Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 марта 2018 г. N Ф08-522/18 по делу N А32-21677/2017

г. Краснодар

21 марта 2018 г.

Дело N А32-21677/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 марта 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С. при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Ячменевой Марии Александровны (ИНН 232508221390, ОГРНИП 314236813500060) - Макейчука А.В. (доверенность от 22.11.2017), в отсутствие представителя истца - индивидуального предпринимателя Солдатова Евгения Викторовича (ИНН 232500503307, ОГРНИП 304232505800050), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ячменевой Марии Александровны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.09.2017 (судья Ермолова Н.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2017 (судьи Маштакова Е.А., Ванин В.В., Нарышкина Н.В.) по делу N А32-21677/2017, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Солдатов Евгений Викторович (далее - предприниматель-1) подал в Арбитражный суд Краснодарского края иск к индивидуальному предпринимателю Ячменевой Марии Александровне (далее - предприниматель-2) о взыскании 249 тыс. рублей долга по договору от 01.01.2015 аренды нежилого помещения общей площадью 76,10 кв. м, расположенного по адресу:

г. Апшеронск, ул. Спорта, 2-а (далее - договор аренды, нежилое помещение) с 01.07.2016 по 28.01.2017 и 277 605 рублей пени с 02.07.2016 по 12.05.2017.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.09.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2017, иск удовлетворен со следующей мотивировкой. В договоре аренды стороны не согласовали срок уведомления контрагента об одностороннем расторжении договора и возможность автоматической пролонгации по истечении его срока. Каждая из сторон вправе отказаться от договора аренды с предупреждением об этом другой стороны за три месяца. Предприниматель-2, продолжив пользоваться нежилым помещением, а предприниматель-1, не возразив против этого, возобновили договор аренды на тех же условиях на неопределенный срок. Уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке направлено арендатором арендодателю 28.11.2016, поэтому договорные отношения можно было считать прекращенными с 28.02.2017, но с согласия арендодателя следует считать прекращенными с 28.01.2017. В отсутствие доказательств освобождения нежилого помещения и его возврата предпринимателю-1 предприниматель-2 должен был вносить арендную плату в спорный период.

За просрочку платежей ему правомерно начислена неустойка, об уменьшении которой предприниматель-2 не заявил.

Предприниматель-2 обжаловал решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.09.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Предприниматель-2 не подписывал экземпляр договора аренды, предусматривающий его автоматическую пролонгацию, представленный предпринимателем-1. Срок договора аренды истек 30.11.2015, а заявление о его расторжении от 28.11.2016 предприниматель-2 не подписывал и не направлял предпринимателю-1. По истечении срока договора аренды (30.11.2015) необходимость направления такого заявления отсутствовала, поскольку нежилыми помещениями предприниматель-2 с этой даты не пользовался по просьбе предпринимателя-1. Основания для вывода о расторжении договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения арендодателем заявления арендатора от 28.11.2016 отсутствовали. Предприниматель-1 на момент заключения договора аренды не являлся собственником нежилого помещения, которое является частью самовольной пристройки. Предприниматель-1 злоупотребил правом при заключении договора аренды, предоставив предпринимателю-2 в качестве объекта аренды нежилое помещение, незаконно возведенное на земельном участке с разрешенным использованием под благоустройство территории.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя предпринимателя-2, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.09.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2017 подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что предприниматель-1 (арендодатель) и предприниматель-2 (арендатор) 01.01.2015 заключили договор аренды нежилого помещения. Постоянная часть ежемесячной арендной платы составила 40 тыс. рублей, а переменная - стоимость фактически потребленных арендатором коммунальных услуг. Арендная плата подлежала внесению в порядке предоплаты до первого числа текущего месяца. Ее своевременное внесение обеспечено неустойкой в размере 0,5 % от суммы задолженности за каждый день просрочки. Договор мог быть изменен или расторгнут по письменному соглашению сторон, а также на иных законных основаниях с предупреждением другой стороны не менее чем за 60 календарных дней (в экземпляре договора, представленном предпринимателем-2, - 45 дней). Нарушение арендатором этого порядка влекло внесение арендной платы в обычном порядке. Арендодателю предоставлено право на одностороннее внесудебное расторжение договора аренды с предварительным предупреждением арендатора об этом. Договор вступил в силу с момента подписания сторонами акта приема-передачи и должен был действовать до 30.11.2015 с возможностью пролонгации на 11 месяцев в отсутствие заблаговременного предупреждения одной из сторон об отсутствии соответствующего намерения (в экземпляре договора, представленном предпринимателем-2, возможность пролонгации договора не предусмотрена). Нежилое помещение передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2015.

В материалах дела имеется копия адресованного предпринимателю-1 уведомления предпринимателя-2 от 28.11.2016 о расторжении договора аренды с 01.12.2016 со ссылкой на требование арендодателя об освобождении нежилого помещения в связи с предстоящей его реконструкцией. Предприниматель-1 письмом от 27.01.2017 уведомил предпринимателя-2 о прекращении договора аренды с 27.01.2017 - по истечении 60 календарных дней с даты получения названного уведомления арендатора, указав на необходимость погашения задолженности по арендной плате с 01.07.2016 по 28.01.2017 в размере 249 тыс. рублей.

Претензия предпринимаетля-1 от 07.03.2017 с предупреждением о необходимости погашения задолженности и уплаты неустойки (получена адресатом 10.03.2017) оставлена предпринимателем-2 без должного реагирования.

Указанные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателя-1 в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса, арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, оказывает содействие лицам, участвующим в деле, в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств. При подготовке дела к судебному разбирательству судья, в силу пункта 3 части 1 статьи 135 Арбитражного процессуального кодекса, оказывает содействие сторонам в получении необходимых доказательств, истребует необходимые доказательства, разрешает вопросы о назначении экспертизы, вызове в судебное заседание экспертов, свидетелей. Частью 2 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса арбитражному суду предоставлено право предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства, необходимые для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела и принятия законного и обоснованного судебного акта.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. При этом никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (части 4, 5 статьи 71, часть 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса). В пунктах 3, 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено, что при отсутствии ходатайства или согласия на назначение экспертизы со стороны лиц, участвующих в деле, суд разъясняет им возможные последствия незаявления такого ходатайства (отсутствия согласия). По результатам оценки доказательств, в том числе экспертного заключения, суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств.

К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

В определении от 08.04.2010 N 456-О-О Конституционным Судом Российской Федерации отмечена особенность правового регулирования ничтожных сделок, обусловленная характером соответствующих сделок, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом, а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.

Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) под самовольной постройкой подразумевается здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительство на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1 статьи 222). Правовым последствием самовольной постройки является ее снос осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2 статьи 222). Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11.03.1998 N 8-П, определениях от 25.03.2004 N 85-О, от 13.10.2009 N 1276-О-О, от 03.07.2007 N 595-О-П, от 19.10.2010 N 1312-О-О отметил, что конституционные гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, состоящее в нарушении норм земельного либо градостроительного законодательства. Осуществление самовольной постройки является виновным действием.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Состояние имущества должно соответствовать его назначению и условиям договора аренды. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статьи 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации;

далее - Гражданский кодекс). В пунктах 37, 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" сформулированы рекомендации, согласно которым арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязанности по внесению арендной платы, она будет прекращена надлежащим исполнением арендатором обязанности по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества по истечении срока аренды производится в размере, определенном соответствующим договором.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Аналогичным образом при прекращении договора аренды арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю (статья 655 Гражданского кодекса). По смыслу данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснений, прекращение арендных отношений влечет обязанность арендатора по возврату в разумный срок арендованного имущества арендодателю. Порядок исполнения этой обязанности определяется положениями общей части обязательственного права либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В этом случае взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества арендодателю, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Применительно к этой норме Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 10, 11, 12 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснил, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель не должен доказывать наличие у него права собственности на переданное в аренду имущество, а доводы неисправного арендатора о недействительности договора ввиду отсутствия у арендодателя права собственности на объект аренды судом во внимание не принимаются.

Договор аренды вновь созданного недвижимого имущества, заключенный с его законным владельцем, не зарегистрировавшим свое право собственности, не противоречит закону и не может быть признан недействительным. Вместе с тем, договор аренды, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на нее), является ничтожным, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек не допускается.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций не дали должной оценки доводам предпринимателя-2 о том, что он не подписывал ни экземпляр договора аренды, предусматривающий его автоматическую пролонгацию, ни уведомление о его расторжении от 28.11.2016, что он не направлял это уведомление предпринимателю-1, а необходимость его направления отсутствовала. С этой целью судам следовало с учетом вышеприведенного разъяснения высшей судебной инстанции в отсутствие ходатайства или согласия на назначение экспертизы со стороны лиц, участвующих в деле, разъяснить им возможные последствия незаявления такого ходатайства (отсутствия и согласия). В обжалуемых судебных актах также не отражены результаты оценки договора аренды с точки зрения объекта аренды, наличия (отсутствия) у него признаков самовольной постройки, возможности (отсутствии таковой) квалификации предпринимателя-1 как законного владельца нежилых помещений.

Выводы об использовании предпринимателем-2 нежилых помещений в спорный период, о расторжении договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения арендодателем уведомления арендатора от 28.11.2016 о расторжении договора аренды не могли быть основаны только на этом уведомлении, подписание и направление которого предпринимателем-2 отрицаются.

Названные недостатки препятствуют суду кассационной инстанции признать соответствующим установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам выводы об использовании предпринимателем-2 в спорный период нежилых помещений, о наличии у него перед предпринимателем-1 неисполненной обязанности по внесению арендной платы и неустойки, о возобновлении договора аренды по истечении его срока на неопределенный срок, о прекращении договорных отношений с 28.01.2017.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное постановление.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.09.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2017 по делу N А32-21677/2017 отменить. Дело N А32-21677/2017 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

В.Е. Епифанов Н.С. Мазурова