Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 марта 2018 г. N Ф08-1567/18 по делу N А32-8912/2017

г. Краснодар

29 марта 2018 г.

Дело N А32-8912/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 марта 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Шимас" (ИНН 2319026335, ОГРН 1022302836973) - Лебедя Н.Н. (доверенность от 19.05.2017), в отсутствие представителя истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.2017 (судья Куликов О.Б.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2018 (судьи Баранова Ю.И., Еремина О.А., Новик В.Л.) по делу N А32-8912/2017, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к обществу с ограниченной ответственностью "Шимас" (далее - общество) о взыскании 243 904 рублей 23 копеек долга по договору от 30.03.1998 N 4900000758 аренды земельного участка площадью 82 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301011:15, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи. Хостинский район, ул. Я.Фабрициуса, 2/7 (далее - договор аренды, земельный участок), 66 328 рублей 75 копеек неустойки и о расторжении договора аренды.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2018, с общества в пользу администрации взыскано 18 521 рубль 25 копеек неустойки, в удовлетворении остальной части иска отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Администрация с 2011 года по 09.09.2016 некорректно производила начисление обществу арендной платы. Общество возникшую с 01.04.2011 по 30.09.2016 задолженность по арендным платежам (в сумме 38 026 рублей 85 копеек) погасило по платежному поручению от 11.09.2017 N 95, а арендную плату за 3-4 кварталы 2017 года внесло по платежным поручениям от 11.09.2017 N 96, от 27.10.2017 N 110. Неустойка, в этой связи, взыскана частично. Допущенные обществом нарушения сроков внесения арендной не признаны существенными нарушениями условий договора аренды, а иные основания для его расторжения не выявлены.

Администрация обжаловала решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2018 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Перерасчет арендодателем арендной платы по договору аренды произведен в установленном законом порядке. У общества образовалась задолженность в заявленном размере. Нарушение сроков внесения арендной платы является основанием для начисления договорной неустойки и расторжения договора аренды. Администрацией соблюден досудебный порядок взыскания долга и расторжения договора аренды. Такой иск может быть подан арендодателем в разумный срок и после уплаты долга.

В отзыве на кассационную жалобу общество выразило мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что комитет по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и правопредшественник общества (ИЧП Струцкасом Ю.Ю. "Крук"; арендатор) заключили договор от 30.03.1998 N 758 (по дополнительному соглашению от 04.02.2003 - N 4900000758) аренды земельного участка, площадь которого составляла 100 кв. м, для коммунально-бытовой деятельности до 01.01.2047. Арендная плата определена как произведение ее базовой ставки и коэффициента, установленного для зоны С-1-6 (0,3 %). Ее изменение арендодателем в одностороннем порядке без заключения дополнительного соглашения допускалось в случае нормативного изменения базовой ставки и в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не ниже исходной базовой ставки (пункты 2.2, 2.4).

На момент заключения договора аренды арендная плата составила 959 рублей 10 копеек в год. Договор аренды зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Сочи 24.07.1998 под регистрационным номером 0524.

Дополнительными соглашениями к договору аренды площадь земельного участка уменьшена до 82 кв. м, а сумма годовой арендной платы по ставкам 1997 года с 01.01.1998 уменьшена до 786 рублей 46 копеек, по ставкам 1999 года с 01.01.1999 увеличена до 1572 рублей 92 копеек (в связи с изменением базовых ставок арендной платы постановлением Главы города Сочи от 05.05.1998 N 350 "Об индексации ставок земельного налога и арендной платы за землю в 1999 году"), по ставкам 2000 года с 01.01.2000 увеличена до 1887 рублей 51 копейки (в связи с изменением базовых ставок на основании статьи 18 Федерального закона "О федеральном бюджете на 2000 год" и статьи 19 Закона Краснодарского края "О краевом бюджете на 2000 год"), по ставкам 2000 года с 01.04.2000 уменьшена до 1877 рублей 48 копеек (на основании постановления Главы администрации Краснодарского края от 13.04.2000 N 260 "Об аренде земель, отнесенных к государственной собственности на территории Краснодарского края", постановления администрации города Сочи от 28.06.2000 N 489 "Об арендной плате за землю" и с учетом коэффициента предпринимательской деятельности 0,9 для бытового обслуживания), по ставкам 2002 года с 01.01.2002 увеличена до 3754 рублей 94 копеек (в связи с изменением базовых ставок на основании статьи 1 Федерального закона Российской Федерации от 14.12.2001 N 163-ФЗ "Об индексации ставок земельного налога"), по ставкам 2002 года с 01.01.2003 увеличена до 7565 рублей (на основании Федерального закона от 24.07.2002 N 110-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть вторую налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации", постановления главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края", постановления главы города Сочи от 02.10.2002 N 593 "Об арендной плате за землю в городе Сочи", постановления главы города Сочи от 20.11.2002 N 686 "О порядке исчисления арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, и ставок земельного налога в 2003 году", с применением коэффициентов 1,8 и 1,3), с 01.01.2004 увеличена до 7565 рублей 76 копеек (на основании постановления главы администрации Краснодарского края от 30.12.2003 N 1270 о внесении изменений в постановление от 18.05.2002 N 529 и постановления главы города Сочи от 21.01.2004 N 103 о внесении изменений и дополнений в постановление от 02.10.2002 N 593), с 01.07.2007 увеличена до 9229 рублей 43 копеек (по постановлению главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также за земли не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю, в городе Сочи").

За 2003 год обществу начислено 7565 рублей 28 копеек, оплачено им - 7565 рублей, за 2004 год начислено - 7565 рублей 76 копеек, оплачено 20.02.2004 - 7566 рублей, за 2005 год начислено - 7565 рублей 76 копеек, оплачено 22.02.2005 - 7565 рублей 76 копеек, за 2006 год начислено - 7565 рублей 76 копеек, оплачено 13.02.2006 - 7765 рублей 81 копейку (переплата на конец 2006 года составила 199 рублей 99 копеек), за 2007 год начислено - 8404 рубля 43 копейки, оплачено 28.02.2007 и 20.03.2007 - 7565 рублей 76 копеек и 1665 рублей 54 копейки (переплата на конец 2007 года составила 1 026 рублей 86 копеек), за 2008 год начислено - 9229 рублей 43 копейки, оплачено 21.02.2008 и 31.07.2008 - 2294 рубля 75 копеек и 6 тыс. рублей (переплата на конец 2008 года составила 92 рубля 17 копеек), за 2009 год начислено - 9 229 рублей 43 копейки, оплачено 25.02.2009 - 9229 рублей 43 копейки (переплата на конец 2009 года составила 92 рубля 17 копеек), за 2010 год начислено - 9229 рублей 43 копейки, оплачено 11.03.2010 - 9229 рублей 43 копейки (переплата на конец 2010 года составила 92 рубля 17 копеек).

Плата за пользование земельным участком в следующие периоды рассчитана судами в соответствии с постановлением главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Сочи", постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (с учетом переходного периода 2011 - 2013 годов с изменением годовой арендной платы не более 30 процентов на очередной год).

В переходный период с 01.04.2011 арендная плата не могла превысить 11 998 копеек 25 копеек (уровень 2010 года + 30 %), с 01.01.2012 - 15 597 рублей 73 копейки (уровень 2011 года + 30 %), с 01.01.2013 - 20 277 рублей 05 копеек (уровень 2012 года + 30 %). За 2011 год общество оплатило 11 315 рублей 54 копеек (с учетом имевшейся переплаты), за 2012 год - 15 597 рублей 73 копейки, за 2013 год - 20 277 рублей 05 копеек. С учетом установленных независимым оценщиком рыночных величин арендной платы в 2014 году общество должно было уплатить 20 874 рубля, в 2015 году - 25 267 рублей, за три квартала 2016 года - 24 579 рублей 90 копеек.

С 01.04.2011 по 30.09.2016 общество уплатило 75 425 рублей 66 копеек, а должно было уплатить 113 452 рубля 51 копейка. Образовавшаяся задолженность в сумме 38 026 рублей 85 копеек погашена по платежному поручению от 11.09.2017 N 95.

По платежным поручениям от 11.09.2017 N 96, от 27.10.2017 N 110 перечислены 8805 рублей 18 копеек за 3-4 квартал 2017 года. Неустойка подлежит взысканию в сумме 18 521 рубль 25 копеек.

В целях досудебного урегулирования спора администрации направила обществу претензию от 02.08.2016 N 19456/02-05-16, на которую общество не отреагировало.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций правомерно руководствовались следующим.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Договор, в силу статей 450, 619 Гражданского кодекса, может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В соответствии с положениями пункта 4 статьи 22, статьи 65 Земельного кодекса, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Пунктом 2 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210) установлено, что размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ). Согласно пункту 5.7 постановления N 210 с 01.03.2010 при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.

Во исполнение пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края. Органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края рекомендовано не позднее 01.03.2011 привести свои нормативные правовые акты и ранее заключенные договоры аренды земельных участков в соответствие названным региональным Правилам. На 2011 - 2013 годы установлен переходный период с возможностью изменения годовой арендной платы не более, чем на 30 процентов на очередной год.

Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи, утвержденные постановлением администрации от 03.06.2011 N 1061, применялись, в том числе для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности (преамбула). Размер арендной платы на основании рыночной стоимости подлежал расчету как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, ставки арендной платы и коэффициента инфляции.

Оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о следующем. В рассматриваемой ситуации отсутствовали основания для расчета арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка.

При расчете арендной платы применены рыночные величины, определенные независимым оценщиком, приняты во внимание моменты внесения сторонами изменений в условия договора аренды, правила определения арендной платы в переходный период.

В отсутствие доказательств существенного нарушения обществом условий договора аренды с учетом особенностей такого договора и установленной законодателем процедуры его расторжения у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали законные основания для его досрочного расторжения.

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2018 по делу N А32-8912/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин