Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 ноября 2017 г. N Ф08-7965/17 по делу N А32-7825/2017

г. Краснодар

01 ноября 2017 г.

Дело N А32-7825/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "ТПК Дары Кубани" (ИНН 2332015815, ОГРН 1022303883887) - Никитенко А.Н. (доверенность от 21.03.2016), Беликовой Е.А. (доверенность от 21.03.2016), от ответчика - Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) - Потапова А.В. (доверенность от 24.08.2017), рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2017 (судья Семушин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2017 (судьи Малыхина О.Г., Авдонина О.Г., Попов А.А.) по делу N А32-7825/2017, установил следующее.

ООО "ТПК "Дары Кубани"" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора от 27.10.2016 N 564 купли-продажи земельного участка, определив пункты 2.1 и 4.2 в редакции протокола разногласий от 20.12.2016, а также возложением на департамент обязанности в течение месяца с момента вступления в законную силу решения суда подготовить три экземпляра договора купли-продажи земельного участка площадью 437 800 кв. м с кадастровым номером 23:14:0306000:40, местоположение: Краснодарский край, Крыловской район, СПСК "Крыловский", отделение 3, поле 2, клетка 1, в редакции протокола разногласий от 20.12.2016, подписать со своей стороны и направить обществу для подписания.

Решением от 25.04.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 27.07.2017, исковые требования удовлетворены частично. Пункт 4.2 договора изложен в редакции протокола разногласий. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что выкупную стоимость земельного участка следует определять с учетом срока пользования земельным участком по состоянию на дату заключения договора с учетом кадастровой стоимости на дату подачи заявлений. Срок аренды следует исчислять с 31.10.2007 и до момента направления департаментом истцу проекта договора купли-продажи, что составляет менее 9 лет, в связи с чем выкупная стоимость спорного земельного участка составляет 80% от кадастровой стоимости участка. В части разногласий относительно пункта 4.2 договора, суды приняли во внимание фактическое признание ответчиком требований. Суд апелляционной инстанции дополнительно отметил, что согласие департамента выразилось в признании факта невозможности прекращения права аренды истца в отношении иных участков, кроме выкупаемого. Данная позиция поддержана представителем департамента в суде апелляционной инстанции. В части понуждения департамента к направлению истцу договора суды отказали, разъяснив порядок судебного урегулирования преддоговорных споров.

В кассационной жалобе департамент просит отменить решение и апелляционное постановление в части удовлетворения иска. Податель жалобы указывает на необходимость исключения из мотивировочной части судебных актов вывода о том, что выкупную стоимость земельного участка следует определять с учетом срока пользования земельным участком по состоянию на дату заключения договора с учетом кадастровой стоимости на дату подачи заявлений, поскольку при решении вопроса о размере выкупной стоимости департамент не может исходить из вероятности, что приказ о предоставлении земельного участка в собственность или само заключение договора купли-продажи произойдет после наступления более выгодного для истца временного периода, позволяющего выкупить земельный участок по более низкой цене. Выкупную стоимость земельного участка следует определять на момент подачи заявления о выкупе участка в уполномоченный орган. Основания для удовлетворения исковых требований в части пункта 4.2 договора отсутствовали. Департамент не признавал требования в указанной части. Включение в договор данного пункта не несет юридических последствий для участников спора, так как договор аренды заключен в отношении 34 земельных участков и не является основанием для погашения регистрационной записи об аренде иных земельных участков, кроме выкупаемого.

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы кассационной жалобы. Представители общества возражали против отмены состоявшихся по делу судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 27.09.2016 общество обратилось в департамент с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка сельскохозяйственного назначения площадь 437 800 кв. м с кадастровым номером 23:14:0306000:0040, местоположение: Краснодарский край, Крыловской район, СПСК "Крыловский", отделение 3, поле 2, клетка 1.

В ответ на заявление департамент направил в адрес общество проект договора купли-продажи N 564 незастроенного земельного участка, находящегося в государственной собственности.

В соответствии с предметом договора департамент (продавец) обязуется передать в собственность общества (покупатель) земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 437 800 кв. м с кадастровым номером 23:14:0306000:40, расположенный по адресу: Крыловской район, СПСК "Крыловский", отделение 3, поле 2, клетка 1, по цене равной 4 596 561 рублю 67 копейкам.

Выкупная стоимость определена департаментом на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 N 226 "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края" и других правовых актов Российской Федерации и Краснодарского края в размере 80% от кадастровой стоимости испрашиваемого земельного участка.

Не согласившись с размером выкупной цены, общество 20.12.2016 направило в адрес уполномоченного лица протокол разногласий к договору купли-продажи, в котором указало, что выкупную стоимость следует определить в размере 60% от кадастровой стоимости земельного участка.

Кроме того, пункт 4.2 договора (в редакции департамента) устанавливает, что договор аренды земельного участка от 31.10.2007 N 8814000025 следует считать расторгнутым с момента государственной регистрации перехода права собственности на приобретаемый земельный участок.

Вместе с тем предметом договора аренды от 31.10.2007 N 8814000025, кроме приобретаемого истцом земельного участка, являются также участки с кадастровыми номерами 23:14:0409000:0039, 23:14:0306000:0035, 23:14:0306000:0036, 23:14:0306000:0037, 23:14:0306000:0038, 23:14:0306000:0039, 23:14:0306000:0041, 23:14:0306000:0042, 23:14:0306000:0043, 23:14:0306000:0044, 23:14:0306000:0045, 23:14:0306000:0046, 23:14:0306000:0047, 23:14:0306000:0048, 23:14:0306000:0049, 23:14:0306000:0053, 23:14:0306000:0054, 23:14:0306000:0050, 23:14:0306000:0051, 23:14:0306000:0052, 23:14:0306000:0055, 23:14:0306000:0056, 23:14:0306000:0057, 23:14:0306000:0058, 23:14:0306000:0059, 23:14:0306000:0060, 23:14:0306000:0061, 23:14:0306000:0062, 23:14:0306000:0063, 23:14:0306000:0064, 23:14:0306000:0065, 23:14:0304000:0264, 23:14:0304000:0265.

Истец считает необходимым изложить пункт 4.2 в редакции протокола разногласий, так как для прекращения обременения аренды общества на все перечисленные земельные участки и расторжения договора аренды в части использования этих участков основания отсутствуют.

Недостижение сторонами соглашения по пунктам 2.1 и 4.2 договора купли-продажи выкупаемого земельного участка послужило обществу основанием для обращения в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 данного Кодекса и не является исчерпывающим.

В статье 421 Гражданского кодекса сформулирован принцип свободы договора: граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 данного Кодекса). Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (абзац 2 пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -Земельный кодекс) оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).

Статьей 10 Закона N 101-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент обращения общества с заявлением в департамент) установлено, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют его надлежащее использование, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункты 1, 4).

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса (в редакции, действующей на момент обращения общества с заявлением в департамент) предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Порядок приобретения земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Краснодарского края, регулируется Законом Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений Краснодарского края" (далее - Закон N 532-КЗ), статьей 21 которого предусмотрена возможность приобретения гражданами и юридическими лицами арендованных ими земельных участков по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего их использования по цене, определенной в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края.

Частью 8 подпункта 2.1 раздела 2 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края, утвержденном постановлением от 25.03.2015 N 226 (далее - Порядок), закреплено, что в случае аренды земельного участка в течение 6 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 80% от кадастровой стоимости земельного участка. Расчет срока аренды земельного участка предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка.

Таким образом, методика определения цены выкупа должен определяться в порядке, предусмотренном законодательством, которое действовало в период подачи истцом заявлений о предоставлении земельных участков, что соответствует принципу равенства участников гражданских правоотношений, которым законодатель предоставил право выкупить земельный участок по специальной цене. При этом должен быть учтен срок аренды земельного участка до заключения договора купли-продажи земельного участка, так как именно до этого момента земельный участок находился в аренде у истца, и продолжалось течение срока договора аренды (определения Верховного суда Российской Федерации от 14.03.2016 по делу N 305-ЭС15-16104 и от 29.04.2016 по делу N 305-КГ15-19738).

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части разногласий относительно пункта 2.1 договора, суды пришли к выводу об использовании обществом спорного земельного участка на правах аренды не более 9 лет (8 лет 11 месяцев), в связи с чем выкупная стоимость приобретаемого земельного участка должна составлять 80% от кадастровой стоимости земельного участка. Направление протокола разногласий обществом при отсутствии к тому правовых оснований (в части вопроса о цене выкупа) не влияет на определение цены выкупа в момент принятия решения компетентного органа. Доводы департамента в указанной части основаны на ошибочном понимании норм материального и процессуального права в связи с чем основания для изменения мотивировочной части судебных актов в данной части отсутствуют. Указание суда на необходимость учета периода фактического пользования участка сделана применительно к обстоятельствам данного спора и не может свидетельствовать о нарушении интересов публично-правового образования.

Довод подателя жалобы о том, что основания для внесения изменений в пункт 4.2 договора купли-продажи приобретаемого земельного участка отсутствуют, был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и отклонен. Суд апелляционной инстанции отметил, что указанный довод департамента основан на неверном понимании мотивировочной части решения суда. Кассационная жалоба департамента не содержит обоснованных доводов в указанной части.

В остальной части судебные акты не обжалуются, поэтому не проверяются судом округа (статья 286 Кодекса).

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, выводы судов не опровергают, направлены на переоценку представленных в дело доказательств, поэтому отклоняются судом округа.

Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения решения от 25.04.2017 и апелляционного постановления от 27.07.2017 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

Заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2017 по делу N А32-7825/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин