Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 марта 2018 г. N Ф08-276/18 по делу N А61-2972/2017

г. Краснодар

21 марта 2018 г.

Дело N А61-2972/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 марта 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от истца - заместителя прокурора Республики Северная Осетия-Алания (ИНН 1502009295, ОГРН 1031500252805) - Фроловой Е.В. (удостоверение), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Торговый квартал" (ИНН 1513036660, ОГРН 1121513005063) - Даниловой И.В. (доверенность от 14.08.2017), в отсутствие представителей ответчиков: управления муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации местного самоуправления город Владикавказ (ИНН 1502010822, ОГРН 1021500579088), администрации местного самоуправления город Владикавказ (ИНН 1501002346, ОГРН 1021500578087), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый квартал" на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2017 (судьи Сомов Е.Г., Бейтуганов З.М., Макарова Н.В.) по делу N А61-2972/2017, установил следующее.

Заместитель прокурора Республики Северная Осетия-Алания (далее - прокурор) подал в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания иск к администрации местного самоуправления город Владикавказ (далее - администрация), обществу с ограниченной ответственностью "Торговый квартал" (далее - общество) о признании недействительным (ничтожным) договора от 30.03.2015 N 203/15 купли-продажи земельного участка площадью 0,7761 га с кадастровым номером 15:09:0031601:84, расположенного по адресу (местоположение): город Владикавказ, пересечение улиц Барбашова и Кырджалийской, (далее - договор купли-продажи, земельный участок) и о применении последствий его недействительности.

К участию в деле в качестве соответчика привлечено управление муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации (далее - управление).

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 11.09.2017 в иске отказано. Суд исходил из того, что оспариваемый договор не нарушает публичные интересы, земельный участок не ограничен в обороте, постановление о предоставлении участка в собственность и зарегистрированные права на него не оспорены, правомерность приобретения обществом права собственности на земельный участок подтверждена судебным актом по делу N А61-4455/2015, а наличие на земельном участке объекта недвижимости подтверждено экспертными заключениями.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2017 решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 11.09.2017 отменено в части, договор купли продажи земельного участка признан недействительным.

В остальной части решение оставлено без изменения. Судебный акт мотивирован следующим. Земельный участок предоставлен обществу для строительства торгово-делового центра. На момент выкупа земельного участка цель аренды не достигнута, находящееся на земельном участке здание (строение) площадью 39,60 кв. м, квалифицированное экспертами как нестационарный торговый объект, не тождественно понятию торгово-делового центра. Основания для заключения с обществом договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов отсутствовали. Общество владело земельным участком на праве аренды. Признание договора купли-продажи недействительным повлекло возобновление ранее существовавших арендных отношений.

Общество обжаловало постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2017 в части удовлетворения иска в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебного акта суда апелляционной инстанции. В период действия договора аренды земельного участка общество возвело на нем объект недвижимого имущества и зарегистрировало право собственности на него. Возведенное здание имеет признаки торгово-делового центра и объекта недвижимости. Экспертное заключение не подтверждает обратное. Возведенное на земельном участке здание торгового назначения не относится к мобильным объектам сборно-разборного типа. Его перемещение без причинения несоразмерного ущерба невозможно. Эксперт в установленном порядке не аккредитован. Отклонения от проектной и разрешительной документации при возведении спорного объекта экспертом не выявлены. Вступившим в законную силу судебным актом по делу N А61-4455/2015 установлено соответствие возведенного на земельном участке здания торгово-делового центра проектной документации и разрешенному использованию этого участка. Земельный участок не ограничен в обороте, относится к зоне общественно-деловой застройки, сформирован с учетом площади, необходимой для строительства и эксплуатации торгово-делового центра как объекта недвижимости. Этот объект предполагается эксплуатировать в комплексе с торгово-деловыми презентационными зонами с навесами, выставочными сооружениями, рекламными щитами и конструкциями, баннерами, торговыми навесами, стеллажами, передвижными торговыми зонами с лотками, сборно-разборными сооружениями, необходимыми для складирования привезенной и реализуемой продукции, и прочими объектами, не требующими получения разрешения на строительство, а также газонами и местами для парковки автомобилей. Без перечисленных объектов возведенный объект не может эксплуатироваться по целевому назначению. Первая очередь эксплуатации земельного участка предполагала возведение капитального строения, а вторая - периодические сезонные сборка/разборка некапитальных конструкций. Отсутствие на земельном участке иных объектов не свидетельствует о недействительности оспариваемого договора.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей прокурора и общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Судом апелляционной инстанции установлено, что постановлением администрации от 14.03.2014 N 515 обществу предоставлен в аренду на три года земельный участок для строительства торгово-делового центра. Администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 24.03.2014 N 5480 аренды земельного участка до 14.03.2017. Запись о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.04.2014.

Обществу выданы разрешение от 14.09.2014 N RU 15301000-174 на строительство первой очереди торгово-делового центра с площадью застройки 41,40 кв. м, а также разрешение от 26.09.2014 N15301000-128 на ввод в эксплуатацию первой очереди торгово-делового центра площадью 39,60 кв. м как объекта капитального строительства. Согласно содержащимся в заключение эксперта Хаева Ю.Т. от 26.05.2017 N 05/17 выводам, возведенный на земельном участке объект представляет собой сборно-разборную конструкцию торгового павильона, допускающую ее перенос на другое место без нанесения несоразмерного ущерба, без заглубленного фундамента и подключений к стационарным объектам инфраструктуры. Аналогичные сведения содержат экспертное заключение Циплакидис Е.Г. от 22.02.2017 N 2/12, заключение эксперта Дамбегова А.Х. от 08.08.2016 и специалиста Дубровского Д.А.

На основании постановления администрации от 19.12.2014 N 3049 управление (продавец) и общество (покупатель) заключили оспариваемый договор купли-продажи земельного участка для его использования в целях содержания и эксплуатации торгово-делового центра за 160 190 рублей.

Полагая, что продажа земельного участка произведена с нарушением требований земельного законодательства, прокурор обратился в арбитражный суд. Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса прокурор управомочен на обращение в арбитражный суд с иском о признании недействительной сделки, совершенной органами органов местного самоуправления. В указанные дела, рассматриваемые арбитражным судом, прокурор вправе вступить на любой стадии арбитражного процесса с процессуальными правами и обязанностями лица, участвующего в деле, в целях обеспечения законности (часть 5). Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" прокурорам предписано участвовать в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Поскольку договор купли-продажи заключен после 01.09.2013, в рассматриваемом случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" в силу его пункта 6 статьи 3 (пункт 69 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации";

далее - постановление Пленума N 25). Названной редакцией статей 166, 168 Гражданского кодекса установлено, что сделка может быть недействительной по основаниям, установленным законом, независимо от признания ее таковой в судебном порядке (ничтожная сделка). К таковым отнесены сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить не являющееся ее стороной лицо в предусмотренных законом случаях. Такое лицо должно иметь охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Последствия недействительности ничтожной сделки применяются для защиты публичных интересов.

Применительно к названным нормативным положениям в пунктах 74, 75 постановления Пленума N 25 разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. При этом само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) к исключениям из общего правила о продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах, проводимых в форме аукционов, отнесен случай продажи земельного участка, на котором расположено здание, его собственнику (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3). Право лица, являющегося собственником расположенного на земельном участке здания, на приобретение этого участка в собственность является исключительным и может быть ограничено только федеральным законом (пункт 1 статьи 39.20).

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10).

Процедура предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта до 01.03.2015 включала в себя выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта, выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление его государственного кадастрового учета, принятие решения о предоставлении земельного участка заинтересованному лицу. Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информировали население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. (статьи 30, 31 и 32 Земельного кодекса в действовавшей до 01.03.2015 редакции).

Земельный участок был предоставлен обществу в аренду в целях строительства торгово-делового центра, под которым понимается совокупность торговых предприятий и/или предприятий по оказанию услуг, реализующих универсальный или специализированный ассортимент товаров и универсальный ассортимент услуг, расположенных на определенной территории в зданиях или строениях, спланированных, построенных и управляемых как единое целое и предоставляющих в границах своей территории стоянку для автомашин (пункт 53 "ГОСТа Р 51303-2013. Национальный стандарт Российской Федерации. Торговля. Термины и определения", утвержденного приказом Росстандарта от 28.08.2013 N 582-ст). В деле отсутствуют доказательства того, что договор аренды заключался с обществом в целях эксплуатации торгово-делового центра как движимого объекта (сборно-разборной конструкции) в комплексе с торгово-деловыми презентационными зонами с навесами, выставочными сооружениями, рекламными щитами и конструкциями, баннерами, торговыми навесами, стеллажами, передвижными торговыми зонами с лотками, сборно-разборными сооружениями, необходимыми для складирования привезенной и реализуемой продукции, и прочими объектами, не требующими получения разрешения на строительство, а также газонами и местами для парковки автомобилей, что первая очередь эксплуатации земельного участка предполагала возведение капитального строения, а вторая - периодические сезонные сборка/разборка некапитальных конструкций.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о следующем. На момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка на нем находилось одноэтажное строение, не отвечающее признакам торгового центра и объекта недвижимости. Общество не являлось субъектом исключительного права на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса. Поскольку строительство объекта, для возведения и эксплуатации которого земельный участок ранее предоставлен обществу в аренду, не осуществлено, основания для заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка у администрации отсутствовали.

Доводы кассационной жалобы вышеназванные выводы не опровергают и, по сути, направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом процессуальных норм (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2017 по делу N А61-2972/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова