Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 марта 2018 г. N Ф08-499/18 по делу N А32-652/2016

г. Краснодар

01 марта 2018 г.

Дело N А32-652/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 марта 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Мостовик" (ИНН 2318001835, ОГРН 1022302796560) - Моздор Н.А. (доверенность от 10.01.2018), в отсутствие ответчиков: администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), общества с ограниченной ответственностью "Александрия" (ИНН 2317054030, ОГРН 1092367002397), третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Рувит" (ИНН 2320227950, ОГРН 1152366002183), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.09.2017 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2017 (судьи Маштакова Е.А., Ванин В.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-652/2016, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Мостовик" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации города Сочи (далее - администрация), департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент), обществу с ограниченной ответственностью "Александрия" о признании недействительными отчетов об определении рыночной стоимости годовой арендной платы от 24.09.2014 N 2-21 /03-2014 и от 30.07.2015 N 15/015; о понуждении администрации в лице департамента заключить с обществом дополнительное соглашение к договору от 20.03.1998 N 4900000767 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 11 000 кв. м (кадастровый номер 23:49:0136005:617) из земель населенных пунктов, предназначенного для производственной деятельности, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, с. Альтмец, изложив пункт 2.2 договора в следующей редакции: "2.2. Размер годовой арендной платы за участок составляет 87 649 (восемьдесят семь тысяч шестьсот сорок девять) рублей 65 копеек с 26 ноября 2014 года. Истец также просил возложить на администрацию в лице департамента обязанность произвести перерасчет суммы годовой арендной платы и пени по договору аренды от 20.03.1998 N 4900000767 с 26.11.2014, взыскать с администрации судебные расходы.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.09.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2017, производство по делу в части требований о признании недействительным отчета об определении рыночной стоимости годовой арендной платы и об установлении рыночной стоимости годовой арендной платы в отношении земельного участка прекращено в связи с отказом истца от части исковых требований. Исковое заявление удовлетворено частично. На администрацию возложена обязанность заключить с обществом дополнительное соглашение от 23.12.2014 к договору аренды от 20.03.1998 N 4900000767 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 11 000 кв. м (кадастровый номер 23:49:0136005:617) из земель населенных пунктов, предназначенного для производственной деятельности, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, с. Альтмец, изложив пункт 2.2 договора в следующей редакции: "2.2. Размер годовой арендной платы определяется в соответствии с заключением эксперта от 15.12.2016 N 071/16 и составляет 87 649 (восемьдесят семь тысяч шестьсот сорок девять) рублей 65 копеек. Исчисление арендной платы на основании пункта 1 настоящего соглашения устанавливается с 26.11.2014". В удовлетворении остальной части иска отказано. С администрации в пользу общества взыскано 3 тыс. рублей в возмещение расходов по государственной пошлине и 45 тыс. рублей расходов по проведению исследований специалистами.

В кассационной жалобе администрация и департамент, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просят отменить решение от 29.09.2017 и постановление от 12.12.2017. По мнению подателей жалобы, основания для внесения изменений в договор отсутствовали. Общество, подписав договор аренды, согласилось с его существенными условиями, в том числе и о размере арендной платы.

В отзыве общество указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В заседании представитель общества поддержал доводы отзыва.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что основания для отмены решения и апелляционного постановления отсутствуют.

Как видно из материалов дела, 20.03.1998 комитет по управлению имуществом г. Сочи (арендодатель) и правопредшественник общества (арендатор) заключили договор N 77 аренды земельного участка площадью 11 000 кв. м, занимаемого производственной базой в с. Волковка Лазаревского района.

В пункте 1.3 договора указано, что земельный участок предоставлен для производственной деятельности.

Срок действия договора определен с 01.01.1998 по 01.01.2047 (пункт 2.1 договора).

Арендная плата за участок согласована в размере базовой ставки арендной платы в соответствии с пунктом 3.1.3 постановления от 21.01.1998 х 11 000 (пункт 2.2 договора).

Согласно пункту 2.4 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее базовых (исходных ставок).

Договор зарегистрирован комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Сочи 29.04.1999 за N 927 (т. 1, л. д. 8 - 10).

Земельный участок 24.04.1999 поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 23:49:0136005:617. В кадастровом паспорте указано, что местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, с. Волковка (т. 2, л. д. 132).

В дополнительных соглашениях стороны определяли размер арендной платы по договору, в том числе с 01.04.2011 с применением постановления главы администрации Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (т. 1, л. д. 11 - 13).

В декабре 2014 года администрация города Сочи на основании постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210), которым установлено, что размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета о рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком, направила обществу для подписания дополнительное соглашение к договору. В соглашении указано, что размер годовой арендной платы за земельный участок определяется в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости годовой арендной платы от 24.09.2014 N 2-21/03-2014 и составляет 446 540 рублей. Согласно пункту 2 соглашения размер арендной платы устанавливается с 26.11.2014 (т. 1, л. д. 14).

В письме от 19.12.2014 N 17 общество сообщило департаменту о несогласии с указанным в дополнительном соглашении размером арендной платы и предложило его пересмотреть (т. 1, л. д. 24).

Поскольку возникшие разногласия стороны не устранили (т. 1, л. д. 25 - 28), общество обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Согласно пункту 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В силу разъяснений, содержащихся в абзаце 5 пункта 16 постановления N 73 регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего применение регулируемой цены, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Договор аренды земельного участка от 20.03.1998 N 767 заключен до вступления в действие Земельного кодекса, в то же время в пункте 2.4 договора стороны согласовали возможность одностороннего изменения арендной платы арендодателем в случае изменения базовых ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами.

Таким образом, с учетом согласованного сторонами порядка изменения арендной платы в данном случае должна применяться нормативная (регулируемая) цена. При этом стороны не лишены права требовать внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменениями законодательства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).

Арендодатель определил размер арендной платы на основании постановления N 210, которым определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009 - 2016 годы). Данный муниципальный нормативный правовой акт действовал в период направления обществу спорного уведомления.

В соответствии с пунктом 2 постановления от 30.06.2009 N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

Согласно пункту 5.7 постановления от 30.06.2009 N 210 с 1 марта 2010 года при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления от 30.06.2009 N 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков.

При определении спорного условия договора департамент руководствовался подготовленным ООО "Александрия" на основании муниципального контракта отчетом от 24.09.2014 N 2-21/ОЗ-2014. В данном документе указано, что земельный участок находится в с. Волковка Лазаревского района г. Сочи (т. 1, л. д. 66 - 109).

Судебные инстанции установили, что используемый обществом земельный участок с кадастровым номером 23:49:0136005:617 расположен в границах с. Альтмец Лазаревского района г. Сочи (т. 1, л. д. 29 - 31).

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

При производстве по делу в суде первой инстанции назначена экспертиза. В соответствии с экспертным заключением от 15.12.2016 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0136005:617 расположен в границах населенного пункта с. Альтмец Лазаревского района г. Сочи. При этом внесенный в государственный кадастр недвижимости адрес земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136005:617 не совпадает с фактическим местом расположения земельного участка. Эксперты указали, что рыночная стоимость годовой арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136005:617 площадью 11000 кв. м, расположенного в границах населенного пункта с. Альтмец Лазаревского района г. Сочи, по состоянию на 24.09.2014 составляет 87 649 рублей 65 копеек (т. 3, л. д. 49 - 81).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, суды правомерно указали, что приведенное арендодателем в пункте 1 дополнительного соглашения от 23.12.2014 к договору аренды земельного участка от 20.03.1998 условие о размере годовой арендной платы за участок с кадастровым номером 23:49:0136005:617 не соответствует положениям действующих по состоянию на 26.11.2014 нормативных правовых актов и определено без учета фактического места расположения участка.

С учетом заключения судебных экспертов суды, в целях урегулирования возникших разногласий, установили, что годовой размер арендной платы с 26.11.2014 составляет 87 649 рублей 65 копеек, поэтому частично удовлетворили исковое заявление общества.

В кассационной жалобе администрация и департамент, ссылаясь на положения статей 421, 450 и 451 Гражданского кодекса, указывают на отсутствие оснований для удовлетворения требований общества об изменении условий договора аренды. Данные доводы отклоняются, поскольку арендная плата за земельный участок, подлежала определению на основании действовавших в спорный период нормативных правовых актов. При этом при определении условия договора о размере арендной платы на основании рыночной стоимости арендодатель использовал отчет независимого оценщика, основанный на ошибочных сведениях о местоположении участка.

Довод жалобы о согласии общества с существенным условием договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136005:617 в виде предложенного арендодателем размера арендной платы несостоятелен, поскольку опровергается имеющимися в материалах дела доказательствами и фактом подачи арендатором иска в арбитражный суд.

При таких обстоятельствах основания для отмены решения от 29.09.2017 и апелляционного постановления от 12.12.2017 по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судов по существу спора подателями жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, верно применили нормы права к установленным обстоятельствам. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса).

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Администрация и департамент (органы местного самоуправления) освобождены от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.09.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2017 по делу N А32-652/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов