Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 декабря 2017 г. N Ф08-8434/17 по делу N А63-7489/2016

г. Краснодар

05 декабря 2017 г.

Дело N А63-7489/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца - муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" - Штейна А.М. (доверенность от 09.01.2017), в отсутствие представителей ответчика - закрытого акционерного общества "Аверс Инжиниринг" (ИНН 2632068416, ОГРН 1032600742536), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.05.2017 (судья Говорун А.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2017 (судьи Сомов Е.Г., Джамбулатов С.И., Макарова Н.В.) по делу N А63-7489/2016, установил следующее.

Муниципальное учреждение "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ЗАО "Аверс Инжиниринг" (далее - общество) о взыскании 670 320 рублей 26 копеек задолженности по арендной плате за период с 17.10.2014 по 31.05.2016 и 70 420 рублей 30 копеек пени за период с 26.12.2014 по 31.05.2016.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением обществом обязательства по внесению арендной платы по договору от 09.04.2008 N 24/08-70, неустойка рассчитана на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пункта 5.2 договора.

Решением от 12.05.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 11.08.2017, исковые требования удовлетворены частично: с общества в пользу управления взыскано 14 140 рублей 82 копейки задолженности по арендной плате за период с 17.10.2014 по 31.05.2016 и 814 рублей 03 копейки пени за период с 26.12.2014 по 31.05.2016, а также 2 тыс. рублей государственной пошлины в доход федерального бюджета. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Суды установили факт пользования обществом земельным участком в спорный период, что подтверждается нахождением на нем объекта незавершенного строительства (жилой дом), принадлежащего данному лицу на праве собственности (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.05.2016 N 26/001/101/2016-31608). В установленные договором сроки общество оплату аренды земельного участка не произвело (доказательства оплаты материалы дела не содержат). Расчет задолженности произведен управлением на основании решения Думы города Пятигорска от 30.10.2008 N 115-35ГД "Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска" (далее - решение от 30.10.2008 N 115-35ГД). При проверке расчета арендной платы за период с 17.10.2014 по 31.12.2015 суды признали ошибочным применение ставки арендной платы 7,5%, предназначенной для земельных участков, имеющих вид разрешенного использования "земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок", применив в указанный период ставку 0,1%, установленную для земельных участков, предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки; в период с 01.01.2016 по 31.05.2016 суды применили 0,12%. Требования управления признаны обоснованными в части взыскания с общества 14 140 рублей 82 копеек (задолженность по арендной плате в период с 17.10.2014 по 31.05.2016), а также 814 рублей 03 копеек (пеня за просрочку внесения арендных платежей в период с 26.12.2014 по 31.05.2016 (статья 330 Гражданского кодекса, пункт 5.2 договора)). Расходы по уплате государственной пошлины распределены между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

В кассационной жалобе управление просит отменить решение от 12.05.2017 и апелляционное постановление от 11.08.2017, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Земельный участок с кадастровым номером 26:33:090203:41 сформирован и предоставлен обществу для целей жилой многоэтажной застройки, что закреплено в пункте 1.4 договора аренды. Согласно кадастровому паспорту от 23.02.2016 рассматриваемый земельный участок используется под объектом незавершенного строительства. В выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.05.2016 N 26/001/101/2016-31608 отражено, что на земельном участке по адресу: г. Пятигорск, ул. Огородная расположен объект незавершенного строительства (жилой дом) готовностью 12%. Арендная плата за пользование данным участком рассчитана на основании решения от 30.10.2008 N 115-35ГД, утвердившего порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска (далее - порядок). В пункте 6 порядка размер годовой арендной платы за землю определен путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на ставку арендной платы за землю, установленную данным порядком. Согласно приказу Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 N 203 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" (далее - приказ N 203) земельный участок с кадастровым номером 26:33:0902203 отнесен к девятому виду разрешенного использования, к которому в расчетах применяется ставка арендной платы 7,5%. За период с 01.01.2016 по 31.05.2016 истцом произведен расчет арендной платы по той же формуле, что и за прежние периоды, но с применением приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 N 1380 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" (далее - приказ N 1380), где земельный участок с кадастровым номером 26:33: 0902203 отнесен ко второму виду разрешенного использования, к нему применяется ставка в размере земельного налога. В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 решения Думы города Пятигорска от 28.10.2013 N 29-33ГД, налоговая ставка устанавливается в размере 0,12% от кадастровой стоимости земельного участка. Приведенные нормативные акты являются действующими, в установленном порядке не оспорены. Управление в расчетах использовало нормативные акты, подлежащие применению в соответствии с законодательством, и не имело право использовать в расчетах только сведения о факте использования земельного участка под многоэтажную застройку со встроенными общественными помещениями. В ходе судебного разбирательства суд предложил обществу обжаловать приказы N 203 и 1380 в части неверного определения вида разрешенного использования земельного участка, чем ответчик не воспользовался.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил. В судебном заседании представитель управления настаивал на доводах кассационной жалобы, общество явку процессуального представителя в арбитражный суд округа не обеспечило, извещено на основании статей 121 и 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в соответствии со статьей 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителя управления, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, на основании постановления администрации города Пятигорска от 22.10.2007 N 5278 управление (арендодатель) и общество (арендатор) 09.04.2008 заключили договор аренды земельного участка N 24/08-70, по условиям которого обществу в аренду предоставлен земельный участок общей площадью 9 тыс. кв. м, кадастровый номер 26:33:090203:41, расположенный по адресу: г. Пятигорск, ул. Огородная, под жилую застройку многоэтажную, сроком с 22.10.2007 по 22.10.2010 (т. 1, л. д. 9 - 11). Участок передан арендатору без каких-либо иных документов по передаче имущества (пункт 1.7). Арендная плата вносится арендатором ежеквартально, не позднее 25-го числа последнего месяца квартала (пункт 3.3). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 21.05.2008, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 25.05.2016 N 26/001/101/2016-31602 (т. 1, л. д. 25).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей, управление предъявило иск о взыскании с общества задолженности и пени по договору аренды от 09.04.2008 N 24/08-70.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

В пунктах 16 и 19 постановления Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Поскольку договор от 09.04.2008 N 24/08-70 заключен после вступления в силу Земельного кодекса, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит начислению управлением (взысканию судом) исходя из нормативно установленных ставок (независимо от содержания условия договора о размере арендной платы).

Расчет выполнен истцом на основании решения от 30.10.2008 N 115-35ГД. При определении размера задолженности по арендной плате управление исходило из кадастровой стоимости земельного участка (7 339 140 рублей) и ставки арендной платы (7,5% от кадастровой стоимости земельного участка), которая определена для участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции указали, что на арендуемом обществом земельном участке расположены многоквартирный жилой дом (первая очередь) и многоквартирный жилой дом (блок N 2) по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Огородная, 37, корпусы 5 и 6. Указанные дома введены в эксплуатацию на основании разрешений на ввод объектов в эксплуатацию N Ru26038000-199-2009 и Ru26308000-0084-2013. Cпорный земельный участок формирован и предоставлен ответчику для целей жилой многоэтажной застройки, таким же определен вид разрешенного использования земельного участка (договор аренды от 09.04.2008 N 24/08-70, постановление администрации города Пятигорска от 06.08.2008 N 4136, разрешение на строительство N Ru26308000-0375-2008). Земельный участок имеет вид разрешенного использования - "под объектом незавершенного строительства" (кадастровый паспорт от 15.02.2016 N 26/501/16-93050 - т. 1, л. д. 19). Постановлением администрации города Пятигорска от 05.08.2016 N 3008 (т. 1, л. д. 156) утвержден вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:33:090203:41 "среднеэтажная жилая застройка". Оснований для применения при расчете арендной платы ставки в размере 7,5% суды не усмотрели, удовлетворив требования управления в части взыскания 14 140 рублей 82 копеек, применив ставку арендной платы 0,1% к периоду с 17.10.2014 по 31.12.2015; 0,12% - к периоду с 01.01.2016 по 31.05.2016.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 и пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, по которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы стороны согласовали в пункте 5.2 договора. Установив наличие задолженности, а также ее размер, суды взыскали с общества в пользу управления 814 рублей 03 копейки пени за период с 26.12.2014 по 31.05.2016.

Вместе с тем, коллегия окружного суда полагает, что судебные акты состоялись без учета следующего.

На основании пункта 6 решения от 30.10.2008 N 115-35ГД (в редакции решения от 19.12.2013 N 49-36РД) годовой размер арендной платы за землю определяется путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на ставку арендной платы за землю, установленную в соответствии с порядком, если иное не установлено действующим законодательством Российской Федерации. Для земельных участков, предназначенных для размещения многоэтажной жилой застройки, в данном решении предусмотрена ставка арендной платы в размере 0,1%, причем для земельных участков, предназначенных для размещения многоэтажной жилой застройки со встроенными помещениями иного назначения ставка арендной платы установлена в размере 1,63%.

Делая вывод о том, что фактически земельный участок с кадастровым номером 26:33:090203:41 используется обществом под жилую многоэтажную застройку и в этих целях предоставлен в аренду, суды не дали правового обоснования использования к периоду с 01.01.2016 по 31.05.2016 ставки 0,12% от кадастровой стоимости земельного участка, применимой в отношении участков, занятых малоэтажными жилыми домами, в том числе индивидуальной жилой застройки (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящийся на объект, не относящийся к жилищному фонду), или приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства.

Постановление администрации от 05.08.2016 N 3008, которым вид разрешенного использования земельного участка (26:33:090203:41) изменен по заявлению общества на "среднеэтажную жилую застройку" не получило оценки судебных инстанций. Выводов по вопросу изменения вида разрешенного использования спорного участка (предназначенного для жилой многоэтажной застройки), обжалуемые судебные акты не содержат. Суды также не исследовали в полном объеме обстоятельства фактического использования рассматриваемого земельного участка в заявленный истцом период и на момент рассмотрения дела.

Коллегия также отмечает, что в материалы дела представлен отзыв общества, просительная часть которого содержит требования по существу спора, а также ходатайство о привлечении к участию в деле третьих лиц, итог рассмотрения которых не нашел отражения в судебных актах настоящего дела (т. 1, л. д. 88 - 93).

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Учитывая, что обжалуемые судебные акты нельзя считать принятыми на основе полного и всестороннего исследования материалов дела, а окружной суд в силу требований части 2 статьи 287 Кодекса не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств, дело следует направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, устранить выявленные противоречия, касающиеся вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:33:090203:41, дать надлежащую оценку обстоятельствам, имеющим существенное значение для правильного разрешения спора, а также всем доводам управления, обсудить вопрос о проведении осмотра рассматриваемого земельного участка, после чего вынести законный и обоснованный судебный акт при правильном применении норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.05.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2017 по делу N А63-7489/2016 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов Н.С. Мазурова