Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 августа 2018 г. N Ф08-7027/18 по делу N А32-20173/2017

г. Краснодар

29 августа 2018 г.

Дело N А32-20173/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 августа 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - заместителя прокурора Краснодарского края - Фроловой Е.В. (удостоверение), от ответчиков: администрации муниципального образования Фастовецкого сельского поселения Тихорецкого района (ИНН 2354009244, ОГРН 1052330235231) - Вожовой Н.Н. (доверенность от 20.08.2018), индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Аталяна Семена Суреновича (ИНН 235400202968, ОГРНИП 310236035500010) - Абрамяна С.Л. (доверенность от 18.08.2018), Аталяна С.С. (паспорт), от третьего лица - администрации муниципального образования Тихорецкий район - Терзи Д.И. (доверенность от 21.11.2017), в отсутствие третьего лица - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Аталяна Семена Суреновича и администрации Фастовецкого сельского поселения Тихорецкого района на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.03.2018 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2018 (судьи Ковалева Н.В., Ванин В.В., Маштакова Е.А.) по делу N А32-20173/2017, установил следующее.

Заместитель прокурора Краснодарского края (далее - прокурор) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования Фастовецкого сельского поселения Тихорецкого района (далее - администрация поселения), индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства Аталяну С.С. (далее - предприниматель) со следующими требованиями:

- признать недействительным (ничтожным) заключенный администрацией поселения и предпринимателем договор от 08.05.2015 N 2 купли-продажи земельного участка площадью 38 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:32:0301000:1154, расположенного по адресу: Краснодарский край, Тихорецкий район, Фастовецкий сельский округ, секция 32, контур 14;

- применить последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости (запись регистрации от 20.05.2015 N 23-23/014-23/014/801/2015-3825/1) права собственности предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 23:32:0301000:1154;

- возложить на предпринимателя обязанность возвратить администрации муниципального образования Тихорецкий район (далее - администрация района) по акту приема-передачи указанный земельный участок, а администрации поселения - денежные средства в размере 10 778 рублей 13 копеек, полученные от продажи данного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) и администрация района.

Решением от 02.03.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 04.06.2018, признан недействительным (ничтожным) договор от 08.05.2015 N 2 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:32:0301000:1154 и применены последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права собственности предпринимателя на указанный земельный участок. На администрацию поселения возложена обязанность возвратить за счет средств казны муниципального образования поселения предпринимателю денежные средства в сумме 10 778 рублей 13 копеек, полученные в качестве платы за земельный участок. Судебные акты мотивированы тем, что администрация поселения на дату заключения договора купли-продажи от 08.05.2015 N 2 обладала соответствующими полномочиями в силу пункта 3 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"; далее - Закон N 137-ФЗ). Решением Совета Фастовецкого сельского поселения Тихорецкий район от 28.06.2012 N 130 утверждены правила землепользования и застройки Фастовецкого сельского поселения Тихорецкий район. В тоже время, спорный земельный участок относится в землям сельскохозяйственного назначения и был предоставлен предпринимателю в аренду без торгов для сельскохозяйственного производства. Арендатор за время аренды возвел на участке ангар, зарегистрировал на него право собственности и обратился в администрацию с заявлением о выкупе данного участка как собственник построенного объекта недвижимости. Вместе с тем, земельный участок предоставлялся в аренду не для строительства объекта, а для сельскохозяйственного производства. Спорный участок для строительства объекта не формировался, не формировался земельный участок и для эксплуатации возведенного объекта. Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка, однако, таких доказательств предприниматель не представил. Необоснованное завышение площади спорного участка препятствует рассмотрению вопроса о выкупе этого земельного участка и является основанием для принятия решения об отказе в предоставлении участка в собственность без торгов.

В кассационных жалобах предприниматель и администрация поселения просят отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований. Податель жалобы указывает, что спорный земельный участок предоставлен предпринимателю в собственность без проведения торгов в силу подпункта 6 пункта 3 статьи Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), поскольку ранее находился у него в аренде и на нем расположен объект недвижимости, находящийся в собственности предпринимателя. При рассмотрении заявления у администрации поселения отсутствовали правовые основания для отказа в предоставлении земельного участка. Земельным законодательством не предусмотрена возможность предоставления части сформированного и поставленного на государственный кадастровый учет земельного участка, в рамках рассмотрения заявления о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка, занятого зданием. Собственникам капитальных объектов, расположенных на земельных участках, осуществляется предоставление уже сформированных и состоящих на государственном кадастровом учете земельных участков. Свод правил СП 19.13330.2011 "Генеральные планы сельскохозяйственных предприятий" (актуализированная редакция СНиП 2-97-76*) не подлежит применению в области земельных отношений, следовательно, расчет соразмерности площади земельного участка, площади участка необходимого для эксплуатации ангара, произведенный на основании указанного свода правил, не является доказательством нарушения органом местного самоуправления норм земельного законодательства при предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:32:0301000:1154 в собственность за плату без проведения торгов.

В судебном заседании представители предпринимателя и представитель администрации поселения поддержали доводы кассационных жалоб, прокурор возражал против отмены принятых по делу судебных актов. Представитель администрации района дал пояснения по делу.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, предпринимателю на праве собственности принадлежит нежилое здание площадью 991,9 кв. м (кадастровый (условный) номер 23:32:0301000:1270), расположенное по адресу: Краснодарский край, Тихорецкий район, с/о Фастовецкий, секция 32, контур 14.

22 апреля 2015 года предприниматель обратился в администрацию поселения с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:32:0301000:1154 в порядке статьей 39.3, 39.17, 39.20 Земельного кодекса.

08 мая 2015 года администрации поселения (продавец) и предприниматель (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположен объект недвижимо имущества N 2, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок площадью 38 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:32:0301000:1154, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства. Местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Тихорецкий район, Фастовецкий сельский округ, секция 32, контур 14.

Расположенный на участке объект недвижимости находится в собственности покупателя, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.04.2015 N 23/014/024/2015-101 (пункт 1.1 договора купли-продажи).

Прокурор, полагая, что предпринимателю предоставлен земельный участок площадью превышающей площадь, необходимую для эксплуатации объекта недвижимости, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Положениями пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции действующей на момент заключения оспариваемого договора, далее - Гражданский кодекс) определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В силу статьи 52 Кодекса прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований; с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Целью обращения прокурора с рассматриваемым иском является пресечение нарушений требований закона при совершении сделки с земельным участком публичной собственности.

Судами установлено, что решение о предоставлении предпринимателю в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:32:0301000:1154 принято в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, регламентирующими исключительное право на приобретение земельных участков в собственность гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Вместе с тем, как следует из материалов дела, данный участок относится к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения (т. 1, л. д. 20).

Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется данным Кодексом и Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В то же время названный Федеральный закон не распространяет свое действие на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями; оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом (пункт 7 статьи 27 Земельного кодекса, абзац второй пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; далее - Закон N 101-ФЗ).

Таким образом, образование участков из земель сельскохозяйственного назначения, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости, осуществляется по правилам Земельного кодекса.

Судами установлено, что предприниматель обратился в администрацию поселения с заявлением о предоставлении земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:32:0301000:1154 в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса.

В соответствии со статей 39.1 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в числе прочего, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса определено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в уполномоченный орган о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, судебные инстанции заключили, что предприниматель при обращении с заявлением о приобретении земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:32:0301000:1154 в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, не обосновал площадь спорного земельного участка (38 тыс. кв. м), как необходимую для использования и эксплуатации объекта недвижимости площадью 991,9 кв. м, расположенного на указанном участке. Данное обстоятельство препятствовало рассмотрению вопроса о выкупе земельного участка испрашиваемой площади и являлось основанием для отказа в предоставлении всего участка в собственность предпринимателя без торгов. Исходя из фактических обстоятельств дела и применимых норм права, суды признали недействительным (ничтожным) договор от 08.05.2015 N 2 купли-продажи находящегося в муниципальной собственности земельного участка площадью 38 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:32:0301000:1154, применив последствия его недействительности.

Доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку были проверены и учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и не опровергают выводы судов. Следует отметить, что предприниматель при наличии к тому правовых и фактических обстоятельств не лишен возможности обратиться в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка, находящегося под принадлежащем ему на праве собственности объектом недвижимости, и необходимого для обслуживания данного объекта.

При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения решения от 02.03.2018 и апелляционного постановления от 04.06.2018 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.03.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2018 по делу N А32-20173/2017 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

В.Е. Епифанов И.В. Сидорова