Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 декабря 2017 г. N Ф08-9371/17 по делу N А63-3738/2015

г. Краснодар

06 декабря 2017 г.

Дело N А63-3738/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 декабря 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Улько Е.В., судей Садовникова А.В. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Авто-Мастер Спорт" (ИНН 2632053191, ОГРН 1022601620095) - Самдинова А.И. (доверенность от 04.12.2017), от третьего лица - администрации города Пятигорска - Штейна А.М. (доверенность от 03.03.2017), в отсутствие ответчика - муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" (ИНН 2632005649, ОГРН 1022601615849), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" и администрации города Пятигорска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.06.2017 (судья Гладских Н.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2017 (судьи Джамбулатов С.И., Жуков Е.В., Сомов Е.Г.) по делу N А63-3738/2015, установил следующее.

ООО "Авто-Мастер Спорт" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к МУ "Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска" (далее - управление) о возложении на управление обязанности заключить договор купли-продажи арендуемого имущества - нежилых помещений (литера Я) кадастровый номер 26:33:280307:232 общей площадью 334,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Первомайская, 30 (далее - спорные помещения), по стоимости равной 2 313 344 рубля 84 копейки и изложении пункта 8 договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества - нежилого помещения в следующей редакции: "Цена приобретаемого имущества равна разнице между рыночной стоимостью имущества, определенной на основании отчета от 08.09.2014 N 202 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества в сумме 6 130 тыс. рублей, составленного независимым оценщиком ООО "Экспертиза плюс" (г. Минеральные Воды), и стоимостью неотделимых улучшений в сумме 3 816 655 рублей 16 копеек, и составляет 2 313 344 рубля 84 копейки" (уточненные требования на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 06.11.2015, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2016, требования удовлетворены в полном объеме, суды обязали управление заключить с обществом договор купли-продажи объекта арендуемого имущества в редакции пункта 8 общества (с указанием цены приобретаемого имущества в размере 2 313 344 рублей 84 копеек).

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.05.2016, решение от 06.11.2015 и постановление от 09.02.2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Определением от 30.01.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Пятигорска (далее - администрация).

С учетом заключения эксперта общество уточнило исковые требования.

Общество также обратилось с заявлением, в котором просило взыскать с управления 342 тыс. рублей судебные расходы за оказанные юридические услуги, 38 тыс. рублей за оплаченную повторную судебную экспертизу и 6 тыс. рублей государственной пошлины.

Решением суда первой инстанции от 05.06.2017, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 23.08.2017, уточненные требования удовлетворены, суды обязали управление заключить с обществом договор купли-продажи объекта арендуемого имущества - спорных помещений по стоимости равной 2 214 539 рублям 70 копейкам. Пункт 8 договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества - спорных помещений изложить в следующей редакции: "Цена приобретаемого имущества равна разнице между рыночной стоимостью имущества, определенной на основании отчета от 08.09.2014 N 202 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества в сумме 6 130 тыс. рублей, составленного независимым оценщиком ООО "Экспертиза плюс", (г. Минеральные Воды), с учетом предоставленной преференции (19 082 рубля 70 копеек) и стоимостью неотделимых улучшений в сумме 3 915 460 рублей 30 копеек и составляет 2 214 539 рублей 70 копеек". С управления в пользу общества взыскано 6 тыс. рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины, 70 тыс. рублей за оказанные юридические услуги и 38 тыс. рублей по оплате судебной экспертизы. В удовлетворении остальной части судебных расходов отказано.

В кассационной жалобе управление просит решение от 05.06.2017 и постановление от 23.08.2017 отменить в части удовлетворенных требований и принять по делу в этой части новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Податель жалобы указывает, что письмо управления от 11.03.2015 нельзя считать новой офертой на заключение договора купли-продажи, т. к. предложенные условия договора купли-продажи со стороны управления не претерпели каких-либо изменений. Реконструкция помещения (в том числе надстройка мансардного этажа) осуществлена без обращения в установленном порядке за соответствующим разрешением, получение которого было обязательным, на необходимость получения которого указано обществу в письме от 13.06.2001 N 212. Суды не приняли довод управления о необходимости зачета 19 082 рублей 70 копеек по рыночной стоимости, подтвержденной отчетом N 85 ю/н-15 по определению рыночного размера годовой арендной платы, в соответствии с которым она составила 555 680 рублей. Во внесудебном порядке право муниципальной собственности зарегистрировано 23.03.2000. Сроки исковой давности по взысканию расходов на производство самовольной реконструкции пропущены, и представителем учреждения и администрации при рассмотрении дела заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности. В настоящем процессе обществом фактически заявлено требование о возмещении муниципалитетом его затрат на самовольную реконструкцию арендованного помещения. Квалификация правоотношений, как действий по производству неотделимых улучшений арендованного имущества, не соответствует материалам дела, поскольку можно произвести неотделимые улучшения того конкретного имущества, которое получено в аренду. В настоящем случае получено в аренду одно имущество, а после выполнения работ по его видоизменению имеет место иное имущество. Общество не доказало объем (и стоимость) работ по производству неотделимых улучшений арендованного имущества, выполненных с согласия арендодателя. Зачет всей стоимости выполненных работ, в том числе на производство самовольной реконструкции помещений, противоречит нормам действующего законодательства.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность оспариваемых судебных актов.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы жалобы, представитель общества возражал против ее удовлетворения, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и судами установлено, что управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 06.04.2001 N 298У01.

По условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование нежилое помещение N 7 - 9 (эстакада технического обслуживания автомобилей), площадью 213,4 кв. м, расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Первомайская, 30, для использования под коммерческое учреждение спорта.

Срок действия договора стороны согласовали с 06.01.2001 по 31.12.2005, в установленном порядке договор не зарегистрирован.

По акту приема-передачи от 06.04.2001 помещение передано в аренду обществу.

В пункте 1 акта приема-передачи установлено, что помещение требует капитального ремонта.

Соглашением от 06.04.2001 стороны определи, что во время производства арендатором капитального ремонта действие договора от 06.04.2001 N 298У01 приостанавливается на период с 01.05.2001 по 01.06.2002.

Арендная плата за указанный период в размере 19 082 рубля 70 копеек (2001 год - 11 136 рублей 80 копеек, 2002 год - 7945 рублей 90 копеек) с арендатора не взималась.

Арендатор обратился к арендодателю с письмом от 24.04.2001 о разрешении произвести ремонт кровли и помещений арендуемого имущества для использования под автомобильный клуб.

Арендодателем в лице начальника управления имущественных отношений г. Пятигорска Дмитрикова Г.М. разрешено проведение ремонтных работ в установленном порядке (резолюция на письме арендатора от 24.04.2001) и письмом от 13.06.2001 N 212 рекомендовано обратиться в Управление архитектуры и градостроительства с заявлением об оформлении разрешающих документов.

По заданию арендатора ЗАО "Строительное объединение "Аксон-Н"" разработало архитектурно-строительные решения ремонта кровли существующих гаражей автоклуба по адресу: г. Пятигорск, ул. Первомайская, 30, а ОАО "Гражданпроект" сводный сметный расчет ремонта помещений на сумму 5 085 300 рублей (в ценах 2001 года).

Письмом от 06.09.2001 N 956 арендатор просил управление разрешить проведение ремонта кровли и помещений.

Арендатор обратился к арендодателю с письмом от 24.09.2001 о согласовании проекта и затрат на реконструкцию нежилого помещения.

Управление и управлением архитектуры и градостроительства г. Пятигорска 01.10.2001 согласовали архитектурно-строительные решения ремонта кровли существующих гаражей автоклуба по адресу: г. Пятигорск, ул. Первомайская, 30, в том числе технико-экономические показатели, план первого этажа, чердачного пространства и фасада 1 - 5.

Исходя из сводного сметного расчета и актов выполненных работ, стоимость ремонта помещений составила 4 857 856 рублей.

Согласно техническому паспорту от 28.02.2002 спорные помещения имеют следующие характеристики: мастерская (литера Я) помещения N 1 - 8 (1 этаж), N 9 - 18 (мансарда), площадью 334,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Пятигорск, ул. Первомайская, 30.

Управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 25.12.2003 N 287У03.

По условиям договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение - часть пристроенного гаражного бокса (литера Я) помещения N 1 - 8 (1 этаж), N 9 - 18 (мансарда), общей площадью 334,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Пятигорск, ул. Первомайская, 30, для использования под автомастерские (пункты 1.1 и 3 договора).

По акту приема-передачи от 01.01.2004 помещения переданы арендатору в удовлетворительном состоянии.

Согласно кадастрового паспорта от 24.12.2008 арендованный объект представлял собой нежилые помещения N 1 - 18 (литера Я) 1 и 2 этаж, общей площадью 334,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Пятигорск, ул. Первомайская, 30.

Срок действия договора аренды от 25.12.2003 N 287У03 установлен с 01.01.2004 по 31.12.2029 (пункт 4 договора).

Стороны 01.01.2009 к договору аренды N 287У03 нежилого помещения от 25.12.2003 подписали соглашение об изменении арендной платы.

Регистрирующий орган 23.03.2009 произвел государственную регистрацию права за муниципальным образованием г. Пятигорск на реконструированное обществом имущество - спорные помещения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 26-АЕ 730711, в котором указаны документы (основания регистрации): постановление главы администрации Ставропольского края от 02.01.1992 N 1, решение Малого Совета Ставропольского краевого Совета народных депутатов от 26.08.1993 N 113 и постановление главы г. Пятигорска от 14.10.1998 N 1956).

08 августа 2009 года произведена государственная регистрация договора аренды, дополнительного соглашения к нему от 01.01.2009, о чем имеются записи в реестре от 08.08.2009 N 26-26-33/026/2009-179, N 26-26-33/026/2009-180 соответственно.

Управление письмом от 29.02.2012 N 1185 уведомило арендатора о возможности приобретения субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого имущества в рассрочку на 5 лет, для чего обществу необходимо в целях своевременной корректировки прогнозного плана приватизации муниципального имущества на 2012 год сообщить о намерениях по данному вопросу.

Письмами от 17.06.2013 и 23.08.2013 общество выразило согласие на приобретение арендуемого помещения при условии учета затрат на ремонт помещений.

Согласно заключению специалиста управления, находящемся в арендном деле, общество является субъектом малого и среднего предпринимательства, не имеет задолженности по арендной плате, пени и штрафам на дату подачи заявления (23.08.2013), следовательно, имеет преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Отчетом об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, составленным независимым оценщиком ООО "Экспертиза плюс" определена рыночная стоимость нежилых помещений (литера Я) общей площадью 334,8 кв. м, расположенных по адресу: г. Пятигорск, ул. Первомайская, 30, на 08.09.2014, которая составила 6 130 тыс. рублей, без учета НДС, которую общество не оспаривает.

В соответствии с решением Думы г. Пятигорска от 19.12.2013 N 45-36 РД и пунктом 13 постановления администрации г. Пятигорска от 28.11.2014 N 4438 "Об условиях приватизации муниципального имущества в IV квартале 2014 года" спорные помещения включены в прогнозный план приватизации и определена начальная цена 6 130 тыс. рублей.

Управление 05.12.2014 направило обществу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества и проект договора купли-продажи имущества, с условием о рассрочке платежа по цене 6 130 тыс. рублей на 5 лет, который не содержал подписи, печати продавца, без даты и номера, который получен арендатором 23.12.2014. Договор общество не подписало ввиду несогласия с его условиями.

В поступившем в управление 23.01.2015 заявлении от 22.01.2015 общество просило включить в договор условие о зачете в счет выкупной стоимости объекта недвижимости стоимость 4 857 856 рублей произведенных им неотделимых улучшений имущества и определить стоимость выкупаемого имущества в размере 1 272 144 рубля.

Общество 29.01.2015 представило учреждению документы для рассмотрения вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений.

Возражения рассмотрены 16.02.2015 на заседании комиссии по распоряжению имуществом, находящимся в собственности муниципального образования г. Пятигорска.

Письмом от 20.02.2015 предложение общества о внесении изменений в договор арендодателем отклонено и предложено подписать договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества на ранее предложенных условиях.

Повторное обращение арендатора с заявлением на зачет меньшей суммы неотделимых улучшений в размере 2 394 328 рублей рассмотрено 09.03.2015 в отсутствие представителей общества и также отклонено управлением.

Учреждение 11.03.2015 уведомило общество об отказе в зачете стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого имущества и повторно предложило подписать договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества на ранее предложенных условиях, что послужило основанием для обращения общества с иском в суд.

Постановлением администрации г. Пятигорска от 25.09.2015 N 3592 внесены изменения в постановление администрации г. Пятигорска от 28.11.2014 N 4438 "Об условиях приватизации муниципального имущества в IV квартале 2014 года", а именно исключен пункт 13 в связи с утратой обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Удовлетворяя исковые требования, суды правомерно руководствовались следующим.

Между обществом и управлением фактически сложился преддоговорной спор в части, касающейся размера выкупной стоимости имущества.

Законодатель в пункте 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) установил, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса).

В силу статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Кодекс в статье 173 закрепил положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Из материалов дела следует, что общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, отвечая критериям, определенным в статье 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ), на момент подачи заявления о реализации преимущественного права выкупа спорных нежилых помещений общество не имело задолженности по арендной плате; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу пункта 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение в двухмесячный срок с даты получения заявления договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Закона N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

Согласно пункту 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т. д.

Суд первой инстанции назначил по делу повторную судебную строительно-техническую экспертизу, в соответствии с которой (заключение эксперта от 24.11.2016 N 190) объем произведенных обществом работ по созданию неотделимых улучшений объекта исследования определялся по результатам проведенных осмотров, а также с учетом данных заключения эксперта N 891/08/153, архитектурно-строительные решения (проект) по объекту исследования, сводного сметного расчета, локальных сметных расчетов и актов о приемке выполненных работ. Объем произведенных обществом работ по созданию неотделимых улучшений с разбивкой по конструктивным элементам представлен экспертом в табличной форме. Демонтаж улучшений, представленных в табличной форме, приведет к причинению вреда объекта исследования и нарушению требований "ВСН 01-89. Предприятия по обслуживанию автомобилей", "СП 56.13330.2011. Свод правил. Производственные здания. Актуализированная редакция СНиП 31-03-2001", "СП 44.13330.2011. Свод правил. Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87", вышеуказанные улучшения являются неотделимыми. Стоимость неотделимых улучшений нежилых помещений, без учета НДС (литера Я) кадастровый номер 26:33:280307:232, общей площадью 334,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Первомайская, д. 30 по состоянию на III квартал 2014 года составляет (приложение 2): 4 435 362 рубля. Стоимость неотделимых улучшений нежилых помещений, без учета НДС (литера Я) кадастровый номер 26:33:280307:232, общей площадью 334,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Первомайская, д. 30 на дату составления отчета от 08.09.2014 N 202 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, составленного независимым оценщиком ООО "Экспертиза плюс", т. е. на III квартал 2014 года с учетом износа составляет: 3 934 543 рубля. По результатам проведенных осмотров, а также с учетом предоставленных материалов экспертом установлено, что выделить работы по ремонту кровли и реконструкции (надстройка мансарды) технически не предоставляется возможным, так как для возведения мансарды и ремонта кровли возведены фундаменты и стены, перекрытия, установлены лестница, оконные и дверные блоки, ворота, возведены перегородки и подведены инженерные коммуникации для использования помещений мансарды (чердачного пространства), а также помещений всего здания по функциональному назначению. Ремонт кровли и надстройка мансарды технически связаны между собой, а также со всем зданием в целом. Следовательно, стоимость неотделимых улучшений нежилых помещений (литера Я) кадастровый номер 26:33:280307:232, общей площадью 334,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Первомайская, д. 30 на дату составления отчета от 08.09.2014 N 202 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, составленного независимым оценщиком ООО "Экспертиза, плюс" с учетом фактического состояния, износа, степени повреждения и пр. составляют (без учета НДС): в результате ремонта кровли и реконструкции (надстройка мансарды) 3 691 335 рублей; в результате ремонта помещений 243 208 рублей.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства в соответствии со статьей 71 Кодекса в их совокупности и взаимосвязи, доводы и возражения участвующих в деле лиц, с учетом заключения экспертиз и пояснений эксперта, установив, что капитальный ремонт обществом арендуемых помещений вызван необходимостью, что отражено в акте приема-передачи к договору аренды N 298У01 от 06.04.2001, в результате которого возникли неотделимые улучшения, которые произведены обществом с согласия собственника объекта, что подтверждается визами и резолюциями на заявлениях арендатора от 24.04.2001, 06.09.2001 и 24.09.2001 о разрешении произвести ремонт кровли и помещений арендуемого имущества для использования под автомобильный клуб, суды пришли к верному выводу о том, что рыночная стоимость спорных нежилых помещений на дату получения управлением обращения арендатора о реализации обществом предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества за вычетом стоимости проведенных обществом с согласия арендодателя ремонтно-строительных работ составляет 2 214 539 рублей 70 копеек и правомерно удовлетворили заявленные требования.

Суды обоснованно отклонили доводы управления о том, что архитектурно-строительные решения не предусматривают возведение мансарды, поскольку проект предусматривает технико-экономические показатели, план первого этажа, чердачного пространства и фасада 1 - 5. Печати органов, согласовавших план ремонта, проставлены на каждом листе и заверены подписями руководителей управлений, а каждый лист содержит экспликации помещений, их параметры и размеры, в том числе мансарды, поименованной чердачным пространством.

Материалы дела не содержат доказательств нарушения условий договора аренды со стороны арендатора. Площадь помещений муниципальной собственности, первоначально составлявшая 213,4 кв. м, в результате капитального ремонта (реконструкции), проведенного с разрешения арендодателя, за счет сооружения мансарды увеличилась до 334,8 кв. м.

О проведенной реконструкции органу местного самоуправления было известно, право муниципальной собственности на реконструированный объект недвижимого имущества зарегистрировано в ЕГРП, запись регистрации от 23.03.2009 N 26-26-33/013/2009-371. Изменения в площади арендованного объекта отражены в новом договоре аренды от 25.12.2003 N 287У03, который также зарегистрирован.

Указанное свидетельствует о том, что собственник нежилых помещений принял осуществленную арендатором реконструкцию (перепланировку) нежилых помещений.

Доводы о том, что письмо управления от 11.03.2015 нельзя считать новой офертой на заключение договора купли-продажи, т. к. предложенные условия договора купли-продажи со стороны управления не претерпели каких-либо изменений, подлежат отклонению, так как 11.03.2015 учреждение повторно предложило подписать договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества на ранее предложенных условиях. Следовательно, общество обратилось с иском в суд в установленный законом тридцатидневный срок (07.04.2015).

Доводы управления о том, что изменение технических характеристик арендованного имущества является самовольной реконструкцией выполненной обществом и право собственности на самовольную постройку может быть признано в рамках пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, при возмещении застройщику расходов на постройку в размере определенном судом, на которые у последнего истек срок на право их требования являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая оценка. Исковые требования общества заявлены в рамках реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предоставленного Законом N 159-ФЗ. Реконструкция и капитальный ремонт объекта согласованы с учреждением, подтверждены документально. Завершенный после капитального ремонта объект передан в аренду арендатору по договору аренду от 25.12.2003 N 287УОЗ, с последующей внесудебной регистрацией права муниципальной собственности за муниципальным образованием.

Судебные расходы, в частности на оплату услуг представителя, распределены судом в соответствии с положениями статьи 110 Кодекса с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 25.02.2010 N 224-0, от 21.12.2004 N 454-0 и от 20.10.2005 N 355-0 и пункта 20 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации".

Доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и влияли на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов либо опровергали выводы судов.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.06.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2017 по делу N А63-3738/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Улько

Судьи

А.В. Садовников И.И. Фефелова