Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 августа 2018 г. N Ф08-5810/18 по делу N А20-3260/2015

г. Краснодар

23 августа 2018 г.

Дело N А20-3260/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 августа 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Сидоровой И.В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Епифановым М.В., при организации видеоконференцсвязи Арбитражным судом Кабардино-Балкарской Республики в составе судьи Шогенова Х.Н., при участии в судебном заседании от истца - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике (ИНН 0725000304, ОГРН 1090725000266) - Бенидзе И.З. (доверенность от 12.01.2018), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью проектно-строительная фирма "ДАР-98" (ИНН 0714000221, ОГРН 1020700745856) - Белгоркова А.Л. (доверенность от 09.04.2018), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Кабардино-Балкарский аграрный университет имени В.М. Кокова" - Дугужева М.А. (доверенность от 19.10.2017) и Малуховой Р.Х. (доверенность от 17.08.2016), рассмотрев кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 11.01.2018 (судья Выборнов А.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2018 (судьи Луговая Ю.Б., Марченко О.В., Сулейманов З.М.) по делу N А20-3260/2015, установил следующее.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике (далее - управление) подало в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики иск к обществу с ограниченной ответственностью проектно-строительная фирма "ДАР-98" (далее - общество) о взыскании 6 576 927 рублей долга по договору от 23.12.2014 N 350 аренды земельного участка площадью 11 177 кв. м с кадастровым номером 07:09:0104019:27, расположенного по адресу (местоположение): Кабардино-Балкарская Республика, город Нальчик, ул. Тарчокова/Кирова, (далее - договор аренды, земельный участок) с 01.09.2013 по 01.09.2015 и 113 767 рублей 50 копеек пени с 11.01.2015 по 11.09.2015.

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 04.03.2016 с общества в пользу управления взыскано 6 576 927 рублей долга по договору арены и 55 884 рубля 63 копейки в доход федерального бюджета. Определением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2016 апелляционная жалоба на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 04.03.2016 возвращена обществу, его ходатайство о восстановлении процессуального срока на апелляционное обжалование отклонено.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.09.2016 решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 04.03.2016 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции со следующей мотивировкой. Иск в части взыскания неустойки судом первой инстанции не разрешен. Договор аренды и распоряжение управления от 23.12.2014 N 226-р не оценены на предмет соответствия требованиям действующего законодательства, регламентирующего в этот период порядок предоставления земельных участков для целей строительства. Земельный участок находился в постоянном (бессрочном) пользовании федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Кабардино-Балкарская государственная сельскохозяйственная академия" (далее - университет, учреждение), к участию в деле не привлеченного. Правомерность предоставления обществу в аренду для целей строительства земельного участка, закрепленного за учреждением на вещном праве, не проверена и должной правовой оценки не получила. Не установлены обстоятельства возведения на земельном участке блоков здания жилого назначения, в том числе основания возведения, его возможное влияние на правоотношения управления и общества. Не оценено начисление арендной платы за период, в который между сторонами отсутствовали арендные отношения.

Не установлено использование обществом земельного участка в период, предшествовавший подписанию сторонами акта его приема-передачи и достоверность содержащих в нем сведений с учетом наличия иного законного правообладателя земельного участка (учреждения). Не определен подлежащий применению порядок расчета арендной платы (неосновательного обогащения) и не проверено его соответствие постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Правила, утвержденные постановлением правительства N 582).

При новом рассмотрении дела к участию в нем в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено учреждение. Управление в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) увеличило сумму иска до 14 563 898 рублей 71 копейка долга с 01.09.2012 по 13.03.2017.

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 11.01.2018, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2018, с общества в пользу управления взыскано 702 139 рублей 14 копеек долга по договору аренды. В удовлетворении остальной части иска отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Пункт 3.2 договора аренды, предусматривающий внесение арендной платы за период фактического пользования земельным участком с 19.06.2008 по 30.06.2014 в размере 2720 тыс. рублей, является ничтожным, а взыскание арендной платы за этот период - необоснованным. В данный период земельный участок находился в пользовании университета, а поступил в фактическое владение общества только по договору аренды. При расчете размера арендной платы должен применяться подпункт "г" пункта 3 Правил, утвержденных постановлением правительства N 582. Арендная плата в отношении земельного участка, предоставленного обществу без проведения торгов с предварительным согласованием места размещения объекта, не может превышать 2 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Управление обжаловало решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 11.01.2018 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2018 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. На момент заключения договора аренды на земельном участке существовал объект незавершенного строительства. Подпункт "д" пункта 3 Правил, утвержденных постановлением правительства N 582, применен неверно. Размер арендной платы должен устанавливаться на основании отчета независимого оценщика. Указанный в договоре аренды размер арендной платы согласован сторонами и является верным. Заключению договора аренды не предшествовало предварительное согласование места размещения объекта. Стороны договора аренды распространили его действие на предшествовавший период. Материалами дела подтверждено фактическое использование обществом земельного участка с 19.06.2008 по 30.06.2014.

В отзыве на кассационную жалобу общество выразило мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 11.01.2018 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2018 подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что земельный участок находится в собственности Российской Федерации, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 19.06.2008. Распоряжением управления от 11.01.2007 N 1 земельный участок закреплен за университетом на праве постоянного (бессрочного) пользования. Право постоянного (бессрочного) пользования университета на земельный участок зарегистрировано 10.05.2012. На основании инвестиционного контракта от 14.03.2008, заключенного учреждением и обществом, последнее начало строительство многоквартирного жилого дома. Распоряжением управления от 25.06.2014 N 110-р земельный участок изъят у университета и передан управлению.

На основании распоряжения управления от 23.12.2014 N 226-р управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка для строительства до 30.06.2019. На земельном участке имелись объекты незавершенного строительства - блоки здания жилого значения (пункт 1.2). Размер годовой арендной платы составил 4925 тыс. рублей (пункт 3.1). Размер арендной платы за период фактического пользования земельным участком с 19.06.2008 по 30.06.2014 составил 2720 тыс. рублей (пункт 3.2). Арендная плата подлежала внесению не позднее 10-го числа текущего месяца, а арендная плата за предшествовавший заключению договора период - в течение трех месяцев с момента подписания договора (пункт 3.3). Участок считается переданным арендатору с 01.07.2014 (пункт 2.4). Размер арендной платы должен ежегодно изменяться пропорционально уровню инфляции, установленному федеральным законом о бюджете на очередной финансовый год (пункт 3.6).

Местная администрация городского округа Нальчик выдала обществу разрешение от 21.01.2015 N RU 07301000-08 на строительство на земельном участке многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями со сроком действия до 01.02.2017. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике 31.01.2015 зарегистрировало право собственности общества на незавершенный строительством многоквартирный жилой дом (шесть блоков с литерами А, Б, В, Г, Д, Е) со встроенными помещениями общей площадью застройки 4252,6 кв. м со степенью готовности 95 % (свидетельство о государственной регистрации права серии 07-АВ N 474385).

Полагая, что общество ненадлежащим образом исполняло обязанность по внесению арендных платежей, управление направило ему претензию от 02.07.2015 N 01-04/1608 с предупреждением о необходимости погашения образовавшейся задолженности. Претензия оставлена обществом без удовлетворения.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения управления в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Частью 2.1 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса, указаниям арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенным в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, придан обязательный характер для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело. В определении от 28.01.2016 N 130-О Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что арбитражный суд кассационной инстанции, отменяя обжалуемые судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, указывает в постановлении на те действия, которые должны быть выполнены вновь рассматривающим дело арбитражным судом первой или апелляционной инстанции. Такие постановления арбитражного суда кассационной инстанции являются обязательными для нижестоящих арбитражных судов. Законодательное возложение на арбитражный суд кассационной инстанции полномочий по проверке законности судебных актов арбитражных судов в связи с кассационными жалобами, равно как и придание принимаемым этим арбитражным судом решениям обязательного характера вытекают из положений статьи 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, закрепляющих право на судебную защиту (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 02.02.1996 N 4-П, от 03.02.1998 N 5-П, от 28.05.1999 N 9-П, от 11.05.2005 N 5-П, от 21.04.2010 N 10-П).

По смыслу названного конституционного положения, а также конкретизирующих его норм арбитражного процессуального законодательства, устанавливающих порядок производства в арбитражном суде кассационной инстанции и находящихся в системной связи со статьей 6 Арбитражного процессуального кодекса, закрепляющей предъявляемые ко всем судебным актам (независимо от принявшей их инстанции) требования законности, содержащиеся в постановлении суда кассационной инстанции указания на действия, которые должны быть выполнены соответствующим арбитражным судом, вновь рассматривающим дело, представляют собой неотъемлемую составную часть такого постановления и имеют столь же обязывающий характер, как и любой иной судебный акт (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 03.04.2014 N 911-О).

Гарантией выполнения нижестоящими арбитражными судами указаний суда кассационной инстанции выступают установленные Арбитражным процессуальным кодексом процедуры проверки постановлений арбитражных судов и основания для их отмены или изменения. При этом согласно части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 168, пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации в применимой к рассматриваемым отношениям редакции; далее - Гражданский кодекс). В преамбуле и пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора (о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших) при рассмотрении исков, предъявленных в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств, а также исков, имеющих своей целью признание соответствующего договора недействительным, незаключенным либо его изменение или расторжение.

Поскольку договор аренды от 23.12.2014 N 350 заключен после 01.09.2013, в рассматриваемом случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" в силу его пункта 6 статьи 3 (пункт 69 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"; далее - постановление Пленума N 25). Названной редакцией статей 166, 168 Гражданского кодекса установлено, что сделка может быть признана недействительной по основаниям, установленным законом.

К таковым отнесены сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Последствия недействительности ничтожной сделки применяются для защиты публичных интересов. Применительно к названным нормативным положениям в пунктах 74, 75 постановления Пленума N 25 разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Процедура предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта до 01.03.2015 включала в себя выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта, выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление его государственного кадастрового учета, принятие решения о предоставлении земельного участка заинтересованному лицу. Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информировали население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления вправе участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства (статьи 30, 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) в действовавшей до 01.03.2015 редакции).

Как в момент заключения инвестиционного контракта от 14.03.2008, так и в момент заключения договора аренды от 23.12.2014 N 350 статьей 30.1 Земельного кодекса допускалось предоставление в аренду для жилищного строительства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исключительно на торгах в форме аукциона. В качестве исключения из названного правила на основании пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) до 01.03.2007 такой участок мог быть предоставлен в аренду для жилищного строительства без проведения торгов лицу, которому предоставление такого участка предусмотрено принятым до 01.10.2005 решением о предварительном согласовании места размещения объекта. Договор аренды в этом случае мог быть заключен на срок не более чем пять лет и прекращался в случае, если арендатор по истечении шести месяцев с даты заключения договора не получил в установленном порядке разрешение на строительство. Ежегодная арендная плата за такой участок не могла быть менее двух с половиной и пяти процентов от его кадастровой стоимости в случае невведения в эксплуатацию объектов недвижимости по истечении соответственно двух и трех лет с даты заключения договора.

Подпунктом "н" пункта 1 статьи 11 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившего в силу с 01.03.2015, (далее - Закон N 171-ФЗ) была изменена редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, которой собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему соответствующее право собственности до 01.03.2015, предоставлено право приобрести находящийся в публичной собственности земельный участок под этим объектом в аренду на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Применение положений этого пункта возможно только в случае, если в соответствии с ним ранее такой участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства. Прежней редакцией пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшей с 14.12.2011 (подпункт "в" пункта 2 статьи 1 Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации") собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему право собственности до 01.01.2012, предоставлялось право приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) под застройщиком понимается лицо, обеспечивающее строительство объектов капитального строительства на принадлежащем ему земельном участке, подготовку проектной документации для их строительства (пункт 16 статьи 1 в действовавшей до 01.01.2014 редакции). Федеральным законом от 28.12.2013 N 418-ФЗ законодатель допустил деятельность застройщика на земельном участке иного правообладателя, которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной собственности уполномоченный орган передал в установленных бюджетным законодательством случаях на основании соглашений свои полномочия государственного заказчика (пункт 16 статьи 1 в действовавшей до 01.01.2014 редакции). Застройщик является лицом, осуществляющим или инициирующим подготовку проектной документации (пункты 5, 11 статьи 48), ее направление на государственную (негосударственную) экспертизу (статья 49). Разрешение на строительство дает право осуществлять строительство именно застройщику (пункт 1 статьи 51).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22, статья 65 Земельного кодекса). Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в публичной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса в действовавшей до 01.03.2015 редакции и подпункт 1 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса в действующей с 01.03.2015 редакции).

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В пункте 82 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Пленум Верховного Суда Российской Федерации также разъяснил, что в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее. Недействительность договора аренды влечет возникновение у арендатора, не имеющего возможности возвратить состоявшееся использование объекта аренды, обязанности по возмещению арендодателю стоимости такого пользования в деньгах по определенной договором цене, а у арендодателя - по возврату полученных от арендатора арендных платежей. Аналогичная правовая позиция была сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 N 1744/11, в котором также отмечено, что в этом случае в рамках двусторонней реституции проводится судебный зачет встречных присужденных сумм применительно к части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса.

Правилами, утвержденными постановлением правительства N 582, предусмотрено определение размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, на основании кадастровой стоимости земельных участков, по результатам торгов (конкурсов, аукционов), в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации, на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 2). Арендная плата в размере 2 процентов от кадастровой стоимости определяется в отношении земельного участка, предоставленного в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом (подпункт "д" пункта 3). В отсутствие оснований для определения размера арендной платы на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов или по ставками (методическим указаниям) Министерства экономического развития Российской Федерации, этот размер рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 6). Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.10.2014 N 1120 изменена редакция подпункта "д" пункта 3 Правил, согласно которой арендная плата в размере 2 процентов от кадастровой стоимости определяется в отношении земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в подпунктах "а" - "г" настоящего пункта и пункте 5 Правил.

Суды первой и апелляционной инстанций не выполнили указания суда кассационной инстанции, касающиеся оценки договора аренды и распоряжение управления от 23.12.2014 N 226-р, правомерности предоставления обществу в аренду для целей строительства земельного участка, закрепленного за учреждением на праве постоянного (бессрочного) пользования, установления обстоятельств возведения объектов незавершенного строительства, оценки начисления арендной платы за период, в который между сторонами отсутствовали арендные отношения, установления использования обществом земельного участка в период, предшествовавший подписанию сторонами акта его приема-передачи, правильного определения подлежащего применению порядка расчета арендной платы (неосновательного обогащения), соответствующего Правила, утвержденных постановлением правительства N 582. Данное процессуальное нарушение повлекло принятие неправильных судебных актов, что, в силу части 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса, является основанием для их отмены.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций с учетом вышеприведенного нормативного обоснования также не учли следующее. Фактическое использование земель, находящихся в публичной собственности, в отсутствие на это каких-либо оснований подлежит оплате наряду с пользованием по договору аренды. Общество, поименованное в инвестиционном контракте инвестором-застройщиком, с начала возведения многоквартирного дома являлось фактическим пользователем земельного участка и должно было вносить соответствующие платежи независимо от законности (ее отсутствия) такого пользования. Обратный вывод мог быть сделан только при возведении обществом по заданию уполномоченного органа многоквартирного дома как объекта капитального строительства государственной собственности, а после 01.01.2014 - при наличии доказательств того, что институту как постоянному (бессрочному) пользователю земельного участка при осуществлении бюджетных инвестиций в многоквартирный дом как объект капитального строительства государственной собственности уполномоченный орган передал в установленном бюджетным законодательством случае на основании соглашения свои полномочия государственного заказчика. В последнем случае общество могло стать собственником многоквартирного дома как объекта незавершенного строительства только на основании сделки по приватизации имущества, находившего в федеральной собственности. Соответствующие доказательства в деле отсутствуют. Сторонами также не представлены доказательства того, что предоставлению обществу земельного участка в аренду на пять лет для жилищного строительства без проведения торгов предшествовало принятие до 01.10.2005 решения о предварительном согласовании места размещения соответствующего объекта и что по истечении шести месяцев с даты заключения договора общество получило в установленном порядке разрешение на строительство. Материалы дела также не содержат сведений о том, что общество как собственник объекта незавершенного строительства (многоквартирного дома), зарегистрировавший право собственности до 01.01.2012, реализовал право на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов в порядке пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Иная возможность приобретения земельного участка в аренду для жилищного строительства с предварительным согласованием места размещения объекта у общества в спорный период отсутствовала. Квалификация договора аренды как ничтожной сделки не только не препятствует, но и влечет возникновение у общества как фактического пользователя земельным участком обязанности по возмещению управлению стоимости такого пользования в деньгах по определенной договором цене, в том числе за определенный сторонами предшествующий заключению договора период. Отсутствие доказательств предоставления земельного участка в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в установленном Земельным кодексом порядке, заключения такого договора по результатам торгов, а также оснований для определения размера арендной платы по ставками (методическим указаниям) Министерства экономического развития Российской Федерации, арендная плата должна рассчитываться только на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В этом случае необходимы исследование и оценка имеющихся в деле отчетов независимого оценщика, а в случае их отрицательной оценки - рассмотрение вопроса о назначении по делу судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости земельного участка в заявленный управлением период.

Названные недостатки препятствуют суду кассационной инстанции признать соответствующим установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам выводы, содержащиеся как в решении суда первой инстанции, так и в постановлении суда апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное постановление.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 11.01.2018 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2018 по делу N А20-3260/2015 отменить.

Дело N А20-3260/2015 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Я.Е. Волков И.В. Сидорова