Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 мая 2018 г. N Ф08-3234/18 по делу N А63-9534/2017

г. Краснодар

21 мая 2018 г.

Дело N А63-9534/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 мая 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - индивидуального предпринимателя Кокаревой Натальи Серафимовны (ИНН 263409622560, ОГРНИП 317265100069115) - Ушаковой Ю.В. (доверенность от 20.06.2017), от органа, осуществляющего публичные полномочия - Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486) - Бухтояровой Т.С. (доверенность от 09.01.2018), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия - администрации г. Ставрополя (ИНН 2636019748, ОГРН 1022601931901), третьих лиц - Комитета градостроительства администрации г. Ставрополя, федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя и федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2018 по делу N А63-9534/2017 (судьи Семенов М.У., Афанасьева Л.В., Цигельников И.А.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Кокарева Н.С. (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (далее - комитет) и администрации г. Ставрополя (далее - администрация) со следующими требованиями:

- признать незаконным решение комитета от 31.03.2017 N 08/14-2359 об отказе в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка площадью 17 652 кв. м с кадастровым номером 26:12:010402:2829, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Промышленная, 32а, для завершения строительства;

- возложить на администрацию обязанность предоставить в аренду указанный земельный участок и направить в адрес заявителей подписанный проект договора аренды земельного участка в трех экземплярах.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет градостроительства администрации г. Ставрополя и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю (далее - учреждение).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 06.12.2017 (судья Жирнова С.Л.) в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд пришел к выводу об отсутствии у предпринимателя исключительного права на заключение нового договора аренды всего спорного земельного участка вне процедуры торгов. Испрашиваемая заявителем площадь земельного участка (17 652 кв. м) не является необходимой для завершения строительства принадлежащих предпринимателю объектов незавершенного строительства площадью 155 кв. м и 18,2 кв. м.

Апелляционным постановлением от 06.03.2018 решение от 06.12.2017 отменено, заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что потребность для завершения строительства объектов незавершенного строительства площадью 155 кв. м и 18,2 кв. м в земельном участке площадью 17 652 кв. м подтверждена представленными в материалы дела заключением специалиста ООО "Творческая мастерская Архитектора В.А. Божукова" и проектной документацией на строительство "производственной базы", выполненной генпроектировщиком ООО "Sпроект". Согласно заключению специалиста предоставление земельного участка меньшей площади под заявленные цели не позволит реализовать на нем строительство зданий и сооружений, в соответствии с разработанной и утвержденной проектной документацией и обеспечить в дальнейшем надежную безопасность и техническую возможность их эксплуатации. Согласно пояснительной записке кадастрового инженера от 24.11.2017 площадь части земельного участка с кадастровым номером 26:12:010402:2829 обременена охранной зоной и составляет 2807 кв. м, что дополнительно уменьшает площадь возможную к использованию по целевому назначению.

В кассационных жалобах комитет и учреждение просят отменить апелляционное постановление и оставить в силе решение суда первой инстанции. Податели жалоб указывают, что на спорном земельном участке находятся два незавершенных строительством капитальных объекта, принадлежащих предпринимателю. Заявитель не представил в дело доказательства, подтверждающие, что для завершения строительства указанных объектов необходим земельный участок площадью 17 652 тыс. кв. м. Незадействованная в строительстве площадь (часть спорного участка) может быть выделена в отдельный участок и предоставлена на общих условиях (путем проведения публичных процедур).

В судебном заседании представитель комитета поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель предпринимателя возражал против отмены апелляционного постановления.

От предпринимателя поступило ходатайство об отложении судебного заседания, мотивированное неполучением кассационных жалоб.

Суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства. К своим кассационным жалобам заявители приложили реестры почтовых отправлений о своевременной отправке копий жалоб. Определения Арбитражного суда Северо-Кавказского округа о принятии жалоб к производству и назначении судебного заседания размещено на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и у предпринимателя имелось достаточно времени для ознакомления с материалами дела, в том числе с кассационными жалобоами другой стороны. Предприниматель не лишен был права в порядке статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) знакомиться с материалами дела, делать выписки из них, снимать копии.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что апелляционное постановление следует отменить.

Как видно из материалов дела и установлено судами, постановлением администрации от 15.08.2006 N 2773 ООО "Полет" (далее - общество) предоставлен в аренду на три года для проектирования и строительства объектов производственного назначения земельный участок площадью 32 170 кв. м, расположенный по адресу:

г. Ставрополь, ул. 1-я Промышленная, 32а.

03 июля 2008 года на основании данного постановления комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:010402:412, сроком до 14.08.2009. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

08 мая 2009 года обществу выдано разрешение на строительство объектов производственного назначения (1-й этап - складское здание площадью 133,1 кв. м), сроком действия до 02.05.2010.

13 августа 2009 года за обществом зарегистрировано право собственности на незавершенные строительством объекты - здание проходной литера Б (кадастровый номер 26:12:010402:559) площадью 18,80 кв. м, степенью готовности 16% и здание литера А (кадастровый номер 26:12:010402:558) площадью 155 кв. м, степенью готовности 15%, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 13.08.2009 сериями 26-АЕ N 911658 и 011657.

На основании постановления администрации от 08.11.2010 N 3372 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 15.02.2011 N 8821 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:010402:412 для продолжения строительства на срок до 07.11.2013. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

22 августа 2013 года обществу выдано разрешение на строительство N RU-26309000-0786-с, сроком действия до 30.09.2014 для строительства склада продукции площадью 522 кв. м, административного бытового корпуса площадью 53,9 кв.м.

25 декабря 2013 года на основании постановления администрации от 21.11.2013 N 4156 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 2929 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:010402:412 для продолжения строительства на срок по 20.11.2016. Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке.

По утвержденному 30.06.2014 Октябрьским районным судом г. Ставрополя мировому соглашению от ООО "Полет" к Кокоревой Н.С. перешло право собственности на незавершенные строительством объекты недвижимости - здание проходной, литера Б (кадастровый номер 26:12:010402:559), площадью 18,80 кв. м, степенью готовности 16% и здание, литера А (кадастровый номер 26:12:010402:558), площадью 155 кв. м, степенью готовности 15%, находящиеся на земельном участке площадью 17 652 кв. м, расположенном по адресу: г. Ставрополь, ул. Промышленная, 32а, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 22.07.2014 серии 26-АИ N 812870 и от 23.07.2014 серии 26-АИ N 812873.

Постановлением администрации от 25.07.2014 N 2514 земельный участок площадью 32 170 кв. м с кадастровым номером 26:12:010402:412 разделен на три земельных участка с кадастровыми номерами 26:12:010402:2828 (площадью 8323 кв. м), 26:12:010402:2829 (площадью 17 652 кв. м) и 26:12:010402:2830 (площадью 6189 кв. м), которые предоставлены ООО "Полет" в аренду для продолжения строительства объектов производственного назначения.

До заключения обществом и комитетом трех договоров аренды, Октябрьский районным судом г. Ставрополя утверждено мировое соглашение (определение от 30.06.2014), согласно которому принадлежащие ООО "Полет" объекты недвижимости перешли в собственность Абрамян Г.А., Кокаревой Н.С. и Вислогузова А.Н.

Земельный участок площадью 8323 кв. м с кадастровым номером 26:12:010402:2828 предоставлен в аренду для продолжения строительства объектов производственного назначения Абрамян Г.А., а земельный участок площадью 6189 кв. м с кадастровым номером 26:12:010402:2830 - Вислогузову А.Н., что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 14.09.2017.

Предприниматель, являясь собственником незавершенных строительством объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:12:010402:2829, обратилась в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду указанного участка.

Уведомлением от 16.03.2015 N 08/2014-1282 комитет отказал в предоставлении испрашиваемого участка. Отказ мотивирован не предоставлением документов, подтверждающих, что для завершения строительства объектов площадью 155 кв. (степенью готовности 15%) и площадью 18,8 кв. м (степенью готовности 16%) необходима площадь земельного участка 17 652 кв. м.

Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 29.03.2016 по делу N 2-153/2016 признано незаконным решение комитета об отказе в предоставлении в аренду Кокаревой Н.С. спорного земельного участка и возложении на уполномоченный орган обязанности предоставить земельный участок площадью 17 652 кв. м с кадастровым номером 26:12:010402:2829 для продолжения строительства.

05 октября 2016 года апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 29.03.2016 отменено, в удовлетворении заявленных требований Кокаревой Н.С. отказано ввиду не доказанности соразмерности площади земельного участка размеру участка, необходимого для использования и строительства принадлежащих ему незавершенных строительством объектов.

02 марта 2017 года предприниматель обратился в комитет с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка площадью 17 652 кв. м с кадастровым номером 26:12:010402:2829, для продолжения строительства объектов незавершенного строительства.

В письме от 31.03.2017 N 08/14-2359 комитет отказал в предоставлении муниципальной услуги со ссылкой на необоснованность предпринимателем площади земельного участка (17 652 кв. м) необходимой для завершения строительства объектов незавершенного строительства.

Предприниматель, полагая, что отказ комитета не соответствует закону и нарушает принадлежащие ему права в сфере предпринимательской деятельности, обратился с заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Кодекса и пунктом 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо установление их несоответствия закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Удовлетворяя требования предпринимателя, суд апелляционной инстанции исходил из наличия у заявителей права на получение в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:010402:2829, так как он является собственником незавершенных строительством объектов, расположенных на испрашиваемом участке. Необходимость в предоставлении участка площадью 17 652 кв. м подтверждается заключением специалиста ООО "Творческая мастерская Архитектора В.А. Божукова" и проектной документацией на строительство "производственной базы", согласно которым предоставление земельного участка меньшей площади не позволит реализовать на нем строительство зданий и сооружений под заявленные цели. Согласно пояснительной записке кадастрового инженера от 24.11.2017 часть земельного участка с кадастровым номером 26:12:010402:2829 обременена охранной зоной (2807 кв. м), что дополнительно уменьшает площадь возможную к использованию по целевому назначению.

В то же время апелляционный суд не учел следующее.

В соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

При этом завершение строительства объекта незавершенного строительства как основание и цель предоставления земельного участка в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса и пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ предполагает, что предоставляемый земельный участок необходим именно для того, чтобы завершить строительство объекта, строительство которого уже начато.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса).

В пункте 5 статьи 39.17 Земельного кодекса предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора аренды (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса, и направить принятое решение заявителю.

Статья 39.16 Земельного кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержит разъяснение о том, что предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Тождественные по сути требования содержатся в статье 11.9 Земельного кодекса.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет в испрашиваемой площади, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения, такими доказательствами выступать не могут. В рамках настоящего дела суд первой инстанции установил, что на спорном земельном участке расположено два объекта незавершенного строительства: здание проходной, литера Б (кадастровый номер 26:12:010402:559), площадью 18,8 кв. м, степенью готовности 16% и здание, литера А (кадастровый номер 26:12:010402:558), площадью 155 кв. м, степенью готовности 15%.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса (с учетом положений пункта 5 этой статьи) возможность предоставления без торгов в аренду земельного участка связана с необходимостью достройки существующего объекта незавершенного строительства.

Согласно проектной документации, она предусматривает строительство в два этапа: 1-й этап строительства общей площадью застройки земельного участка 2642 кв. м, в том числе здание проходной площадью застройки 19,1 кв. м и складское здание площадью застройки 156 кв. м и 2-й этап строительства общей площадью застройки 29 528 кв. м под объекты производственного назначения.

Однако в рассматриваемом случае на участке находятся два незавершенных строительством объекта общей площадью застройки 173,8 кв. м (здание проходной площадью 18,8 кв. м и складское здание площадью 155 кв. м); доказательства возведения на участке иных объектов в материалы дела не представлены, срок разрешения на строительство истек 30.09.2014, поэтому вывод апелляционного суда о необходимости предоставления в аренду без торгов земельного участка площадью 17 652 кв. м не подтвержден документально.

Представленные в материалы дела заключение специалиста ООО "Творческая мастерская Архитектора В.А. Божукова" и проектная документация на строительство "производственной базы", не подтверждают необходимость предоставления участка испрашиваемой площади, поскольку содержат сведения о предполагаемых к возведению объектов, что не согласуется с положениями подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса (с учетом положений пункта 5 данной статьи).

С учетом изложенного вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований является правильным, поэтому апелляционное постановление от 06.03.2018 следует отменить и оставить в силе решение от 06.12.2017 (пункт 5 части 1 статьи 287 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2018 по делу N А63-9534/2017 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.12.2017.

В удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин