Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 августа 2018 г. N Ф08-6217/18 по делу N А32-29702/2016

г. Краснодар

29 августа 2018 г.

Дело N А32-29702/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 августа 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью фирма "Эс-Эй-Ди" (ИНН 2320018642, ОГРН 1022302954860) - Теселкиной Ю.В. (доверенность от 16.08.2017), от органа, осуществляющего публичные полномочия, - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) - Жудика А.Ю. (доверенность от 14.12.2017) рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирма "Эс-Эй-Ди" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2018 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2018 (судьи Сулименко О.А., Малыхина М.Н., Попов А.А.) по делу N А32-29702/2016, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью фирма "Эс-Эй-Ди" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации города Сочи (далее - администрация) о признании незаконным выраженного в письме от 26.05.2016 N 12955/0205-16 решения об отказе в предоставлении в аренду земельного участка площадью 9160 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204019:24, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Первомайская (далее - земельный участок), о понуждении к принятию соответствующего решения, подготовке, подписанию и направлению обществу трех экземпляров проекта договора аренды земельного участка в целях завершения строительства центра внешкольной работы с жилым комплексом (далее - жилой комплекс) на срок не менее трех лет.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2018, в удовлетворении заявления отказано со следующей мотивировкой. Общество как субъект зарегистрированного до 01.03.2015 права собственности на расположенный на земельном участке объект незавершенного строительства реализовало право на однократное приобретение такого участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства. Основания для повторного предоставления обществу земельного участка в этих же целях без проведения торгов у администрации отсутствовали независимо от того, что решение о резервировании земельного участка не принималось. Договоры от 01.09.2008 N 4900004779 и от 01.11.2013 N 4900009267 аренды земельного участка для строительства жилого комплекса недействительны в связи с их заключением без проведения торгов.

С 2002 по 2016 годы общество имело возможность реализации строительства жилого комплекса.

Общество обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2018 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. На момент представления обществу земельного участка в аренду в 2014 году законом не устанавливалась однократность такого представления для завершения строительства. Новые редакции земельного законодательства к спорным отношениям неприменимы. Процедура резервирования земельного участка не соблюдена. Резервирование земельного участка не препятствует его передаче в аренду. Земельный участок используется в соответствии с градостроительным регламентом. Жилой комплекс, строительство которого не завершено, возведен законно и обоснованно.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 05.06.2002 N 2508 аренды земельного участка для проектирования и строительства жилого комплекса с 01.04.2002 по 01.04.2005 (пункт 1.3). Постановлением главы города Сочи от 25.04.2005 N 1500 обществу продлена аренда земельного участка на три года. Сторонами заключено дополнительное соглашение от 04.05.2005 N 2 к договору аренды от 05.06.2002 N 2508, которым срок договора установлен до 01.04.2008.

Постановлением главы города Сочи от 01.09.2008 N 963 обществу установлен срок до 01.04.2011 аренды земельного участка с разрешенным использованием для строительства жилого комплекса. Администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 01.09.2008 N 4900004779 аренды земельного участка для строительства жилого комплекса до 01.04.2011.

Постановлением администрации города Сочи от 28.08.2013 N 1938 земельный участок предоставлен обществу в аренду на три года для строительства жилого комплекса. Администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 01.11.2013 N 4900009267 аренды земельного участка для строительства жилого комплекса до 28.08.2016.

На земельном участке находится объект (жилой комплекс) незавершенного строительства со степенью готовности 7 % на площади застройки 3864,3 кв. м, право собственности общества на который зарегистрировано 10.12.2007.

Общество обратилось в администрацию с заявлением от 26.04.2016 о предоставлении земельного участка в аренду на три года для строительства жилого комплекса. Письмом от 26.05.2016 N 12955/0205-16 департамент имущественных отношений администрации известил общество о принятом решении об отказе в предоставлении земельного участка в аренду в связи с наличием ограничений прав на земельный участок, установленных статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

Полагая, что решение о резервировании земельного участка не принималось, общество обратилось в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса установлено, что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) - незаконным (далее - оспариваемые акты, органы) возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств.

К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 05.06.2002 N 2508, дополнительного соглашения к нему от 04.05.2005 N 2, договора аренды от 01.09.2008 N 4900004779, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Новая редакция названной нормы, в силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" к названным сделкам неприменима. Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

На момент заключения договора аренды от 05.06.2002 N 2508, дополнительного соглашения к нему от 04.05.2005 N 2, договора аренды от 01.09.2008 N 4900004779, в силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решения от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи", земельный участок относился к категории земель особо охраняемых природных территорий (земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов) и являлся федеральной собственностью, полномочиями по распоряжению которой орган местного самоуправления не обладал. Такие полномочия могли возникнуть у администрации только с 17.12.2008 после вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"".

Процедура предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта до 01.03.2015 включала в себя выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта, выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление его государственного кадастрового учета, принятие решения о предоставлении земельного участка заинтересованному лицу. Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информировали население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления вправе участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства (статьи 30, 31 и 32 Земельного кодекса в действовавшей до 01.03.2015 редакции).

Вступившим в законную силу 10.01.2005 Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" в Земельный кодекс введена статья 30.1, которой предоставление в аренду для жилищного строительства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускалось исключительно на торгах в форме аукциона. В качестве исключения из названного правила на основании пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) до 01.03.2007 такой участок мог быть предоставлен в аренду для жилищного строительства без проведения торгов лицу, которому предоставление такого участка предусмотрено принятым до 01.10.2005 решением о предварительном согласовании места размещения объекта. Договор аренды в этом случае мог быть заключен на срок не более чем пять лет и прекращался в случае, если арендатор по истечении шести месяцев с даты заключения договора не получил в установленном порядке разрешение на строительство.

По общему правилу, установленному нормами главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6). К исключениям из этого правила законодатель отнес случай заключения без проведения торгов договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения его строительства с его собственником (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6). Такое предоставление осуществляется однократно собственнику объекта незавершенного строительства при следующих условиях. Уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды не заявил в суд требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов. Судом отказано в удовлетворении такого требования. Этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6).

Названные положения внесены в Земельный кодекс пунктом 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) и вступили в силу с 01.03.2015 (пункт 1 статьи 35 Закона N 171-ФЗ).

Подпунктом "н" пункта 1 статьи 11 Закона N 171-ФЗ была изменена редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, которой собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему соответствующее право собственности до 01.03.2015, предоставлено право приобрести находящийся в публичной собственности земельный участок под этим объектом в аренду на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Применение положений этого пункта возможно только в случае, если в соответствии с ним ранее такой участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.

Прежней редакцией пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшей с 14.12.2011 (подпункт "в" пункта 2 статьи 1 Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации") собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему право собственности до 01.01.2012, предоставлялось право приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

По смыслу вышеприведенных норм, общество как собственник объекта незавершенного строительства, право собственности которого зарегистрировано 10.12.2007, то есть до 01.01.2012, имело право однократно приобрести земельный участок в аренду без проведения торгов на три года для завершения строительства жилого комплекса. Это право обществом реализовано. Обществу в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в действовавшей до 01.03.2015 редакции земельный участок предоставлялся в аренду без проведения торгов для завершения строительства жилого комплекса, поэтому на него распространяется ограничение, установленное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции подпункта "н" пункта 1 статьи 11 Закона N 171-ФЗ. Основания для повторного предоставления земельного участка обществу в этих же целях без проведения торгов у администрации отсутствовали.

Кроме того, доводами кассационной жалобы не опровергнуты правовые выводы судов первой и апелляционной инстанции о ничтожности договоров аренды земельного участка от 01.09.2008 N 4900004779, от 01.11.2013 N 4900009267 как заключенных без проведения торгов в нарушение пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса (в действовавшей по состоянию на 01.09.2008 и 01.11.2013 редакции). В деле отсутствуют доказательства как того, что договор аренды от 05.06.2002 N 2508, дополнительное соглашение к нему от 04.05.2005 N 2, договор аренды от 01.09.2008 N 4900004779 заключался с обществом уполномоченным на распоряжение земельным участком лицом (администрация такими полномочиями не обладала), так и того, что земельный участок был предоставлен в аренду для жилищного строительства до 01.03.2007 обществу, которому предоставление такого участка предусмотрено принятым до 01.10.2005 уполномоченным лицом решением о предварительном согласовании места размещения объекта. Общество не могло быть признано законным собственником объекта незавершенного строительства, возведенного на арендуемом им на законных основаниях земельном участке в целях жилищного строительства. Оспариваемое решение администрации не противоречит нормам земельного законодательства в применимой к рассматриваемым отношениям редакции.

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2018 по делу N А32-29702/2016 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Н.С. Мазурова А.И. Мещерин