Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 мая 2018 г. N Ф08-3023/18 по делу N А63-6094/2017

г. Краснодар

17 мая 2018 г.

Дело N А63-6094/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 мая 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие заявителя - Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), органа, осуществляющего публичные полномочия - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737), третьих лиц - публичного акционерного общества "МДМ БАНК", общества с ограниченной ответственностью "Концепт", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.10.2017 (судья Карпель В.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2018 (судьи Белов Д.А., Афанасьева Л.В., Параскевова С.А.) по делу N А63-6094/2017, установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (далее - комитет) обратился в арбитражный суд с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление) со следующими требованиями:

- признать незаконным отказ в государственной регистрации, изложенный в сообщении от 23.06.2017 N 26/999/001/2017-15601;

- возложить на управление обязанность исключить из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) запись N 26-26-01/005/2011-264 об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:012211:58, расположенного по адресу: г. Ставрополь, 3-й Юго-Западный проезд, 24, квартал 491.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПАО "МДМ БАНК" и ООО "Концепт".

Решением от 06.10.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 05.02.2018, заявленные требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что с момента истечения срока действия договора аренды, соответствующие обязательства сторон прекратились. Ипотека права аренды прекращена ввиду прекращения заложенного имущественного права.

В кассационной жалобе управление просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. Податель жалобы указывает, что в момент государственной регистрации договора аренды в подраздел III вносится запись об ограничениях (обременениях) вещных прав. Государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей в подразделах II и III. Согласно части 1 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) государственная регистрация ипотеки, возникающая в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. По сведения ЕГРН имеется регистрационная запись об ипотеке, возникшая в силу договора о залоге недвижимости (ипотеке) на земельный участок с кадастровым номером 26:12:012211:58 и объект незавершенного строительства. В связи с тем, что в ЕГРН содержатся записи об ипотеке, где залогодателем является ООО "Концепт", а залогодержателем ПАО "МДМ БАНК", то для погашения регистрационной записи необходимо представить заявления как от залогодателя, так и от залогодержателя, либо решение суда о прекращении обременения в виде ипотеки. Поскольку данные документы комитет не представил, отказ управления является законным.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления администрации от 25.01.2012 N 147 комитет (арендодатель) и ООО "Концепт" (арендатор) заключили договор от 20.04.2012 N 443, по условиям которого арендатор принял в аренду земельный участок площадью 18 357 кв. м с кадастровым номером 26:12:012211:58, расположенный по адресу: г. Ставрополь, 3 Юго-Западный проезд, д. 24, в квартале 491, для продолжения строительства салонов по продаже автомобилей в комплексе со станциями технического обслуживания, сроком на три года (с 25.01.2012 по 24.01.2015). Договор зарегистрирован в установленном порядке.

После истечения срока действия договора комитет подал заявление в регистрирующий орган о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права аренды на спорный земельный участок, однако управление в регистрации права отказало со ссылкой на наличие записи об ипотеке в отношении земельного участка.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 13.10.2016 по делу N А63-6228/2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 12.12.2016 и кассационным постановлением от 18.03.2017, сообщение регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации признано незаконным, на регистрирующий орган возложена обязанность произвести государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права на земельный участок с кадастровым номером 26:12:012211:58, расположенный по адресу: г. Ставрополь, 3 Юго-Западный проезд, д. 24, в квартале 491. В решении суд сделал вывод о том, что исходя из подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) при прекращении договора аренды от 20.04.2012 N 443 (заложенного права аренды) прекращается и залог права аренды.

Согласно сведениям ЕГРН запись о регистрации права аренды на земельный участок погашена 13.01.2017, однако в отношении спорного земельного участка имеется регистрационная запись об ипотеке от 08.04.2011 N 26-26-01/005/2011-264, возникшая в силу договора о залоге недвижимости (ипотеки) от 17.02.2011 N 17.Ф43/10.02/21 на земельный участок с кадастровым номером 26:12:012211:58 и объект незавершенного строительства салон по продаже автомобилей в комплексе со станциями технического обслуживания (кадастровый номер 26:12:012211:91), расположенные по адресу:

г. Ставрополь, 3-й Юго-Западный проезд, 24, квартал 491, заключенного ООО "Концепт" и ПАО "МДМ Банк".

22 марта 2017 года комитет, основной задачей которого в соответствии с пунктом 2.3 Положения о комитете, утвержденного решением Ставропольской городской Думы от 25.02.2015 N 612, является управление и распоряжение земельными участками, расположенными в пределах границ муниципального образования г. Ставрополя, на основании решения суда от 13.10.2016 по делу N А63-6228/2016 обратился в управление с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке на объект недвижимого имущества - земельный участок с кадастровым номером 26:12:012211:58.

В уведомлении от 24.03.2017 N 26/999/001/2017-15601 о приостановлении государственной регистрации регистрирующий орган сообщил комитету о том, что для погашения регистрационной записи об ипотеке необходимо представить заявления ООО "Концепт" (залогодателя) и ОАО "МДМ Банк" (залогодержателя), либо представить копию решения суда о прекращении обременения в виде ипотеки. По названным причинам управление приостановило государственную регистрацию до 23.06.2017.

Поскольку обстоятельства, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, комитет не устранил, сообщением от 23.06.2017 N 26/999/001/2017-15601 управление отказало комитету в государственной регистрации прекращения записи об ипотеке земельного участка.

Комитет, полагая, что отказ в государственной регистрации не соответствует закону, обратился с заявлением в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198 и 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Согласно статье 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно положениям части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для государственной регистрации прав являются предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Управление указало, что основанием для отказа в исключении из ЕГРН записи об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:012211:58 послужило отсутствие совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

В соответствии с пунктом 4 статьи 6 Закона об ипотеке право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.

Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Согласно пункту 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В силу пункта 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными.

В силу пункта 1 статьи 407 Гражданского кодекса обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В пункте 4 статьи 329 Гражданского кодекса установлено, что прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором. Залог прекращается, в частности, в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства (подпункт 1 пункта 1 статьи 352 данного Кодекса).

Таким образом, прекращение права залога находится в зависимости от наличия волеизъявления сторон на прекращение заложенного права, в данном случае права аренды.

Исходя из изложенных положений Гражданского кодекса отсутствие предусмотренных пунктом 1 статьи 25 Закона об ипотеке оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке (совместное заявление залогодателя и залогодержателя) не является препятствием для регистрации прекращения права залога с учетом подтвержденного факта расторжения договора аренды, поскольку прекращение права аренды и внесение соответствующей регистрационной записи не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки. Сохранение права залога зависит от наличия предмета залога, в данном случае права аренды. Само по себе погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав (абзац второй пункта 4 статьи 29 Закона о регистрации).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, судебные инстанции пришли к выводу о том, что оспариваемый отказ об исключении из ЕГРН записи об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:012211:58, изложенный в сообщении от 23.06.2017 N 26/999/001/2017-15601, зарегистрированный на основании договора аренды от 20.04.2012 N 443, действие которого прекращено в связи с истечением срока действия, не соответствует закону и нарушает права комитета.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов и основаны на ошибочном понимании норм материального и процессуального права.

Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения решения от 06.10.2017 и апелляционного постановления от 05.02.2018 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.10.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2018 по делу N А63-6094/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин