Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 марта 2018 г. N Ф08-529/18 по делу N А32-3503/2017

г. Краснодар

13 марта 2018 г.

Дело N А32-3503/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 марта 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зуб А.А. (с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Тюменской области), при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования Туапсинский район (ОГРН 1032330758910) - Скрипченко Л.В. (доверенность от 25.09.2017), от ответчика - открытого акционерного общества "Запсибгазпром" (ОГРН 1027200821196) - Евсеенко Л.И. (доверенность от 09.01.2018, посредством видеоконференц-связи), рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества "Запсибгазпром" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.08.2017 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2017 (судьи Ильина М.В., Мисник Н.Н., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-3503/2017, установил следующее.

Администрация муниципального образования Туапсинский район (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к открытому акционерному обществу "Запсибгазпром" (далее - общество, ОАО "Запсибгазпром"), в котором просила:

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 12.04.2006 N 3300001462,

- обязать общество возвратить земельный участок площадью 6 2157 кв. м с кадастровым номером 23:33:0906001:261, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Туапсинский район, с. Небуг, ул. Хаблакова Щель, предназначенный для строительства и эксплуатации квартала жилой застройки, сроком на 49 лет (далее также - земельный участок с кадастровым номером 23:33:0906001:261).

Решением от 07.08.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 21.11.2017, договор аренды земельного участка от 12.04.2006 N 3300001462 расторгнут, в удовлетворении остальной части требований отказано.

С общества в доход федерального бюджета взыскано 6 тыс. рублей государственной пошлины.

Судебные акты мотивированы следующим. Согласно акту осмотра от 28.10.2016, в границах земельного участка, предназначенного для строительства и эксплуатации квартала жилой застройки, расположены капитальные объекты, по внешним признакам в состоянии ветхости и аварийности, одноэтажный капитальный объект - трансформаторная подстанция, а также некапитальные объекты неопределенного назначения. Направленное ответчику сопроводительным письмом от 09.12.2016 соглашение о расторжении договора, обществом не подписано. В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) лица, не являющиеся собственниками земельных участков, в том числе обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, земле как природному объекту, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения участков предусмотрены договорами. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса). Несмотря на заключение договора 12.04.2006 (более 10 лет назад), арендатором надлежащих мер по освоению земельного участка не принято, строительство квартала жилой застройки не осуществлено, разрешение на строительство не получено, проектная документация отсутствует. Согласно пункту 9.1 договора неиспользование земельного участка в течение одного года является нарушением установленных норм строительства и расценивается как неосвоение (кроме случаев, когда более длительный срок предусмотрен договором); земельный участок для целей строительства не освоен (более 10 лет). В соответствии с пунктом 3.2.5 договора арендодатель в одностороннем порядке вправе принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при: неиспользовании земельного участка (его части) в течение одного года; использовании земельного участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 договора. Фактически земельный участок используется для размещения временных некапитальных сооружений, двух капитальных сооружений, то есть не по целевому назначению. Отсутствие задолженности по арендной плате не влияет на право собственника земельного участка на достижение экономических и социальных целей, для которых заключался договор аренды. Доводы ответчика о том, что им предприняты меры по заказу проектной документации, об отсутствии оснований для расторжения договора, судом отклонены; конечный результат в виде проектной документации в материалы дела не представлен по причине его отсутствия, факты неиспользования спорного участка для целей, указанных в пункте 1.1 договора, а также использования участка не по целевому назначению, истцом доказаны. Отказывая администрации в удовлетворении требования об обязании возвратить земельный участок, суд указал на наличие на участке двух объектов недвижимости (подстанция, временный склад), право собственности ответчика на которые возникло до заключения договора аренды, и, несмотря на явную несоразмерность площади данных объектов (80,1 и 280,5 кв. м) площади спорного земельного участка, принадлежность ответчику права использовать земельный участок, занятый такими объектами, необходимый для их ординарной эксплуатации. Кроме того, истцом не представлено доказательств о принадлежности находящихся на участке временных сооружений, незаконности их нахождения на земельном участке. Судебные расходы отнесены на ответчика в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс).

В кассационной жалобе общество просит решение от 07.08.2017 и апелляционное постановление от 21.11.2017 отменить в части расторжения договора аренды земельного участка от 12.04.2006 N 3300001462 и взыскания с ОАО "Запсибгазпром" в доход федерального бюджета 6 тыс. рублей государственной пошлины, принять по делу новый судебный акт, которым отказать администрации в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

По мнению подателя жалобы, истцом не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, вытекающего из требований, связанных с неосуществлением ответчиком строительства (часть вторая пункта 3.2.5 договора аренды от 12.04.2006). Следует из сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 правовой позиции, что неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием. В подпункте 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса использование земельного участка не по целевому назначению и неиспользование земельного участка в течение определенного периода также указаны как разные основания прекращения договора. В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Требования истца, вытекающие из части второй пункта 3.2.5 и пункта 9.1 договора, - неиспользование участка (его части) в течение одного года, абзаца 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса, не могли быть рассмотрены в текущем процессе, поскольку по данному пункту претензия ответчику не направлялась, разумное время для исполнения этого обязательства, не предоставлялось. В оспариваемом решении меры по освоению земельного участка необоснованно приравнены к строительству квартала жилой застройки. Под освоением земельного участка понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования участка, ответчиком представлены доказательства принятия мер по освоению участка (договор от 22.06.2015 на выполнение инженерных изысканий, письмо проектировщика от 27.05.2016 о продлении сроков выполнения работ, заявление о выдаче градостроительного плана земельного участка и накладная от 13.07.2017). Поскольку проектная документация поступила ответчику только в декабре 2017 года, общество ходатайствует о ее приобщении к материалам дела в суде кассационной инстанции. Ни договор, ни закон, не содержат сроков осуществления действий по освоению земельного участка. 30-дневный срок для устранения нарушений, связанных с началом строительства, нельзя считать разумным, поскольку на соблюдение всех процедур, необходимых для начала строительства, требуется гораздо больше времени. С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11), и предпринимаемых ответчиком в настоящее время активных действий по подготовке документов, необходимых для строительства, оснований для удовлетворения претензии и иска, связанных с неиспользованием земельного участка, нет. Ответчик планировал осуществить на земельном участке строительство коттеджного поселка, то есть малоэтажную застройку. В связи с утверждением решением Совета муниципального образования Туапсинский район от 27.06.2014 N 126 Правил землепользования и застройки Небугского сельского поселения Туапсинского района, в границах спорного земельного участка находилось несколько территориальных зон (П1 - зона размещения производственных объектов, объектов агропромышленного комплекса и коммунально-складского назначения; ОЗ - зона размещения объектов многофункционального назначения; Т - зона транспортной инфраструктуры; Ж2 - зона застройки малоэтажными и среднеэтажными жилыми домами). Решением Совета муниципального образования Туапсинский район в марте 2017 года вся территория спорного земельного участка отнесена к зоне застройки многоэтажными жилыми домами. В период с 27.06.2014 по текущий момент строительство малоэтажной застройки на спорном земельном участке невозможно. Указанные обстоятельства невозможности использования земельного участка по целевому назначению (пункт 2 статьи 45, пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса) суды не исследовали и не оценили. Односторонний акт осмотра истцом земельного участка от 28.10.2016 N 737 является ненадлежащим доказательством, каких бы то ни было обстоятельств, касающихся взаимоотношений сторон. Сооружений, предназначенных для использования по иному назначению, чем назначение, определенное договором аренды, ответчик на участке не возводил и не эксплуатировал, в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие состав нарушения "использование не по целевому назначению". Нахождение законно возведенных сооружений на земельном участке (еще до передачи его в аренду по договору от 12.04.2006) не может являться доказательством использования участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию. Договор аренды не содержит обязательств арендатора по сносу указанных сооружений, иных запретов по их эксплуатации.

Рассмотрев и обсудив ходатайство общества о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, арбитражный суд округа не установил оснований для его удовлетворения. В силу требований статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд кассационной инстанции рассматривает дело в судебном заседании коллегиальным составом судей с особенностями, установленными в главе 35 Кодекса, проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Правом принимать и исследовать новые доказательства, суд кассационной инстанции не наделен. Поэтому, приложенные обществом к кассационной жалобе документы, которые не были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, окружным судом во внимание не принимаются.

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса заседание суда кассационной инстанции проведено с использованием систем видео-конференц-связи.

Заявленное непосредственно в судебном заседании 06.03.2018 представителем администрации ходатайство о приобщении к материалам дела письменного отзыва на кассационную жалобу, в отсутствие доказательств заблаговременного направления его копии ответчику, обеспечивающего возможность ознакомления с ним до начала судебного заседания (статья 279 Арбитражного процессуального кодекса), с учетом возражений последнего относительного такого приобщения, также отклонено.

В судебном заседании представитель общества на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, против этого возразил представитель администрации.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 12.04.2006 администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор N 3300001462 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок 49 лет, до 12.04.2055, земельный участок из земель поселений площадью 6 2157 кв. м, с кадастровым номером 23:33:0906001:0261, расположенный по адресу: 352831, Российская Федерация, Краснодарский край, Туапсинский район, с. Небуг, Хаблакова Щель, для использования в целях строительства и эксплуатации квартала жилой застройки. Арендная сделка зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 15.07.2010 (т. 1, л. д. 16 - 17, 26 - 33).

В договоре отражено, что участок фактически передан арендатору со дня вступления в силу постановления главы муниципального образования Туапсинский район от 12.04.2006 N 291 (пункт 1.3.), фактическое состояние участка: используется для строительства и эксплуатации объектов недвижимого имущества (пункт 1.2).

По условиям пункта 3.2.5. договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при таких существенных нарушениях условий договора, как: использование участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в п. 1.1 договора; неиспользование участка (его части) в течение одного года (может быть установлен более длительный срок при предоставлении участка для строительства); нарушение арендатором условий предоставления земельного участка, указанных в пункте 9 договора, и невыполнение арендатором обязанностей, указанных в пунктах 4.1, 4.2 договора.

Пунктом 9.1 договора определено, что неиспользование земельного участка в течение одного года является нарушением и расценивается как неосвоение (кроме случаев, когда более длительный срок предусмотрен договором).

Пунктом 4.1.7. договора арендатор принял на себя обязанность использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 договора.

28.10.2016 специалистом МБУ "Комитет земельных отношений муниципального образования Туапсинский район" в одностороннем порядке составлен акт осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:33:0906001:261, предоставленного по договору аренды от 12.04.2006 N 3300001462, в котором отражено использование участка открытым акционерным обществом "Газпром", наличие в границах участка капитальных объектов, правоустанавливающая и правоудостоверяющая документация на которые не предоставлена, одноэтажного капитального объекта (трансформаторная подстанция), некапитальных объектов неопределенного назначения. Графа о выводах и замечаниях по результатам осмотра фактического использования земельного участка не заполнена (т. 1, л. д. 11 - 12, 13 - 15).

09.12.2016, ссылаясь на пункт 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон, Закон N 137-ФЗ), результаты комиссии, проведенной муниципальным контролем управления архитектуры и градостроительства администрации, и пункт 3.2.5 договора аренды земельного участка от 12.04.2006 N 3300001462 в части права арендодателя в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при существенном нарушении его условий, а именно, использовании участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, администрация Небугского сельского поселения Туапсинского района предложила обществу добровольно расторгнуть договор аренды либо устранить допущенные нарушения в течение 30 календарных дней с момента получения претензионного письма (т. 1, л. д. 6, 7 - 10, 22, 23, 24 - 25).

Указывая, что ответ на претензионное письмо от общества не получен, с 01.01.2017 полномочия органов местного самоуправления сельских поселений по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляются органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района (статья 3.3 Вводного закона в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 334), и пунктом 3.2.5 договора аренды от 12.04.2006 N 3300001462 предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком, досрочном расторжении договора при использовании участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 договора аренды, которое является существенным нарушением условий договора, администрация района обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 Земельного кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пункт 2 статьи 607 Гражданского кодекса допускает возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей передачи в аренду земельных участков.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума N 11, устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 6/8) содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66) разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции пришли к выводам о том, что досудебный порядок урегулирования спора арендодателем соблюден, истцом доказаны факты как неиспользования спорного земельного участка для целей, указанных в пункте 1.1 договора, так и использования участка не по целевому назначению (эксплуатация двух объектов недвижимости, ряда некапитальных сооружений), земельный участок не подлежит возврату арендодателю, поскольку ответчик вправе использовать участок, занятый принадлежащими ему на праве собственности объектами недвижимости и необходимый для их ординарной эксплуатации, истцом не доказана принадлежность (не принадлежность) ответчику временных сооружений, расположенных на участке, незаконность их нахождения.

Согласно пунктам 4 и 5 части 2 статьи 125, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса рассмотрение дела в арбитражном суде происходит исходя из предмета и основания, заявленных в иске. При этом под предметом иска понимается материально-правовое требование истца к ответчику, в основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2012 N 5150/12).

Основанием для обращения в арбитражный суд администрация избрала существенное нарушение условий договора аренды земельного участка от 12.04.2006, выразившееся в использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 договора.

Рассматривая по существу иск администрации, исходя из такого нарушения арендатором условий договора от 12.04.2006 N 3300001462, как неиспользование земельного участка в течение одного года для целей, указанных в пункте 1.1, суд не проверил должным образом соблюдение в указанной части обязательного досудебного порядка расторжения долгосрочного договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности (т. 1, л. д. 6, 7 - 10).

Удовлетворяя иск администрации о расторжении договора аренды земельного участка от 12.04.2006 N 3300001462 по основанию использования участка не по целевому назначению, а именно, для размещения временных некапитальных сооружений и двух капитальных сооружений, суды одновременно констатировали принадлежность ответчику на праве собственности двух объектов недвижимого имущества, находящихся на спорном участке еще до заключения названного договора аренды, которые он вправе использовать вместе с территорией, необходимой для их эксплуатации, и отсутствие доказательств незаконного нахождения на арендованном обществом участке временных сооружений, их принадлежности обществу.

Таким образом, одни и те же обстоятельства, послужили основанием для расторжения договора аренды земельного участка, и для отказа в удовлетворении требования администрации о возврате участка обществом, противоречия в названных выводах судебные инстанции не устранили.

Суды также не оценили и не приняли во внимание при разрешении спора условия пунктов 1.2, 4.1.13, 4.1.18, 4.1.22 договора аренды от 12.04.2006 о фактическом наличии на земельном участке с кадастровым номером 23:33:09 06 001:0261 эксплуатируемых арендатором объектов недвижимого имущества.

Из материалов дела также следует, что досудебное претензионное письмо администрации Небугского сельского поселения Туапсинского района от 09.12.2016 было основано на результатах комиссии, проведенной муниципальным контролем управления архитектуры и градостроительства администрации района, однако соответствующий документ в деле отсутствует и судами не исследован, равно как и документ, подтверждающий осуществление именно арендодателем контрольных мероприятий в отношении спорного договора аренды, предшествующих направлению претензии и иска в арбитражный суд. Администрация Небугского сельского поселения Туапсинского района, осуществлявшая в определенный период полномочия арендодателя спорного участка, и инициировавшая расторжение договора аренды земельного участка от 12.04.2006, к участию в деле не привлечена.

Исследуя акт осмотра земельного участка от 28.10.2016 N 737, суды не оценили возражения ответчика относительно данного одностороннего доказательства (т. 1, л. д. 44 - 46), не проверили наличие у лица, осуществившего осмотр, полномочий действовать от имени арендодателя, не учли, что лицом, использующим участок, в акте названо открытое акционерное общество "Газпром", а не ОАО "Запсибгазпром", не установили действительное содержание прилагаемых к акту фотоматериалов (на 1 листе, в дело представлено 3 листа с изображением 10 фотографий; т. 1, л. д. 13 - 15), не проверили, кому предлагалось представить правоустанавливающую и правоудостоверяющую документацию на расположенные в границах участка капитальные объекты, не приняли во внимание отсутствие в акте выводов и замечаний по результатам осмотра фактического использования земельного участка, описания количества и характеристик обнаруженных на участке объектов (кроме трансформаторной подстанции).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" (далее - постановление Пленума N 57) разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Правомерность изданного главой муниципального образования Туапсинский район 12.04.2016 (на основании заявления общества, свидетельства о государственной регистрации права от 04.02.2004 (отсутствует в деле) постановления N 291 о предоставлении ОАО "Запсибгазпром" в аренду земельного участка для строительства и эксплуатации квартала жилой застройки в с. Небуг Туапсинского района, заключенного договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 12.04.2006 N 3300001462, правовая и фактическая возможность его исполнения, расторжения, судебными инстанциями с необходимой степенью полноты и достоверности не исследованы.

При таких обстоятельствах решение от 07.08.2017 и апелляционное постановление от 21.11.2017 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 4 статьи 15, статья 71, пункты 2, 3 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, части 1, 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить допущенные нарушения, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, сформировать круг лиц, участвующих в деле, установить и исследовать все существенные для его рассмотрения обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку доводам участников спора, после чего разрешить его с правильным применением норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 названного Кодекса.

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.01.2018 по ходатайству общества исполнение решения от 07.08.2017 и апелляционного постановления от 21.11.2017 по настоящему делу приостановлено на срок до рассмотрения кассационной жалобы. Поскольку кассационная жалоба рассмотрена, обжалуемые судебные акты отменены, приостановление исполнения судебных актов, произведенное названным определением, утратило силу (часть 4 статьи 283 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.08.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2017 по делу N А32-3503/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

В.Е. Епифанов И.В. Сидорова