Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 декабря 2017 г. N Ф08-9119/17 по делу N А32-8898/2017

г. Краснодар

19 декабря 2017 г.

Дело N А32-8898/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 декабря 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Квадро" (ИНН 2320000564, ОГРН 1022302837150) - Поздняк Е.Л. (доверенность от 24.05.2017), в отсутствие истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2017 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2017 (судьи Новик В.Л., Величко М.Г., Баранова Ю.И.) по делу N А32-8898/2017, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Квадро" (далее - общество) с исковым заявлением, в котором просило:

- взыскать с общества 595 556 рублей 01 копейку задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 и 74 760 рублей 42 копейки пеней;

- расторгнуть договор аренды от 20.05.1998 N 4900000933 земельного участка общей площадью 6 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:49:0302026:16, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, в районе Центрального военного санатория, Курортный проспект.

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением обществом обязательства по внесению арендной платы во исполнение заключенного сторонами договора от 20.05.1998 N 4900000933. Неустойка рассчитана администрацией на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пункта 5.3 договора. Невнесение арендатором платы за пользование земельным участком в 2016 году является существенным нарушением условий договора и основанием для его расторжения в соответствии с положениями статей 450 и 619 Гражданского кодекса.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Судебные инстанции установили, что комитетом по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 20.05.1998 N 933 аренды земельного участка площадью 6 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:49:0302026:16, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, в районе Центрального военного санатория. Договор заключен на срок с 01.01.1998 по 01.01.2047, земельный участок предоставлен арендатору для строительства административно-гостиничного комплекса. Дополнительным соглашением от 27.03.2003 номер договора от 20.05.1998 N 933 изменен на N 4900000933. Ссылаясь на нарушение обществом обязательства по внесению арендных платежей за пользование земельным участком за период с 01.01.2016 по 31.12.2016, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности, неустойки и расторжении договора аренды. При разрешении спора суды исходили из того, что полномочиями по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 23:49:0302026:16 обладает администрация как представитель публичного собственника земельного участка (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 13.12.2016 N 90-30341185). Судебные инстанции учли принцип платности землепользования (статьи 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), а также наличие у общества обязанности по внесению арендной платы за пользование муниципальным имуществом в нормативно установленном размере (статьи 424, 606, 614 Гражданского кодекса, статья 22 Земельного кодекса). В подтверждение отсутствия задолженности по договору аренды общество представило суду платежные поручения о внесении арендных платежей и пени. Отсутствие задолженности, взыскиваемой органом местного самоуправления в рамках настоящего дела, подтверждается также актом сверки расчетов (по состоянию на 26.05.2017), согласно которому на дату его составления имеется переплата как по основному обязательству (358 805 рублей 71 копейка), так и по неустойке (134 рубля 04 копейки). С учетом установленных обстоятельств, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца долга по арендной плате и договорной неустойки. При разрешении требования администрации о расторжении договора аренды судебные инстанции руководствовались положениями статей 450 и 619 Гражданского кодекса. Суды учли также разъяснения, изложенные в пунктах 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73) и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11). Судебные инстанции признали, что истцом соблюден досудебный порядок расторжения договора от 20.05.1998 N 4900000933. Материалы дела подтверждают, что задолженность по арендной плате и неустойке погашена обществом после получения от арендодателя претензий. Следовательно, к спорным отношениям применимы разъяснения, содержащиеся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" (далее - информационное письмо от 05.05.1997 N 14). Допущенные ответчиком нарушения сроков внесения арендной платы не признаны судами существенными, а также устранены им в разумный срок. При этом истец не доказал, что в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора аренды. Кроме того, судами установлены обстоятельства, свидетельствующие об осуществлении обществом мероприятий, направленных на освоение земельного участка для целей его предоставления (строительство административно-гостиничного комплекса). Ответчиком подготовлены и утверждены проекты планировки и межевания территории, а также градостроительный план земельного участка. Общество получило технические условия на присоединение к объекту инженерной инфраструктуры, им проведены инженерные изыскания (прошедшие государственную экспертизу), осуществлено (согласовано) архитектурно-строительное проектирование объекта и получено разрешения на строительство и начато само строительство (с оформлением прав на возведенный (незавершенный) объект). Исходя из обстоятельств, установленных при разрешении спора, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии правовых оснований, достаточных для удовлетворения требования истца о расторжении договора аренды от 20.05.1998 N 4900000933.

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования в полном объеме. Жалоба повторяет доводы апелляционной жалобы и мотивирована следующим. Суды пришли к ошибочному выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворении требований, поскольку по расчетам истца в период с 01.01.2016 по 31.12.2016 за ответчиком образовалась задолженность в размере 595 556 рублей 01 копейки (долг по арендной плате) и 74 760 рублей 42 копеек (пени). Наличие указанной задолженности является существенным нарушением условий договора аренды от 20.05.1998 N 4900000933, который подлежит расторжению в судебном порядке (статьи 450, 619 Гражданского кодекса, пункт 23 постановления от 17.11.2011 N 73). Досудебный порядок расторжения договора (статья 452 Гражданского кодекса) арендодателем соблюден, что подтверждается представленными в материалы дела документами (претензии с доказательствами их направления в адрес арендатора).

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. По мнению ответчика, вывод судебных инстанций об отсутствии оснований для расторжения договора основан на положениях статей 450, 619 Гражданского кодекса, также разъяснениях, изложенных в пунктах 23 постановлений от 17.11.2011 N 73, от 24.03.2005 N 11 и в пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 N 14. Материалы дела подтверждают, что у общества отсутствует задолженность по договору от 20.05.1998 N 4900000933 (имеется переплата по нему). Поэтому не имеется оснований и для удовлетворения требований администрации о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и неустойки. Все доводы, изложенные органом местного самоуправления в кассационной жалобе, проверялись судами первой и апелляционной инстанций и обоснованно ими отклонены.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов судебных инстанций нормам действующего законодательства и материалам дела.

Администрация, извещенная о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечила.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для ее удовлетворения.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор 20.05.1998 N 933 (дополнительным соглашением от 27.03.2003 номер договора изменен на N 4900000933) аренды земельного участка площадью 6 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:49:0302026:16. Участок расположен по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, в районе Центрального военного санатория. Договор заключен на срок с 01.01.1998 по 01.01.2047, земельный участок предоставлен арендатору для строительства административно-гостиничного комплекса. В пункте 2.4 договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке пересматривать размер арендной платы.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302026:16, арендуемый обществом, является собственностью муниципального образования город-курорт Сочи (выписка из ЕГРП от 13.12.2016 N 90-30341185)

20 июля 2016 года департаментом имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) направлена претензия N 16459/02-05-16 с предложением о ликвидации обществом в десятидневный срок образовавшейся задолженности по арендной плате и пене.

17 октября 2016 года направлена претензия N 27089/02-05-16 о явке арендатора в департамент для подписания соглашения о расторжении договора аренды.

Ответы на данные обращения от общества департаментом (администрацией) не получены. Ссылаясь на нарушение обществом обязательства по внесению арендных платежей за период с 01.01.2016 по 31.12.2016, администрация обратилась в арбитражный суд с требованиями о взыскании с ответчика платы за пользование земельным участком и неустойки, а также о расторжении договора аренды.

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

При разрешении спора судебные инстанции установили, что задолженность по арендным платежам за период с 01.01.2016 по 31.12.2016, а также по неустойке за просрочку внесения арендной платы, у общества отсутствует. Данное обстоятельство подтверждены представленными ответчиком платежными поручениями, а также актом сверки расчетов (по состоянию на 26.05.2017), подписанным обществом с департаментом (напротив, в акте отражено, что имеется переплата на стороне ответчика). Установив данные обстоятельства, судебные инстанции отказали администрации в удовлетворении требований о взыскании с общества арендной платы и договорной неустойки.

При проверке доводов администрации о наличии оснований для расторжения договора аренды 20.05.1998 N 4900000933 судебные инстанции исходили из того, что указанная мера ответственности может быть применена к недобросовестному арендатору, когда исчерпаны другие способы воздействия на него и, несмотря на предупреждение арендодателя, нарушение обязательства не устранено.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

Основанием для обращения администрации в суд с требованием о расторжении договора от 20.05.1998 N 4900000933 послужило нарушение обществом обязанности по внесению арендной платы в период с 01.01.2016 по 31.12.2016.

В пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Вместе с тем, в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 указано следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 N 14 разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили, что арендатор задолженность по арендной плате и договорной неустойке погасил в полном объеме (имеется переплата). Допущенные ответчиком нарушения сроков внесения арендной платы не являются существенными, не носят неустранимого характера и не лишают арендодателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора от 20.05.1998 N 4900000933. Кроме того, обществом осуществлялись мероприятия, направленные на освоение земельного участка для целей его предоставления (строительство административно-гостиничного комплекса). Ответчиком подготовлены и утверждены проекты планировки и межевания территории, а также градостроительный план земельного участка. Общество получило технические условия на присоединение к объекту инженерной инфраструктуры, им проведены инженерные изыскания (прошедшие государственную экспертизу), осуществлено (согласовано) архитектурно-строительное проектирование объекта и получено разрешения на строительство и начато само строительство (с оформлением прав на возведенный (незавершенный) объект).

Исходя из приведенных норм (разъяснений) и установленных обстоятельств, судебные инстанции не усмотрели достаточных правовых оснований для удовлетворения требования администрации о расторжении договора аренды от 20.05.1998 N 4900000933.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы о наличии оснований для расторжения договора аренды от 20.05.1998 N 4900000933 и взыскания с общества задолженности, окружным судом отклоняются. Выводы судебных инстанций об обратном соответствуют закону (статьи 450, 614, 619 Гражданского кодекса, статьи 22, 46 Земельного кодекса), а также разъяснениям, изложенным в постановлении от 24.03.2005 N 11 и информационном письме от 05.05.1997 N 14.

Обстоятельства, на которые в жалобе ссылается заявитель, были проверены и отвергнуты судебными инстанциями, которые по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, пришли к выводам об отсутствии оснований для взыскания с общества задолженности по арендной плате и неустойки, а также для расторжения договора от 20.05.1998 N 4900000933.

Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).

Иные доводы, приведенные администрацией в кассационной жалобе, не влияют на существо разрешенного спора и правомерность вывода судебных инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения требований. Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили к отношениям сторон нормы материального права.

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании положений подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2017 по делу N А32-8898/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

Я.Е. Волков А.И. Мещерин