Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 июня 2018 г. N Ф08-3436/18 по делу N А32-43410/2017

г. Краснодар

06 июня 2018 г.

Дело N А32-43410/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 июня 2018года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от третьего лица - жилищно-строительного кооператива "Альфа" - Широбокова А.П. (доверенность от 12.12.2017), в отсутствие заявителя - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) и органа, осуществляющего публичные полномочия - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.01.2018 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2018 (судьи Сулименко О.А., Галов В.В., Попов А.А.) по делу N А32-43410/2017, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра) с заявлением, в котором просила:

- признать незаконным отказ, выраженный в письме от 15.06.2017 N 23/264/001/801/2017-965, в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:472 площадью 1198 кв. м., расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Плеханова;

- обязать управление Росреестра погасить регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:472.

Требования обоснованы ссылками на положения Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) и мотивированы следующим. Действие заключенного администрацией с жилищно-строительным кооперативом "Альфа" (далее - кооператив) договора от 19.08.2008 N 4900004754 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:472 прекращено. Участок свободен от объектов капитального строительства. Приостановление и отказ в погашении регистрационной записи об аренде ввиду отсутствия акта приема-передачи земельного участка неправомерен. Администрацией при подаче заявления соблюдены требования, предусмотренные Законом N 122-ФЗ, в управление Росреестра представлены все документы, необходимые для совершения уполномоченным органом регистрационного действия.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен кооператив.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.01.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2018, в удовлетворении требований отказано.

Суды установили, что администрация (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили договор от 19.08.2008 N 4900004754 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:472 площадью 1198 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Плеханова. По условиям договора срок его действия установлен с момента государственной регистрации по 01.02.2017. Участок предоставлен арендатору для выполнения благоустройства территории. Действие договора прекращается по истечении срока аренды. Договор не подлежит продлению, при этом арендатор вправе ставить вопрос о заключении договора на новый срок. Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации. Дополнительным соглашением от 11.11.2011 в договор аренды внесены изменения. Уточнено наименование арендатора по договору (в связи с внесением в ЕГРЮЛ соответствующих сведений о кооперативе). Также изменен вид разрешенного использования земельного участка кадастровым номером 23:49:0201020:472 (для строительства квартала индивидуальной жилой застройки). Названное соглашение также прошло процедуру государственной регистрации. В адрес кооператива 08.11.2016 департаментом имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) подготовлено уведомление от 07.11.2016 об истечении срока договора N 4900004754 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:472 и об отказе в продлении данного договора. В уведомлении также указано, что администрация имеет право обратиться в управление Росреестра с заявлением о погашении регистрационной записи об аренде земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН). На основании уведомления об отказе от арендных отношений от 07.11.2016 департаментом в управление Росреестра направлено заявление о внесении в ЕГРН записи о прекращении обременения, возникшего на основании договора аренды от 19.08.2008 N 4900004754 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:472. Управление Росреестра 15.07.2017 направило в администрацию уведомление N 23/264/001/801/2017-965 об отказе в государственной регистрации прекращения права (обременения) на недвижимое имущество. Отказ мотивирован тем, что действия по погашению регистрационной записи об аренде в ЕГРН могут быть произведены только после подписания сторонами договора акта приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:472. Ссылаясь на незаконность решения управления Росреестра об отказе в государственной регистрации записи о прекращении права (обременения), нарушающего права (интересы) муниципального образования город-курорт Сочи, администрация обратилась в арбитражный суд с заявлением. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и положениями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ). Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201020:47 предоставлен кооперативу администрацией с нарушением требований гражданского и земельного законодательства. Суды признали, что договор аренды от 19.08.2008 N 4900004754 заключен органом местного самоуправления в отношении федерального имущества с превышением полномочий, предоставленных ему законом в период совершения указанной сделки. Такой договор обладает признаками ничтожности, предусмотренными статьей 168 Гражданского кодекса (в первоначальной редакции), ввиду чего у управления Росреестра отсутствовали правовые основания для совершения действий по аннулированию регистрационной записи о прекращении права (обременения) в отношении недействительного (ничтожного) договора аренды.

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель в жалобе просит указанные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Кассационная жалоба повторяет доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, и мотивирована следующим. Ссылка управления Росреестра в уведомлении об отказе на то, что регистрационная запись об аренде может быть погашена на основании либо судебного решения, либо соглашения сторон о расторжении договора незаконна. Позиция регистрирующего органа основана на неверном понимании статей 450, 610 и 621 Гражданского кодекса. Односторонний отказ от договора является самостоятельным основанием прекращения договора, отличным от его расторжения по соглашению сторон. Отказывая администрации в удовлетворении требований, суды первой и апелляционной инстанций нарушают права администрации как участника договорных отношений.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель кооператива возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов судебных инстанций нормам гражданского и земельного законодательства, а также представленным в материалы дела доказательствам.

Администрация и управление Росреестра, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя кооператива, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых администрацией судебных актов.

Как видно из материалов дела, муниципальное образование город-курорт Сочи в лице директора департамента Никитина А.П. (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили договор от 19.08.2008 N 4900004754 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:472 площадью 1198 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Плеханова. По условиям договора участок, расположенный во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, предоставлен арендатору для выполнения благоустройства территории (пункт 1.1). Срок действия договора аренды установлен с момента его государственной регистрации по 01.02.2017 (пункт 2.1). Срок действия договора прекращается по истечении срока, указанного в пункте 2.1 настоящего договора. Договор не подлежит продлению, вместе с тем арендатор вправе ставить вопрос о заключении договора на новый срок (пункт 8.4).

В адрес кооператива 08.11.2016 департаментом направлено уведомление от 07.11.2016 об истечении срока договора аренды N 4900004754 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:472 площадью 1198 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Плеханова и об отказе в продлении договора. Кроме того, администрация указала в уведомлении, что имеет право обратиться в управление Росреестра с заявлением о погашении регистрационной записи об аренде участка с кадастровым номером с кадастровым номером 23:49:0201020:472 в ЕГРН. В деле имеется также копия уведомления департамента от 07.11.2016 с отметкой о получении его 01.12.2016 председателем кооператива Широбоковым А.П.

На основании уведомления от 07.11.2016 департаментом в управление Росреестра подано заявление о внесении в ЕГРН записи о прекращении обременения, возникшего на основании договора аренды от 19.08.2008 N 4900004754, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:472.

15 июня 2017 года в администрацию от управления Росреестра поступило уведомление N 23/264/001/801/2017-965 об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Отказ мотивирован тем, что действия по погашению регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:472 в ЕГРН могут быть произведены только после подписания сторонами договора акта приема-передачи.

Администрация, ссылаясь на незаконность решения управления Росреестра об отказе в государственной регистрации в ЕГРН записи о прекращении права аренды, нарушающего его права (интересы) как представителя собственника муниципального имущества, оспорила его в арбитражном суде.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

По смыслу норм статей 198, 200 и 201 Кодекса для признания незаконными решений (действий, бездействия), принятых органами, осуществляющими публичные полномочия, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого решения (действий, бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (интересов) заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности.

Управление Росреестра отказало администрации в совершении регистрационного действия (в прекращении обременения, возникшего из договора аренды от 19.08.2008 N 4900004754 в отношении участка с кадастровым номером 23:49:0201020:472) в период действия Закона N 218-ФЗ.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

С государственной регистрацией Закон N 218-ФЗ связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

Обязательными этапами проведения государственной регистрации прав является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункты 2, 8 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

Судебные инстанции при разрешении спора исходили из того, что договор аренды от 19.08.2008 N 4900004754 недействителен (ничтожен) как совершенный органом местного самоуправления в отношении земельного участка, относящегося (в это период) к федеральному уровню собственности. Поэтому суды признали, что принятое управлением Росреестра решение от 15.07.2016 об отказе в государственной регистрации прекращения обременения (права аренды кооператива на участок с кадастровым номером 23:49:0201020:472) является законным и не нарушает права (интересы) администрации.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Доводы кассационной жалобы администрации о незаконности действий (решения) управления Росреестра и наличии оснований для внесения в ЕГРН записи о прекращении обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:472, судом округа не принимаются с учетом квалификации судебными инстанциями договора аренды от 19.08.2008 N 4900004754 как недействительной (ничтожной) сделкой. Предоставленное законом или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, правомерный односторонний отказ стороны от договора (от исполнения договорного обязательства) возможен только в отношении действительной гражданско-правовой сделки. Кассационная жалоба администрации не содержит каких-либо доводов, опровергающих вывод судов первой и апелляционной инстанций о недействительности (ничтожности) договора от 19.08.2008 N 4900004754.

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы освобождена.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.01.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2018 по делу N А32-43410/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова