Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 октября 2018 г. N Ф08-7784/18 по делу N А32-18799/2017

г. Краснодар

08 октября 2018 г.

Дело N А32-18799/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 октября 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от истца - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Литвинова Сергея Анатольевича (ИНН 232801752314, ОГРНИП 312232809400028) - Кравцова Д.А. (доверенность от 07.03.2017), от ответчика - департамента имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН 1022301228399, ИНН 2308077553) - Чугуновой В.В. (доверенность от 29.12.2017), рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2018 (судьи Нарышкина Н.В., Ванин В.В., Ковалева Н.В.) по делу N А32-18799/2017, установил следующее.

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Литвинов Сергей Анатольевич (далее - глава хозяйства) подал в Арбитражный суд Краснодарского края иск к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) о понуждении к заключению договоров купли-продажи земельного участка площадью 262 600 кв. м с кадастровым номером 23:05:0403001:2, расположенного по адресу (местоположение): Краснодарский край, Выселковский район, пос. Бейсуг, примерно в 9,0 км от ориентира по направлению на северо-запад, и земельного участка площадью 187 300 кв. м с кадастровым номером 23:05:0403001:3, расположенного по адресу (местоположение): Краснодарский край, Выселковский район, пос. Бейсуг, примерно в 9,0 км от ориентира по направлению на северо-восток, (далее - земельные участки, земельные участки с кадастровыми номерами 23:05:0403001:2, 23:05:0403001:3) в предложенной главой хозяйства редакции пунктов 2.1 с выкупными ценами в размере 785 056 рублей 53 копеек и 559 943 рублей 21 копейки соответственно.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.10.2017 в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что главой хозяйства не доказан факт непрерывного на протяжении более 15 лет владения земельными участками. У него отсутствует право на приватизацию земельных участков по выкупной цене, равной 20 процентам от их кадастровой стоимости.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2018 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.10.2017 отменено, иск удовлетворен со следующей мотивировкой. Глава хозяйства с 2000 года использовал земельные участки на основании договоров аренды, вносил арендные платежи.

Договоры аренды от 27.03.2003 содержали условия о фактической передаче объекта аренды главе хозяйства 03.05.2000 и о сроке договоров с 03.05.2000 по 03.05.2005.

Департамент обжаловал постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2018 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебного акта суда апелляционной инстанции. Договор от 27.03.2003 N 0500001471 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:05:0403001:3 и договор от 27.03.2003 N 0500001470 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:05:0403001:2 не могут считаться заключенными, поскольку не были зарегистрированы в установленном законом порядке. При расчете выкупной стоимости земельных участков следует учитывать даты заключения договоров аренды. Срок фактического использования земельных участков в отсутствие заключенных договоров аренды не может приниматься в расчет при определении выкупной цены. Подписанные главой хозяйства и комитетом по управлению муниципальным имуществом в 2003 году, но не зарегистрированные в установленном порядке договоры аренды не имеют юридического значения для департамента, не являвшегося их стороной. Акт налоговой проверки не позволяет идентифицировать земельные участки, за пользование которыми в 2000 году вносилась арендная плата.

В отзыве на кассационную жалобу глава хозяйства указал на отсутствие оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2018 подлежащим отмене в части принятия выкупной цены земельных участков, предложенной главой хозяйства.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Выселковского района (арендодатель) и глава хозяйства (арендатор) подписали договор от 27.03.2003 N 0500001471 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:05:0403001:3 с 03.05.2000 по 03.05.2005. В договоре имеется запись о его регистрации в комитете по земельным ресурсам и землеустройству Выселковского района.

Департамент (арендодатель) и глава хозяйства заключили договор от 21.11.2005 N 0000001280 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:05:0403001:3 до 21.11.2015. Запись о договоре аренды от 21.11.2005 N 0000001280 внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) 30.12.2005.

Администрация Выселковского района (арендодатель) и глава хозяйства (арендатор) подписали договор от 27.03.2003 N 0500001470 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:05:0403001:2 с 07.10.2002 по 07.10.2005. В договоре имеется запись о его регистрации в комитете по земельным ресурсам и землеустройству Выселковского района.

Департамент (арендодатель) и глава хозяйства (арендатор) заключили договор от 08.11.2006 N 0000001668 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:05:0403001:2 до 07.11.2026. Запись о договоре аренды от 08.11.2006 N 0000001668 внесена в Единый государственный реестр прав 20.09.2007.

Глава хозяйства обратился в департамент с заявлениями от 25.08.2016 о приобретении земельных участков в собственность. Департамент направил заявителю подписанные проекты договоров от 05.12.2016 N 655, от 22.12.2016 N 688 купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 23:05:0403001:2, 23:05:0403001:3 с указанными в пунктах 2.1 ценами в размерах 2 355 169 рублей 60 копеек и 1 679 829 рублей 65 копеек соответственно. Цены договоров установлены в размере 60 % от кадастровой стоимости земельных участков.

Не согласившись с предложенной департаментом редакцией пунктов 2.1 договоров, считая себя владеющим земельными участками более 15 лет, предприниматель направил департаменту протоколы разногласий с указанием цены в размере 20 % от кадастровой стоимости земельных участков, что для земельного участка с кадастровым номером 23:05:0403001:2 составило 785 056 рублей 53 копейки, а для земельного участка с кадастровым 23:05:0403001:3 - 559 943 рубля 21 копейку. Департамента от подписания проектов договоров купли-продажи с протоколами разногласий уклонился.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения главы хозяйства в арбитражный суд. Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) определено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 4 статьи 421, статья 422). Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой (статья 443).

Когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статьи 445, 446).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (статья 433 Гражданского кодекса). Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса и пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации. Постановлением главы администрации Краснодарского края от 29.04.1998 N 230 "О мерах по реализации Федерального закона от 21.06.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на территории Краснодарского края" во исполнение названного Закона и постановления Правительства Российской Федерации от.01.11.1997 N 1378 "О мерах по реализации Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"" создано учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Краснодарского края. Планом поэтапного формирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрена организация работы филиала учреждения юстиции по государственной регистрации прав в Выселковском районе Краснодарского края в период с августа по сентябрь 1999 года.

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса, оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ). Законом N 101-ФЗ установлено, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункт 4 статьи 10).

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса предусмотрена возможность продажи без проведения торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этим лицам по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с ними при условиях надлежащего использования такого земельного участка и подачи соответствующего заявления до дня истечения срока договора аренды земельного участка. Подпунктом 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса установление порядка определения цены такого земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации, при заключении договора купли-продажи без проведения торгов отнесено к компетенции органов государственной власти субъекта Российской Федерации.

Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Краснодарского края регулируется Законом Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае", статьей 21 которого предусмотрена возможность приобретения гражданами и юридическими лицами арендованных ими земельных участков по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего их использования по цене, определенной в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края. Расчет срока аренды земельного участка предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором.

Разделом 2 Порядка, утвержденного постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 N 226, установлено, что по истечении 9 лет с момента заключения договора аренды и до 12 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 60 процентам от кадастровой стоимости. В случае аренды земельного участка в течение 15 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной двадцати процентам от кадастровой стоимости. Расчет срока аренды земельного участка предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором.

Для приобретения земельных участков в собственность по цене, равной 20 процентам от их кадастровой стоимости, глава хозяйства должен был доказать факт непрерывного и законного владения, пользования ими более 15 лет. Договоры от 27.03.2003 N 0500001471, 0500001470 в отсутствие их государственной регистрации такими доказательствами служить не могли. Содержание представленных главой хозяйства муниципальных нормативных актов и договоров аренды, действовавших до 27.03.2003, не позволяет отождествить указанные в них объекты аренды с земельными участками с кадастровыми номерами 23:05:0403001:2, 23:05:0403001:3 (эти участки частично образованы за счет земель, предоставленных в обмен на ранее предоставленные участки). В отсутствие доказательств непрерывного на протяжении более 15 лет владения главой хозяйства земельными участками на основании заключенных договоров аренды суд первой инстанции правомерно заключил об отсутствии оснований для установления выкупной цены, равной 20 процентам от кадастровой стоимости земельных участков.

При этом суд первой инстанции не учел, что по смыслу статьи 445 Гражданского кодекса в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда резолютивная часть судебного акта должна содержать определенные судом условия договора, по которым у сторон имелись разногласия. Приняв во внимание даты государственной регистрации договоров аренды от 21.11.2005 N 0000001280, от 08.11.2006 N 0000001668 и дату обращения главы хозяйства с заявлениями о выкупе, департамент правомерно определил выкупную стоимость земельных участков в размере 60 процентов от их кадастровой стоимости.

Пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса арбитражному суду кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы предоставлено право отменить постановление суда апелляционной инстанции в части и принять новый судебный акт без передачи дела на новое рассмотрение, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом апелляционной инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этими судами неправильно применена норма права, либо законность постановления арбитражного апелляционной инстанции повторно проверяется арбитражным судом кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2018 по делу N А32-18799/2017 отменить в части удовлетворения требований глава крестьянского (фермерского) хозяйства Литвинова Сергея Анатольевича об установлении выкупной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 262 600 кв. м с кадастровым номером 23:05:0403001:2, расположенного по адресу (местоположение): Краснодарский край, Выселковский район, пос. Бейсуг, примерно в 9,0 км от ориентира по направлению на северо-запад, в размере 785 056 рублей 53 копеек, и выкупной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 187 300 кв. м с кадастровым номером 23:05:0403001:3, расположенного по адресу (местоположение): Краснодарский край, Выселковский район, пос. Бейсуг, примерно в 9,0 км от ориентира по направлению на северо-восток, в размере 559 943 рублей 21 копейки.

Пункты 2.1 договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 23:05:0403001:2 и 23:05:0403001:3 принять в редакции департамента имущественных отношений Краснодарского края. Установить выкупные стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 262 600 кв. м с кадастровым номером 23:05:0403001:2, расположенного по адресу (местоположение): Краснодарский край, Выселковский район, пос. Бейсуг, примерно в 9,0 км от ориентира по направлению на северо-запад, в размере 2 355 169 рублей 60 копеек, и земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 187 300 кв. м с кадастровым номером 23:05:0403001:3, расположенного по адресу (местоположение): Краснодарский край, Выселковский район, пос. Бейсуг, примерно в 9,0 км от ориентира по направлению на северо-восток, в размере 1 679 829 рублей 65 копеек.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова