Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 сентября 2017 г. N Ф08-6334/17 по делу N А32-23409/2016

г. Краснодар

13 сентября 2017 г.

Дело N А32-23409/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., в отсутствие в судебном заседании представителей администрации города Сочи, общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Черноморский"" (ИНН 2318029090, ОГРН 1032310482445), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.03.2017 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2017 (судьи Нарышкина Н.В., Ванин В.В., Ковалева Н.В.) по делу N А32-23409/2016, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Черноморский"" (далее - общество) о взыскании 696 554 рублей 63 копеек задолженности по арендной плате за пользование земельным участком общей площадью 8051 кв. м с кадастровым номером 23:49:01090168:1003, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Одоевского, 87, за период с 01.10.2015 по 31.03.2016 и 36 175 рублей 35 копеек пени.

Общество предъявило к администрации встречный иск о признании прекращенным с 01.10.2015 договора аренды от 24.11.2003 N 4900002953 земельного участка общей площадью 8051 кв. м с кадастровым номером 23:49:01090168:1003, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Одоевского, 87 (т. 1, л. д. 98, 99).

Решением от 13.03.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 26.06.2017, в удовлетворении иска администрации и встречных требований общества отказано. Суды дали оценку договору аренды как недействительной (ничтожной) сделке, указав на отсутствие у администрации полномочий по распоряжению земельным участком, находящимся в федеральной собственности. Ввиду ничтожности договора аренды иск носит кондикционный характер и рассматривается по правилам главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Ошибочная правовая квалификация требований администрации о взыскании задолженности по арендной оплате не является основанием к отказу в иске, поскольку квалификация заявленных требований является прерогативой суда. Государственная регистрация права собственности на первую квартиру в сданном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме в составе комплексной застройки влечет прекращение арендных обязательств застройщика в отношении части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, поскольку в данной части земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников квартир, а право администрации распоряжаться этим земельным участком прекращается. Общество, надлежащим образом исполнило обязательства по строительству и вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, поэтому (с учетом первой регистрации права собственности на квартиру в августе 2015 года), перестало быть фактическим пользователем земельного участка. Суды не усмотрели оснований для удовлетворения встречных исковых требований ввиду отсутствия обременения в виде аренды в пользу общества, выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и осуществления первой государственной регистрации права собственности в августе 2015 года.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 13.03.2017 и апелляционное постановление от 26.06.2017 в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований отменить, принять по делу новый судебный акт, настаивая на обязанности общества по оплате пользования предоставленным ему земельным участком площадью 8051 кв. м (требования о взыскании долга и неустойки основаны на договоре от 24.11.2003 N 4900002953).

Отзывы на кассационную жалобу не поступили. Участвующие в деле лица явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены на основании статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено в соответствии со статьей 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции с учетом следующего.

Как видно из материалов дела и установили суды, 24.11.2003 на основании постановления главы города Сочи от 14.08.2003 N 481/8 администрация (арендодатель) и Скоробогатов А.А. (арендатор) заключили договор аренды N 4900002953 земельного участка общей площадью 8051 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109014:0016, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Одоевского, 87, предоставленного в целях: "другие промышленные производства". Приведенное описание целей использования участка является исчерпывающим, именуется в дальнейшем "разрешенным пользованием" и не подлежит расширительному толкованию (т. 1, л. д. 36 - 41).

Дополнительным соглашением от 13.03.2007 пункт 1.2 названного договора изложен в следующей редакции: "Земельный участок предоставляется для использования его в целях строительства 16-ти этажного жилого дома сроком до 27.05.2009" (т. 1, л. д. 23). Дополнительным соглашением от 05.06.2009 срок строительства продлен до 05.06.2011 (т. 1, л. д. 25).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 20.04.2016 N 90-17707306 (т. 1, л. д. 44 - 80).

11 июня 2009 года на основании Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"" зарегистрировано право собственности муниципального образования г. Сочи на земельный участок площадью 8051 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109014:0016, находящийся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Одоевского, 87, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АЕ N 523479 (т. 1, л. д. 27).

На основании соглашения от 29.03.2010 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 24.11.2003 N 4900002953 права и обязанности арендатора перешли к обществу (т. 1, л. д. 33 - 35).

Ссылаясь на нарушение обществом договорных обязательств в части внесения арендной платы в период с 01.10.2015 по 31.03.2016 и наличие задолженности, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании долга в размере 696 554 рублей 63 копеек и пени в сумме 36 175 рублей 35 копеек.

Полагая необоснованным начисление органом местного самоуправления арендной платы за пользование спорным земельным участком, который в силу закона перешел в общую долевую собственность жильцов многоквартирного жилого дома, общество обратилось со встречным иском о признании прекращенным с 01.10.2015 договора аренды от 24.11.2003 N 4900002953.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Разрешая возникший спор, суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:01090168:1003 расположен в административных границах города-курорта Сочи. На момент подписания договора аренды от 24.11.2003 N 4900002953 данный участок относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, поэтому являлся федеральной собственностью. Полномочиями по распоряжению им администрация не обладала, ввиду чего договор недействителен (ничтожен) в силу статьи 168 Гражданского кодекса, пункта 1 статьи 125, статьи 209, пункта 3 статьи 214, статьи 608 Гражданского кодекса.

В то же время, как верно указали обе инстанции, ничтожность договора аренды не освобождает арендатора от внесения платы за землепользование.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

Таким образом, стоимость аренды публичной земли относится к категории регулируемых цен, поэтому стоимость пользования указанным имуществом должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы.

По правилам статьи 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ).

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73) разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Судебная практика при применении указанных норм (разъяснений) к ситуации возведения на арендуемом застройщиком земельном участке жилого многоквартирного дома, право собственности первого лица на любое из помещений в котором зарегистрировано в ЕГРП, также исходит из того, что обязанность по внесению арендной платы за земельный участок, предоставленный для строительства такого жилого дома, у застройщика прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса.

Разрешая возникший спор, применив положения статьи 36 Жилищного кодекса, статьи 16 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ, руководствуясь правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 26 постановления от 17.11.2011 N 73, суды обеих инстанций отказали в удовлетворении иска администрации, указав на отсутствие правовых оснований требовать внесения арендных платежей обществом, которое надлежащим образом исполнило обязательства по строительству, вводу объектов в эксплуатацию, и перестало быть фактическим пользователем спорного участка. Государственная регистрация права собственности на квартиру в сданном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме в составе комплексной застройки влечет прекращение арендных обязательств застройщика в отношении части земельного участка, занятой данным жилым домом и необходимой для его использования, поскольку в данной части участок переходит в общую долевую собственность собственников квартир, право администрации распоряжаться этим участком прекращается (статья 413 Гражданского кодекса).

При этом суды отметили, что администрация в нарушение статьи 65 Кодекса не представила доказательств нахождения на земельном участке площадью 8051 кв. м иных объектов, принадлежащих обществу на праве собственности.

Коллегия окружного суда считает, что обжалуемые судебные акты состоялись без учета правового подхода, применяемого в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов.

По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

В пункте 25 постановления от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что на предоставленном обществу как застройщику в аренду земельном участке построен и введен в эксплуатацию многоэтажный жилой дом с общим количеством этажей - 17 (включая один технический этаж), общей площадью 31 558, 95 кв. м; одноэтажное нежилое здание (проходная) общей площадью 17,9 кв. м; трехэтажное нежилое здание (административный корпус) общей площадью 729,6 кв. м, не завершенный строительством объект общей площадью 3160,5 кв. м (51% готовности), что зафиксировано в акте осмотра земельного участка от 01.12.2015 (т. 1, л. д. 17).

На основании выписки из ЕГРП от 14.03.2016 N 23/197/002/2016-423 в спорный период обществу на праве собственности принадлежали нежилое здание площадью 3160,5 кв. м, проходная (нежилое) площадью 17,9 кв. м, объект незавершенного строительства общей площадью 3160,5 кв. м (51% готовности).

Данные обстоятельства судами не учтены, нормативное обоснование площади земельного участка, необходимого для эксплуатации дома, нежилых зданий, не установлено. По смыслу статьи 16 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ арендные отношения прекращаются в отношении земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома с момента его образования (описания границ, осуществления государственного кадастрового учета и т. д.). Данные обстоятельства суды не исследовали, в материалах дела такие доказательства отсутствуют. Судам также надлежало проверить, являются ли нежилое здание площадью 3160,5 кв. м, проходная (нежилое) площадью 17,9 кв. м единым комплексом застройки, ввиду чего изучению подлежала проектная документация.

Применив положения статьи 36 Жилищного кодекса в отношении всего земельного участка (8051 кв. м), суды пришли к выводу о том, что администрация утратила право требовать внесения арендной платы за участок в заявленный период. Коллегия суда кассационной инстанции считает данный вывод не основанным на полном и всестороннем исследовании материалов дела, поэтому обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть отмеченные недостатки, определить площадь земельного участка, занятую иными зданиями (помимо многоквартирного жилого дома) и необходимую для их эксплуатации, при необходимости обсудить вопрос о проведении экспертизы в целях определения нормативно установленной площади объектов, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.03.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2017 по делу N А32-23409/2016 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов