Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 декабря 2017 г. N Ф08-9232/17 по делу N А32-19720/2016

г. Краснодар

13 декабря 2017 г.

Дело N А32-19720/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 декабря 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании истца - администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Троника" (ИНН 2304030272, ОГРН 1022300777894), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.04.2017 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2017 (судьи Нарышкина Н.В., Ковалева Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-19720/2016, установил следующее.

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Троника" (далее - общество) с иском о взыскании 681 588 рублей 05 копеек задолженности по арендной плате за период с 10.10.2014 по 11.04.2016, а также 66 393 рублей пени за период с 11.04.2014 по 24.05.2016.

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением обществом обязательства по внесению арендной платы во исполнение договора от 10.12.2007 N 4000001533. Неустойка рассчитана администрацией на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пункта 5.2 договора аренды.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.04.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2017, иск удовлетворен в части. С общества в пользу администрации взыскано 98 рублей 95 копеек пени (по состоянию на 01.07.2014) по договору аренды от 10.12.2007 N 4000001533. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Судебные инстанции установили, что на основании постановления главы администрации от 30.11.2007 N 2176, администрация и общество заключили договор от 10.12.2007 N 4000001533 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0412033:28. Участок из земель населенных пунктов общей площадью 2845 кв. м предоставлен арендатору на новый срок (49 лет) для размещения многоквартирного дома. Ссылаясь на наличие непогашенной обществом задолженности по арендной плате в размере 681 588 рублей 05 копеек, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с общества платы за пользование арендуемым земельным участком за период с 10.10.2014 по 11.04.2016, а также договорной неустойки за период с 11.04.2014 по 24.05.2016. При разрешении спора суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ). Судебные инстанции также учли разъяснения, изложенные в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73). Суды исходили из того, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме земельный участок, необходимый для обслуживания такого дома, поступает в общую долевую собственность владельцев помещений. При этом администрация утрачивает право распоряжения земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом. Как следует из акта осмотра от 07.11.2016, проведенного специалистом администрации, на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0412033:28 расположен многоквартирный жилой дом. В деле имеется документация о введении многоквартирного дома в эксплуатацию. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 18.11.2016 N 23/0520042016-158 право собственности на первую квартиру (N 15) общей площадью 94,3 кв. м расположенную по адресу: г. Геленджик, ул. Кленовая, д. N 2а, зарегистрировано за Гончаренко Татьяной Михайловной, дата государственной регистрации - 02.07.2014. После ввода объекта в эксплуатацию арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права за первым собственником помещений многоквартирного жилого дома. Администрация начислила обществу (требует взыскать в судебном порядке) арендную плату за период с 10.10.2014 по 11.04.2016. Поскольку арендные правоотношения прекратились 02.07.2014 (статья 413 Гражданского кодекса) в связи с тем, что земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, суды отказали истцу в удовлетворении требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате. Установив, что договор аренды земельного участка от 10.12.2007 N 4000001533 прекратил свое действие 02.07.2014, суды признали, что подлежащая взысканию сумма пени ограничена периодом до 01.07.2014. С учетом произведенного судом первой инстанции перерасчета пени, размер договорной ответственности общества составил 98 рублей 95 копеек. Довод администрации о том, что обязанность по внесению арендных платежей за обществом сохраняется, поскольку договор с ним не расторгнут, отклонён апелляционным судом со ссылкой на положения статьи 36 Жилищного кодекса и статьи 16 Закона N 189-ФЗ. Договор аренды прекратил свое действие в силу закона. Довод истца о том, что о зарегистрированных правах на помещения в многоквартирном жилом доме администрации стало известно только в ходе судебного разбирательства, не принят судом апелляционной инстанции с учетом открытого характера сведений ЕГРП о правах на недвижимость.

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объёме. Жалоба мотивирована следующим. В силу статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Статьями 307, 309, 310 Гражданского кодекса предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства, равно как и одностороннее изменение его условий, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Судебные инстанции, признавая прекратившимися правоотношения сторон по договору аренды, не учли, что о государственной регистрации прав собственности на квартиры в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Геленджик, ул. Кленовая, д. 2а истцу стало известно лишь в ходе судебного разбирательства. При этом общество не обращалось в администрацию с заявлением о расторжении договора аренды, не представляло сведений о регистрации права собственности на квартиры в многоквартирном жилом доме. Поэтому администрацией производились начисления по арендной плате и пени в рамках договора от 10.12.2007 N 4000001533. Орган местного самоуправления не должен нести ответственности за действия общества (его бездействие) в виде недополучения в местный бюджет арендных платежей и договорных санкций.

От общества отзыв на кассационную жалобу в суд округа не поступил.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления главы администрации от 30.11.2007 N 2176 между администрацией и обществом заключен договор от 10.12.2007 N 4000001533 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0412033:28. Участок (из земель населенных пунктов) общей площадью 2845 кв. м предоставлен арендатору на новый срок (49 лет) для размещения многоквартирного дома.

Земельный участок с кадастровым номером 23:40:0412033:28 площадью 2 845 кв. м поставлен на государственный кадастровый учет 03.03.2005 с видом разрешенного использования - размещение многоквартирного дома (кадастровый паспорт от 26.05.2016 N 2343/12/16-658075).

Как следует из акта осмотра от 07.11.2016, проведенного специалистом администрации (с приложенным к нему фотоматериалом), на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0412033:28 расположен многоквартирный жилой дом. В материалах дела имеется также документация о вводе жилого дома в эксплуатацию.

02 июля 2014 года зарегистрировано право собственности на первую квартиру общей площадью 94,3 кв. м, расположенную по адресу: г. Геленджик, ул. Кленовая, д. N 2а, квартира 15, за Гончаренко Татьяной Михайловной, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 18.11.2016 N 23/0520042016-158.

Ссылаясь на нарушение обществом обязательства по внесению арендных платежей за период с 10.10.2014 по 11.04.2016, администрация обратилась в арбитражный суд с требованиями о взыскании с арендатора платы за пользование земельным участком по договору аренды, а также пени за период с 11.04.2014 по 24.05.2016.

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном данным Кодексом.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

На основании статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие (01.03.2005) Жилищного кодекса (часть 2 статьи 16 Закона N 189-ФЗ).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ).

В пункте 26 постановления от 17.11.2011 N 73 содержатся следующие разъяснения. В силу части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Судебная практика при применении указанных норм (разъяснений) к ситуации возведения на арендуемом застройщиком земельном участке жилого многоквартирного дома, право собственности первого лица на любое из помещений в котором зарегистрировано в ЕГРП, также исходит из того, что у застройщика прекращается обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации такого жилого дома.

При разрешении спора судебные инстанции установили, что на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0412033:28 расположен жилой многоквартирный дом, который введен в эксплуатацию. Право собственности на первую квартиру в жилом доме зарегистрировано за физическим лицом 02.07.2014. С указанной даты земельный участок в силу закона выбыл из публичной собственности и поступил в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного жилого дома. Поэтому суды признали, что основания для взыскания с общества в пользу администрации арендной платы за период с 10.10.2014 по 11.04.2016 по договору аренды земельного участка от 10.12.2007 N 4000001533 (прекратившего свое действие на основании статьи 413 Гражданского кодекса) отсутствуют.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено, что за просрочку, несвоевременную уплату арендной платы с арендатора взыскивается неустойка в размере 1/300 действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Установив, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие с 02.07.2014 в силу закона, суд первой инстанции ограничил размер пени, подлежащей взысканию в пользу администрации, периодом до 01.07.2014 (включительно). Поэтому требование истца о взыскании с ответчика договорной неустойки удовлетворено судами частично, в размере 98 рублей 95 копеек.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В части удовлетворения требований администрации (о взыскании с общества 98 рублей 95 копеек пени по договору аренды) судебные акты сторонами не обжалуются.

Доводы кассационной жалобы администрации о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, окружным судом отклоняется. Обстоятельства, на которые ссылается заявитель, были проверены и отвергнуты судебными инстанциями, которые по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска. Правовая позиция судов первой и апелляционной инстанций по существу спора основана на законе (статья 36 Жилищного кодекса, статья 16 Закона N 189-ФЗ) и соответствует разъяснениям, приведенным в пункте 26 постановления от 17.11.2011 N 73.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили к отношениям сторон нормы права. Окружной суд не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам жалобы. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.04.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2017 по делу N А32-19720/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

Я.Е. Волков А.И. Мещерин