Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 февраля 2018 г. N Ф08-11498/17 по делу N А53-15327/2017

г. Краснодар

22 февраля 2018 г.

Дело N А53-15327/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Коржинек Е.Л. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от заявителя - индивидуального предпринимателя Карташовой Евгении Владимировны - Шаловой О.В. (доверенность от 27.04.2017), в отсутствие заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Стройюгресурс", извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 31.08.2017 (судья Андрианова Ю.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2017 (судьи Илюшин Р.Р., Ефимова О.Ю., Сулименко О.А.) по делу N А53-15327/2017, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Карташова Евгения Владимировна (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление, регистрирующий орган) от 24.03.2017 N 61/042/003/2017-3278 об отказе в государственной регистрации права собственности на объект - нежилое помещение площадью 204,1 кв. м, расположенное по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Сергея Шило, д. 265в, кадастровый номер 61:58:0005211:3332; о возложении на управление обязанности осуществить государственную регистрацию.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Стройюгресурс" (далее - застройщик, общество).

Решением от 31.08.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 23.11.2017, заявленные требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что характер произведенных в регистрируемых нежилых помещениях изменений (объединение девяти нежилых помещений в одно) свидетельствует о проведении перепланировки отдельных нежилых помещений, а не реконструкции здания в целом. Поскольку площадь и объем здания не изменены, целостность наружных капитальных стен не нарушена, капитальные конструкции не затронуты, предельные параметры не превышены, надежность и безопасность конструктивных и других характеристик произведенной перепланировкой не затронуты, выдачи разрешения на реконструкцию строящегося объекта не требовалось. Работы по внутренней перепланировке помещений согласованы надлежащим образом до выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В кассационной жалобе управление просит решение суда и постановление апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. Заявитель указывает на то, что на момент ввода объекта в эксплуатацию изменения в проектную документацию в части технико-экономических показателей (помещений N 14, 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23) не вносились и в установленном порядке не согласовывались, данное обстоятельство подтверждено администрацией в письме от 16.03.2017 N 60.3.1/704, полученном по запросу управления. Учитывая, что общество не обращалось за разрешением на проведение работ по перепланировке нежилого помещения, а разрешение на ввод в эксплуатацию выдано без учета выполненного переустройства (перепланировки), у управления отсутствовали основания для осуществления государственной регистрации.

В отзыве на жалобу предприниматель просит оставить без изменения обжалуемые судебные акты, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель предприниматель возражал против удовлетворения жалобы.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 09 часов 45 минут 20.02.2018.

После перерыва судебное заседание было продолжено.

От предпринимателя поступило ходатайство об отложении судебного заседания с целью представления дополнительных доказательств.

В соответствии с частью 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видео-конференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Поскольку дополнительные доказательства в суд кассационной инстанции не представляются, обстоятельства, являющиеся в соответствии с положениями статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отложения судебного заседания, отсутствуют, ходатайство об отложении судебного заседания не подлежит удовлетворению.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене.

Как следует из материалов дела, ООО "Стройюгресурс" (инвестор-застройщик) и предприниматель (участник долевого строительства) заключили договоры участия в долевом строительстве от 14.08.2014 N ДБОН-1/(14), N ДБОН-1/(15), N ДБОН-1/(16), N ДБОН-1/(17), N ДБОН-1/(19), N ДБОН-1/(20), N ДБОН-1/(21), N ДБОН-1/(22), N ДБОН-1/(23), согласно которым инвестор-застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. Объектом недвижимости является дом быта общественного назначения общей площадью 1499,32 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Сергея Шило, 265в.

Объектами долевого строительства по указанным договорам являются нежилые помещения с присвоенными номерами до момента сдачи в эксплуатацию объекта недвижимости, расположенные на первом этаже в 2-х этажном доме быта общественного назначения: по договору N ДБОН-1/(14) - помещение N 14 площадью 22 кв. м, по договору N ДБОН-1/(15) - помещение N 15 площадью 23,95 кв. м, по договору N ДБОН-1/(16) - помещение N 16 площадью 23,95 кв. м, по договору N ДБОН-1/(17) - помещение N 17 площадью 23,95 кв. м, по договору N ДБОН-1/(19) - помещение N 19 площадью 16,15 кв. м, по договору N ДБОН-1/(20) - помещение N 20 площадью 23,95 кв. м, по договору N ДБОН-1/(21) - помещение N 21 площадью 23,95 кв. м, по договору N ДБОН-1/(22) - помещение N 22 площадью 23,95 кв. м, по договору N ДБОН-1/(23) - помещение N 23 площадью 22 кв. м.

Договоры участия в долевом строительстве N ДБОН-1/(14), N ДБОН-1/(15), N ДБОН-1/(16), N ДБОН-1/(17), N ДБОН-1/(19), N ДБОН-1/(20), N ДБОН-1/(21), N ДБОН-1/(22), N ДБОН-1/(23) зарегистрированы в установленном законом порядке.

Застройщиком в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) получено разрешение от 23.06.2014 N RU61311000-153 на строительство дома быта общественного назначения общей площадью 1499,32 кв. м, количество этажей - 2, по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. С. Шило, 265в.

Общество произвело перепланировку девяти нежилых помещений, являющихся предметом договоров участия в долевом строительстве N ДБОН-1/(14), N ДБОН-1/(15), N ДБОН-1/(16), N ДБОН-1/(17), N ДБОН-1/(19), N ДБОН-1/(20), N ДБОН-1/(21), N ДБОН-1/(22), N ДБОН-1/(23) путем объединения их в одно нежилое помещение под номером 14, 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23 общей площадью 204,1 кв. м.

В связи с объединением части нежилых помещений общество и предприниматель заключили дополнительные соглашения от 16.11.2015 к договорам участия в долевом строительстве, согласно которым объект долевого строительства - нежилое помещение с присвоенным до момента сдачи в эксплуатацию объекта недвижимости номером 14, 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23 площадью 204,10 кв. м, расположенное на первом этаже, в 2-х этажном доме быта общественного назначения, по адресу: Ростовская обл., г. Таганрог, ул. С. Шило, 265-в.

Указанные изменения внесены в проектную декларацию, которые опубликованы в сети Internet на сайте: www.suresurs.ru.

4 декабря 2015 года застройщику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU61311000-198-2015.

Обществу выданы технический паспорт и технический план на здание дом быта общественного назначения, по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. С. Шило, 265в.

Здание дома быта общественного назначения поставлено на кадастровый учет, присвоен кадастровый номер 61:58:0005211:3331.

Спорное помещение под номером 14, 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23 общей площадью 204,1 кв. м, являющееся предметом договоров участия в долевом строительстве, в редакции дополнительных соглашений, также поставлено на кадастровый учет, присвоен кадастровый номер 61:58:0005211:3332.

13 февраля 2017 года предприниматель обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 61:58:0005211:3332 общей площадью 204,1 кв. м, расположенное по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. С. Шило, 265в.

Регистрирующим органом проведена правовая экспертиза документов, в ходе которой установлено, что договор участия в долевом строительстве, предметом которого является строительство объекта - нежилого помещения площадью 204,1 кв. м, расположенного в 2-х этажном доме быта общественного назначения, по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. С. Шило, 265в, не зарегистрирован.

Уведомлением от 27.02.2017 N 61/042/003/2017-3278 регистрирующий орган приостановил осуществление государственной регистрации в связи с тем, что имеются противоречия между заявленными и зарегистрированными правами.

Регистрирующий орган в порядке межведомственного взаимодействия обратился в администрацию г. Таганрога с запросом о предоставлении сведений о наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 04.12.2015 N RU61311000-198-2015.

Администрация г. Таганрога в ответе от 16.03.2017 N 60.3.1/704 сообщила, что на момент ввода объекта в эксплуатацию изменения в проектную документацию в части технико-экономических показателей (помещений 14, 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23) не вносились. С 04.12.2015 администрация не выдавала разрешение на реконструкцию объекта в части объединения указанных помещений, заявлений с подобным обращением не поступало (т. 2, л. д. 17, 18).

Сообщением от 24.03.2017 N 61/042/003/2017-3278 регистрирующий орган отказал предпринимателю в государственной регистрации по мотиву непредставления документов, подтверждающих возникновение права собственности на объект недвижимости, в отношении которого испрашивается регистрация, - помещение номера 14, 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23 общей площадью 204,1 кв. м.

Не согласившись с отказом управления, предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением.

В силу части 2 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (часть 3 статьи 8 Закона N 214-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 16 Закона N 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 указанного закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных указанным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном законом порядке.

Согласно части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной; представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона.

В соответствии со статьей 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц (часть 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ).

Отказывая в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 61:58:0005211:3332 общей площадью 204,1 кв. м, управление указало на непредставление документов, подтверждающих возникновение права собственности на объект недвижимости площадью 204, 1 кв. м, поскольку общество не обращалось за разрешением на проведение работ по перепланировке нежилого помещения, а разрешение на ввод в эксплуатацию выдано без учета выполненного переустройства (перепланировки).

В силу с части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

Часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса определяет, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в соответствующий уполномоченный орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы (в числе прочих) следующие документы: правоустанавливающие документы на земельный участок (пункт 1); градостроительный план земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории (пункт 2); разрешение на строительство (пункт 3); акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора (пункт 4)); документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство (пункт 5); документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (пункт 6); документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии (пункт 7)); схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта (пункт 8); заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение федерального государственного экологического надзора в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 данного Кодекса (пункт 9).

Часть 6 статьи 55 Градостроительного кодекса в качестве одного из оснований для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию указывает несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство.

Признавая оспариваемый отказ незаконным, суды указали, что при объединении девяти нежилых помещений в одно была осуществлена их перепланировка, а не реконструкция здания в целом, поскольку площадь и объем здания не изменены, целостность наружных капитальных стен не нарушена, предельные параметры не превышены, капитальные конструкции, надежность и безопасность конструктивных и других характеристик произведенной перепланировки не затронуты. Нежилые помещения, объединенные в одно, общей площадью 204, 1 кв. м, в момент выдачи администрацией разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и постановки здания на кадастровый учет были отражены в технической документации как одно помещение и неотъемлемая часть здания, что подтверждается проектной декларацией, изменениями в проектную декларацию, техническим паспортом и техническим планом. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 04.12.2015 N RU61311000-198-2015 выдано на основании документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса, в судебном порядке не оспорено.

Между тем данные выводы не соответствуют имеющимся в деле доказательствам.

Вывод судов о том, что объединением помещений 14, 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23 общей площадью 204,1 кв. м в одно помещение такой же площадью капитальные конструкции здания, надежность и безопасность конструктивных и других характеристик не затронуты, в связи с чем разрешение на реконструкцию строящегося объекта не требовалось, сделан судом самостоятельно, на основании пояснений заявителя, который не представил в подтверждение данных доводов ни технических заключений специалистов, ни доказательств, свидетельствующих о внесении изменений в проектную документацию в части технико-экономических показателей по данным помещениям. Напротив, согласно письму администрации от 16.03.2017, представленному в материалы дела управлением, общество не обращалось в администрацию с заявлением об объединении помещений, соответствующие изменения в проектную документацию не вносились.

Вывод о том, что нежилые помещения, объединенные в одно общей площадью 204,1 кв. м, в момент выдачи администрацией разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и постановки здания на кадастровый учет были отражены в технической документации как одно помещение и неотъемлемая часть здания, также не подтвержден имеющимися в деле доказательствами.

Так, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU61311000-198-2015 выдано обществу 04.12.2015 (т. 1, л. д. 122 - 125), а представленный в материалы дела технический паспорт здания составлен по состоянию на 10.11.2016 (т. 1, л. д. 142), кадастровый паспорт помещения по состоянию на 14.01.2016 (т. 1, л. д. 134).

В копии технического плана здания по состоянию на 23.11.2015, на которое содержится ссылка в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 04.12.2015 N RU61311000-198-2015, сведения о спорном помещении отсутствуют (т. 1, л. д. 138 - 141).

Технический план помещения составлен позднее - 28.12.2015 (т. 1, л. д. 136), сведения о том, что названный план являлся неотъемлемой частью технического плана здания от 23.11.2015 и находился в составе технической документации при вводе объекта в эксплуатацию, не представлены.

Суды не исследовали данные обстоятельства и не установили с учетом относимых и допустимых доказательств, вносились ли в установленном законом порядке до выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию изменения в проектную документацию, на основании которой выдавалось разрешение на строительство, какая проектная и техническая документация была представлена обществом при вводе объекта в эксплуатацию и являлась основанием для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, затронуты ли произведенными работами по объединению нежилых помещений капитальные конструкции здания, надежность и безопасность конструктивных и других характеристик здания.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в нем доказательствам.

С учетом изложенного судебные акты надлежит отменить, дело - направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

в удовлетворении ходатайства индивидуального предпринимателя Карташовой Е.В. об отложении судебного заседания отказать.

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 31.08.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2017 по делу N А53-15327/2017 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия

Председательствующий

Е.И. Афонина

Судьи

Е.Л. Коржинек О.Л. Рассказов