главой хозяйства договор купли-продажи земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения площадью 153 540 кв. м с кадастровым номером 23:28:0104001:22, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции:

"2.1. Цена выкупа "Участка" определена в соответствии с правовыми актами Российской Федерации, Краснодарского края, органов местного самоуправления муниципального образования Староминский район и составляет 423 948 (четыреста двадцать три тысячи девятьсот сорок восемь) рублей 57 копеек: 2 119 742,84 * 20 % = 423 948,57 рублей, где 2 119 742,84 руб. - кадастровая стоимость земельного участка, 20 % - процент от кадастровой стоимости (статья 21 Закона Краснодарского края от 5 ноября 2002 года N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае". Постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25 марта 2015 года N 226 "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края").". С администрации района в пользу главы КФХ взыскано 6 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Судебные акты мотивированы следующим. Глава КФХ владеет земельным участком с кадастровым номером 23:28:0104001:22 на основании договора аренды, 27.07.2016 он обратился в администрацию поселения с заявлением о предоставлении участка в собственность за плату по цене 20 % от его кадастровой стоимости (423 948,57 руб.). 12.08.2016 администрацией поселения в его адрес направлен проект договора купли-продажи земельного участка от 12.08.2016 N 21, в пункте 2.1 которого цена выкупа участка установлена администрацией в размере 80 % от его кадастровой стоимости (1 695 794,27 руб.). Направленный продавцу протокол разногласий им отклонен, соглашение по выкупной цене земельного участка сторонами не достигнуто. По мнению ответчика, при определении цены выкупа должен быть применен 8-летний срок пользования спорным участком, исчисленный в рамках действующего договора аренды от 17.10.2007, заключенного сроком на 10 лет и зарегистрированного (26.12.2007) в установленном порядке; в нарушение подпункта 1.2 раздела 1, подпункта 7.1 раздела 7 договора аренды земельного участка от 18.09.1992 N 83, пункта 2 постановления главы администрации Староминского района от 17.11.1997 N 713.1, данный договор и его продление не были зарегистрированы надлежащим образом; землепользование спорным земельным участком в период с 18.09.1992 по 26.12.2007 осуществлялось истцом незаконно. Позиция ответчика является ошибочной. В соответствии со статьей 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (далее - Закон края N 532-КЗ) расчет срока аренды земельного участка (для определения цены приобретения земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, переданных в аренду, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды, при условии надлежащего использования этих участков) предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды участка арендатором. Земельный участок передан арендатору в 1992 году по договору от 18.09.1992, по истечении срока действия которого, арендные отношения неоднократно продлевались; доказательства того, что в период с 1992 года по настоящее время земельный участок выбывал из владения арендатора, отсутствуют. На момент возникновения арендных правоотношений между сторонами законодательство обязательного порядка регистрации договоров аренды, постановки участков до заключения сделки на кадастровый учет, не предусматривало. Судебные расходы, понесенные истцом в виде уплаченной при подаче настоящего иска государственной пошлины, взысканы с другой стороны по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс).

Оставляя решение от 17.02.2017 без изменения, суд апелляционной инстанции также отметил, что расчет срока аренды земельного участка в случаях, указанных в подпункте 8 пункта 2.1 раздела 2 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края (утвержден постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 N 226, далее - Порядок определены цены земельных участков), также предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором. Порядок исчисления срока аренды в целях определения выкупной цены земельного участка, основанный на факте регистрации сделки по предоставлению в аренду земельного участка, не вытекает из смысла и содержания части 5 статьи 21 Закона края N 532-КЗ и абзаца 3 подпункта 8 пункта 2.1 Порядка определения цены земельных участков; правило, устанавливающее, что начало течения срока аренды связано с фактом регистрации сделки, в указанных нормах отсутствует. Регистрация сделки является правоудостоверяющим, а не правоустанавливающим действием. Факт надлежащего использования спорного земельного участка истцом с 1992 года ответчиком не оспаривается. Положения пункта 10 ранее действовавшего постановления Правительства Российской Федерации от 25.08.1992 N 622, на который сослалась администрация района в апелляционной жалобе, обязательной регистрации договоров аренды и постановки на кадастровый учет земельных участков до заключения сделки, не предусматривали.

В кассационной жалобе администрация района просит решение от 17.02.2017 и апелляционное постановление от 10.05.2017 отменить полностью, принять по делу новый судебный акт.

По мнению подателя жалобы, судами неправильно истолкованы и применены нормы материального права. Согласно положениям абзаца 10 статьи 21 Закона края N 532-КЗ окончанием действия договора (договоров) аренды земельного участка, учитываемого (учитываемых) в совокупности со сроком действующего договора аренды, является дата погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) об аренде такого участка; подпунктом 7.1 раздела 7 договора аренды от 18.09.1992 N 83 предусмотрено, что договор вступает в силу с момента регистрации; согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) договоры аренды земельных участков подлежат государственной регистрации в установленном законодательством порядке и вступают в силу с момента регистрации; пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав, Закон N 122-ФЗ) предусмотрена государственная регистрация ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, в том числе аренды. Доводы судов о том, что земельный участок с 1992 года и по настоящее время не выбывал из владения арендатора, и о надлежащем использовании участка, не имеют правового значения для разрешения заявленного иска, предметом которого является соответствие истца требованиям, необходимым для заключения договора купли-продажи земельного участка по цене, равной 20 % кадастровой стоимости. Судебные акты по другим делам, на которые сослались суды, представляют собой применение нормы права с учетом конкретных обстоятельств этих (других) дел.

В судебном заседании и письменном отзыве представитель главы хозяйства против удовлетворения кассационной жалобы администрации района возразил.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании договора от 17.10.2007 N 2860000206 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, администрация района (арендодатель) предоставила, а глава КФХ (арендатор) принял во временное владение и пользование земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 153 540 кв. м с кадастровым номером 23:28:01 04 001:0022, предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства (разрешенное использование). В договоре отражено, что он является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору с 01.10.2007 (пункт 1.4), договор действует в течение 10 лет (пункт 7.2), правоустанавливающим документом на предоставляемый участок является постановление главы муниципального образования Староминский район от 01.10.2007 N 1814 (пункт 1.2). Арендная сделка зарегистрирована в ЕГРП 20.12.2007, о чем имеется соответствующая отметка на договоре (т. 1, л. д. 77 - 86, 92).

Постановлением главы муниципального образования Староминский район от 01.10.2007 N 1814, помимо предоставления предпринимателю Слынько К.Н. в аренду сроком на 10 лет земельного участка с кадастровым номером 23:28:01 04 001:0022 с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства (пункт 3), постановлено также считать расторгнутым по взаимному соглашению сторон договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 18.09.1992 N 2860000018 (старый номер 83), заключенный администрацией района с главой КФХ (пункт 2; т. 1, л. д. 75 - 76).

До окончания срока аренды земельного участка по договору от 17.10.2007, глава КФХ обратился к главе поселения с заявлением от 27.07.2016, в котором просил предоставить ему в собственность за плату по цене 20 % от кадастровой стоимости земельный участок площадью 153 540 кв. м с кадастровым номером 23:28:01 04 001:0022, для сельскохозяйственного производства (т. 1, л. д. 91).

Администрацией поселения, действующей на основании Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), подготовлен и 12.08.2016 подписан договор N 21 купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, с кадастровым номером 23:28:01 04 001:0022, выкупная цена которого определена в размере 80 % кадастровой стоимости участка (т. 1, л. д. 93 - 95).

Протоколом разногласий от 06.10.2016 глава КФХ предложил изменить редакцию пункта 2.1 договора купли-продажи, указав выкупную цену участка в размере 20 % от его кадастровой стоимости, изложил обоснование своей позиции (т. 1, л. д. 96 - 98).

Поскольку письмом от 08.11.2016 администрация поселения отклонила представленный главой КФХ протокол разногласий, не указав определенных мотивов такого решения (т. 1, л. д. 99), последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

При разрешении спора судебные инстанции правомерно исходили из того, что при отклонении протокола разногласий к проекту договору, направленному стороной, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Частью 4 статьи 21 Закона края N 532-КЗ в редакции, действующей на момент подписания администрацией поселения договора купли-продажи спорного участка от 12.08.2016, и подписания главой КФХ протокола разногласий от 06.10.2016 к нему, установлено, что земельные участки в случае, указанном в абзаце пятом части второй настоящей статьи, а также в случае, указанном в подпункте 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, приобретаются по цене, определенной в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края.

Подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 336-ФЗ) и абзац пятый части 2 статьи 21 Закона края N 532-КЗ (в редакции Закона Краснодарского края от 07.02.2017 N 3559-КЗ) предусматривают право на приобретение в собственность за плату без проведения торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим лицом при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Условием приобретения вышеназванных земельных участков в силу абзаца пятого части 2 статьи 21 Закона края N 532-КЗ в редакции Закона Краснодарского края от 10.06.2016 N 3414-КЗ, до приведения формулировки названного абзаца в соответствие с Федеральным законом от 03.07.2016 N 336-ФЗ, действующим на дату подписания договора купли-продажи от 12.08.2016, было надлежащее использование земельного участка.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 2.1 Порядка определения цены земельных участков (в применимой к спорным правоотношениям редакции), при условии надлежащего использования земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 80 процентам кадастровой стоимости земельного участка, в случае аренды земельного участка в течение 6 лет, по цене, равной 20 процентам кадастровой стоимости земельного участка, в случае аренды земельного участка в течение 15 лет; расчет срока аренды земельного участка предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции установили спорное условие (пункт 2.1) договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:28:0104001:22 в редакции, предложенной истцом, поскольку признали подтвержденным надлежащее использование данного участка главой КФХ на условиях аренды в течение 15 лет.

Доводы жалобы, обоснованные ссылками на нормы статьи 609 Гражданского кодекса, пункта 1 статьи 4 Закона N 122-ФЗ, абзаца 10 статьи 21 Закона края N 532-КЗ, подлежат отклонению, поскольку на момент заключения администрацией района и главой КФХ договора аренды земельного участка от 18.09.1992 N 83, предшествующего заключению договора аренды от 17.10.2007 N 2860000206, ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Закон N 122-ФЗ, приняты не были, ЕГРП не существовал.

Указывая на подпункт 7.1 раздела 7 договора аренды земельного участка от 18.09.1992 N 83, предусматривающий, что договор вступает в силу с момента регистрации, администрация района не учитывает, что в данном подпункте не названо место (орган) такой регистрации, и наличие в договоре отметки о его регистрации в администрации Староминского района (т. 1, л. д. 68).

Суждения подателя жалобы об отсутствии правового значения обстоятельств фактического владения арендатором спорным земельным участком с 1992 года, его надлежащего использования, при выяснении вопроса о соответствии истца требованиям, необходимым для заключения договора купли-продажи земельного участка по цене, равной 20 % кадастровой стоимости участка, окружным судом не принимаются, как противоречащие нормам подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса и абзаца пятого части 2 статьи 21 Закона края N 532-КЗ, которыми предусмотрены условия приобретения арендаторами в собственность за плату без проведения торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства.

Приведенные в рамках настоящего спора возражения администрации района, обусловленные различием между фактическим владением, использованием земельного участка (без правовых оснований), и владением, использованием земельного участка на основании договора аренды, несостоятельны, поскольку факт заключения, признания и исполнения сторонами договора аренды земельного участка от 18.09.1992 N 83, вплоть до признания его расторгнутым постановлением главы муниципального образования Староминский район от 01.10.2007 N 1814, и заключения договора аренды земельного участка от 17.10.2007 N 2860000206, установлен судебными инстанциями на основании имеющихся в материалах дела доказательств, и ответчиком не опровергнут.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 17.02.2017 и апелляционного постановления от 10.05.2017 по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права. Содержащиеся в обжалуемых актах выводы подтверждены материалами дела и переоценке окружным судом кассационной инстанции не подлежат (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса). На наличие в деле не исследованных судами доказательств в жалобе не указано.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

От уплаты госпошлины при подаче кассационной жалобы администрация района освобождена (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.02.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2017 по делу N А32-41067/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

Я.Е. Волков В.Е. Епифанов