Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 февраля 2018 г. N Ф08-9753/17 по делу N А63-15022/2016

г. Краснодар

14 февраля 2018 г.

Дело N А63-15022/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие заявителей - индивидуального предпринимателя Руденко Елены Васильевны (ИНН 263402504286, ОГРН 315265100128542), жилищно-строительного кооператива "Восток-7" (ИНН 2634807091, ОГРН 1122651028785), органов, осуществляющих публичные полномочия - комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), администрации г. Ставрополя (ИНН 2636019748, ОГРН 1022601931901), третьего лица - Ситниковой Любови Ивановны, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.04.2017 (судья Капункин Ю.Б.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2017 (судьи Джамбулатов С.И., Жуков Е.В., Сомов Е.Г) по делу N А63-15022/2016, установил следующее.

ЖСК "Восток-7" (далее - кооператив) и индивидуальный предприниматель Руденко Е.В. (далее - предприниматель) обратились в арбитражный суд с заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (далее - комитет), администрации г. Ставрополя (далее - администрация) со следующими требованиями:

- признать незаконным решение комитета от 28.10.2016 N 08/14-7900с об отказе в предоставлении для завершения строительства в аренду без проведения торгов земельного участка площадью 25 тыс. кв. м с кадастровым номером 26:12:020804:422, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Пригородная, д. 251, квартал 424;

- возложить на администрацию обязанность предоставить в аренду указанный земельный участок и направить в адрес заявителей подписанный проект договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора.

К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Ситникова Л.И.

Решением от 28.04.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 30.08.2017, заявленные требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что кооператив и предприниматель как собственники незавершенных строительством объектов имеют право на приобретение земельного участка с кадастровым номером 26:12:020804:422 в аренду для завершения строительства без проведения торгов. Довод комитета о несоответствии испрашиваемой площади участка площади, необходимой для завершения строительства, отклонен, ввиду отсутствия признаков такого превышения.

В кассационной жалобе комитет просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы указывает, что при осуществлении муниципального контроля установлено нахождение на спорном земельном участке трех незавершенных строительством объектом капитальных объектов и фрагменты фундамента. Заявители не представили в дело доказательства, подтверждающие, что для завершения строительства указанных объектов необходим земельный участок площадью 25 тыс. кв. м. Незадействованная в строительстве площадь (часть спорного участка) может быть выделена в отдельный участок и предоставлена на общих условиях (путем проведения публичных процедур). 28 апреля 2017 года кооператив обратился с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 21 100 кв. м с кадастровым номером 26:12:020804:1915 для завершения строительства многоэтажного жилого комплекса со встроенными и отдельно стоящими нежилыми помещениями и гаражными боксами. По результатам рассмотрения заявления с кооперативом заключен договор аренды в отношении земельного участка площадью 21 100 кв. м, в связи с чем решение суда не может быть исполнено.

В отзыве на кассационную жалобу кооператив и предприниматель указали, что основания для отмены обжалуемых судебных актов отсутствуют.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует отменить.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 15.09.2006 постановлением главы г. Ставрополя N 3106 ООО "Стройуниверсал" предоставлен в аренду на три года земельный участок с кадастровым номером 26:12:020804:422 площадью 25 тыс. кв. м, для проектирования и строительства многофункционального комплекса по адресу:

г. Ставрополь, ул. Пригородная, 251 в квартале 424.

20 ноября 2006 года на основании указанного постановления заключен договор N 5466 аренды указанного участка на срок до 14.09.2009. Договор зарегистрирован в установленном порядке 01.03.2007.

14 апреля 2009 года ООО "Стройуниверсал" выдано разрешение N RU26309000-252-C на строительство I очереди комплекса - административного здания.

16 июня 2009 года ООО "Стройуниверсал" зарегистрировало право собственности на не завершенный строительством объект - административное здание (литера А) площадью 402 кв. м, степенью готовности 8%.

16 февраля 2010 года постановлением администрации N 250 земельный участок предоставлен ООО "Стройуниверсал" на новый срок для продолжения строительства.

17 февраля 2010 года на основании указанного постановления заключен договор аренды земельного участка сроком до 15.02.2013, зарегистрированный в установленном законом порядке 31.03.2010.

05 октября 2012 года ООО "Стройуниверсал" по договору купли-продажи недвижимого имущества продало кооперативу объект незавершенного строительства, передав права по действующему договору аренды земельного участка (переход права собственности зарегистрирован 30.10.2012).

16 ноября 2012 года кооператив на основании договора купли-продажи недвижимого имущества продал предпринимателю 1/5 долю в праве на объект незавершенного строительства, передав покупателю права по действующему договору аренды земельного участка.

01 октября 2013 года постановлением N 3319 земельный участок предоставлен заявителям в аренду сроком на три года для продолжения строительства многофункционального комплекса во исполнение решения Ленинского районного суда г. Ставрополя от 04.04.2013.

08 октября 2013 года комитет (арендодатель) и заявители (арендатор) заключили договор N 2609 аренды земельного участка с целевым назначением - для продолжения строительства многофункционального комплекса, со сроком действия до 30.09.2016.

Решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 26.06.2014 по делу N 2-1693/14 признан незаконным отказ администрации в предоставлении муниципальной услуги по изменению вида разрешенного использования земельного участка площадью 25 тыс. кв. м, находящийся по ул. Пригородной, 251 в квартале 424 "для проектирования и строительства многофункционального комплекса" на "многоэтажный жилой комплекс со встроенными и отдельно стоящими нежилыми помещениями и гаражами боксового типа"; на администрацию возложена обязанность принять решения об изменении вида разрешенного использования указанного земельного участка.

Во исполнение названного решения администрация издала постановление от 08.12.2014 N 4068 об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка по ул. Пригородной, 251, предоставленного кооперативу и предпринимателю, и расположенного на нем не завершенного строительством объекта недвижимости.

На основании постановления от 08.12.2014 N 4068 комитет и кооператив заключили дополнительное соглашение от 26.01.2015, которым внесли изменения в предмет договора аренды в части вида разрешенного использования земельного участка "под многоэтажный жилой комплекс со встроенными и отдельно стоящими нежилыми помещениями и гаражами боксового типа".

Решением Ленинского районного суда г. Ставрополя от 18.05.2015 по заявлению кооператива и предпринимателя признан незаконным отказ комитета в выдаче разрешения на строительство многоэтажного жилого комплекса со встроенными и отдельно стоящими нежилыми помещениями и гаражами боксового типа (позиции 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14 по ГП), выраженный в уведомлении от 28.04.2015 N 06/1-05/1-1/1526. На комитет возложена обязанность по внесению изменений в разделы градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 26:12:020804:422, в том числе раздел 2.1 "Информация о разрешенном использовании земельного участка", раздел 2.2.2 "Предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений", раздел 2.2.4 "Иные показатели"; указать в данных разделах информацию, соответствующую зоне Ж-1 "Зона многоэтажной жилой застройки (4 - 9 этажей)", как это определено статьей 40 Правил землепользования и застройки г. Ставрополя, утвержденных решением Ставропольской городской думы от 27.10.2010 N 97; выдать кооперативу и предпринимателю разрешение на строительство многоэтажного жилого комплекса со встроенными и отдельно стоящими нежилыми помещениями и гаражами боксового типа (позиции 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14 по ГП) по адресу: г. Ставрополь, ул. Пригородная, 251 в квартале 424 (т. 1, л. д. 28 - 50). Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 11.08.2015 по делу N 33а-767/15 решение от 18.05.2015 отменено в части возложения на комитет обязанности выдать кооперативу и предпринимателю разрешение на строительство многоэтажного жилого комплекса со встроенными и отдельно стоящими нежилыми помещениями и гаражами боксового типа (позиции 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14 по ГП) по адресу: г. Ставрополь, ул. Пригородная, 251 в квартале 424. В этой части принято новое решение о возложении на комитет обязанности устранить допущенные нарушения прав и свобод кооператива и предпринимателя, рассмотрев в установленном порядке вопрос о выдаче разрешения на строительство многоэтажного жилого комплекса со встроенными и отдельно стоящими нежилыми помещениями и гаражами боксового типа. В остальной части решение от 18.05.2015 оставлено без изменения.

02 декабря 2015 года кооператив и предприниматель обратились в комитет с заявлением о выдаче разрешения на строительство многоэтажного жилого комплекса со встроенными и отдельно стоящими нежилыми помещениями и гаражами боксового типа (позиции 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14 по ГП) по адресу: г. Ставрополь, ул. Пригородная, 251 в квартале 424.

Комитет отказал обществу в выдаче разрешения на строительство, направив заявителю соответствующее уведомление от 11.12.2015 N 06/1-05/1-1/3404 (т. 1, л. д. 31, 32). Отказ мотивирован несоответствием схемы планировочной организации земельного участка требованиям градостроительного плана участка; многоквартирные жилые дома запроектированы в санитарно-защитной зоне АЗС по ул. Пригородной.

Спор о правомерности отказа комитета является предметом рассмотрения в рамках дела N А63-15217/2015.

30 сентября 2016 года кооператив и предприниматель обратились в администрацию с заявлением о предоставлении спорного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов в порядке пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

Уведомлением от 28.10.2016 N 08/14-7900с комитет отказал в предоставлении испрашиваемого участка. Отказ мотивирован наличием в государственном кадастре недвижимости сведений об аресте в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:020804:422, в связи с чем в силу положений пункта 6 статьи 39.16 Земельного кодекса участок не может быть предоставлен в аренду.

Заявители, полагая, что отказ комитета не соответствует закону и нарушает принадлежащие им права в сфере предпринимательской деятельности, обратились с заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) и пунктом 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо установление их несоответствия закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Удовлетворяя требования кооператива и предпринимателя, суды исходили из наличия у заявителей права на получение в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:020804:422, так как они являются собственниками незавершенных строительством объектов, расположенных на испрашиваемом участке. Необходимость в предоставлении участка площадью 25 тыс. кв. м обусловлена необходимостью строительства десяти проектируемых жилых домов, детской площадки, парковочных мест и зон отдыха (пояснительная записка к проектной документации 2014 года).

В тоже время суды не учли следующее.

В соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

При этом завершение строительства объекта незавершенного строительства как основание и цель предоставления земельного участка в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса и пункта 3 статьи 21 Закона N 137-ФЗ предполагает, что предоставляемый земельный участок необходим именно для того, чтобы завершить строительство объекта, строительство которого уже начато.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса).

В пункте 5 статьи 39.17 Земельного кодекса предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора аренды (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса, и направить принятое решение заявителю.

Статья 39.16 Земельного кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержит разъяснение о том, что предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Тождественные по сути требования содержатся в статье 11.9 Земельного кодекса.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения, такими доказательствами выступать не могут. В рамках настоящего дела суды установили, что на спорном земельном участке расположено четыре объекта незавершенного строительства:

с кадастровым номером 26:12:020804:1919 со степенью готовности 70%, площадью 2 831,2 кв. м, площадью застройки 459,8 кв. м, находящийся в общей долевой собственности кооператива (4/5 доли) и предпринимателя; с кадастровым номером 26:12:020804:652 со степенью готовности 8%, площадью застройки 402 кв. м, находящийся в общей долевой собственности кооператива (4/5 доли) и Ситниковой Л.И.; с кадастровым номером 26:12:020804:1920 со степенью готовности 47%, площадью 5 662,4 кв. м, площадью застройки 964,6 кв. м, находящийся в общей долевой собственности кооператива (4/5 доли) и предпринимателя; с кадастровым номером 26:12:020804:1921 со степенью готовности 70%, площадью 2 831,2 кв. м, площадью застройки 459,8 кв. м, находящийся в общей долевой собственности кооператива и предпринимателя (1/5 доли).

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса (с учетом положений пункта 5 этой статьи) возможность предоставления без торгов в аренду земельного участка связана с необходимостью достройки существующего объекта незавершенного строительства. Однако в рассматриваемом случае на участке находятся четыре незавершенных строительством объекта общей площадью застройки 2286,2 кв. м; доказательства возведения на участке иных объектов в материалы дела не представлены, уведомлением от 11.12.2015 N 06/1-05/1-1/3404 комитет отказал заявителям в выдаче разрешения на строительство многоэтажного жилого комплекса со встроенными и отдельно стоящими нежилыми помещениями и гаражами боксового типа (позиции 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14 по ГП) по адресу: г. Ставрополь, ул. Пригородная, 251 в квартале 424, поэтому выводы судов о необходимости предоставления в аренду без торгов земельного участка площадью 25 тыс. кв. м не подтвержден документально. Представленная в материалы дела пояснительная записка к проектной документации 2014 года не обосновывает необходимость предоставления участка испрашиваемой площади, поскольку содержит сведения о предполагаемых к возведению объектов, что не согласуется с положениями подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса (с учетом положений пункта 5 данной статьи). Кроме того, в материалах дела отсутствуют сведения о соблюдении правил пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса при фактическом предоставлении участка в целях жилищного строительства, поскольку изменение вида разрешенного использования участка не отменяет необходимость реализации предусмотренных законом публичных процедур.

При таких обстоятельствах решение от 28.04.2017 и апелляционное постановление от 30.08.2017 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств.

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).

С учетом изложенного решение от 28.04.2017 и постановление от 30.08.2017 следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, дать правовую оценку доводам комитета о необходимости предоставления заявителям для достройки существующих объектов незавершенного строительства земельного участка испрашиваемой площади, проверить наличие оснований для применения подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.04.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2017 по делу N А63-15022/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин