Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 ноября 2017 г. N Ф08-7402/17 по делу N А32-16646/2016

г. Краснодар

02 ноября 2017 г.

Дело N А32-16646/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - закрытого акционерного общества "Пансионат "Ромашка" (ОГРН 1022302791026) - Храпкина П.В. (доверенность от 16.10.2017), в отсутствие представителей истца - администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.01.2017 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2017 по делу N А32-16646/2016 (судьи Чотчаев Б.Т., Ковалева Н.В., Маштакова Е.А.), установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Пансионат "Ромашка" (далее - общество, пансионат), в котором просила:

- взыскать с общества в пользу администрации задолженность по арендной плате за пользование земельным участком общей площадью 52 600 кв. м с кадастровым номером 23:49:0103011:5, расположенным по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Лазаревский район, п. Совет-Квадже, за период с 01.01.2015 по 31.03.2016 в размере 4 397 139 рублей 36 копеек, и пеню в размере 409 778 рублей 81 копейка.

Решением от 09.01.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 08.08.2017, в удовлетворении требований отказано.

Судебные акты мотивированы следующим. Проектом дополнительного соглашения от 21.04.2015 (к договору аренды земельного участка от 29.01.2010 N 4900005456), не подписанного ответчиком, изменен порядок расчета арендной платы, вне связи с изменениями в законодательстве или уровнем инфляции. Такое увеличение арендной платы (второе за год, с учетом уведомления истца от 02.03.2015), основанное на применении иного порядка расчета ее размера, могло быть осуществлено только по обоюдному согласию сторон путем подписания дополнительного соглашения и регистрации его в органах Росреестра. Доказательств согласования сторонами новых условий договора истцом суду не представлено. Ответчик правомерно и в полном объеме оплачивал арендную плату исходя из размера, указанного истцом в уведомлении от 02.03.2015.

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение от 09.01.2017 без изменения, отметил, что поскольку договор от 29.01.2010 N 4900005456, на котором основаны требования администрации, заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), арендная плата, подлежащая оплате ответчиком, является регулируемой и подлежит начислению (взысканию судом), исходя из нормативно установленных ставок (независимо от содержания условия договора о размере арендной платы). В то же время, согласно пункту 3.5 договора изменение размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением), подписывается сторонами. Как верно установлено судом первой инстанции, доказательства подписания ответчиком дополнительного соглашения от 21.04.2015 истцом не представлены. Доказательств согласования сторонами новых условий договора истцом суду не представлено и материалы дела не содержат.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 09.01.2017 и апелляционное постановление от 08.08.2017 отменить, вынести новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Податель жалобы указывает, что расчет по договору аренды от 29.01.2010 N 4900005456 до 01.01.2015 проводился с учетом площадей земельных участков, занятых спортивными сооружениями и лесопарковыми насаждениями, то есть с применением понижающего коэффициента целевого использования в размере 0,5.

В соответствии с постановлением администрации от 29.12.2011 N 2645 в постановление главы г. Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи" (далее - постановление от 15.06.2007 N 791) внесены изменения, понижающий коэффициент 0,5 отменен. На основании изложенного подготовлено и неоднократно направлено в адрес пансионата дополнительное соглашение к договору аренды об установлении с 01.01.2015 арендной платы в размере 6 016 551 рубль 06 копеек в год.

Отзыв на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступил. В судебном заседании представитель пансионата просил жалобу администрации отклонить.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс).

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по следующим основаниям.

Видно из имеющихся в деле документов, что 14.01.2010 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок из категории земель населенных пунктов, площадью 52 600 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0103011:5 (т. 1, л. д. 30 - 31, 33).

29.01.2010 администрация (арендодатель) и пансионат (арендатор) заключили договор N 4900005456 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях данного договора земельный участок с кадастровым номером 23:49:0103011:5, фактически занимаемый базой отдыха "Ромашка" (пункт 1.1). В договоре отражено, что он является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору (пункт 1.2), срок действия договора установлен по 26.07.2045 (пункт 2.1). Арендная сделка зарегистрирована в ЕГРП 13.04.2010 (т. 1, л. д. 13 - 18, 27 - 29, 30 - 31).

Расчет размера арендной платы за участок изложен в приложении к договору и составил 4 277 169 рублей в год, подлежит индексации при изменениях, оговоренных в пункте 3.5 (пункт 3.2, приложение к договору аренды от 29.01.2010).

Пунктом 3.5 договора закреплено, что размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с инфляцией, индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления, а также в случаях, предусмотренных пунктом 5.2.17. Изменение размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к договору и подписывается сторонами. В случае уклонения арендатора от его подписания, приложение подписывается только арендодателем.

В пункте 4.1.4 арендодатель наделен правом вносить в одностороннем порядке, с уведомлением арендатора, изменения и дополнения в договор, в случае внесения таковых в законодательство Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления.

Арендодатель обязан, в случае внесения изменений и дополнений в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и соответствующих муниципальных образований, своевременно информировать об изменениях ставок арендной платы письменным уведомлением или опубликованием в периодической печати (пункт 4.2.5).

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок в соответствии с пунктом 3 договора без выставления счетов арендодателем (пункт 5.2.4), каждый год в период с 1 декабря по 1 марта производить сверку платежей с арендодателем, с пересмотром арендных платежей и методики расчета в соответствии с порядком, установленным пунктом 3.5 (пункт 5.2.5), в течение 10 дней после опубликования в периодической печати арендодателем информации об изменениях базовых ставок арендной платы, поправочных коэффициентов к ним, методики расчета, или получения письменного уведомления, обратиться к арендодателю за перерасчетом размера арендной платы и подписанием приложения; до подписания приложения арендатор самостоятельно производит расчет и оплату по новым ставкам (пункт 5.2.6).

При изменении целевого назначения зданий, строений, сооружений (или их частей), расположенных на участке, арендатор обязан обратиться к арендодателю для внесения изменений в договор аренды, с перерасчетом арендной платы (пункт 5.2.18).

02.03.2010 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 29.01.2010 N 4900005456, которым годовой размер арендной платы исчислен в размере 2 406 924 руб. (т. 1, л. д. 166).

Письмом от 02.03.2015 арендатор уведомлен об изменении с 01.01.2015 размера годовой арендной платы за участок, в связи с установленным Федеральным законом от 01.12.2014 N 384-ФЗ уровнем инфляции на 2015 год (т. 1, л. д. 53, 65).

21.04.2015 арендодателем подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 29.01.2010 N 4900005456, в котором также отражено применение коэффициента инфляции, установленного федеральным законом на 2015 год, и изменены иные составляющие формулы расчета ежегодной арендной платы за спорный земельный участок, составившей 6 016 551,06 руб. (т. 1, л. д. 32, 66 - 67).

Полагая, что названное соглашение от 21.04.2015 значительно ухудшает положение арендатора, а также повторно, в течение одного года (2015), увеличивает размер арендной платы за земельный участок, пансионат от его подписания и исполнения отказался (т. 1, л. д. 52 - 56, 68 - 70).

В свою очередь, указывая, что пансионат не исполняет надлежащим образом и в полном объеме свои обязательства по внесению арендной платы за используемый на основании договора аренды от 29.01.2010 N 4900005456 земельный участок, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 606, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса в действующей до 1 марта 2015 года редакции, статья 39.7 Земельного кодекса в действующей с 1 марта 2015 года редакции, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса).

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (статьи 424, 614 Гражданского кодекса). При этом участники сделки не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. Соответствующие правовые позиции изложены в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, от 15.03.2012 N 15117/11, от 29.05.2012 N 17475/11.

Если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (пункт 21 постановления Пленума N 73).

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции констатировали, что размер арендной платы за используемый пансионатом на основании договора аренды от 29.01.2010 земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, носит регулируемый характер. Однако посчитали, что поскольку указанный размер изменен по требованию арендодателя с 01.01.2015 на уровень инфляции, установленный федеральным законом на 2015 год (1,055), иные изменения годового размера арендной платы, определенного в дополнительном соглашении от 02.03.2010, невозможны, задолженность на стороне ответчика за период с 01.01.2015 по 31.03.2016 отсутствует.

Вместе с тем, приведенные в письме департамента имущественных отношений администрации от 25.08.2015 (т.1, л. д. 66 - 67) сведения о том, что постановление от 15.06.2007 N 791, в соответствии с которым размер ежегодной арендной платы за участок был определен при заключении договора от 29.01.2010 и дополнительного соглашения к нему от 02.03.2010, изменено постановлением главы города Сочи от 29.12.2011 N 2645, судебной оценки не получили.

Суждение суда первой инстанции о том, что проектом дополнительного соглашения от 21.04.2015 порядок расчета арендной платы изменен вне связи с изменениями в законодательстве или уровнем инфляции, не основано на анализе содержания названного соглашения, в котором имеются ссылки на постановление главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529, на постановление главы г. Сочи от 15.06.2007 N 791, на Федеральный закон от 01.12.2014 N 384-ФЗ "О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов", устанавливающий уровень инфляции на 2015 год.

Ежегодный размер арендной платы за участок с кадастровым номером 23:49:0103011:5, соответствующий нормативным правовым актам, регулирующим в спорный период с 01.01.2015 по 31.03.2016 порядок расчета арендной платы за находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Сочи земельные участки, судами первой и апелляционной инстанций не установлен, правильность исчисления и полнота внесения ответчиком арендной платы, исходя из указанного (нормативно утвержденного) порядка расчета арендной платы, не проверены.

Вывод суда о том, что изменения формулы расчета арендной платы за арендуемый пансионатом земельный участок, не связанные с применением уровня инфляции, установленного на 2015 год, вступят в противоречие с правилами пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса, и допустимы только по обоюдному согласию сторон путем подписания дополнительного соглашения, не основан на детальном исследовании и применении условий, закрепленных в пунктах 3.5, 4.1.4, 5.2.5, 5.2.6 договора аренды от 29.01.2010 N 4900005456.

Не учли судебные инстанции при разрешении спора и правовую позицию, сформулированную в пункте 11 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в силу которой при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 данного Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

При таких обстоятельствах решение от 09.01.2017 и апелляционное постановление от 08.08.2017 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм материального и процессуального права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 4 статьи 15, статья 71, пункты 2, 3 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные в тексте настоящего постановления недостатки, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, с достаточной полнотой и степенью достоверности установить и исследовать существенные для рассмотрения дела обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку доводам участников спора, после чего разрешить его в соответствии с нормами материального и процессуального права.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобождена.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.01.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2017 по делу N А32-16646/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

В.А. Анциферов И.В. Сидорова