Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 октября 2018 г. N Ф08-8043/18 по делу N А32-17228/2017

г. Краснодар

15 октября 2018 г.

Дело N А32-17228/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 октября 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Агроспецстрой" (ИНН 2312160959 ОГРН 10923120031667) - Неподоба Т.А. (доверенность от 10.10.2018), в отсутствие истца - администрации муниципального образования г. Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799), третьего лица - департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования г. Краснодар на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2018 по делу N А32-17228/2017 (судьи Глазунова И.Н., Илюшин Р.Р., Фахретдинов Т.Р.), установил следующее.

Администрация муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Агроспецстрой" (далее - общество) о расторжении договора от 09.09.2010 N 4300016679 аренды земельного участка и возложении на общество обязанности вернуть земельный участок площадью 997 кв. м с кадастровым номером 23:43:0415044:5, расположенный по ул. Богатырской, 31 в пос. Знаменском, путем его освобождения и подписания акта приема - передачи.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.10.2017 (судья Левченко О.С.) исковые требования удовлетворены. Суд пришел к выводу о доказанности факта наличия существенных нарушений ответчиком при исполнении условий договора аренды земельного участка (нецелевое использование обществом спорного участка).

Апелляционным постановлением от 27.06.2018 решение от 28.02.2018 отменено, в иске отказано. Суд апелляционной инстанции пришел к вводу о том, что истец не доказал факт нарушения арендатором условий договора аренды. Общество принимает меры к освоению спорного земельного участка. Администрация не представила доказательств невозможности реализации арендатором предусмотренных договором целей в установленный срок.

В кассационной жалобе администрация просит отменить апелляционное постановление и оставить в силе решение. Податель жалобы указывает на наличие оснований для расторжения договора аренды. Допущенные арендатором нарушения условий сделки являются существенными и не устранены, поэтому арендодатель вправе требовать расторжения договора.

В судебном заседании представитель общества возражал против отмены апелляционного постановления.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что апелляционное постановление следует отменить.

Как видно из материалов дела и установлено судами, во исполнение постановления от 01.09.2010 N 6592 "О предоставлении обществу земельного участка в поселке Знаменском" администрация и общество заключили договор от 09.09.2010 N 4300016679 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок площадью 997 кв. м с кадастровым номером 23:43:0415044:5, расположенный по ул. Богатырской, 35 в пос. Знаменском, для строительства магазина, сроком до 01.09.2020. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Пунктом 3.2.5 договора установлено, что договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя по следующим основаниям: использование участка (его части) не по целевому назначению и виду разрешенного использования, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, использование участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку, неисполнение обязанностей, возложенных на арендатора пунктами 3.2.3, 4.1.2, 4.1.4 - 4.1.7, 4.1.9, 4.1.11 - 4.1.14 договора.

Пунктом 3.2.3 договора установлено право арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, в случае изменения арендатором без разрешения арендодателя вида разрешенного использования земельного участка.

Пунктами 4.1.2, 4.1.4 - 4.1.7, 4.1.9, 4.1.11 - 4.1.14 договора урегулированы обязательства арендатора по внесению арендной платы, произведению актов сверок расчетов, использованию участка в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, надлежащему санитарному содержанию участка, возмещению ущерба в случае ухудшения характеристик участка, ведению работ по благоустройству участка, не допущению возведения на участке строений и их реконструкции без разрешительных документов, использованию участка без нарушения прав владельцев смежных участков, надлежащему использованию коммуникаций наземных и подземных, беспрепятственному допуску на участок представителей арендодателя.

В ходе осмотра спорного земельного участка 30.11.2016 представителями арендодателя установлено, что земельный участок не огорожен, свободен от зданий, строений и сооружений.

В соответствии с письмом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 14.12.2016 N 29/14034 действующих разрешений на строительство объекта на земельном участке по ул. Богатырской, 31 в пос. Знаменском не имеется, по ранее выданным разрешениям сроки истекли.

Администрация в адрес ответчика направила предписание от 15.09.2016 N 28720.26 об устранении в 14-дневный срок со дня получения предписания допущенных нарушений.

В связи с неустранением в установленный срок нарушений администрация направила в адрес ответчика уведомление от 26.12.2016 N 17528/01 о прекращении договорных отношений.

Администрация, полагая, что общество использует земельный участок с нарушением норм действующего законодательства, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка не предусматривает конкретные сроки освоения земельного участка, переданного ответчику. Возможность осуществления строительства и использования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием возникает у арендатора только после получения разрешения на строительство. Ответчик представил доказательства, подтверждающие принятие мер по подготовке набора документов, необходимых для получения в установленном законом порядке разрешения на строительство объекта (здания магазина), а также доказательства совершение действия, направленных на освоение земельного участка (договор энергоснабжения, договор технологического присоединения к электрической сети, проект организации строительства двухэтажного здания магазина по ул. Богатырской, 31 в пос. Знаменском).

Вместе суд апелляционной инстанции не учел следующее.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; своевременно приступать к использованию земельных участков; своевременно производить платежи за землю.

В соответствии с положениями статей 45, 46 Земельного кодекса одним из оснований прекращения договора аренды земельного участка, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком является неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Как видно из материалов дела, спорный земельный участок 09.09.2010 предоставлен ответчику для строительства магазина (пункт 1.3 договора аренды).

В соответствии с актами обследования от 24.08.2016 N 2250 от 30.11.2016 N 3120 спорный земельный участок не огорожен, на участке отсутствуют возведенные здания и сооружения, произрастает растительность (т. 1, л. д. 27 - 30). Из письма департамента архитектуры и градостроительства администрации от 14.12.2016 N 29/14034 следует, что действующих разрешений на строительство объекта на земельном участке по ул. Богатырской, 31 в пос. Знаменском не имеется, по ранее выданным разрешениям сроки истекли.

Суд апелляционной инстанции, ссылаясь на подготовку проекта организации строительства двухэтажного здания магазина по ул. Богатырской, 31 в пос. Знаменском, заключение договоров энергоснабжения и технологического присоединения к электрической сети в качестве доказательств принятия мер к освоению участка, не принял во внимание, что подготовка документации предшествующей получению разрешению на строительства и заключение названных договоров осуществляется самим арендатором, следовательно, по общему правилу, период ее подготовки включается в срок, названный в пункте 2 статьи 45 и пункте 2 статьи 46 Земельного кодекса. Доказательств, свидетельствующих о том, что имелись объективные препятствия к началу строительства на земельном участке (в том числе и по причинам, зависящим от арендодателя), апелляционный суд не привел.

С учетом изложенного вывод суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований является правильным, поэтому апелляционное постановление от 04.07.2018 следует отменить и оставить в силе решение от 24.10.2017 (пункт 5 части 1 статьи 287 Кодекса).

Заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2018 по делу N А32-17228/2017 отменить, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.10.2017 оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин