Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2017 г. N 16АП-5225/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 декабря 2017 г. N Ф08-9371/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Ессентуки

23 августа 2017 г.

Дело N А63-3738/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 августа 2017 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Джамбулатова С.И.,

судей: Жукова Е.В., Сомова Е.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савиным Д.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" и администрации города Пятигорска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.06.2017 по делу N А63-3738/2015 по иску общества с ограниченной ответственностью "Авто - Мастер Спорт", ОГРН 1022601620095, г. Пятигорск, к муниципальному учреждению "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска", ОГРН 1022601615849, г. Пятигорск, с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, администрации города Пятигорска, г. Пятигорск, об обязании заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Авто - Мастер Спорт", ОГРН 1022601620095 г. Пятигорск, договор купли-продажи объекта арендуемого имущества: нежилых помещений, литера Я, кадастровый номер 26:33:280307:232, общей площадью 334,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Первомайская, д.30, по стоимости равной 2 195 457 руб., а также изложить пункт 8 договора купли - продажи арендуемого муниципального имущества-нежилого помещения, литера Я, кадастровый номер 26:33:280307:232, общей площадью 334,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Первомайская, д. 30 в следующей редакции: "Цена приобретаемого имущества равна разнице между рыночной стоимостью имущества, определенной на основании отчета от 08.09.2014 N 202 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества в сумме 6 130 000 руб., составленного независимым оценщиком ООО "Экспертиза плюс", г. Минеральные Воды, и стоимостью неотделимых улучшений в сумме 3 934 543 рублей и составляет 2 195 457 руб.", при участии в судебном заседании: от общества с ограниченной ответственностью "Авто - Мастер Спорт" - Свинолюбова С.Е. (директор), Самдинова А.И., доверенность от 09.01.2017; от муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" и администрации города Пятигорска - Штейна А.М.. доверенность от 09.01.2017 и от 03.03.2017,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Авто - Мастер Спорт" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к муниципальному учреждению "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" (далее - ответчик, учреждение) об обязании муниципальное учреждение "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска", заключить договор купли-продажи объекта арендуемого имущества: нежилых помещений, литера Я, кадастровый номер 26:33:280307:232, общей площадью 334,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Первомайская, д.30, с условием зачета стоимости неотделимых улучшений объекта, произведенных покупателем с согласия продавца в период аренды объекта, пункт 8 договора купли - продажи арендуемого муниципального имущества-нежилого помещения, литера Я, кадастровый номер 26:33:280307:232, общей площадью 334,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Первомайская, д.30 изложить в следующей редакции: "Цена приобретаемого имущества равна рыночной стоимостью имущества, определенной на основании отчета от 08.09.2014 N 202 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества в сумме 6 130 000 руб., составленного независимым оценщиком ООО "Экспертиза плюс" (г. Минеральные Воды). В счет уплаты оговоренной цены объекта засчитывается стоимость неотделимых улучшений объекта, произведенных покупателем с согласия продавца в период аренды объекта, в размере 3 915 460,30 руб. С учетом этого долг покупателя по оплате объекта составляет 2 214 539,70 руб., о взыскании судебных расходов за оказанные юридические услуги в размере 342 000 руб., оплаченной госпошлины. (уточненные требования т.8.л.д.4-7,определение от 06.03.2017).

Решением суда от 06.11.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 09.02.2016, требования истца удовлетворены в полном объеме, суды обязали управление заключить с обществом договор купли-продажи объекта арендуемого имущества в редакции пункта 8 истца (с указанием цены приобретаемого имущества в размере 2 313 344 рублей 84 копеек).

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06 мая 2016, решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.11.2015 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2016 по делу N А63-3738/2015 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Истец, также обратился с заявлением в котором просил суд взыскать с ответчика судебные расходы по делу: оказанные юридические услуги в размере 342 000 руб.; оплаченную повторную судебную экспертизу проведенной Автономной некоммерческой организации Центр судебных экспертиз "Эксперт-Профи" г.Железноводск, п.Иноземцево в размере 38 000 руб., оплаченную госпошлину в размере 6 000 руб.

Решением от 05.06.2017 суд обязал ответчика заключить с истцом договор купли-продажи объекта арендуемого имущества: нежилых помещений, литера Я, кадастровый номер 26:33:280307:232, общей площадью 334,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Первомайская, д.30, по стоимости равной 2 214 539, 70 руб. Пункт 8 договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества - нежилого помещения, литера Я, кадастровый номер 26:33:280307:232, общей площадью 334,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Первомайская, д.30 изложил в следующей редакции: "Цена приобретаемого имущества равна разнице между рыночной стоимостью имущества, определенной на основании отчета от 08.09.2014 N 202 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества в сумме 6 130 000 руб., составленного независимым оценщиком ООО "Экспертиза плюс", (г. Минеральные Воды), с учетом предоставленной преференции(19 082,70 руб.) и стоимостью неотделимых улучшений в сумме 3 915 460,30 руб. и составляет 2 214 539,70 руб.". Взыскал с ответчика в пользу истца судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 6 000 руб., за оказанные юридические услуги в размере 70 000 руб., по оплате судебной экспертизы АНО Центр судебных экспертиз "ЭКСПЕРТ-ПРОФИ" г. Железноводск, пос. Иноземцево по делу в размере 38 000 руб.

Не согласившись с принятым решением, учреждение и администрация обратились с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что при наличии разрешения арендодателя на производство капитального ремонта кровли и помещений, фактически арендатором без разрешительной документации была произведена самовольная реконструкция арендованных помещений с изменением их технических характеристик. Во внесудебном порядке право муниципальной собственности на самовольно реконструированное администрацией было зарегистрировано 23.03.2009. Истцом заявлено требование о взыскании с муниципалитета затрат на самовольную реконструкцию арендованного имущества.

Общество направило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители общества просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель учреждения и администрации просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между управлением имущественных отношений администрации города Пятигорска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Авто-Мастер Спорт" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 06.04.2001 N 298У01.

По условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование нежилое помещение N 7, 8, 9 (эстакада технического обслуживания автомобилей), площадью 213,4 кв.м, расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Первомайская, 30, для использования под коммерческое учреждение спорта.

Срок действия договора стороны согласовали с 06.01.2001 по 31.12.2005, однако в установленном порядке договор зарегистрирован не был.

По акту приема - передачи от 06.04.2001 указанное помещение передано в аренду ООО "Авто-Мастер Спорт". В пункте 1 акта приема - передачи установлено, что помещение требует капитального ремонта.

Соглашением от 06.04.2001 стороны определи, что во время производства арендатором капитального ремонта действие договора от 06.04.2001 N 298У01 приостанавливается на период с 01.05.2001 по 01.06.2002.

Арендная плата за указанный период в размере 19 082,70 руб.( 2001 г.-11136,80 руб., 2002 г. -7 945,90 руб.) с арендатора не взималась.

Арендатор обратился к арендодателю с письмом от 24.04.2001 о разрешении произвести ремонт кровли и помещений арендуемого имущества для использования под автомобильный клуб.

Арендодателем в лице начальника управления имущественных отношений г. Пятигорска Г.М. Дмитрикова разрешено проведение ремонтных работ в установленном порядке (резолюция на письме арендатора от 24.04.2001) и письмом от 13.06.2001 N 212 рекомендовано обратиться в Управление архитектуры и градостроительства с заявлением на оформление разрешающих документов.

По заданию арендатора закрытым акционерным обществом "Строительное объединение "Аксон-Н" разработаны архитектурно - строительные решения ремонта кровли существующих гаражей автоклуба по адресу: г. Пятигорск, ул. Первомайская, 30, а открытым акционерным обществом "Гражданпроект" сводный сметный расчет ремонта помещений на сумму 5 085 300 руб. (в ценах 2001 года).

Письмом (вх. N 956 от 06.09.2001) арендатор просил управление имущественных отношений разрешить проведение ремонта кровли и помещений.

Арендатор обратился к арендодателю с письмом от 24.09.2001 о согласовании проекта и затрат на реконструкцию нежилого помещения.

Управлением имущественных отношений г. Пятигорска и Управлением архитектуры и градостроительства г. Пятигорска 01.10.2001 согласованы архитектурно - строительные решения ремонта кровли существующих гаражей автоклуба по адресу: г. Пятигорск, ул. Первомайская, 30, в том числе технико - экономические показатели, план первого этажа, чердачного пространства и фасада 1 - 5.

Исходя из сводного сметного расчета и актов выполненных работ стоимость ремонта помещений составила 4 857 856 руб.

Согласно техническому паспорту от 28.02.2002 спорные помещения имеют следующие характеристики: мастерская, литера Я, помещения N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 (1 этаж), N 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18 (мансарда), площадью 334,8 кв.м, расположенные по адресу: г. Пятигорск, ул. Первомайская, 30.

Между муниципальным учреждением "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Авто-Мастер Спорт" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 25.12.2003 N 287У03.

По условиям договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение - часть пристроенного гаражного бокса, литера Я, помещения N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 (1 этаж), N 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18 (мансарда), общей площадью 334,8 кв.м, расположенные по адресу: г. Пятигорск, ул. Первомайская, 30, для использования под автомастерские (пункты 1.1, 3).

По акту приема - передачи от 01.01.2004 помещения переданы арендатору в удовлетворительном состоянии.

Согласно кадастрового паспорта от 24.12.2008 арендованный объект представлял собой - нежилые помещения N 1 -18, литера Я, 1 - 2 этаж, общей площадью 334,8 кв.м, расположенные по адресу: г. Пятигорск, ул. Первомайская, 30.

Срок действия договора аренды от 25.12.2003 N 287У03 установлен с 01.01.2004 по 31.12.2029 (пункт 4).

01.01.2009 года стороны к договору арендыN 287У03 нежилого помещения от 25.12.2003 подписали соглашение об изменении арендной платы.

23.03.2009 года регистрирующим органом была произведена государственная регистрация права за муниципальным образованием город-курорт Пятигорск на реконструированное истцом имущество-нежилое здание, литер Я, площадью 334,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Пятигорск, ул. Первомайская, 30, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 26 -АЕ 730711, в котором в документов( основания регистрации) указаны: постановления главы администрации Ставропольского края N 1 от 02.01.1992, решение Малого Совета Ставропольского краевого Совета народных депутатов N 113 от 26.08.1993, постановление главы г. Пятигорска N 1956 от 14.10.1998).

08.08.2009 года произведена государственная регистрация договора аренды, дополнительного соглашения к нему от 01.01.2009, о чем имеются записи в реестре от 08.08.2009 N 26-26-33/026/2009-179, N 26-26-33/026/2009-180 соответственно.

МУ "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" письмом от 29.02.2012 N 1185 уведомило арендатора о возможности приобретения субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого имущества в рассрочку на 5 лет, для чего обществу необходимо в целях своевременной корректировки прогнозного плана приватизации муниципального имущества на 2012 год сообщить о намерениях по данному вопросу.

Письмами от 17.06.2013, 23.08.2013 общество выразило согласие на приобретение арендуемого помещения при условии учета затрат на ремонт помещений.

Согласно заключению специалиста МУ "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска", находящемся в арендном деле, ООО "Авто-Мастер Спорт" является субъектом малого и среднего предпринимательства, не имеет задолженности по арендной плате, пени и штрафам на дату подачи заявления (23.08.2013), следовательно, имеет преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Отчетом об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, составленным независимым оценщиком ООО "Экспертиза плюс", г. Минеральные Воды, определена рыночная стоимость нежилых помещений, литера Я, общей площадью 334,8 кв.м, расположенных по адресу: г. Пятигорск, ул. Первомайская, 30, на 08.09.2014, которая составила 6 130 000 руб., без учета НДС, которую истец не оспаривает.

В соответствии с решением Думы города Пятигорска от 19.12.2013 N 45-36 РД и пунктом 13 постановления администрации г. Пятигорска от 28.11.2014 N 4438 "Об условиях приватизации муниципального имущества в IV квартале 2014 года" спорные помещения включены в прогнозный план приватизации и определена начальная цена 6 130 000 руб.

5 декабря 2014 года управление направило обществу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества и проект договора купли-продажи имущества, условием о рассрочке платежа по цене 6 130 000 руб. на 5 лет, который не содержал подписи, печати продавца, был без даты и номера, который был получен арендатором 23.12.2014. Договор обществом не подписан ввиду несогласия с его условиями.

В поступившем в управление 23.01.2015 заявлении от 22.01.2015 общество просило включить в договор условие о зачете в счет выкупной стоимости объекта недвижимости стоимость 4 857 856 руб. произведенных им неотделимых улучшений имущества и определить стоимость выкупаемого имущества в размере 1 272 144 руб.

29.01.2015 года обществом представлены учреждению документы для рассмотрения вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений.

Данные возражения рассмотрены 16.02.2015 на заседании комиссии по распоряжению имуществом, находящимся в собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска.

Письмом от 20.02.2015 предложение общества о внесении изменений в договор арендодателем отклонено и предложено подписать договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества на ранее предложенных условиях.

Повторное обращение арендатора с заявлением на зачет меньшей суммы неотделимых улучшений в размере 2 394 328 руб. рассмотрено 09.03.2015 в отсутствие представителей общества и также отклонено управлением.

11.03.2015 года учреждение уведомило общество об отказе в зачете стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого имущества и повторно предложило подписать договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества на ранее предложенных условиях, что послужило основанием для обращения истца с заявленным иском в суд в установленный законом тридцатидневный срок (07.04.2015).

Постановлением администрации г. Пятигорска от 25.09.2015 N 3592 внесены изменения в постановление администрации г. Пятигорска от 28.11.2014 N 4438 "Об условиях приватизации муниципального имущества в IV квартале 2014 года", а именно исключен пункт 13 в связи с утратой ООО "Авто-Мастер Спорт" преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Между обществом и управлением имущественных отношений города Пятигорска фактически сложился преддоговорной спор в части, касающейся размера выкупной стоимости имущества.

Законодатель в пункте 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установил, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в статье 173 закрепил положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Из материалов дела следует, что: общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, отвечая критериям, определенным в статье 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"; на момент подачи заявления о реализации преимущественного права выкупа спорных нежилых помещений общество не имело задолженности по арендной плате; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно заключению специалиста МУ "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска", находящемся в арендном деле и представленного самим ответчиком, ООО "Авто-Мастер Спорт" является субъектом малого и среднего предпринимательства, не имеет задолженности по арендной плате, пени и штрафам на дату подачи заявления (23.08.2013), следовательно, имеет преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

В силу пункта 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение в двухмесячный срок с даты получения заявления договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Учреждение указывает на то, что цена объекта недвижимости, включенная в договор купли-продажи, определена на основании отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, составленным независимым оценщиком ООО "Экспертиза плюс", г. Минеральные Воды, которая составила 6 130 000 руб., без учета НДС, которую истец не оспаривает.

В свою очередь общество из указанной суммы исключает стоимость произведенных им неотделимых улучшений.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно пункту 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Апелляционная коллегия, соглашается с выводом суда первой инстанции, что капитальный ремонт обществом арендуемых помещений был вызван необходимостью, что отражено в акте приема-передачи к договору аренды N 298У01 от 06.04.2001 г., в результате которого возникли неотделимые улучшения, которые произведены обществом с согласия собственника объекта,, что подтверждается визами и резолюциями на заявлениях арендатора от 24.04.2001, 06.09.2001 и 24.09.2001 о разрешении произвести ремонт кровли и помещений арендуемого имущества для использования под автомобильный клуб.

Так, арендодателем в лице начальника управления имущественных отношений г. Пятигорска Г.М. Дмитрикова разрешено проведение ремонтных работ в установленном порядке (резолюция на письме арендатора от 24.04.2001) и письмом от 13.06.2001 N 212 рекомендовано обратиться в Управление архитектуры и градостроительства с заявлением на оформление разрешающих документов.

По заданию арендатора закрытым акционерным обществом "Строительное объединение "Аксон-Н" разработаны архитектурно - строительные решения ремонта кровли существующих гаражей автоклуба по адресу: г. Пятигорск, ул. Первомайская, 30, а открытым акционерным обществом "Гражданпроект" сводный сметный расчет ремонта помещений на сумму 5 085 300 руб. (в ценах 2001 года).

Письмом (вх. N 956 от 06.09.2001) арендатор просил управление имущественных отношений разрешить проведение ремонта кровли и помещений.

Арендатор обратился к арендодателю с письмом от 24.09.2001 о согласовании проекта и затрат на реконструкцию нежилого помещения.

Управлением имущественных отношений г. Пятигорска и Управлением архитектуры и градостроительства г. Пятигорска 01.10.2001 согласованы архитектурно - строительные решения ремонта кровли существующих гаражей автоклуба по адресу: г. Пятигорск, ул. Первомайская, 30.

Суд критически относится к доводам управления о том, что архитектурно -строительные решения не предусматривают возведение мансарды, поскольку проект предусматривает технико - экономические показатели, план первого этажа, чердачного пространства и фасада 1 - 5. При этом, печати органов, согласовавших план ремонта, проставлены на каждом листе и заверены подписями руководителей управлений, а каждый лист содержит экспликации помещений, их параметры и размеры, в том числе мансарды, поименованной чердачным пространством.

Материалы дела не содержат доказательств нарушения условий договора аренды со стороны арендатора. Как установлено судом площадь помещений муниципальной собственности, первоначально составлявшая 213,4 кв.м, в результате капитального ремонта (реконструкции), проведенного с разрешения арендодателя, за счет сооружения мансарды увеличилась до 334,8 кв.м.

О проведенной реконструкции органу местного самоуправления было известно, право муниципальной собственности на реконструированный объект недвижимого имущества зарегистрировано в ЕГРП, запись регистрации от 23.03.2009 N 26-26-33/013/2009-371. Изменения в площади арендованного объекта отражены в новом договоре аренды от 25.12.2003 N 287У03, который также зарегистрирован.

Указанное свидетельствует о том, что собственник нежилых помещений принял осуществленную арендатором реконструкцию (перепланировку) нежилых помещений.

Учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

В соответствии с заключением экспертаN 190 от 24.11.2016: объем произведенных "Авто-Мастер Спорт" работ по созданию неотделимых улучшений объекта исследования определялся по результатам проведенных осмотров, а так же с учетом данных заключения эксперта N 891/08/153 (Дело N А63-3738/2015, том 2, л.д. 1), архитектурно-строительные решения (проект) по объекту исследования (дело N А63-3738/2015, том 1, л.д. 22-25), сводного сметного расчета (дело N А63-3738/2015, том 1, л.д. 27-32), локальных сметных расчетов и актов о приемке выполненных работ (дело N А63-3738/2015, том 1, л.д. 34-119).

Объем произведенных "Авто-Мастер Спорт" работ по созданию неотделимых улучшений с разбивкой по конструктивным элементам представлен экспертом в табличной форме.

Демонтаж улучшений, представленных в табличной форме, приведет к причинению вреда объекта исследования и нарушению требований "ВСН 01 -89. Предприятия по обслуживанию автомобилей", "СП 56.13330.2011. Свод правил. Производственные здания. Актуализированная редакция СНиП 31 -03-2001", "СП 44.13330.2011. Свод правил. Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87", поэтому вышеуказанные улучшения являются неотделимыми.

Стоимость неотделимых улучшений нежилых помещений (без учета НДС), литера Я, кадастровый номер 26:33:280307:232, общей площадью 334,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Первомайская, д. 30 по состоянию на III квартал 2014 года составляет (приложение 2): 4 435 362 (четыре миллиона четыреста тридцать пять тысяч триста шестьдесят два) рубля (без учета НДС).

Стоимость неотделимых улучшений нежилых помещений (без учета НДС), литера Я, кадастровый номер 26:33:280307:232, общей площадью 334,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Первомайская, д. 30 на дату составления отчета от 08.09.2014 года N 202 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, составленного независимым оценщиком 000 "Экспертиза плюс", т.е. на III квартал 2014 года с учетом износа составляет: 3 934 543 (три миллиона девятьсот тридцать четыре тысячи пятьсот сорок три) рубля (без учета НДС).

По результатам проведенных осмотров, а так же с учетом предоставленных материалов экспертом установлено, что выделить работы по ремонту кровли и реконструкции (надстройка мансарды) технически не предоставляется возможным, так как для возведения мансарды и ремонта кровли возведены фундаменты и стены, перекрытия, установлены лестница, оконные и дверные блоки, ворота, возведены перегородки и подведены инженерные коммуникации для использования помещений мансарды (чердачного пространства), а так же помещений всего здания по функциональному назначению. Ремонт кровли и надстройка мансарды технически связаны между собой, а так же со всем зданием в целом.

Следовательно, стоимость неотделимых улучшений нежилых помещений, литера Я, кадастровый номер 26:33:280307:232, общей площадью 334,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Первомайская, д. 30 на дату составления отчета от 08.09.2014 года N 202 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, составленного независимым оценщиком ООО "Экспертиза, плюс" с учетом фактического состояния, износа, степени повреждения и пр. составляют (без учета НДС): в результате ремонта кровли и реконструкции (надстройка мансарды) 3 691 335 руб.; в результате ремонта помещений 243 208 руб.

Таким образом, выполненные работы подтверждены первичными документами по производству капитального ремонта представленными в материалы дела заключением эксперта N 190.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции, исходя из заключения судебной экспертизы от 24.11.2016 N 190, пришел к правильному выводу о том, что рыночная стоимость спорных нежилых помещений на дату получения управлением обращения арендатора о реализации истцом предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества за вычетом стоимости проведенных обществом с согласия арендодателя ремонтно-строительных работ составляет 2 214 539, 70 руб. 70 руб (6 130 000 руб.+19 082,70 руб.- 3 934 543 руб ).

Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта, уточнениям заявленных требований, положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, пункт 8 договора подлежит изложению в уточненной редакции истца.

Довод ответчика о том, что изменение технических характеристик арендованного имущества является самовольной реконструкцией выполненной истцом и право собственности на самовольную постройку может быть признано в рамках ст. 222 п.3 ГК РФ за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, при возмещении застройщику расходов на постройку в размере определенном судом, на которые у последнего истек срок на право их требования, не может быть принят, поскольку исковые требования истца заявлены в рамках реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предоставленного Законом N 159-ФЗ. Реконструкция и капитальный ремонт объекта согласованы с учреждением, подтверждены документально (документы приобщены к материалам дела).

Учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Завершенный после капитального ремонта объект передан в аренду арендатору по договору аренду N 287УОЗ от 25.12.2003, с последующей внесудебной регистрацией права муниципальной собственности за муниципальным образованием.

Согласно статье 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопросы распределения судебных расходов, отнесения судебных расходов на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами, и другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

В силу статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом, в том числе и расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей) (статья 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (часть 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заявителем в обоснование понесенных расходов на оплату услуг представителя на сумму 3425 000 руб. представлены документы: договор на оказание юридических услуг N 1 от 12.01.2015, заключенный с Самдиновым А.И., расходный кассовый ордер от 11.01.2016 на сумму 242 000 руб., расходный кассовый ордер от 03.02.2016 на сумму 100 000 руб., акт выполненных работ от 12.11.2015, договор на оказание юридических услуг N 17 от 08.12.2015, акт выполненных работ от 03.02.2016.

Суд первой инстанции, оценив представленные заявителем доказательства в их совокупности по внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном их исследовании, разумности (чрезмерности) расходов на оплату юридических услуг с учетом фактических выполненных работ: изучение материалов, написание возражений на иск, участие представителя заявителя в судебных заседаниях первой инстанции(первоначальное рассмотрение дела), в судебных заседаниях апелляционной, кассационной инстанциях, подготовку возражений на апелляционную, кассационную жалобы, пришел к правильному выводу, о взыскании судебных расходов в размере 70 000 руб., а также расходов по оплате госпошлины в сумме 6 000 руб., и расходы на оплату судебной экспертизы в размере 38 000 руб.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что решение суда первой инстанции соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам, приведенным в жалобе.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.06.2017 по делу N А63-3738/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.И. Джамбулатов

Судьи

Е.В. Жуков Е.Г. Сомов