Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 июля 2018 г. N Ф08-5745/18 по делу N А32-12551/2017

г. Краснодар

25 июля 2018 г.

Дело N А32-12551/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 июля 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Епифановым М.В., при участии от истца - индивидуального предпринимателя Берг Олега Викторовича (ИНН 366300337355, ОГРНИП 304366307900192) - Бондарева Ю.В. (доверенность от 25.12.2017), в отсутствие ответчика - администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Берг О.В. на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.02.2018 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2018 (судьи Нарышкина Н.В., Ванин В.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-12551/2017, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Берг О.В. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация), в котором просил:

- признать администрацию просрочившей исполнение обязанности по передаче истцу земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0303050:88, 23:43:0305056:1045, 23:43:0303054:328, 23:43:0207038:218 по договорам аренды от 24.11.2014, 30.06.2015, 08.09.2015, 16.11.2015 и возложить на ответчика обязанность исполнить в натуре обязательства по передаче земельных участков в части подписания направленных арендатором актов приема-передачи от 20.02.2017;

- признать обязательства предпринимателя - арендатора земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0303050:88, 23:43:0305056:1045, 23:43:0303054:328, 23:43:0207038:218 по принятию арендованных земельных участков исполненными 20.02.2017;

- определить условия пунктов 1.4 договоров аренды, изложив их в следующей редакции: "земельный участок считается принятым арендатором с 20.02.2017" (с учетом уточнения первоначальных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс; т. 1, л. д. 207).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.02.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2018, исковое заявление в части требований об определении условий пунктов 1.4 договоров аренды оставлено без рассмотрения. В удовлетворении остальной части иска отказано. Судебные инстанции указали, что факт передачи земельного участка по договору от 30.06.2015 N 4300021619 подтвержден решением Ленинского районного суда города Воронежа от 30.11.2016, оставленным без изменения апелляционным определением Воронежского областного суда от 15.06.2017, которым с предпринимателя в пользу администрации взыскан долг по арендной плате в размере 900 тыс. рублей и неустойка в размере 32 175 рублей. Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Передача земельных участков предпринимателю по договорам аренды от 24.11.2014 N 4300021162, от 30.06.2015 N 4300021619, от 08.09.2015 N 430002180 и от 16.11.2015 N 4300022081, а также фактическое их использование арендатором подтверждаются следующими обстоятельствами. В рамках дела N А32-2043/2016 рассмотрены требования предпринимателя к администрации о понуждении выдать технические условия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения в отношении всех спорных участков. В деле N А32-34703/2016 рассмотрены требования предпринимателя о признании незаконными отказов департамента архитектуры и градостроительства администрации в выдаче разрешений на строительство объектов на спорных земельных участках. Заявления о выдаче разрешений на строительство направлены предпринимателем в уполномоченный орган в феврале - апреле 2016 года. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.10.2017 по делу N А32-15127/2017 предпринимателю отказано в удовлетворении требований о признании права собственности на объекты, возведенные на земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0303050:88, 23:43:0305056:1045, 23:43:0207038:218, 23:43:0305054:328. С учетом обстоятельств, установленных в рамках названных дел, суды пришли к выводу о том, что спорные земельные участки находятся во владении предпринимателя. Изложенное исключает возможность удовлетворения требований истца о понуждении ответчика к исполнению обязательства по передаче земельных участков в части подписания направленных арендатором актов приема-передачи от 20.02.2017 и признании обязательства арендатора по принятию в аренду земельных участков исполненным с 20.02.2017. Требование предпринимателя об определении условий пунктов 1.4 договоров аренды с указанием о том, что земельные участки считаются принятыми арендатором с 20.02.2017, фактически представляют собой требование о внесении изменений в договоры аренды. В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Истец не представил в материалы дела доказательства направления ответчику предложения об изменении редакции пунктов 1.4 договоров аренды на заявленных условиях. Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 Кодекса арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

В кассационной жалобе предприниматель, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 07.02.2018 и постановление от 08.05.2018 и удовлетворить исковое заявление. Доводы жалобы сводятся к следующему:

- суд апелляционной инстанции не обосновал причины отклонения ходатайства истца о назначении по делу судебной экспертизы;

- суды неправильно применили нормы статей 316, 655 Гражданского кодекса и ошибочно истолковали условия пунктов 1.4 договоров аренды;

- арендатор подписал договоры аренды спорных земельных участков с протоколами разногласий относительно редакции пунктов 1.4 и 1.5 (письма от 04.12.2014 и от 29.07.2015);

- суды не приняли во внимание, что решением Ленинского районного суда города Воронежа от 30.11.2016 не установлены обстоятельства фактической передачи арендатору земельного участка в соответствии с договором аренды от 30.06.2015 N 4300021619;

- требования арендатора о предоставлении технических условий подключения к инженерным сетям, разрешений на строительство сами по себе не свидетельствуют о том, что арендодатель надлежащим образом не исполнил обязанность по передаче земельных участков;

- представленные в дело доказательства суды надлежащим образом не исследовали и не оценили, не определили подлежащие применению нормы права и предмет доказывания.

Отзыв на кассационную жалобу в суд не представлен.

Заседание суда округа проводилось с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда (статья 153.1 Кодекса).

В заседании представитель предпринимателя поддержал доводы кассационной жалобы.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, 24.11.2014 по результатам торгов (протокол от 20.11.2014 по лоту N 775-З) администрация (арендодатель) и Берг О.В. (арендатор) на срок до 24.11.2019 заключили договор N 4300021162 аренды земельного участка площадью 610 кв. м (кадастровый номер 23:43:0303050:88), расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. М. Горького, 108/1, в Центральном внутригородском округе, предназначенного для строительства офисов. В пункте 3.1 договора закреплена обязанность арендодателя передать арендатору участок свободным от прав третьих лиц на срок, установленный договором.

30 июня 2015 года по результатам торгов (протокол от 19.06.2015 по лоту N 840-З) администрация (арендодатель) и Берг О.В. (арендатор) на срок до 30.06.2025 заключили договор N 4300021619 аренды земельного участка площадью 617 кв. м (кадастровый номер 23:43:030305:1045), расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Гимназическая, 78, в Центральном внутригородском округе, предназначенного для строительства офисов. В пункте 3.1 договора содержится обязанность арендодателя передать арендатору участок свободным от прав третьих лиц на срок, установленный договором.

8 сентября 2015 года по результатам торгов (протокол от 27.08.2015 по лоту N 856-З) администрация (арендодатель) и Берг О.В. (арендатор) на срок до 08.09.2020 заключили договор N 430002180 аренды земельного участка площадью 601 кв. м (кадастровый номер 23:43:0303054:328), расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. М. Горького, 158, в Центральном внутригородском округе, предназначенного для размещения детской площадки. В пункте 3.1 договора закреплена обязанность арендодателя передать арендатору участок свободным от прав третьих лиц на срок, установленный договором.

16 ноября 2015 года по результатам торгов (протокол от 05.11.2015 по лоту N 882-З) администрация (арендодатель) и Берг О.В. (арендатор) на срок до 16.11.2025 заключили договор N 4300022081 аренды земельного участка площадью 218 кв. м (кадастровый номер 23:43:0207038:218), расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Чапаева, 79/А, предназначенного для размещения объектов розничной торговли. В пункте 3.1 договора закреплена обязанность арендодателя передать арендатору участок свободным от прав третьих лиц на срок, установленный договором.

Суды установили, что данные договоры зарегистрированы в установленном порядке 03.03.2015, 03.08.2015, 12.10.2015 и 14.12.2015 соответственно (т. 1, л. д. 167 - 199).

В пунктах 1.4 названных договоров аренды указано, что участок считается переданным арендатору с момента подписания договора сторонами. В пункте 1.5 договора закреплено, что фактическое состояние земельного участка соответствует условиям договора и целевому назначению участка.

В представленных в дело экземплярах договоров аренды от 16.11.2015 N 4300022081, от 24.11.2014 N 4300021162 и от 08.09.2015 N 430002180 содержатся записи арендатора о том, что пункты 1.4 и 1.5 не соответствуют действительности, участки не переданы арендатору.

В материалы дела представлены письма арендатора в отношении земельного участка по ул. Максима Горького с указанием на наличие разногласий относительно условий договора, а также участка по ул. Гимназической, 78 с указанием на нахождение на нем объектов иных лиц (т. 1, л. д. 32 - 35).

На обращения предпринимателя по вопросу подписания акта приема-передачи спорных земельных участков департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар в письме от 20.04.2017 сообщил о том, что нормы действующего законодательства не предусматривают обязанности органа местного самоуправления выезжать на место расположения земельного участка при заключении договоров аренды (т. 1, л. д. 144 - 146).

Предприниматель, указывая, что арендодатель не обеспечил фактическую передачу арендатору земельных участков по договорам аренды от 24.11.2014 N 4300021162, от 30.06.2015 N 4300021619, от 08.09.2015 N 430002180 и от 16.11.2015 N 4300021162, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьей 316 Гражданского кодекса, если место исполнения не определено законом, иными правовыми актами или договором, не явствует из обычаев делового оборота или существа обязательства, исполнение должно быть произведено: по обязательству передать земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество - в месте нахождения имущества.

Защита прав кредитора в случае неисполнения должником обязательства передать индивидуально-определенную вещь в силу пункта 1 статьи 398 Гражданского кодекса осуществляется путем предъявления требования об отобрании этой вещи у должника и передаче ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях или отыскания в судебном порядке убытков, связанных с неисполнением обязательства.

Пунктом 3 статьи 611 Гражданского кодекса предусмотрено, что если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 данного Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Назначение названных норм заключается в обеспечении передачи имущества во владение и пользование арендатора в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом пункт 3 статьи 611 Гражданского кодекса предусматривает способы защиты нарушенных прав арендатора при неисполнении арендодателем встречной обязанности по такой передаче в момент заключения договора или в иной установленный договором срок.

Судебные инстанции, исследовав представленные в дело доказательства, с учетом обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными актами по делам с участием предпринимателя и администрации, пришли к обоснованному выводу о том, что спорные земельные участки находятся во владении арендатора. Данное обстоятельства не позволяет признать соответствующим последствиям допущенного арендодателем нарушения избранный предпринимателем способ судебной защиты (требование о признании ответчика допустившим просрочку исполнения обязанности по передаче участков и понуждению к ее исполнению в натуре). При этом в исковом заявлении предприниматель указал, что в одностороннем порядке приступил к использованию участков (т. 1, л. д. 5).

Суд округа также не может признать обоснованным довод истца о том, что к использованию участков он приступил с 20.02.2017.

Так, в рамках дела N А32-15127/2017 индивидуальный предприниматель Берг О.В., Воронежская региональная общественная организация инвалидов "Импульс" и Воронежская региональная общественная организация инвалидов "Планета" обратились в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации о признании права собственности на следующие сооружения:

- площадью застройки 148,84 кв. м, в том числе строение офиса 18,80 кв. м, расположенное на земельном участке по ул. им. Максима Горького, 108/1 в Центральном внутригородском округе города Краснодара, с кадастровым номером 23:43:0303050:88;

- площадью застройки 132,48 кв. м, в том числе строение офиса 21,6 кв. м, расположенное на земельном участке по ул. Гимназическая, 78 в Центральном внутригородском округе города Краснодара, с кадастровым номером 23:43:0305056:1045;

- площадью застройки 2,86 кв. м, в том числе сооружение объекта розничной торговли 5,50 кв. м, расположенное на земельном участке по ул. им. Чапаева, 79/А в Западном внутригородском округе города Краснодара с кадастровым номером 23:43:0207038:218;

- площадью застройки 252 кв. м, в том числе строение для проведения настольных игр 17,60 кв. м, расположенное на земельном участке по ул. им. Максима Горького, 158 в Центральном внутригородском округе города Краснодара, с кадастровым номером 23:43:0305054:328.

Вступившими в законную силу судебными актами по названному делу установлено, что предприниматель Берг О.В. (товарищ 1), Воронежская региональная общественная организация инвалидов "Импульс" (товарищ 2) и Воронежская региональная общественная организация инвалидов "Планета" (товарищ 3) 01.12.2016 заключили договор о совместной деятельности, согласно которому стороны обязались соединить свои вклады и совместно действовать для строительства на спорных земельных участках. На основании договора о совместной деятельности от 01.12.2016 истцами в отсутствие соответствующих разрешений на строительство возведены спорные объекты, технические характеристики которых отражены в технических планах сооружений от 22.12.2016.

Поскольку возведение названных построек без использования соответствующего земельного участка (владения им) невозможно, судебные инстанции в рамках настоящего дела правомерно отказали в удовлетворении иска предпринимателя, ссылающегося на неисполнение арендодателем условий договоров, обеспечивающих передачу имущества во владение арендатору.

Доводы кассационной жалобы предпринимателя суд округа не принимает. Содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы основаны на представленных в дело доказательствах и обстоятельствах, установленных вступившими в законную силу судебными актами по ранее рассмотренным делам с участием сторон (части 2 и 3 статьи 69 Кодекса).

При наличии на участке объектов иных лиц, препятствующих использованию всей его территории, арендатор не лишен возможности восстановить нарушенное право способами, названными в пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Кодекса для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Ходатайства истца о назначении экспертизы суды разрешили с учетом предмета искового заявления и содержания представленной в дело совокупности доказательств.

Основания для признания ошибочными выводов судов об отсутствии необходимости в применении специальных знаний в данном случае не установлены.

Иные доводы жалобы не влияют на оценку законности и обоснованности принятых по делу судебных актов.

При таких обстоятельствах основания для отмены решения от 07.02.2018 и постановления от 08.05.2018 по доводам жалобы отсутствуют, поскольку они не опровергают выводы судов, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств, что выходит за пределы полномочий арбитражного суда округа в силу требований статей 286 и 287 Кодекса. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального права.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со статьей 288 Кодекса, арбитражный суд округа не установил.

Основания для перераспределения между участвующими в деле лицами понесенных предпринимателем расходов по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе отсутствуют (статья 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.02.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2018 по делу N А32-12551/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов